プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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巨大なマスクメロンの話。。。


白昼、九州大家連合の襲撃を受けましたw

こんにちは。

本日は月曜日。。

我々、月曜の朝は一応ブリーフィング(と言っても仕事の打ち合わせじゃなく今朝のテレ東情報だのなんだのw)するのですがそんな最中にこんなものが届きました。。


えぇ、、全部食べ頃が同じ日の巨大マスクメロン6個です。。。

去年も同じものが6個届いたのですが、、
食べ頃になる日が同じだと同時に複数の巨大マスクメロンと格闘することになるわけで、我々、食べ頃である「メロンのつるが萎れてきてお尻がちょっと柔らかくなった時」に一気に食らいつきたいと思います。。。(ノルマは一人3個/日ですw)

さて、そんな食べ頃の話をして思い出したのですが、不動産投資にも食べ頃というものがございます。

ここ10年くらいのスパンで見ると不動産投資で明らかに美味しい時期だったのは今から10年くらい前のリーマンショック崩壊後のファンド勢が軒並みバルクで仕入れた投資物件の投げ売り時期からの数か月。。。、、。(2009年の春先の3か月くらいが一番の爆安絶頂期だったんじゃないかと)

都内23区のRC物件でも利回り10%あったくらいじゃ買主に微妙な顔されてたし、横浜とか川崎でも利回りは低くてもせいぜい13%程度、千葉、埼玉あたりで15%程度、札幌に至っては当時まだ道内の人向けの融資しか無かった関係で利回り18%くらいで業者が仕込んで13%程度で転売出来てました。

また、この時たまたま某都銀がサラリーマンの方にも融資の門戸を大解放し、さながら新規オープンのパチンコ屋みたいに軍艦マーチが轟くような様相でしたがこの不動産投資というモノがメジャー化し参入者が徐々に増え始め先日来の相続税の税制改正と昨今の異次元の金融緩和が追い討ちを掛け、さらに参入者が増えてしまったため美味しいところも少なくなり今では旬もすっかり過ぎてしまった感もあります。(日々、物確電話を受けてる我々、、この辺はリアルタイムでわかります)

あの10年くらい前に不動産投資に目覚め、当時フルローンで買ってた物件は今では恐ろしいくらいのキャピタルゲインを生み、売却益で得た資金をさらに突っ込み今では返済比率30%以下でブイブイ言わしてる不動産投資家さんも多いのでホント、投資って何事も始めるタイミングが大事だなーと思います。

ちなみに当時のワタクシはと言うと、確かにファンド勢が撤退に伴いバルクで仕入れた1億~5億くらいまでの小粒物件(ファンドの人からするとこの辺の物件は誤差みたいな物件だそうですw)をバラシて売ってるのは知ってましたが、

今みたいに大家さんとの繋がりもなくもうちょっと上のロットの物件をお金持ってそうな実業家(この頃、やたら高級時計で大儲けした人とか飲食店やって大成功した人が不動産投資に目覚めて恐ろしい買い叩きぶりで物件買ってました)に時々ハマりそうな物件として客付けしてた関係で成約率も低く(だって客付けなんて弱い立場じゃいくら買主がいても物件ロック出来ないんです)決まる時は大きい金額が動きはするもののトータルで考えるとあまり効率のいい商売では無かった記憶があります。

えぇ、、ホント、今思うとあの時に狼旅団を結成してて大量の不動産投資家を囲い込み、SMBCのチャンネルで片っ端フルローン付けることが出来てればワタクシの人生も大きく変わってたに違いありませんwww(えぇ、、今思えばワタクシも儲けの旬を逃したクチでございます。。。)

と、そんなタラレバ話をいくらしたところであの時代にあの場所に居合わすことが出来なかったわけですから今さらなにを言っても負け犬の遠吠えでしかありません。。(再現出来ないことを今になって本で書くのと一緒ですw)

となると今出来ることで最大限に儲かる方法を模索するしかないのですが、あの爆発的に資産を増やせた時期を知ってるだけに最大限に儲かる方法を考えてもあの時の爆発力はもう再現出来ないでしょう。。(当時から始めてる人の爆発力たるや、、イメージ的に考えると当時、2億のフルローンで買った物件が3億くらいで売れ、利益分でまた新築ブームに火が付いてない2014年代に土地を買って新築建てて、それが2016年くらいに4億5000万で売れてしまい、手金を一切使うことなく2億円くらい儲かっちゃうって感じでしょうか?)


