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プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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Twitter 「狼旅団 森野狼太郎」

最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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休載の青汁




こんにちは。

昨日からなんとなく熱っぽくてお腹が痛いので熱を測ったら37.5度。。

例のコロナさんも咳の前にお腹が痛くなる事もあるということで「も、もしかしてワタクシもコロナですか?。。。」と会社を早退して恐る恐る病院行ったのですが、、結果は単なる急性胃腸炎。。(えぇ、、乳酸菌と胃薬いただいて帰ってきましたw)

「コロナとかインフルも流行ってるけど今の時期はいろんな菌が胃腸に入って悪さすることがあるから注意した方がいいですよ」と言われましたがこの急性胃腸炎、、

ネットで調べたらノロウイルスでの感染が濃厚ってことですので大事を取って今日から4連休取ることにしました。

ということで来週火曜までブログはお休みさせてください。

ちなみにワタクシ、熱は一晩ですっかり下がりましたが現在も食欲がまったくありません。。。

蛇足ですが、食欲が無いってことは夏から停滞していたダイエット再開するきっかけになるんじゃないかと思いおもむろに体重計に乗ってみたのですが、、

あれ?なぜか2キロも増えてるじゃないですかwwww
(正直、「これを機会にちょっと痩せるんじゃないか」と期待して測ったのに、、なぜ?なんでなのよ?って感じでございます。。)


やはりワタクシがデブなのは食べすぎではなく「空気を吸っても太る」という特異体質だったと証明するエピソードになりそうです。



質問の回答は火曜から再開なんじゃんw

解約と地代の話。。。


久しぶりにリッツを食ったのですが、うまいのなんのってww

こんにちは。

「質問が少ねーぞwバッチ来---い!!」
って言ってたら今朝になってドーンと相談メールが飛んできてきりきり舞いしちゃいましたw(皆さんオトナなんですから手加減も覚えてくださいw)

と言うことで今日もお答えいたします。

質問①
早速アドバイスありがとうございました。翌日にお答えいただけるとは。とても勉強になりました。眼から鱗で、感激してます。早速アドバイスいただいたことを最大限に実行していきたいと思っています。

ところで、話は変わりますが、「定期契約の契約期間途中での解約」についても、お聞きしたいことがあります。

私の定期契約書には、簡略的に書きますと、

乙からの解約は、退去したい日から1ヶ月以上前に甲に通知。通知が退去したい日から1か月切っている場合は、1ヶ月分の賃料を払うことでいつでも退去できる

ということにしております。経営を始めるにあたり、さまざまなネット上の契約書のテンプレや過去に自分が住んでた賃貸の契約書をもとに、シェアハウスの契約書も作りましたが、解釈についてもしかして間違えているのかもしれないです。

私の解釈は、例えば、
①2月末に退去希望、2/15に通知の場合、
→通知の2/15から1か月後の3/15までは家賃共益費がかかる
→3/1〜3/15の家賃共益費を日割でもらう
→2月末退去希望だけど3/15まで住んでもいい

と思って運用しているのですが、過去に私が借りた定期契約の賃貸では、
②2月末に退去希望、2/15に通知の場合、
→2月末までの家賃共益費とは別に、1か月分の家賃を払う(共益費はもらわない)
→2月末退去明け渡し(日割なし)
だったと思います。

前者が正しくて私が騙されたのか、後者が正しくて私が損してるのか、どちらなのでしょうか。

よろしくお願いします。
2020.02.19 Wed 08:23 | たーちゃん |



えーっと、
昨日からの流れの質問なので一旦整理しますが、

①賃貸契約は6か月を上限とする定期借家契約
②借主からの解約は退去日の1ヵ月以上前に借主に通知・・・解約日までの賃貸契約
③借主からの退去予告が退去日の1ヵ月以内であれば1ヵ月分を払うことでいつでも解約可


ということですね?

これで2月末に退去希望で2/15に通知した場合は退去をオーナーに通知した2/15(解約予告日)から1ヵ月後の3/15までが契約期間になるのが妥当です

なので2月末に退去したい賃借人は希望日が2月末だろうと3/15が契約上の退去日ですのでそこまでは借主がその部屋に自由に住むことが出来るという解釈になるかと思います。

またそれでも2月末に退去するのであれば普通の不動産屋の感覚では3/15まではその人が部屋を借りてる状態なので賃借人以外の人はむやみにその部屋には入れません。(なのでどちらが正解かと言えば①の方です)

但し契約は1ヵ月単位の契約ですから実際の家賃の入れ方は
・2月末退去を希望してようが解約予告したのが2/15である以上、解約日は3/15
・3/15までの日割りではなく3月末までの1か月分の家賃と共益費を支払い
・3/15で契約満了なので3月分の家賃と共益費は日割り清算で借主に返還

となるのが一般的です。(だって家賃は1ヵ月単位での振込みですから)

結局のところ、このケースは
「あ?解約は一か月前解約だってのになんで半月前なんかに言って来るの?」

「2/15なんかに入って来ても正式な解約は3/15だからそこまでの家賃は取るよ」

「かと言って3/15までの日割りなんて認めねーよ。だって家賃の振込は1ヵ月単位って決まってるじゃん」

「っつーことで2月末までに3月分振り込んで退去した日付の日割り計算で残った家賃を返してやるよ」

となるわけで正確に言うと①でもありません。(但し、契約書に特例的に日割り計算の振込で清算と書いていたら答えは完全に①でございます)

