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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

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ツカンポの花。。。

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生ラムマンセーなんですのw

こんにちは。

ワタクシ、昨日と今日でまたもや札幌に来ているわけですが(今回は仕事ではなく観光的位置付けに近いとです)夏の北海道もいいですが初秋の北海道もいいですね。(これだけ頻繁に来てると第二の故郷と化しそうとですw)


そんなところに名古屋大家塾のスタッフの方から悲壮感漂うメールが届きました。。


狼さん

こんにちわ、名古屋大家塾の使用人、◯◯でございます。
今回は塾長の命によりメール致しました。

10月大家塾の案内にあわせ、一般枠エントリ用の募集画面を用意いたしましたので、是非是非狼さんブログでもお声がけいただけますようお願いいたします。

「毎回毎回言ってることだけど150席くらいの席なんだからサクサク埋めちゃえよ、(俺様に恥かかすんじゃねーぞ!)」とか「当日は酸欠になるくらい席を埋め尽くせよ」と厳命が下っとりますので、なにとぞお助けください。(当日、空席が出るとなると我々使用人には塾長からキツいお仕置きが待ってるのは前回と同様です、、、涙)




・・・・


・・・・


えーっと、、

お申し込みはこちらでございます。。。(狼経由ですと言えば優先的に申し込めるはずです)


さて、話は変わりますが、昨日、一昨日とブログ冒頭で言ってた「かわいい指値の買付け」ですが、

この物件、利回りこそ大したことはないのですが見た目の賃料が安すぎるので(地主物件に多いヤツです)買ってから加工すればそこそこ再販出来るんじゃね?って感じの物件。

仲介さんはこの賃料の安さには気がついていない(ってかこの仲介が管理会社なので間違っても賃料が安いとは言えないのか?w)ようで物件概要を見た瞬間、またもやケツが浮いた次第。。

売主さん素人、仲介さん素人という場面が予想される物件の場合、我々プロは情け容赦ない指値をしますw(素人とわかれば我々全力で襲いかかるんですw)

しかし、、うっかり忘れてました。。

この物件は借金のない素人の物件であることを。。。w

謄本の乙区をちゃんと見てたつもりが(ワタクシの記憶では乙区は抵当権に差し押さえ登記があった記憶があったんです)別の物件の謄本とゴッチャにしてしまい、借金だらけの素人が素人仲介を通して売るって構図だと勘違いしたまま買い付けを入れちゃいました。。

「えーっと、、大規模修繕やってないからちょっとくらい指値しちゃおw」

そんな経緯で「かわいい指値」で買付け入れたわけですがその買付けを見た売主、、「こっちがこの金額で売るって言ってんのになんだこの金額は!!!」と激怒。。。(え?そんなに怒ること?)


一応、買付け入れるときに仲介さんに「指値ちょっと入れますけど大丈夫ですよね?」と断って出しているのでこのリアクションはあまり想定もしていませんでした。(たまにあり得ない金額の指値を勝手に入れてくる人がいますが大胆な指値をする際は事前に必ず仲介さんに心の準備をして貰ってから出すようにしましょうw)

結局ワタクシ、売主に一発で嫌われてしまい後出しの満額の買付けを入れ直しても「こいつの根性が気に食わない」と言われて受け取って貰えなくなりさっき、仲介から「あ、悪いけど別の買い主に決まったから」、、という報に接し涙目の中、飛行機で東京に戻って参りました。

今回の買付け、ワタクシが雑な仕事してしまい、売主とか仲介をよく分析しなかったのが原因なので悪いのはワタクシです。

わかっちゃいるんですけど・・・なんでしょう。


なぜか涙が止まりません。。。
(だって指値って言っても売値7600万で150万差したくらいだし、、、)


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運を無駄に使うとツカンポの花が咲いちゃうんじゃんw


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ローンの裏ワザ?ww

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かわいい指値で買い付け入れたらメチャメチャ怒鳴られたんですのw

