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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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今日は3つも質問にお答えします。


休み明けはなにかと忙しいですw

こんにちは。

本日は水曜日。
本来であれば業者さんも休みなのでウチも結構ヒマなのですが、今日は午後からずっと外に出る関係で大急ぎで更新します。
なお、本日の質問は3つですが時間が無いのでかなり端折ってお答えしてる質問もございます。ごめんなさい。。

質問①
いつもお世話になります。

最近●待で都内一等地新築マンション投資を勧めている方がいらっしゃいますが、閣下の分析・感想はいかがでしょうか。
塾生を募ってやっていらっしゃるので、それほど美味しい物件がゴロゴロあるのか不思議に思っています。

参入時期次第な点もあるかと思いますが、ぜひご教授くださいませ。

PS コロナでいろいろな業種の零細業者が、潰れそうな予感がします。
2020.02.12 Wed 09:59 | すーさん |


えーっと、、
最近〇待のコラムを読んでないので詳しく知りませんが一般論で語れば確かに都内の一等地に新築マンションを格安で建てることが出来れば入居者に困ることも無いしその資産は目減りすることなく残債も減らせますから抜群な投資じゃないかと思います。

しかも今は融資が出ない時期ですから種銭持ってて融資属性が高い人であればここ数年で一番の買い時。(土地や建築費が高止まりしてるってのはまるっきり無視のプレーヤー人口が減ってるとしてだけの判断ですが)

そう考えると徐々に土地の安い地方を転戦するより都内の一等地で一気に資産を膨らますことも可能ってわけです。

とは言え、土地が容積を食いきれる成形地で面積がデカければ世の不動産屋さんがこぞって一番高く売れるであろうホテル用地や商業ビル用地に変えてしまうでしょうから都内の一等地でこれをやろうとしたら相当な変形地か道路奥深く侵入した場所に無理やり新築を建てることになります。(要するに一時流行った都内の変形地に重層長屋を突っ込んで利回り稼ぐ手法に近いです)

ま、そうは言っても都内の一等地ですから多少土地が変形してようが道路が狭くて引っ越し車両も入れないなんて場所だろうが借りて住む人からしたらどうでもいい話なのでうまいこと土地を見つけて上手いこと安く豪華に建ててくれる工務店を見つければ都内一等地と言えども利回りで7%前後はいくんじゃないでしょうか?

しかし、、しかしです。
ワタクシも都内に50年住んでてそのうちの半分を不動産業界に身を置いてる立場なのでよくわかりますが、このいくつものハードルを越えられるような物件(土地)はそうそう見つかりません。(えぇ、、断言しますw)

なぜかと言えば元々その土地を持ってる人からしたら売る際に安く売ろうなんて思わないからで仮に変形地だろうがほとんど道路に接道してない土地だろうが普通に考えたら投資で買えるような価格では売り出さないんです。
(皆さん決まって実需価格での価格設定してきます)

仮にそれが出来るとしたら
①売却依頼を受けた仲介さんが査定段階で値付け間違いを起こす(故意、偶然に関わらずw)
②その土地をこの値段でも買おうっと人が現れない(売主を囲い込んで表にあまり出さないも含むw)
③想定通りの融資額が通る(手金目いっぱい突っ込んでも買えれば官軍ですw)
④そもそも6%の利回りが都内一等地の高利回り相場なんだと洗脳される人が登場する
⑤都内一等地に物件を保有することがいかに凄いかと満足出来ちゃう人が登場する
⑥あまりに安いから「他人に売るくらいなら自分で買って建てちゃうよ」という気を起こさない人が介在している

などなど、、数々の高いハードルを越えなくてはいけません。(個人的には④⑤⑥あたりが難しい気がしますw)

また都内一等地と言うことを考えると賃料設定は相当ガバガバ設定出来ちゃうので新築プレミアを上手に使えば例えば20㎡前後のワンルームであっても13万くらいじゃないと厳しい部屋でも想定レントロール上は16万って設定も可能です。

その後数年経って新築プレミアのメッキが剥がれた時には相当の利回り低下が予想されますがその時にはもはや想定7%の利回りが5%台になってもケツ拭くのはその話に乗っかった買主ですから企画した人は全く関係ありません。

それでも仮に最初のうちはこのスキームを思いつく人もいなかったと仮定すれば(そんなベタなこと思いつかない不動産屋も少ないとは思いますがw)最初の1年~2年くらいはある程度独壇場かもしれません。