なぜ退去日が3/15と決まってるのに3月分丸々取るかと言えばこれは先ほどから何度も書いてますが家賃の支払いは1か月単位が原則なことと、

万が一予定通り3/15に退去が終わらず(引っ越しの荷物が多かったし段取りが悪いときってなぜか数日退去日が遅れたりするものです)その差額を借主から回収するより最初から1か月分預かってちゃんと退去したのを見極めて返金する方が大家さんにとって取りっぱぐれがないからです。(後半は完全に大家さん都合ですがw)

ただあれです。
今回のように退去が3/15なんて繁忙期の瀬戸際になってしまう場合、2月末退去の退去予告が2/15に来たとしても「3月分はもう要らないからきっちり2月末に退去してください」と言った方が次の募集を考慮すると断然得することも多いのでそこは柔軟に運用していただければと思います。

ちなみにこんな退去予告が2/15に飛び出した場合、退去予告日の2/15から募集開始ですw(悠長に退去を見極めてから募集するんじゃダメです)

あと、よく自分から退去予告しておきながら急な事情の変化などで「退去自体の撤回」なんてやって来る人もいるのですが個人的な見解ではありますが退去予告を撤回してくる人って最後に何かやらかす人が確率的に多い気がします。(急な転勤取りやめとからならいいですが行動に計画性が無い人ほどトラブル起こしやすいですから)

で、この退去予告の撤回ですが、民法540条2項で「賃貸物件では一度出した退去予告は撤回出来ない(貸主が認めれば出来ますけど)」というルールが存在します。(解除の撤回ってのは相手方に迷惑が掛かるので原則ダメという決まりです)

とは言え確かこれって事業用賃貸物件だけがダメで居住用賃貸物件は撤回出来るって記憶もあるので借主から退去予告が飛んできて「こいつは追い出したい」って人が退去しますと言いながら撤回を申し入れてきたらこの民法540条2項を無理やり援用して追い出すってことも可能だということも余計な知識の一つとして頭に入れておいてください。(解除は一度したら撤回できないんですよって感じでw)

さて、次の質問です。

質問②
いつも楽しいブログありがとうございます。

1つ教えてください。
東京23区に土地を持っています。
借地人のいる底地ですが。
今は適切な地代をいただいていますが、今後インフレがきた場合地代を上げる場面がくると思います。

地代を上げることを借地人が拒否した場合、対抗手段はあるのでしょうか?

地代もそれほど多くないし、調停、裁判になると費用がかかりすぎて割に合わないようです。

借地人とは仲が悪く、底地権の売却、同時売却などはしずらい状況です。
底地を第三者に売却すると叩かれるのは、目に見えていますので悩んでいます。

投資とは関係ないかもしれませんが、よろしくお願いいたします。
2020.02.18 Tue 18:35 | 貧乏地主 |


底地の借地人に対する値上げ拒否の底地権者の対抗手段ですね。

月並み回答から先に書きますが、
賃貸契約書で締結している借地契約の場合借地借家法で決められた借地料の値上げで認められるケースは賃貸物件の借主の立ち退き(追い出し)同様に借地人の居住権を脅かす関係もあるのでどちらかと言うと底地権者に不利に出来てるようです。

ちなみにその値上げ条件ですが
①固定資産など、その土地の租税公課が上昇した場合
②地価の上昇、物価や所得の上昇など経済事情が変動した場合
③周辺の土地の地代と比較して不相当となった場合

の3つあたり。。

となると借地人に地代を値上げするに足りる相応な事由の根拠を示す以外になく結局、借地人が納得しなければ調停、裁判となってしまいます。

ただ、裁判はさておき、調停の場合の費用はさほど掛かりませんし(弁護士も不要)借地人さえそこに引っ張り出せば多少の妥協はあるにしてもそれなりに値上げを認めさせるのも不可能ではないと思います。

で、対抗手段であるこの「根拠を示すモノ」ですがこれは路線価だったり実際に売買されている土地の価格などを加味したデーターを用意します。

ワタクシであればその中から自分に都合の良いデーターばかりを集め見せちゃいますが、相手も金額によっては対抗して今度は自分にとって都合のいいデーターを集めてくるかもしれません。

そうなると最後は調停どころか裁判にまで持ち込まれて「ゼニカネの問題じゃない」なんて血で血を洗う論争にまでなってなにも得することもありません。

そこでワタクシ、こんなことを考えます。
えぇ、、狙うは次回の更新時期か借地権売買時です。

借地権で底地権者が一番まとまってお金が取れる時期は言うまでもなく借地契約の巻き直し期。(えぇ、、宅建取引士の一番の独壇場は重説時にドヤ顔で重説を読むことですが、底地権者が一番輝いて見える時ってのはこの借地契約の巻き直し期ですw)

借地権売買の時は底地権者の売却同意(借地契約で名義変更があるので事実上の底地権者の同意が必要になります)に相手仲介さんがお土産持参で挨拶に来るものですがその時に「承諾料も貰うしその際は新しい契約で巻き直しますよ」と通告します。