と書いてしまうとこれで今日の話が終わってしまうのでちょっと見方を変えて見ます。

そういや最近、パチンコの規制話が出ててギャンブル依存を排除すべく一度で儲かる限度額を創設しパチンコでは爆発的に儲けることが出来なくなるとの噂が立ってます。

昔のパチンコってツボに嵌ると一日に10万発くらい出ましたから等価交換だと日給で40万円。。
まだサラ金もこういうお客さんにジャンジャン貸し付けていましたから一攫千金を狙うギャンブラーで連日どこのパチンコ屋の前には整理券を求めて長蛇の列が出来てたものですが、、サラ金にも総量規制が出来て警察も射幸性を煽っちゃダメとそれ以降数々の規制が出来てしまい今じゃ1円パチンコなんてゲーセンみたいな玉貸しまで出来てしまったとのこと。。

と言ってもまだパチンコで40万勝つことは可能だっただけにこの規制話はカジノのIR法を通すための詭弁でしかないようにも見えちゃいます。

で、今回、これを一日4万円くらい勝てるって設定に下げようってわけですから日給40万時代を知る当時のパチンコファンは物足りなくなり違うギャンブルに向かうんじゃないでしょうか。。。(そこでカジノ法案との関連を考えるとこれは明らかに古い体質のパチンコ業界を駆逐しようって魂胆なんですねww)

いずれにしてもこうやって儲けの賞味期限が切れてしまうとのめり込む気も無くなってしまうわけですから(ちなみにメロンは賞味期限が切れたの食うとお腹痛くなりますw)パチンコやる人も減少していくんじゃないかと思います。

と、考えると不動産投資も同じように
「1億借金して年間200万しか儲からないんじゃ寝てた方がマシ(恐らくですがこの年間200万の手残りも実際には他の諸費用で溶けて残らないはずですけどw)
となりプレーヤーが減少すれば無茶して買う人も減少し、築古物件とかリノベしつつ規模拡大を静かに狙ってた大家さんとかクソ業者に無茶なオーバーローンとかで掴まされた大家さんとかでも現実を受け止めて地道に返済を進めて嵐が去るまで耐えきってそこから逆転の規模拡大出来る環境になるんじゃないでしょうか?(そりゃ売値が下落しちゃうかもしれませんがそれは逆に正常化ってことにもなりますから地に足付けての運営も可能になる、、、気がしますw)

ただこの不動産投資の世界ですが、
どうもキャッシュフローだけを考えて参入してる人だけじゃないようでここがパチンコとかと違うところでもあります。

例えば、相続税の掛かる人や消費税還付受けたい人。。。

こういう人はキャッシュフローを得るよりも払う税金が多すぎて還付を受けてキャッシュを増やす(相続税絡みの人は増やすってこともないですがw)なんて時に不動産投資を使ってます。

こういう利回りをあまり考えなくても買えちゃうので築浅物件を狙うような不動産投資家さんにとっては結構脅威になります。(固定0.4%なんて物凄い金利で融資を受けられるのでここと物件を戦うとほぼ負けますw)

そうは言っても投資家人口としては少ないので築浅物件を狙う人以外ではほとんど脅威もなく結局はやはり減っていくプレーヤーの方が多いでしょうから気にする必要はないのかもしれません。

いずれにしても投資として魅力が無くなって不動産投資に目覚める投資家さんが駆逐されてくるのはそう遠い時代ではないと思いますので今、熱い信念を持って不動産投資したいって人はもう少しで潮目も変わるのではとちょっぴり期待してますw

なんとなくですが最近のパチンコ規制の話を聞いてると不動産投資のプレーヤーの動きと似てるので不動産投資のプレーヤーも同じことになるんじゃないのかなーって気もしますからw


なんて書いてるうちにメロンが2つ減ったんじゃんw

不動産投資にどこまで宅建の知識が必要か?


