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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
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こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)

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戸建て用地の値付けの話。。。


本日も株式市場も大荒れでございます。。。。

こんにちは。

よく子供頃、車の後部座席に乗ってて高速とかで渋滞してると「この渋滞の先頭の人って道路に車止めて寝てるのかな(じゃなきゃこんな渋滞するわけないじゃん)」と思ったりしたものですが、高速の渋滞は前の車がブレーキを踏んでその赤いランプに反応した後続車が次々ブレーキを踏みそれが最終的に渋滞になるって知った時は目から鱗が落ちたものです。

そして今回のコロナ騒動、、
一番最初は中国でコウモリを食べた人がコウモリの何かの細菌を取り込んでしまいそれがウイルスになり発病して感染が広がり数か月かけて世界中に蔓延し、今では世界経済にまで被害が及んで感染してない人の命の方が危ない気がしてなりませんがこの一番最初に感染した人って「あ、これって俺のせいかも・・・」って気付いているんでしょうか?(ま、気付いていても今さら「はい。私がそのコウモリを食った者です」とは言い出しにくいでしょうけど。。。)

そんなつまらない話はさておき、今日も本ブログは通常運行にて参ります。。

質問①
マイホーム路線価

いつも楽しく読ませてもらってます。
適当そうに見えて的確な質問回答コーナー大好きです。

質問です。
最近、マイホーム購入のために分譲戸建を見学に行ってます。
とある物件で担当者に土地値を聞いたところ、次のような回答でした。

「土地値ですか?お客様みたいなドエンド(←ww)で、いくらなんだろ。うーん、難しい。僕ら120坪まとめて買って4戸で売ってますからね。まぁ、坪80万ってとこですね。」

路線価÷0.8×1.1が坪80万弱でしたので、大きく外れてないと思います。

2点質問があります。
1、業者は大体いくらで土地120坪を仕入れているのでしょうか。

2、私達どエンドが安く仕入れることは不可能でしょうか。
例えば、地元の管理会社、販売会社に、規模エリアを伝えておき、地主が世代交代しそうなら連絡くださいと営業しておく等です。

長くなりましたが、よろしくお願いします。
2020.02.28 Fri 00:55 | あいだほ |



えーっと、、
「適当そう」だけがちょっと余計ですが、、こんな企画でも需要があると知りちょっとやりがいを感じ始めてますw


で、業者の土地の仕入れですが、
今日の質問はこれだけだし単純に「120坪ならこんなもんですよ」と数値を弾いても面白くないでしょうからワタクシが実際に昔、この手の戸建て用地を仕込んでた時代の話を含ませつつ話をワイドに広げたいと思います。


今回は120坪と言うことで話を進めますがこの120坪。。
まずそんな仕込み甲斐のある土地が出てくるとワタクシの場合真っ先に「この土地に最大限何戸の新築戸建てが入るか?」を考えます。

日本のどこだろうと実需戸建てで120坪なんてクソデカい土地をエンドさん一人に買わせるより細かく切ってより住宅ローンが組めるレベルの大きさにして売りやすくするためなのですが、ご質問では30坪・4棟現場にしたってことなのでこれで考えていきます。

分譲戸建てを建てて売ってる業者さんは建物込みで売りますので売値は土地+建物代となりますが、よくあるパワービルダー系業者さんになると建物代の原価は大体同じ単価で建てることが出来ます。(外構コミコミで大体坪45万~50万くらいでしょうか)

となると建物代原価はほぼ最初から見えているってことですので土地30坪であれば今どきは建物床面積で120㎡もあれば4LDK+車庫くらいのものが出来ると思います。

建物床面積120㎡と言うことは坪で直すと120×0.3025で36.3坪。
坪50万見当でいけばかかる建築原価は1815万円。(計算の関係でこの金額には建築諸費用も全部含まれてることにします)

建物原価がわかっているますからあとは土地の仕入れ代となるのですが、先ほども書いたように戸建て住宅は住宅ローンで買う人がほとんどです。

例えば土地の仕入れが坪300万で30坪、建物代が1815万だと土地建物の原価レベルで軽く一億を超えてしまうのでこれで売り出そうと思うと売れる気がまったくしません。(これで売って許されるのって都内4区か城南地域くらいじゃないかと)

えぇ、、
営業マンレベルで売れる気がしなければ仕入れ稟議書をチェックする上司はもっと売れる気がしませんから普通であればこんな稟議書を買いて上げてきた営業マンにはガラスの灰皿の鉄槌が待ち受けているんじゃないかと思います。。。
(優しい上司であればローキック程度)