そうなれば借地権契約は名変ではなく新規の30年なんて借地契約で結び直しますので借地権売買の契約の根幹に関わる部分を一気に握れてしまいます。(要するに俺様の言うこと聞かないならその借地権売買契約を飛ばすことも出来るんだぞ、、、ですw)

このチャンスで一気にこっちの主張をぶつけて「俺様が名義変更に同意しなけりゃこの売買潰れるぞw」とここで一気に地代の値上げなり更新料のボッタクリなどを目論めばよろしいかと思います。

但し、その際に無茶を言い過ぎるとホントに借地権売買自体が吹っ飛んでしまうので(しかも「地主に邪魔された」と恨まれますw)その際の新たに締結する借地契約に段階的に地代を値上げするとか更新料、名義変更料、建物建築承諾料(堅固、非堅固など)をいくらに値上げすると特約を明記してハンコ貰っちゃうのもありかと思います。

と言うことで質問にもありましたが、現在は適切な地代をいただいているようですし、地代って一気に値上げできる性質もモノでも無いのでこんなタイミングを狙ってガッツリ主張してみてください。


あと2つ質問が届いていますがこれも答えちゃうと明日のブログが更新出来なくなっちゃうので残りの質問は明日以降にお答えします。。(そういや今日も税金に関する質問が来てましたがこれは税理士さんじゃないと答えちゃいけないようなのでお答えできません。。ごめんなさい)



水曜だけど意外な急展開が起きてブログどころじゃなくなって来たんじゃんw

滞納行方不明者の解決法と今後の対策


手ピカジェル、、そろそろ在庫が切れそうです。。。

こんにちは。

今日は久しぶりにご質問が来たのでお答えさせていただきます。
(これ以外にも3つ質問が飛んできましたが内容的にブログ掲載出来ない話なので個別回答させていただきました)

ただ、、あまり得意じゃない滞納ネタなのでお役に立てるかどうか、、、w

質問①
滞納行方不明者の解決法と今後の対策

初めまして。かれこれ5年ほど狼さんのブログ拝見しておりますが、初めてコメントに質問書きます、よろしくお願いします。

シェアハウス運営しています。良い入居者のみなさんに恵まれ、楽しく運営しております。1名を除いて…。

うちのシェアハウスは6ヶ月の定期契約です。とある1名の方が再契約をした途端、滞納を始め、すぐシェアハウスに帰らなくなりました。本人に連絡しても一切出ず、緊急連絡先(実家の親)もまったく連絡がつかず、仕事も辞めていました。

なぜそんな状態で再契約したのか謎で、もしかして私が荷物を勝手に出すのを期待して、訴えて慰謝料?を踏んだくってやろうと思ってるのかもと疑っております。

黙って放置というわけもいかないので、裁判所に契約解除と明け渡し請求を頼もうとしました。本人行方不明のため、公示送達を希望するものの、住民票のある実家の方に訴状が送られても受け取ってもらえず、実家に行って会おうとするも居留守なのか本当にいないのか会えずで、公示送達がいつまでもなされない状態です。

このままでは滞納だけが増えていき、しかも1部屋がずっと使えないままとなります。なんとか解決する方法はありませんでしょうか。

また、どうすればこれ以降このような事態を防ぐことができるでしょうか。
どうか教えていただけたら幸いです。よろしくお願いします。
2020.02.18 Tue 00:13|たーちゃん


この質問ですが、結構デリケートな要素が含まれてるのでブログで回答するかちょっと迷いましたが、
今日もこの質問しか来てないのでブログで答えられる範囲で書いてみます。(最近の狼ブログは皆さまの質問メールで成り立っておりますw)

この場合、一番重要なのが契約書です。
この契約書にどのように条項が反映されているかで滞納者に反撃の狼煙をあげられるか否かが決まってしまうわけなのですが、今回のようにシェアハウスの6か月の定期借家契約と言うことですと普通賃借の契約でも無いのでそもそも自動更新型でもなく、契約期間が満了すれば自動的に契約は終了します。

ただ、今回一番厄介なのが「荷物をそのまま放置してる」ってこと。

捉え方によっては確かにこの滞納者が意図的に荷物を部屋に残し勝手に処分したらオーナーに因縁付けてやろうと思ってしまうのも無理もありません。(この手の人ってそういう輩に入れ知恵されて当初は違ってても自分が不利になると後々水を得た魚のようにそう主張してくるヤツも多いですから)

とは言え、シェアハウスの小さい一部屋を貸してるわけなのでどのくらいの荷物なんでしょうか?(家財道具一式ってわけでも無い気がします)

賃貸契約では自力救済が禁止されているので勝手に荷物を搬出しちゃいけないってルールがありますが、相手が行方不明、しかも実家に連絡しても捕まらない、実家に行っても留守(居留守)なんてパターンですとこの滞納者は
①実家からも見放されて実家もこいつに関わりたくない
②他からの借金等の催促が来ていて実家もその対応に手慣れている