こんにちは

本日は土曜日。。
しかし、最近増えた相談メールの返信のため本日も会社に来てせっせとお返事を書いてます。。

そんな相談メールの中で気になる相談があります。
ブログタイトルでも書きましたが
「融資がなかなか組めないのでなにか裏ワザ的なことがあれば教えて欲しい」てやつ。。

土曜日でこのブログを読んでる人が少ない時なのであえて書いちゃいますが、
いろいろな手法があるってことは知ってます。(業者の飲み会に出没するとそういう話を武勇伝のようにベラベラしゃべってるバカ仲介さんがいますから)

代表的なのは「○○○○スの書き換え」で「家○表」や「収○○明」あたりをチョロまかして属性を高く見せるなんて手法でしょうが実際のところこれらの裏ワザを行使するとそのお客さんどころか我々不動産屋側も金融機関からの信用がなくなりその後の取引に多大な影響が出るのでたとえ100億の物件の仲介だとしてもお断りします。(最近の不動産投資ブームでこれらの手法に手を染めて銀行から何も宣言されずに密かに取引停止喰らってる仲介さん、、増えましたねw)

しかしそうは言っても不動産投資を始めるのに欠かせない存在がこの融資なのでなんとかして融資を引っ張りたいって人は多いのでワタクシのところにもそういう相談をしてくるんじゃないかと思います。

結論から言いますがそんな仲介さん、、この世にゴロゴロしてますのでワタクシに相談するまでも無く簡単に見つかります。

第一ヒントは「自社で物件を買ってない業者さん」です。

うちの場合、銀行から転売用の資金とかを借りることがあるのでこういうインチキっぽいことで銀行から睨まれるわけにはいきません。また都銀系で融資を受けるお客さんが多いのでそんな変な噂が広がるとそういうお客さんの仲介で入った際に銀行から「悪いけどオタクの仲介印があると融資が出せない」とかわけのわからないことが起きます。

銀行ってこういう情報を年中取ってますので一度でも怪しい取引が発覚すると次回からその仲介からの案件はすべてダメになっちゃうんです。(契約書の原本に仲介印押すとその時点で仲介さんの反社チェックも入るのでそんなつまんない理由で融資がダメになるとお客さんから刺されちゃいますw)

第二ヒントは「担当者の職務経歴」です。

実際によくある話で前職が新築区分レジなどを売ってた経験がある人は融資の付けが天才的にウマいです。
ま、ウマいと言っても限りなくグレーゾーン(ホントは黒なんですけどねw)の領域では右に出るものはいないでしょうって話なのですが、○宅ローンをうまく使って収益物件を買わせることが出来るんです。

元々、投資区分ってのはアパートマンションローンなどの商品でやらなくても自分で住むんですって言えば○宅ローンが組めます。

ここを彼らは悪用利用します。

住むと言っても買って1か月も自分で住んだ履歴を残しておけば詐欺にはなりませんから(住んでみたけど気に入らなかったって言えばそれまでですw)リーマンショック前の新築区分レジマーケットはほぼこの手法でバンバン融資付けてました。

しかし銀行は詐欺まがいなことをやってのけるそういう輩のことを理解しているので時々「転送不要郵便」を送り付けホントに本人が居住しているのかをチェックします。(参考までにこれの対策も彼らは知っているのでこのチェックなんざまるで役に立ってませんけど)

こんな手法で新築区分レジを「将来の年金として」とか「節税対策」とか「団信に入っておけば万が一の時は借金がチャラになるので保険代わりに」なんて言ってガンガン売ってた人達。(このブログ読んでる人がこのカラクリを知らないってことは無いと思うのでこの辺は省略します)

そんな人達が、例のリーマンショックの時に販社が無くなったことで難民化し、似たような業種として「中古収益の売買仲介の世界」に飛び込んできてるのですが、彼らは元々そういう手法を熟知していますから応用次第では別に新築じゃなくてもそういう融資を付けることが可能になってきます。

