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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


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そういうのって他人が決めることなんですよ


ポチっていだだけるとワタクシその分、幸せがひとつ増えますw

こんにちは。

不動産投資をやるうえで恐ろしい出来事と言えばキャッシュアウト。。

通常、毎月の家賃が入って来て融資を受けてる人はその中から返済しつつ、毎月掛かる運営経費や税金を支払いその残りがキャッシュとして残るわけでこの手残りが残って初めて不動産投資では儲かってる部類の入るのですが、この返済や支払い部分が入ってくる家賃より多いと他の収入源や積立してたお金から捻出することになります。

こんなマイナスなキャッシュフローの状態が続けばいつかはお金が足りなくなりキャッシュアウトするわけですが(わざとキャッシュアウトさせて節税してるツワモノもいるそうですがw)これを防ぐために素人投資家向けの不動産融資ってのは基本的に住居系の物件にだけ融資が付くようになってます。(と言っても今から10年以上前はあのス〇ガさんでさえ一棟収益ビルの融資をやってたのでこの「住居系に絞った融資」というのはここ10年くらいじゃないかと。。。)

さて、そんな住居系の物件でも1階部分に店舗事務所がある物件ってのがあります。

ワタクシがよく「下駄ばき物件」と称してるこれらの住居と非住居系の賃貸が混在する物件なのですが、住居系と違ってこの非住居系の賃貸部分ってのはここが空室(募集中)状態の時、我々仲介は周辺相場だけを見た想定賃料で利回り表示することが多いです。(ま、周辺がこの程度で貸してるからここもこのくらいの賃料で埋まるだろ、、って感じです)

ただ非住居賃貸部分ってのはここで商売しようと借りますから商売出来ないエリアにある賃貸物件となるといくら家賃を下げても埋まりません。(ここが住居系賃貸と違うところです)

しかし「売ったらあとのことは知りません」と考える仲介さんあたりはこの非住居部分の賃料を目いっぱいフカして利回りを高く見せようとするので一般の住居用部分だけで構成された一棟物件より、この住居、非住居混合の一棟物件の方が比較的利回りが高く表記出来ます。

最近よく売りに出てる高利回り物件の中にもこんな「混合型物件」が増えているので注意していただきたいところですが逆にこの1階の店舗事務所部分をオーナー自身の知恵で高収益化(家賃収入じゃなくここで事業を始めて家賃収入よりたくさんの収益をあげる)すれば結果的に物件そのものの高収益化に繋がります。

と言っても売り出されてる混合型一棟物件の大半が1階部分で商売なんかやったらたちまち干上がるような場所でしょうから(前の持ち主が商売していてそこが空で売り出されるパターンなんてまさにその事例ですw)ここを空で購入した場合、なかなか思うような家賃で埋まらないこともしばしば。。

そこでこういう物件を買ってしまったオーナーはなかば「そんな業種でもオールOKだから」と家賃さえ払ってくれればなんでも入れてしまおうと画策します。

また昨今、やたら景気が上向いてる関係で今までなかなか埋まらなかった1階部分が空だった物件もぼちぼち埋まり始めてるしその余波も段々郊外の方にも向き始めているのでそんな下駄ばき物件を掴まされた人でも「想定賃料よりは低いけど空よりはマシ」とばかりに申し込みに対して簡単にOK出しちゃってる人も多そうな気がします。

ただこのいわゆる「事業用賃貸」ですが、
言うまでもなく住居系の「本業収入から支払うのでその収入の範囲で払える物件を借りる」のではなく「事業をしてお金儲けしたお金の一部で家賃を支払うのでその事業規模に見合った物件を借りる」ということになります。

計画した事業が予定通り利益を上げ続けてくれれば借主だって家賃くらいきちんと払ってくれますが、「脱サラして一念発起で新事業やります(融資は国金でーす)」とか「出資パートナーがいてそいつと共同事業で始めます」なんてパターンだと事業計画自体がダメダメなことが多く、結構な確率で「2年程度耐えたけど夜逃げ同然に撤退」なんてことが多いです。

起業って思い付きと資本さえあれば簡単に出来ますがこれを継続的に続けるのは安定した利益が必要になるので当たり前の話ですが、経営戦略がきちっと出来てなければ続きません。

また後者の「出資パートナーがいる場合」なんてパターンだと家賃を払うのもそうですが出資金に対して返済も始まるし出資者に対してそれなりの利益配当をする前提で資金付けしてもらってるはずなので一旦経営戦略に狂いが生じるとあっという間に事業そのものがおかしくなっちゃいます。

銀座の中央通りとかデパートに出店するくらいの事業者であればそんな経営戦略なんてプロを雇ってでもやりますから早々狂いは生じませんが飲食系でありがちな「見込みの甘い集客数」と「見込みの甘い客単価」の掛け算で作った経営戦略とかだと家賃どころか人件費も材料費も出なくなり最終的には末期がんのように資金繰りで苦しみ抜いて息絶えることになります。(最終的には大家さんにまで「金貸してくれ」とか平気で言ってきますw)