なんてパターンじゃないかと思います。

これを法的に片付けようとすれば裁判で強制執行の判決を取らなきゃいけないのできちんと順序立てて実行する以外にありませんがワタクシであれば

①あえて実家の家族が読むように普通郵便で手紙を書く
②内容はシェアハウスに荷物が残ってるのでその間の家賃が発生し続けている
③このまま行くと家賃は無限に掛かるのでその請求が滞納者に対して永遠に続くことを認知させる
④荷物を取りに来るか、こちらで処分するかすればその請求も止まる
⑤と言うことでどちらか選べ

で、最終的には
⑥どちらかに応じてくれれば滞納家賃は免除する
と書き、
⑦返信用封筒入れて送り返して貰う
なんてパターンを使います。(オペレーション名:「飴と鞭作戦」ですw)

滞納家賃を取り立てたいって気持ちもわかりますが消去法で考えてもこの滞納者がまともに払ってくれる可能性は低く、すべての面でオーナー側が勝つって話は現実的ではないので滞納者本人ではなく実家の許可をアメと鞭を使って実家には負担はさせないが残置物撤去の許可はくれという発想で攻めてみてはいかがでしょうか?

ただこの手紙も普通郵便なので今の実家の状況では開封することも難しいでしょう。

と言うことでここは滞納者の名前ではなく実家の違う人宛ての手紙で送り付けます。(えぇ、、この手の実家は本人の手紙は忌み嫌って開けませんが違う名前で送ると思わず封を開けちゃうもんですw)

手紙はもちろん高圧的な文書ではなくオーナーとして困ってることを前面に出し、穏便に片付けたい気持ちを伝えれば意外に伝わるものです。(ちなみにこの手法、、ワタクシは10回やって8回成功するくらいの確率でございます)

滞納家賃が返って来ないのは腹も立ちますが「滞納する住人を受け入れてしまったのはオーナーにも責任がある」というのがワタクシの持論でもあるので(だからワタクシ入居審査が厳しいんです)公示送達までやっても回収出来ないのであれば気持ちを切り変えて早く原状回復して新規に募集再開した方がいいかと思います。(その方がストレスなく生きていけますw)

さて、これ以降の再発防止策ですが、
これは言うまでもなく契約書の約定の改訂以外にありません。

幸い、シェアハウスという6か月の定期借家=一年以内の使用賃借と言うことですので、ここは契約約定の特約欄を使ってオーナーに有利な契約に変更です。

当然、裁判になっても負けない条項にしないといけないのですが、賃貸契約の場合書くことをキチンと書いておけば借主からみれば抑止効果にもなるので例えばですが、、

・契約期間中に借主と1ヵ月間音信不通になった場合、自動的に契約満了とする
・その際の残置物は放棄したものとみなしオーナーに帰属する
・その残置物に貴重品が含まれていても一切の損害賠償請求は出来ない

なんてのをいろいろ付け足して借主からハンコを貰っておけばイザという時にも役に立ちます。

当然、賃借契約とはいえ、一方的に貸主有利な契約は法的に否定されることもありますが書いておくことで後々因縁付けられても「ここに書いてあるじゃねーかよ!」と反論すれば大抵の人は文句も言いずらくワタクシの経験でもこの作戦で結構通用してます。(契約書に書いてあるかないかって結構大事なんです)

と、今日書いたことが必ずしも正しい手法ではないと思いますがご参考いただけると幸いです。

あとこれは連絡事項ですが、
春先になったらやろうと思ってる狼セミナー、、
予想通りの自粛ムード展開を鑑み、開催未定とさせていただきます。(4月から、、と思ってましたがなんか雲行きが怪しくなってきました。。)



狼セミナーでウイルス感染ってさすがにマズいんじゃんw

自粛ムード


うちの会社もテレワークにしたいですw

こんにちは。

質問が来ないからブログ更新しないってやってるといつまでもブログ更新出来ないので今日は質問形式ではなく普通にブログ更新します。(ってかここ最近質問が全く来なくなりましたw)


水際でなんとか凌いでいたかに見えてたコロナ騒動。。

発生時期が中国の春節と重なってしまったことで政府が対策する前に入り込んでしまってたようでやはり水際で防ぐと言うのは出来なかった模様です。。

また感染経路がわかってない感染者もいるようで今日になって政府からも「市中感染が始まった」と正式に認めましたから専門家の人がおっしゃってるように今の時点で潜在的な感染者は相当数いるでしょうし発症してない人は感染に気付かずに移動し続けちゃいますので中国ほどでは無いにしろそこそこ感染は広がってしまうんじゃないかと思います。


そんなこともあり何やらこんなICHIメーターらしきサイトも出来た模様です

さらに言えばどのくらいの期間、感染が拡大するのかがわからないのが不気味だし今回のウイルスは潜伏期間でも感染するそうなので前回の新型インフルより流行期間が長くなるのではないかとも言われており病状は重篤にはなりにくいとはいえ、今後あちこちで起こるであろう自粛ムードの余波で様々なイベントも中止になり国内消費は落ち、さらにインバウンド需要の低下のダブルパンチで相当な景気悪化になる予感がします。

そこに来て今日発表の国内GDPはまさかの-6.3%。。。(ちなみに東日本大震災時で-6.8%でございます)
去年消費税を上げた余波で消費が冷え込んでここまで下げたのだと思いますがこの時点で今のコロナ騒動は織り込んでもいませんでしたから正直な話、、ここまで悪いイベントが続くと今後の景気ってどうなるのよ?と心配してしまいます。。(ま、だから今回のコロナ騒動で過剰反応したくなかったんでしょうね)