しかしそのスキームが儲かるとわかればその後はどっと参入者が増え一気にマーケットが飽和するのはかぼちゃやレオパなどの過去の歴史が物語ってます。(そうなれば都内一等地のクズ土地相場が一気に値上がりしちゃいます)

これを仮にワタクシがやろうと思って投資塾を開き実践したとしても最初の4~5人は勢いで出来ちゃうかもしれませんがその後入塾してきた人の分まで土地を探すことは出来ず最終的には入塾費を返す羽目になるかかぼちゃ同様都内一等地の定義を段々と変えて最終的には葛飾区や荒川区や足立区も「都内23区なんだからある意味都内の一等地です(「だって日本の国土の大部分は23区外でしょ理論」ですw)」とそのあたりの土地で顧客に事業化を勧めます。(かなり強引な手法ですが入塾費用返すの嫌ですもんw)

ただあれです。
これを最近流行りの「都内一等地での狭小マンション化」をすれば話は別です。

ご存知の通り、収益物件は部屋を小さくすればするほど収益性が上がります。
3畳一間で水回りを充実させれば最近の若い人は喜んで入居するそうですのでここに特化して開発すれば20坪の妙な形した土地に妙な形の建物建てて収益化も可能ではないかと思います。

ま、そんな木造ワンルームを畑持ってる地主がこぞって建てて供給が過大になり死に絶えたってことが平成初期にもありましたけどね。。。


・・・長くなりましたので次の質問に行きます。(そろそろ墓穴掘りそうですw)

質問②
はじめまして。初歩的な質問ですいません。。
2年ぐらいROMっているのですが、どうやって不動産投資を始めたら良いのでしょうか?サラリーマンですが節税も兼ねて始めたいと思っています。

とあるセミナーに行ったところ、マンツーマンで色々勧められて電話もかかってくるようになりましたが、、ブログを読んでやはり危ないと思い、やめました。まあ、他の会社からもかかってくるようになってしまったのですが、、笑。

地元の不動産屋はほぼ賃貸メインが多く、スミフは隣駅にあるのですが。よろしくお願いします。

2020.02.11 Tue 09:26 | 匿名希望


まずはここ2年間、物件も買わずにワタクシのブログをひたすらROMってくれたことに敬意を表します。(よくまあ、マンツーで囲い込まれそうになってよくぞここまで我慢できたものですねw)

不動産業者のワタクシとして思うのは不動産投資ってのはやはり「始めた時期がいつか?」に尽きると思います。

匿名希望さんは2年前に不動産投資に目覚めたそうですが2年前と言えば徐々に絞られ始めた不動産融資の扉がほぼ閉じてしまい、それまでワガモノ顔で練り歩いてたサンタメ業者やエビ偽造して無理やり融資を通してた業者が表舞台から消えかかってた時期。

そんな時だったので一棟物件ではもはや融資が引けないと悟った業者さんが比較的融資が緩かった区分マンション投資にシフトし始めた時期です。

当然、まっさらのクレヒスな人を見かけようものならマンツーで囲い込み「節税対策になります」とか「生命保険替わりになります」と〇リックスあたりのフルローンで融資を引かせて一日に2件物件を買わせるなんて話があったかと思います。

不動産投資を始めると言うのであればまずはその電話が掛ってくる人たちに嘘でもいいので「私、先月付で会社を辞めて通販系事業を起業したんです」と言ってみてください。(社会保険じゃなくなった人なのでセールスの嵐は止むはずです)

過去の清算が終わったところでようやくスタート地点に建てるわけですが、先ほどの申し上げた通り不動産投資は始めた時期がモノを言います。

今のような融資も出なければ掴んだ物件が高値掴みなので売るに売れないから最低でも残債を上回る値段じゃないと売れないって物件がウヨウヨとマーケットをさ迷ってる時期に不動産投資を始めてもロクなことがありませんのでここは「どんな物件が安く売り出される可能性があるのか?」を勉強するところから始めてみましょう。(えぇ、、利回りは2年前より下がってるように見えますが買うのは今じゃありません)


不動産の価格がなにより道路付けが価格構成に影響します。(4m幅の道路と1.2m幅の道路では圧倒的に4m道路の方が高いです)