そこで営業マンは近隣の売買事例を見て「どの価格帯であればこのエリアで戸建て住宅が欲しい層が喰いつくか?」を確認します。

「ほほう、、このエリアだと土地30坪、床面積120㎡であればおおよそ4300万くらいか。。。」

実際には戸建て開発の営業マンは普段からこの価格動向には敏感で常に頭に相場観を持ち合わせていますが建物代の原価はほぼ決まってる関係でどこの数字をいじればいいかと言えば、土地の価格です。

と、ここで戸建て用地の仕入れをやってる営業マンが路線価はあまり見てないっておわかりいただけますでしょうか?

要するにこのエリアでの住宅ローン最適価格が4300万だとしたらこの120坪の土地を見た瞬間に「これ、、4つに土地を切れるかな?」と考えるんです。

あと付け加えるならば恐らくあいだほさんの見つけてきた土地は2つでしか土地が切れなければその業者さんも仕入れてないかもしれなかったんです。。。(60坪×80万だと建物突っ込んだら7000万近いオーバースペック物件になるので買う人が少なく稟議も通らないってイメージな話です)

幸い、今回はいろいろプランを入れてみて4つに切れたので話を進めますが、建物価格の原価は1815万程度と決まってますから住宅ローンが組みやすいであろう4300万-1815万で土地は最低でも2485万以下(1区画30坪なのでば坪82.3万)でなければ利益すら出ません。

そこで戸建て業者さんはここから社内利益で15%以上は確保しないといけませんので住宅ローン最適価格が4300万だとしたら土地建物の合計原価は利益15%だとしても3655万でなければいけません。

何度の言いますが建物代は1800万で固定されているのでこのケースでの土地仕入れの限界額は1855万。(30坪換算だと61.8万です)

と言うことでこの土地の推定仕入れ価格は高くても61万前後になるんじゃないかとなるわけですが、そもそもこの土地の所有者からしたら当初はそんな格安な値段で売ると言うことは滅多にありません。(大抵の所有者は120坪だろうと「この土地が近所でも坪90万くらいで売られてたぞ」とかよく言いだすものなんですw)

またその120坪の土地が戸建て業者レベルで4つに切れるとわかるくらいであれば持ち主がその気になれば土地を4つに分筆して反復販売にならない程度で一つ一つ売り出せばもしかしたら坪85万くらいで売れちゃうかもしれません。(その際の合計売買価格は1億200万でございますので坪61万仕入れと比較したら2880万の差が付きますw)

そんなゴチャゴチャした話をうまくまとめて売り主さんから引っぺがして戸建て業者に売るには仲介さんの営業力が非常に問われてきます。

そんな仲介さん、売り主さんにきっとこう言うんじゃないでしょうか?
「売り主さん、、こんな120坪のままじゃ買う人も限られちゃうし、あれですよ。この土地に乗ってる古い家はどうします?解体したって解体費が掛るし周りにも解体工事中迷惑掛けちゃうでしょ?ちょうどウチの知り合いにこの土地をまとめて買ってもいいって人(業者とは決して言いませんw)がいるから値段出して貰いましょうか?」

ま、他にもいろいろパターンがありますがそんなこんなで一番最初の「そんな仕込み甲斐のある土地」としてワタクシの前に登場したわけですが、、、

この時点でワタクシであれば建物原価あわかってるのでこの情報持って来た仲介さんに電卓弾きながら「そうですねー、、土地を4つに切れるなら坪55万ってとこですかねー」なんて話をしつつPCを速攻で開いて用途地域やいろんな用途制限をチェックします。

戸建て業者は融資特約も存在しないので戸建て業者が買い付けを入れた瞬間、この仲介さんは両手での仲介手数料が確定するなるだけでなくうまくいくと「業務委託料」なんて名目でもう3%上乗せでフィーを貰えることがあるので戸建て業者が興味を示そうものならなんとしてもこの業者で決めようとします。(ちなみにここまで話が進むのはホントにセンミツでございます。。。)

しかし普通の売り主さんはこんな坪55万なんて話を持っていけば激怒する可能性が高いです。

そこで戸建て業者さんの営業マンはさっき書いた「住宅ローンで組めるレベルの売値」をいじり始めます。。。(「4300万はあくまでも平均値であって4500、いや、4900でも買う人いるんじゃね?」って感じ鉛筆舐め舐め帳尻を合わせようとします)