さて、このブログは不動産ブログなのでこの話を不動産だけで語ることにしますが、
言うまでもなく昨今の不動産価格上昇はこの景気上向きに伴う実需層の活況が源泉のひとつです。

特に首都圏のホテル開発事情はまさに今後予測されるインバウンド需要を取り込むべく「こんなクソ高い土地値で何しようっていうのよ?」って声をあざ笑うかのように上昇の一途を辿り、建築費にしても建築需要が旺盛なために部材が足りなくなったり人件費の高騰で上がったものが昨今の分譲マンションの分譲価格高騰の要因でもあるんです。(おかげさまで昨今に新築してる分譲レジの仕様のチープさには目を見張るものがございます

また昨今の金融緩和政策で市中のお金はダブつき株価が下がっても他に投資するものが無いので株式に流れ、さらにその余剰金が不動産投資に流れ着きいまだにバブルの様相でしたがここまで実需の需要が激減しそうな事態になると投資意欲が減退し下手すると開発系の不動産屋でも資金が回らなくなり倒産が相次ぐなんてことにも成りかねません。

不動産価格は需要と供給のバランスで価格が決まってきますが、昨今のサラリーマン向け融資の激絞り具合を見てると買えるプレーヤーも少なく、実需の需要が無くなれば不動産価格はさらに値下がりしちゃいます。

投資プレーヤーが減る
実需の需要が減る
建築需要も減る

となれば誰が一番おいしい思いが出来るかと言えば結局は多額の金融資産を持つ富裕層、、、。

・・・

・・・

結局のところ先のリーマンショックと同じ状態に戻るんじゃないかってことになるのですが、
前回のリーマンショック後の動乱期のドサクサで財を築いたサラリーマン投資家も多かったのでワタクシ、、この今年来年で起こるんじゃないかと思うこの動乱期が世の不動産投資家にとって一つのチャンスじゃないかと思い始めてます。(後になって「あの時が動乱期だったね」と言われてもいいように今のうちに証拠残しの意味でもこう書き記しておきますw)

えぇ、、
こういう時はどこに需要があってどこに需要が無くなるか?を仮説立ててその仮説をいろいろな情報を得て検証しつつピンポイントで見つけた価格の歪みに向かって種銭を張るというのが一番間違いない方法ではないかと思いますが、前回のリーマンショックとは違い今回はサラリーマン大家さん人口が増えてるので別に富裕層でなくとも多少の現金を持ち合わせている人であればそれなりに勝負が出来るんじゃないかと思うんです。。。

幸い、世のサラリーマン大家さんが多いと言っても全員が高スキルってわけでもありませんし、ここ数年のフルローンブームで物件をたくさん持ってるけど思ったように収支が出ずに保有耐性が著しくヤバイ人も多いはずで、今はなんとか経営努力で低空室率を維持出来ていても消費が冷え込む場面ではその部屋の維持にも限界が来るんじゃないかと。。。(ちなみに東日本の時は不景気で家賃が払えないので実家に帰るって行動が多かった気がします)

こんな需要と供給のバランスを見極め「確かに空室が増えて家賃収入は下がるけど土地としても価値はそれほど下がらない」って地域を見つけるとか、「空室になるのは前オーナーの実力が無いだけで俺様なら楽勝で埋まる」なんて物件を見つけて「家賃半値でも耐えられる指値w」をして売ってくれれば買うなんて芸当も不可能じゃありません。(えぇ、、リーマンショックの時はもはや「投資利回りで売る」なんて話でもなく「とにかく売れてくれさえすればいい(この保有ストレスさえなんとかなればいいです)」なんて言って格安で売られてる物件も多かったですからw)

こんな時期ってのは不確定要素が多い動乱期に起きがちなのでマーケット動向を見るだけじゃなくちょっとは国外、国内経済にも目を向けてマクロな視点で見ると面白いかと思います。(些細な情報が「実は物凄い価値ある情報だった」ってことが多い気がします)

だってあれです。
どうせ今頑張って物件を探してもなかなか思うように指値通らなくて買えないし、まだ動乱期前なのでヒーヒー言いながら無理やり持ってる人も「どんなに苦しくても残債以下に売るわけにはいかん(そんなことしたらガミッちゃうじゃんw)」って思ってるからこそいまだに投資利回りレベルで売り出されているんです。

ホントの動乱期になれば「とにかく売れて手が離れれば安心して眠れる」なんて思う人も多いでしょうし、早く不動産投資したいからと焦って相手の言い値で買うのではなく相手の足元見て「今月決済してやるからこの値段で売れ(命令形)」で買うくらいの気持ちでやると良いかと思います。

ただあれです、、
あくまでもこの動乱期は様々な悪いイベントが重ならないと起きない現象ですので例えば春になって温かくなり「コロナ騒動なんてどこ行ったんだよ」と京都に中国人がわんさと押し掛けるようになってしまえばこの動乱も起きることもございません。