また実需で買う人が買えちゃう不動産であれば投資目的で買おうとしてる人には高くて買えません。

こんな価格の歪みを感じ取り、
「ふむふむ、、この物件、たしかに道路は狭いけどここをこうしてこうすれば賃貸の客付けには困らないな」
なんてことが読めるようになってきたら次に進みます。(まだ買っちゃだめですw)

恐らくはこの頃になるともっと情報量が増えてるはずなので「築古戸建てっていいな(安くて簡単に始められそう)」と思うようになってるはずです。

しかし、この築古戸建ては昨今の融資事情からプレーヤーの数が激増し、都内近郊ではもはやババの掴み合いと化してます。

だからと言ってここで怯んではいつまで経っても物件は買えません。

そこであちこちの大家の会に潜入します。

大家の会では定期的にリフォームした物件の見学会や飲み会を通じて勉強会らしきことをやってるところがあります。

そこに「狼旅団のブログを読んでるこれから大家です」と飛び込んでみてください。(そう告げて「え?あんなブログ読んでるの?」と苦笑いをする人であればその席には座らず違う席にパイルダーオンしてください)

これを繰り返してるとやたら世話好きでいろいろ教えてくれる大家さんに出会えるはずです。

その人が見つかったらすかさず「どこかで見学会やってないか?もしくはそういうコネが無いか?」と聞いておきます。(該当してれば連絡先を交換します)

ただ名刺交換しただけだと相手も覚えてくれないのでFacebookでも繋がります。(FBを会社利用してる場合はもう一つ不動産アカウントを作ってください)

これで大家さんクラスタ勢とのつながりが出来ましたのであとはそこに常駐してROMりつつ時々いいねを押し、コメント入れて親しくなってください。

恐らくですがそこから先はその大家さんがいろいろ教えてくれますし、業者情報だけでなくスミフの上手な使い方も伝授されるはずです。(わからなければまたワタクシにメールくださいw)


と、この話、書き始めるとキリが無いので次行きますw

質問③
ド田舎のRC(事務所)物件

はじめまして。

いつも楽しく拝読しています。
ご子息の就職相談には爆笑しました。
私の息子が大きくなれば、不動産業界に入って第4ボタンまで開けるくらい大物になってほしいものです。

質問ですが、初の物件購入で迷っています。
イトコ(不動産屋)からの紹介でネットには載っていない上流?物件です。

RC 築35年(4階建て)(店舗×2、事務所×10)、ド田舎
物件価格3,000万円、修繕費1,000万円(多めに見積もって)
表面利回り 40%
路線価 1,300万円
建物(再建築) 5,000万円
2.0% 15年 4,000万円フルローン予定
店舗×2は10年間満室=オーナー。事務所×10は10年空室(募集せず)。

アツいところ。
・2店舗(飲食店)のオーナーが、500万円/年の賃貸料を今後5年間はらう約束。計2500万円。
・駅から徒歩4分。
・周辺にライバルの事務所物件がない。
・近隣の不動産ヒアリングから、事務所×10は、まず埋まるだろう。
・外壁、屋上防水は、5年は大丈夫そう(知合いのリフォーム屋しらべ)。

ヤバそうなところ。
・ド田舎であり、15年で土地が半値になっている。
・2045年までの人口予測が約40%減。
・駐車場が駅前の商業ビルまで行かないとダメで、徒歩2分かかる。
・駅の利用者は1000人/日で、郊外のほうがイオン等により発展している。
・遠方にあり、車で8時間しないと行けないところ。

上記の物件あり、事務所の10室のうち6室くらい埋まれば、十分に回ると思っています。
出口戦略としては、空室を埋めて5年後に表面利回り20%くらいで売却できればと考えています。

500万円/年の賃貸料は契約書に盛り込みます。
2店舗の飲食店は、全国に100店舗以上あり、5年間はまず大丈夫そうです。

質問です。
購入する気持ちが固まりつつありますが、気を付けるべきポイントがありましたら、教えてください。

長文失礼しました。よろしくお願いします。
2020.02.11 Tue 11:08 | あいだほ |


質問を拝見してまず思ったのが「アツいところ」に書かれてる「・2店舗(飲食店)のオーナーが、500万円/年の賃貸料を今後5年間はらう約束。計2500万円」って部分、、

確かに全国に100店舗の展開している会社であればそこそこ優良企業かもしれませんが優良企業であればあるほど撤退能力も高く(撤退時の費用の捻出も容易でしょうから)開店してみてあまり収支が良くなければあっさりと撤退しちゃう恐れがあります。(貧乏な店舗ほど金が尽きるギリギリまで事業継続したがり、やたら撤退スピードが遅いものです)