当然、彼らは融資がついて物件が売れて仲介手数料なりのフィーになればいいだけですから売った後の事なんて知りません。(知ってたら胃に穴があくくらい思い悩んじゃうはずですw)

なので彼ら、お客さんが不安になって「この作戦、、大丈夫でしょうか?」って聞いても顔色一つ変えずにこう言い切ります。

「大丈夫です。絶対にバレません!」(wwww)


ここで問題になるのはこの「絶対」って言ってる部分。。

ワタクシの経験では利害関係者の「絶対」ほど信用出来ないものは無いので(自分が儲かる場面で反対意見を言える善人なんてこの不動産業界ではまず長生き出来ませんww)こういう場面になったら「こいつは利害関係者なのかどうか?」ってのを確認するだけで被害は未然に防ぐことが出来ます。(っかてこういう話って一切投資の本に書かれてませんがなぜなんでしょう。。。)

ただ注意して欲しいのは
この「絶対バレません」の「バレない」って部分。。

「バレない」って言ってる側からはバレないことが多いのですが、利益を供与された側からよくバレますww。

なぜかと言えば利益を供与する側はそれなりに対策がある反面、供与される側が素人であるケースがほとんどだからです。(だって融資実行後って素人ほど安心しちゃって無防備なっちゃうんですもんw)

金融機関は金を貸す部分ではプロですからそんなプロがちょっとでも疑問に思えば情け容赦のない調査をしてきます。(ま、銀行担当者がグルであればそんな調査も甘々なので心配ないですけど)

えぇ、、実はバレてるケースのほとんどが客側からなんです。。

しかし無理に問題発覚して前任の融資担当者に泥を塗るようなことも易々とは出来ませんからよほどの問題に発展さえしなければ闇から闇に葬られ何事も無かったかのようになることもあります。(見て見ぬふりした方が得なこともありますから)

想像するに業者さん側はこれらの「闇から闇へ」って話だけを鵜呑みにして「絶対バレません」って言ってるんでしょうけどここで問題なのがこんな話を業者の飲み会などで得意になって武勇伝化して同業の女子を口説いてるやつ。。。(実は非常に多いんです。。)

この手の一見金儲けっぽい話に目が無いのは別に男子だけじゃありません。
当然この話を聞いた女子社員、、先輩の男子社員にも「そんなことが出来るなら・・・」と相談します。それを聞いた先輩社員はどうするかと言うとその業者名を女子社員から聞きだし、取引銀行の支店長あたりにリークします。(「俺様はそういう手法で儲かってるんだよね」なんてあちこちで吹いちゃうと買うのは妬みだけですw)

支店長によってはそういう不正が在任中にバレのを恐れるタイプとそうじゃないタイプにわかれるのでそうじゃないタイプの支店長にチクった場合・・・

この「絶対神話」は崩壊しますw。
(特に前任の人間がムカつくほど嫌いなんて時だと悲惨ですw)


不動産投資は融資を受けないと始まらないってのは理解出来ますし、多少危ない橋を渡ってでもお金持ちになりたいって気持ちもわかります。しかしそれをやっていいのはこれら裏ワザを裏の裏まで理解出来ていてかつ、顔色一つ変えないで行動に移せるやつくらいです。(だってやってることは思いっきり詐欺なんですからw)

ちょっと前に不自然な築浅競売物件がたくさんあった時期がありましたがそれらの物件はほぼこの手法を金融機関に見抜かれて差し押さえられて競売になった物件です。(供述書に見慣れた管理会社が載ってるのですぐわかりますw)

あ、そうそう。。
これはあくまでも聞いた話なのでホントかどうか知りませんか
「詐欺」でパクられた場合、刑務所では「詐欺犯」は同じ懲役仲間からモテモテになるそうですので(みんなお金儲け好きなんですw)社会復帰した際の仕事では苦労しないらしいです。

と、参考情報として最後に申し添えて本日のブログは終了です。

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