こんなのを「空室だから入れた方がマシ」なんて安易に入居OKを出すと滞納された状態でも平然と営業を続けようとしますし(「営業止めらた日銭も入ってこないから益々家賃払えなくなるぞ」」とか大家を脅してんじゃねーよww)最後の最後になると賃貸スペースに使った什器をそのままにして原状回復もやらないで消えるパターンになり、家賃は取れないし、残された什器の撤去や原状回復費まで大家が負担しなきゃいけなくなることもよくあります。

冒頭で書いた「非住居系物件への銀行融資の厳しさ」ってのはこの部分を銀行が骨身に染みるほど理解しているからであり仮に融資するとしても住居部分と非住居部分の比率で住居部分が大きくないと貸してはくれません。

今後、さらに投資物件の高騰化が顕著になるとどこの仲介さんも「利回りが高く見えそうな下駄ばき物件」を紹介してくる機会も増えて来そうなので書いておきますが、
「下駄ばき物件を買うなら下駄部分にどんな戦略が見いだせるか?」
ってのを十分に検討していただき、最悪、ここの賃料が入ってこなくても耐えられる収支設定でも大丈夫かくらいの覚悟を持って買っていただきたいと思います。

参考までによくありがちなダメダメ下駄ばき物件の特徴ですが、、
①東京都と言っても「名前だけ東京都」ってエリアにある物件
②1階部分がオーナー使用の元事務所店舗
③上のフロアのどこかに巨大で豪華なオーナーズルームがある
④そのくせ他の賃貸スペースは狭く設備も陳腐
⑤なぜか売却後にリースバック希望w
⑥リースバックの賃料は相場以下
⑦現況利回り4%くらいだけど全部埋まると利回り15%可(なんだよ、、可ってwww)
⑧売却後建物の館名を変えないのが売却条件に入ってる
⑨その物件情報が同じ日に8社くらいの仲介から飛んできた
⑩仲介さんが根拠もなく「この物件、、場所はいいんですよ」と猛アピールしてくる
のうちの3つくらい当て嵌まれば警戒レベルを2段階引き上げてください


と、なんで急にこんな話をネタにしたかと言うと、、
今まさにワタクシの知り合いのビルオーナーが30代の生意気そうな「エセ起業家(出資パートナー付きw)」の法人に夜逃げされてゴキブリの巣みたいな厨房の撤去と原状回復費用に800万の見積もりを受けて瀕死の状態になってるからなんです。。。(この30代のクソガキ、、自分で自分のことを「ハイパーエリート」だの「人を喜ばせる起業プロデューサー」とか名乗ってましたが、「そういうのって他人が決めることなんですよ」と優しくアドバイスしてあげれば良かったと後悔してます。)



冷蔵庫もグリストラップも悲惨なことになってたんじゃんw

COMMENT

下駄履き物件の恐怖...

下駄履き物件って触れ幅の大きなリスクが
何となく多いイメージなんですよね...(^^;

過去ログでもたまに触れられていますが、
中·上級者向けな感じがします...(ーー;)

とりあえず拾ってくるならこんなものとか?
[下駄ばき物件の罠。。。]
http://siokaraiookami.blog.fc2.com/blog-date-20140121.html

ちょっと趣向を変えて二郎ネタなんかも...
[お正月ネタその3]
http://siokaraiookami.blog.fc2.com/blog-date-20120103.html

少し前に検索ネタで出した売りビルの昔話なんかも、
ヒドい状況でしたよね...( ̄▽ ̄;)

No title

ワンツーフィニッシュですね!
御目出度いです!
夜逃、やっぱり不景気なのでしょうか。

No title

 「そういうのって他人が決めることなんですよ」
↑これどこに繋がるのかなと思ってましたが、最後に来ましたね~
そう言う勘違いは20代で止まるもんですが、30代までとは大したもんです(笑)
 ゲタ履はきは一見魅力的に見えますから気をつけないといけませんね。ある意味その店子と一緒に商売するみたいなもんですから慎重に選ばないといけないし。

事業系

新規起業した法人の5年生存率が20%、飲食だと10%と言われる
世界で、自分をエリートなんぞと言っている人間ではまず生き残る
ことは無理でしょうね。^^;

私も知り合いに事業の計画を相談されたことがありますが、
大体見通しが甘いです・・・

事業用賃貸、とにかく難しい、危ないから手を出すなよ!
と事業用仲介やってる友達に言われてました。

この記事で理解出来ましたです。。

それにしても、本当にお気の毒ですね
破産した食品工場や取り壊しする市場などに仕事の関係で現場に立ち入ることがありましたが。。。
そりゃぁぁもう、酷いもんです。。。
臭いやら害虫やら。。
それが自分の物件だなんて。。
気の毒過ぎます。。

飲食テナントが入ると

どこもゴキブリは付き物で、上の住居にも出没してきます。
お住まい中に出るだけならまだ良いのですが、空室期間の内見中にも出る事が有り必ず成約が流れます。
建物内のあちらこちらに、こっそりゴキ対策薬剤を忍ばせている私です。
死骸の撤去は小まめに!
一番酷いのは、オーナーチェンジで購入した散々なD東建託物件です(-_-)

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