また逆に店舗があまりに盛業過ぎる場合も「ここだと手狭だから他のもっといいところに移転しよう」なんて言い出して都合のいい解約条項を提示されてさっさと出て行っちゃう可能性も否定できません。

しかもこの店舗、「オーナーが」と書かれているのでワタクシ、「もしかしたらFCじゃないか」と疑ってしまいます。FC店舗であればかなり危険は話なので契約するのであれば今一層慎重にしてください。

そうでなければこの店舗との賃貸契約書の撤退条項(要するに賃貸契約の解約条項です)を出来るだけ貸主有利なものにしてください。

例えばですが5年契約であれば5年単位の定期借家契約にして退去予告は6か月前でそれ未満であればそれに見合った賃料を支払うなんてやつ。

この条項はデフォルトの契約条項なので結構通ると思いますが、それ以外に中途解約の際の違約についてもきっちり条文化してください。

それ以外に関しては物件の場所がわからずジャッジが難しいですがあいだほさんから見て地域性や賃貸環境を理解されてるようなのでそこはある程度勘に頼っていいんじゃないかと思います。(質問事項を読みましたがここまで立地について理解されてるなら問題無しと思います)

あとヤバそうなところで「・2045年までの人口予測が約40%減」とありますが今から25年後にはこの物件を保有してるとも思えませんし、とりあえず10年先にある程度の出口があると考えてやるといいかと思います。
となればリフォーム屋さんが言ってる「5年は大丈夫そう」ってのは10年くらいは騙し騙しいけるはずなのでそこの心配も不要かとw。

但し、駐車場は出来るだけ近隣で賃貸の駐車場が確保出来ないか?今一度調査してみてください。
この物件、地方の売りビルなのでワタクシの感覚ではここが一番ネックになる気がします。

と、この物件、結局のところ事業系売りビルなので普通の居住用物件より買い手が少ない分利回りが高い(要するに買える人が少ないので安くなってる)のでそこもきちんと割り引いて考えていただけると幸いです。



時間が無くてちょっと雑な答えになっちゃったんじゃんw

COMMENT

No title

 いえいえ全然雑ではないと思いますよ~特に不動産投資の始め方なんてこれから始める人にとってはなかなか錬られた回答ではないかななんて思いますw

No title

回答いただき、ありがとうございます。
発想はいいと思いますが、良質な物件が出るかという問題ですよね。
懇切丁寧に教えていただき感謝いたします。

えっ

この前39歳になったばかりなのに50年東京に住んでるんですね!

No title

道路付けによって価格がまったく違う、というのが改めて実感しました。晒し状態になっているには理由がありますね。
自分にできることと自分のスタンス考えます。
今日も勉強になりました。

No title

閣下。今日の回答もお勉強になります。
QandAまとめて本だせますなーニヤリ( ^ω^ )

Re: 今日は3つも質問にお答えします。

shimaさん

ワタクシクラスになると前世から東京に住んでるんですよw

No title

↑コメ返しするんですねwww

ワタクシ、アパート売って『いままで大家』になりたいんですけど、大家の会で相手にしてもらえますかね?

Re: 今日は3つも質問にお答えします。

cocoyouさん

大家じゃないんだからそれは無理ですよねw

勉強なりました

早速、ド田舎の事業系RCの質問に答えて下さりありがとうございました。

オーナーはFCではなく直営です。
5年の定期借家契約、解約した場合残期間の賃料払いまで、イケそうです。
近隣に駐車場も見つけました。

初物件に向けて勝負してみようと思います。

参考までのコメ

入れようかと思ったのですが、どれも重すぎて、若輩のわたくしには気の利いたものが思い浮かびません。
今のところ都内への転入率右肩上がり、なおかつ個人的にはコンパクトシティー推奨派(-_-)
また、自主管理のわたくしにとって築年数は大事で。
木造なら苦肉の策でなんとか持ちこたえられますが、
RC等は40年超えると水回りが異様にやっかいになります。
なので、テナント物件は建替を見越して定借にすると家賃をいくら下げても決まりません。
立ち退き料は相場が無いので、ゴネたもん勝ち!!
築古は定借でもサクサク決まる物件でないと思う次第です。

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