連日の猛暑ではございますがまずはポチってお読みくださいw

こんにちは。

今年の宅建士の試験ですが、今年は平成29年10月15日(日)だそうで、その締め切りが7月31日(月)ですからあと1週間くらいで締め切りになります。(と言うことで今年受けたいって人はお急ぎくださいw)

で、この宅建士ですが、
不動産業に従事する人以外に最近は不動産投資家さんでもこの資格を取得して不動産投資の知識として(またはそこから不動産屋へのステップアップとして)利用しようとお考えの方も多いかと思います。

ただあれです。
10年以上も前にこれ取って実務で擦り切れるほどこの資格を使ってるワタクシがこんなこと言っちゃあれですが、、もう一度宅建試験を受けろと言われてもまず合格デキる自信はございません。。。。(参考までにここ数年の過去問解いても50問中15問解けたら奇跡ですww)

要するに宅建試験を受けるために勉強したことなんて実戦ではほとんど使う機会もなくどんどん忘れてしまうからなのですが、実際の話、宅建試験に出る問題が解けたところで実戦ではまるで使い物にはならないんです。。。(言い換えれば不動産投資の知識として使えるところなんてほんと断片的なので結局、不動産の知識を得たければ実戦経験を積み重ねて覚えるしかないってことです)

ただ宅建試験のテキストに載ってる事柄については不動産投資をやるのであれば最低限知ってた方がいい知識の宝庫ですから試験を受けることでテキストを読み込むというのは賛成ですし、実際に試験でも無ければあんなややこしい勉強もしないでしょう。

と考えると試験に申し込んで勉強して落ちてもいいから受けてみるってのはすごくいい経験になるんじゃないかと。。。(出来れば合格して欲しいですが、この資格は「不動産会社で宅建士じゃないやつの案件の重説をドヤ顔で読んで優越感に浸るだけの資格」ですから無理して取らなくても大丈夫ですww

そんな宅建試験ですが、この試験は持ってれば万一、本業でリストラされたりしてお金に窮した時、手っ取り早くお金にするのが案外簡単なので受けたい人は多く人気の資格でもあるのですが、そんなに合格者を増やす必要もないくらい資格ホルダーも多いこともあり現在は無理して合格率をあげる必要もなくむしろ問題をこねくり回すかのように難化させて落とす方に専念してるのが昨今の傾向。。。(試験会場では一部屋あたり約40人くらい収容するのですが、その部屋からの合格者はせいぜい7名程度なので座席一列に1人くらいが合格出来るイメージです)

なのでこの試験を受ける方にまず最初に申し上げたいのは
「試験の時、自分の席の前後左右の人の回答と自分の回答が違ってても不安にならない」ってことです。。。

マークシートに答えを書き写してほっとしてるとなぜか周りの人のマークシートが見えちゃうのですが自分のマークした列の形を他の人のマークした列の形が違うと「ん?こっちが間違ってんのかな?」と思い込みホントは正解だった回答を変えてしまい「しまったー!!最初にマークしたのが正解じゃんwww」と試験当日の夜から2ちゃんの宅建スレで「29点合格ライン説を頑なに疑わないスレッド」とかに試験発表日まで常駐してる人、、、結構多いんです。。(と言うか29点ボーダーのスレって試験発表日に近づくとなぜか過疎化するんですけどw)

さて、そんな試験対策についてワタクシのところにも相談が来ているのですが、一番多いのが
「今から受験勉強始めても合格できるか?」「どんな勉強法が効果あるのか?」です。。(昨日も「8月から試験勉強始めて間に合いますか?」って質問が来てましたw)

不動産に触れたことが無い人が今から試験勉強をスタートさせて合格できますか?と聞かれるとワタクシ、今からだとちょっと間に合わないんじゃないか、、と思うのですが、このブログに辿り着いているってことは多少なりとも不動産に触れているはずなのでそういう人であれば今からでも間に合うんじゃないかと思います。