ただこれには上席への稟議、承認が無ければ仕入れることが出来ません。
そこで戸建て営業マンはなんとしても仕入れようと画策、必死になって近隣の高値売買事例を探したり売れやすい間取りを設計に頼んでぶち込み必死に稟議を取ったりします。

そんな間にも仲介さんはあっちこっちの戸建て業者に持ち込み始め一種の競争状態を作ったりします。(戸建て業者1社が興味を示そうものなら他の戸建て業者も買うだろと思われるのでこうやって煽られるんですw)

何度も何度も仕入れのエクセル表計算ソフトに数値を入力し上司が納得する稟議書を作りやっと稟議が通っても他決なんてことがあるのでここはスピード勝負。

それでもどうしても仕入れ値が上がらないので最終的に「仕入れたワタクシが責任もって販売までやりますからなにとぞ4900万の売値でご承認をー!!!」なんて上司に土下座して買付け入れることになるのですが、ここまで稟議の査定を引っ張れば、仕入れ坪単価4900万×80%ー1815万=坪単価70.1万なんてことも出来ちゃいます。


と、こうやって書くと
「2、私達どエンドが安く仕入れることは不可能でしょうか。」
がどれだけ大変かおわかりいただけるかと思いますが、逆を言えばこんな流れで戸建て屋さんが仕入れてるわけですからやり方をパクれば出来ないことでもありません。(同じ人間がやることですから不可能はことじゃありませんw)

長くなりましたが「適当そう」ではなく今日はちょっと力入れて答えてみましたw(ま、所々結構適当に書いちゃってますけどw)

ちなみにこの土地が4つどころか2つにも切れないって場合、
こんな土地が投資用マンションアパート物件用地として安く売り出されますので今日の「土地が切れる切れないって話」や買付け上のライバルになるであろうこれら「戸建て業者の頭の中の話」はよーく理解していただけると幸いです。(旅団的にはこの話、基礎中の基礎なお話でございますゆえ)



電車が混まないうちにとっとと帰るんじゃんw

COMMENT

No title

本当に株すごいですね。

土地がいくつに分けられるか考える癖をつけていました、去年。今年はバタバタで、見れてませんが。
大きな土地が売りに出ていて、何故なら、これどうやっても切れないからか、と金額調べるのやめました。
また思い出しました。ありがとうございます。

土地仕入れ値

適当でない、回答ありがとうございます。
ちょっと本気出されると、とても分かりやすくて感動しました。

今回物件は、大阪で人気エリア、延べ床100m2でした。
てことは建物1500万円。
新築なのに売値が4000万から3800万に下がっていました。

てことは土地2300万、30坪。
坪77万になります。
「2月中に売れないと決算で本当にマズイんです。同業の業者にも営業かけ始めました。」
営業マンの悲壮顔は演技じゃない気がしてきました。

現金があれば3300万くらいで指したい気分です。
マイホームのつもりが投資物件のような視点で見てしまいます。

今回も勉強になりました。
ありがとうございます。

建築確認後の変更

狼様、いつもブログ楽しみにしております。

年明けから物件探しをしてみています。

さて、質問です。
紹介されている1棟のアパートがあるのですが、
実際に内見をしたところ、建築当初の図面と現況が違う形になっています。
具体的には、トイレと洗濯機の防水バンの位置が違うくらいで、建蔽率や容積率に影響は無さそうです。
(現オーナーも知らなかったそうです・・・・)

以前にも、建築確認後に車庫を居間に変えてしまった物件の話を聞いたのですが、
マイソクに
「※対象不動産建物は建築基準法第6条 (計画変更の建築確認 申請)および第7条 (検査済証)に抵触します。 」
との記載があり、その時の担当者(こちらは別の会社のベテランさん)の話ですと、
「融資がきつくなりそうです。オリックスでも2割要求されそうです。
 出口も融資が付きにくい状態になるので、初心者は難しいかもですね」
と教えてくれました。

あまり例がないかもしれませんが、
このような物件で気を付けるべき点を教えてください。

土地の仕入れ

地主さんに足しげく通える人でないと、そう簡単には
卸して貰え無さそうですね。

戸建て用地に手を出すなら、再建不からの買い進みで
道路に到達させるとか、底地買って上物出るまで待つ
とか、時間軸の長い方法なら大家でもなんとかなる
かも知れませんが。^^;

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