ここさえ見誤らなければ今から不動産投資やっても勝てる確率が上がりますのでこんなチャンスが訪れたあかつきにはこのブログのことを思い出して実践してみてください。

・・・


・・・


あ、そうそう。。


大事なこと言い忘れてました



ちなみにワタクシのこの手の予想、、、


大抵は真逆の結果になっております。。。



意気揚々と書いたわりにオチがひど過ぎるんじゃんw

今日は3つも質問にお答えします。


休み明けはなにかと忙しいですw

こんにちは。

本日は水曜日。
本来であれば業者さんも休みなのでウチも結構ヒマなのですが、今日は午後からずっと外に出る関係で大急ぎで更新します。
なお、本日の質問は3つですが時間が無いのでかなり端折ってお答えしてる質問もございます。ごめんなさい。。

質問①
いつもお世話になります。

最近●待で都内一等地新築マンション投資を勧めている方がいらっしゃいますが、閣下の分析・感想はいかがでしょうか。
塾生を募ってやっていらっしゃるので、それほど美味しい物件がゴロゴロあるのか不思議に思っています。

参入時期次第な点もあるかと思いますが、ぜひご教授くださいませ。

PS コロナでいろいろな業種の零細業者が、潰れそうな予感がします。
2020.02.12 Wed 09:59 | すーさん |


えーっと、、
最近〇待のコラムを読んでないので詳しく知りませんが一般論で語れば確かに都内の一等地に新築マンションを格安で建てることが出来れば入居者に困ることも無いしその資産は目減りすることなく残債も減らせますから抜群な投資じゃないかと思います。

しかも今は融資が出ない時期ですから種銭持ってて融資属性が高い人であればここ数年で一番の買い時。(土地や建築費が高止まりしてるってのはまるっきり無視のプレーヤー人口が減ってるとしてだけの判断ですが)

そう考えると徐々に土地の安い地方を転戦するより都内の一等地で一気に資産を膨らますことも可能ってわけです。

とは言え、土地が容積を食いきれる成形地で面積がデカければ世の不動産屋さんがこぞって一番高く売れるであろうホテル用地や商業ビル用地に変えてしまうでしょうから都内の一等地でこれをやろうとしたら相当な変形地か道路奥深く侵入した場所に無理やり新築を建てることになります。(要するに一時流行った都内の変形地に重層長屋を突っ込んで利回り稼ぐ手法に近いです)

ま、そうは言っても都内の一等地ですから多少土地が変形してようが道路が狭くて引っ越し車両も入れないなんて場所だろうが借りて住む人からしたらどうでもいい話なのでうまいこと土地を見つけて上手いこと安く豪華に建ててくれる工務店を見つければ都内一等地と言えども利回りで7%前後はいくんじゃないでしょうか?

しかし、、しかしです。
ワタクシも都内に50年住んでてそのうちの半分を不動産業界に身を置いてる立場なのでよくわかりますが、このいくつものハードルを越えられるような物件(土地)はそうそう見つかりません。(えぇ、、断言しますw)

なぜかと言えば元々その土地を持ってる人からしたら売る際に安く売ろうなんて思わないからで仮に変形地だろうがほとんど道路に接道してない土地だろうが普通に考えたら投資で買えるような価格では売り出さないんです。
(皆さん決まって実需価格での価格設定してきます)

仮にそれが出来るとしたら
①売却依頼を受けた仲介さんが査定段階で値付け間違いを起こす(故意、偶然に関わらずw)
②その土地をこの値段でも買おうっと人が現れない(売主を囲い込んで表にあまり出さないも含むw)
③想定通りの融資額が通る(手金目いっぱい突っ込んでも買えれば官軍ですw)
④そもそも6%の利回りが都内一等地の高利回り相場なんだと洗脳される人が登場する
⑤都内一等地に物件を保有することがいかに凄いかと満足出来ちゃう人が登場する
⑥あまりに安いから「他人に売るくらいなら自分で買って建てちゃうよ」という気を起こさない人が介在している

などなど、、数々の高いハードルを越えなくてはいけません。(個人的には④⑤⑥あたりが難しい気がしますw)

また都内一等地と言うことを考えると賃料設定は相当ガバガバ設定出来ちゃうので新築プレミアを上手に使えば例えば20㎡前後のワンルームであっても13万くらいじゃないと厳しい部屋でも想定レントロール上は16万って設定も可能です。

その後数年経って新築プレミアのメッキが剥がれた時には相当の利回り低下が予想されますがその時にはもはや想定7%の利回りが5%台になってもケツ拭くのはその話に乗っかった買主ですから企画した人は全く関係ありません。

それでも仮に最初のうちはこのスキームを思いつく人もいなかったと仮定すれば(そんなベタなこと思いつかない不動産屋も少ないとは思いますがw)最初の1年~2年くらいはある程度独壇場かもしれません。

しかしそのスキームが儲かるとわかればその後はどっと参入者が増え一気にマーケットが飽和するのはかぼちゃやレオパなどの過去の歴史が物語ってます。(そうなれば都内一等地のクズ土地相場が一気に値上がりしちゃいます)

これを仮にワタクシがやろうと思って投資塾を開き実践したとしても最初の4~5人は勢いで出来ちゃうかもしれませんがその後入塾してきた人の分まで土地を探すことは出来ず最終的には入塾費を返す羽目になるかかぼちゃ同様都内一等地の定義を段々と変えて最終的には葛飾区や荒川区や足立区も「都内23区なんだからある意味都内の一等地です(「だって日本の国土の大部分は23区外でしょ理論」ですw)」とそのあたりの土地で顧客に事業化を勧めます。(かなり強引な手法ですが入塾費用返すの嫌ですもんw)

ただあれです。
これを最近流行りの「都内一等地での狭小マンション化」をすれば話は別です。

ご存知の通り、収益物件は部屋を小さくすればするほど収益性が上がります。
3畳一間で水回りを充実させれば最近の若い人は喜んで入居するそうですのでここに特化して開発すれば20坪の妙な形した土地に妙な形の建物建てて収益化も可能ではないかと思います。

ま、そんな木造ワンルームを畑持ってる地主がこぞって建てて供給が過大になり死に絶えたってことが平成初期にもありましたけどね。。。


・・・長くなりましたので次の質問に行きます。(そろそろ墓穴掘りそうですw)

質問②
はじめまして。初歩的な質問ですいません。。
2年ぐらいROMっているのですが、どうやって不動産投資を始めたら良いのでしょうか?サラリーマンですが節税も兼ねて始めたいと思っています。

とあるセミナーに行ったところ、マンツーマンで色々勧められて電話もかかってくるようになりましたが、、ブログを読んでやはり危ないと思い、やめました。まあ、他の会社からもかかってくるようになってしまったのですが、、笑。

地元の不動産屋はほぼ賃貸メインが多く、スミフは隣駅にあるのですが。よろしくお願いします。

2020.02.11 Tue 09:26 | 匿名希望


まずはここ2年間、物件も買わずにワタクシのブログをひたすらROMってくれたことに敬意を表します。(よくまあ、マンツーで囲い込まれそうになってよくぞここまで我慢できたものですねw)

不動産業者のワタクシとして思うのは不動産投資ってのはやはり「始めた時期がいつか?」に尽きると思います。

匿名希望さんは2年前に不動産投資に目覚めたそうですが2年前と言えば徐々に絞られ始めた不動産融資の扉がほぼ閉じてしまい、それまでワガモノ顔で練り歩いてたサンタメ業者やエビ偽造して無理やり融資を通してた業者が表舞台から消えかかってた時期。

そんな時だったので一棟物件ではもはや融資が引けないと悟った業者さんが比較的融資が緩かった区分マンション投資にシフトし始めた時期です。

当然、まっさらのクレヒスな人を見かけようものならマンツーで囲い込み「節税対策になります」とか「生命保険替わりになります」と〇リックスあたりのフルローンで融資を引かせて一日に2件物件を買わせるなんて話があったかと思います。

不動産投資を始めると言うのであればまずはその電話が掛ってくる人たちに嘘でもいいので「私、先月付で会社を辞めて通販系事業を起業したんです」と言ってみてください。(社会保険じゃなくなった人なのでセールスの嵐は止むはずです)

過去の清算が終わったところでようやくスタート地点に建てるわけですが、先ほどの申し上げた通り不動産投資は始めた時期がモノを言います。

今のような融資も出なければ掴んだ物件が高値掴みなので売るに売れないから最低でも残債を上回る値段じゃないと売れないって物件がウヨウヨとマーケットをさ迷ってる時期に不動産投資を始めてもロクなことがありませんのでここは「どんな物件が安く売り出される可能性があるのか?」を勉強するところから始めてみましょう。(えぇ、、利回りは2年前より下がってるように見えますが買うのは今じゃありません)


不動産の価格がなにより道路付けが価格構成に影響します。(4m幅の道路と1.2m幅の道路では圧倒的に4m道路の方が高いです)

また実需で買う人が買えちゃう不動産であれば投資目的で買おうとしてる人には高くて買えません。

こんな価格の歪みを感じ取り、
「ふむふむ、、この物件、たしかに道路は狭いけどここをこうしてこうすれば賃貸の客付けには困らないな」
なんてことが読めるようになってきたら次に進みます。(まだ買っちゃだめですw)

恐らくはこの頃になるともっと情報量が増えてるはずなので「築古戸建てっていいな(安くて簡単に始められそう)」と思うようになってるはずです。

しかし、この築古戸建ては昨今の融資事情からプレーヤーの数が激増し、都内近郊ではもはやババの掴み合いと化してます。

だからと言ってここで怯んではいつまで経っても物件は買えません。

そこであちこちの大家の会に潜入します。

大家の会では定期的にリフォームした物件の見学会や飲み会を通じて勉強会らしきことをやってるところがあります。

そこに「狼旅団のブログを読んでるこれから大家です」と飛び込んでみてください。(そう告げて「え?あんなブログ読んでるの?」と苦笑いをする人であればその席には座らず違う席にパイルダーオンしてください)

これを繰り返してるとやたら世話好きでいろいろ教えてくれる大家さんに出会えるはずです。

その人が見つかったらすかさず「どこかで見学会やってないか?もしくはそういうコネが無いか?」と聞いておきます。(該当してれば連絡先を交換します)

ただ名刺交換しただけだと相手も覚えてくれないのでFacebookでも繋がります。(FBを会社利用してる場合はもう一つ不動産アカウントを作ってください)

これで大家さんクラスタ勢とのつながりが出来ましたのであとはそこに常駐してROMりつつ時々いいねを押し、コメント入れて親しくなってください。

恐らくですがそこから先はその大家さんがいろいろ教えてくれますし、業者情報だけでなくスミフの上手な使い方も伝授されるはずです。(わからなければまたワタクシにメールくださいw)


と、この話、書き始めるとキリが無いので次行きますw

質問③
ド田舎のRC(事務所)物件

はじめまして。

いつも楽しく拝読しています。
ご子息の就職相談には爆笑しました。
私の息子が大きくなれば、不動産業界に入って第4ボタンまで開けるくらい大物になってほしいものです。

質問ですが、初の物件購入で迷っています。
イトコ(不動産屋)からの紹介でネットには載っていない上流?物件です。

RC 築35年(4階建て)(店舗×2、事務所×10)、ド田舎
物件価格3,000万円、修繕費1,000万円(多めに見積もって)
表面利回り 40%
路線価 1,300万円
建物(再建築) 5,000万円
2.0% 15年 4,000万円フルローン予定
店舗×2は10年間満室=オーナー。事務所×10は10年空室(募集せず)。

アツいところ。
・2店舗(飲食店)のオーナーが、500万円/年の賃貸料を今後5年間はらう約束。計2500万円。
・駅から徒歩4分。
・周辺にライバルの事務所物件がない。
・近隣の不動産ヒアリングから、事務所×10は、まず埋まるだろう。
・外壁、屋上防水は、5年は大丈夫そう(知合いのリフォーム屋しらべ)。

ヤバそうなところ。
・ド田舎であり、15年で土地が半値になっている。
・2045年までの人口予測が約40%減。
・駐車場が駅前の商業ビルまで行かないとダメで、徒歩2分かかる。
・駅の利用者は1000人/日で、郊外のほうがイオン等により発展している。
・遠方にあり、車で8時間しないと行けないところ。

上記の物件あり、事務所の10室のうち6室くらい埋まれば、十分に回ると思っています。
出口戦略としては、空室を埋めて5年後に表面利回り20%くらいで売却できればと考えています。

500万円/年の賃貸料は契約書に盛り込みます。
2店舗の飲食店は、全国に100店舗以上あり、5年間はまず大丈夫そうです。

質問です。
購入する気持ちが固まりつつありますが、気を付けるべきポイントがありましたら、教えてください。

長文失礼しました。よろしくお願いします。
2020.02.11 Tue 11:08 | あいだほ |


質問を拝見してまず思ったのが「アツいところ」に書かれてる「・2店舗(飲食店)のオーナーが、500万円/年の賃貸料を今後5年間はらう約束。計2500万円」って部分、、

確かに全国に100店舗の展開している会社であればそこそこ優良企業かもしれませんが優良企業であればあるほど撤退能力も高く(撤退時の費用の捻出も容易でしょうから)開店してみてあまり収支が良くなければあっさりと撤退しちゃう恐れがあります。(貧乏な店舗ほど金が尽きるギリギリまで事業継続したがり、やたら撤退スピードが遅いものです)

また逆に店舗があまりに盛業過ぎる場合も「ここだと手狭だから他のもっといいところに移転しよう」なんて言い出して都合のいい解約条項を提示されてさっさと出て行っちゃう可能性も否定できません。

しかもこの店舗、「オーナーが」と書かれているのでワタクシ、「もしかしたらFCじゃないか」と疑ってしまいます。FC店舗であればかなり危険は話なので契約するのであれば今一層慎重にしてください。

そうでなければこの店舗との賃貸契約書の撤退条項(要するに賃貸契約の解約条項です)を出来るだけ貸主有利なものにしてください。

例えばですが5年契約であれば5年単位の定期借家契約にして退去予告は6か月前でそれ未満であればそれに見合った賃料を支払うなんてやつ。

この条項はデフォルトの契約条項なので結構通ると思いますが、それ以外に中途解約の際の違約についてもきっちり条文化してください。

それ以外に関しては物件の場所がわからずジャッジが難しいですがあいだほさんから見て地域性や賃貸環境を理解されてるようなのでそこはある程度勘に頼っていいんじゃないかと思います。(質問事項を読みましたがここまで立地について理解されてるなら問題無しと思います)

あとヤバそうなところで「・2045年までの人口予測が約40%減」とありますが今から25年後にはこの物件を保有してるとも思えませんし、とりあえず10年先にある程度の出口があると考えてやるといいかと思います。
となればリフォーム屋さんが言ってる「5年は大丈夫そう」ってのは10年くらいは騙し騙しいけるはずなのでそこの心配も不要かとw。

但し、駐車場は出来るだけ近隣で賃貸の駐車場が確保出来ないか?今一度調査してみてください。
この物件、地方の売りビルなのでワタクシの感覚ではここが一番ネックになる気がします。

と、この物件、結局のところ事業系売りビルなので普通の居住用物件より買い手が少ない分利回りが高い(要するに買える人が少ないので安くなってる)のでそこもきちんと割り引いて考えていただけると幸いです。



時間が無くてちょっと雑な答えになっちゃったんじゃんw