ただ今からだと時間も少ないのでより効率よく勉強しないといけません。
しかも最近の出題傾向を見てるとあの悪名高い「正解(間違い)はいくつあるか?」という問題と答えを全部理解してないと解けない問題が増えて昔みたいに「正解(間違い)はどれ?」という4択で考えると全く歯が立ちません。(ちょっと前は50問の〇×試験でしたが近年は10問くらいこの「いくつあるか?式」なので実質的に90問近くの〇×試験と化してますw)

この勉強法については過去ログでも何回か書いてるのでその記事を参考にしていただきたいのですがその時より今はここが変化してるのでこの90問近くの〇×式って部分も頭に叩き込んで試験に臨んでいただきたいです。(と言うことでラスティーくん、週末のクソ忙しいとこ悪いけどその記事探してきてくださいw)

でその勉強法ですが、
合格者の話を聞くといつも「テキストに付箋したり蛍光ペンでライン引いてる暇があるなら過去問を何周も解いて回る方がいい」と言われますが、ワタクシも同感です。

特に最近はテキストに書いてないことをこねくり回して出題する傾向が高いのでわざとテキストに沿わないような出題するんですw(出題者数年に一度入れ替わるのですが一度こねくり回すやつが担当になると数年はこの傾向が続きますw)

なので最初はいくら過去問を解いてもさっぱりわからないと思いますが、そんなわからない常態であってもめげずに過去問を解き、答え合わせの時になんで間違ったかを過去問の答えに載ってる解説を読み、それでわからない用語をテキストで調べるのではなく片っ端ググるんです。(えぇ、、最近は過去問とネット検索のハイブリッドが一番効果的なんですよw)

テクストだと通り一遍のことしか書いてないのですがググるとバーーーーと一気に判例だの弁護士の意見だの過去問によっては「これが過去問の有名問題です」なんて表示もされるし「教えて!yahoo」の質問コーナーに飛ばされることもあります。

あ、そうそう、
この「教えて!yahoo」の宅建問題質問コーナーですが正直、テキストよりも細かく書かれているのでわからないことがあればここ見ると大抵の問題は解決できます。(なにしろ過去問はほぼここで質問され、回答され尽くしてるのでここに常駐している回答者の説明って下手な宅建塾よりもすごいですよw)

こんな勉強法でやると普通にテキスト読んで過去問解くより覚えが早く余計な関連付けまで覚えられて意外な能力が身につくのでこのハイブリッド法はオススメです。(多分試験に落ちてもその間に得られる不動産の知識はそこらへんのプロの不動産屋より上になること間違いなしですw)

ただあれです。
何度も言いますがこの資格を取ったからと言って不動産のプロだってことでは無いですからそこはホントに勘違いしないでくださいねw(意外なことに何回もこの資格に落ちてる人ってなぜか実戦でバリバリ出来てるのにって人が多いんですwww)



だからって後輩に重説読んでもらうって凄くカッコ悪いんじゃんw

現金客悲喜こもごも。。。


週末もポチっていただき誠にありがとうございますw

こんにちは。

物件の売り出ししてると時々「現金で買うぞ!」ってお客さんがいらっしゃいます。

お客さん的には「なーに、、そんな数千万くらいのハシタ金、、キャッシュ一発で払ってやるよ」くらいに思ってそう言ってるんでしょうけど、それを聞いた我々はと言うと、、
ホントにそれだけ払える現金持ってるんですよね?
と疑います。。。(やっぱりレバレッジ型の投資ばっかり見てるとどうしてもレバゼロで買うってのが信じられないんです。。)

とは言え、3000万くらいの区分マンションであれば退職金とか株で儲けた人なんてものいますので我々もそこそこ信用しちゃいますが、

これが3億の投資物件ともなると「オマエ、ホントにそんな現金持ってんのかよ?www」と警戒度も3段階くらい一気に上昇します。。。(ま、そんなお金持ちもいることはいるでしょうけどウチではそんな客、滅多にお目にかからないので思いっきり疑っちゃうんですww)

そこで我々、その話のウラを取るために相手仲介さんにいろいろヒアリングを掛けるのですが、現金買いを宣言するだけにお客さんもそうそうたる経歴をお持ちの方が多く、その輝かしい経歴と実績を聞くと「お、お、お、恐れ入りましたーーー!!(疑った我々が間違ってました。。ごめんなさい)」とひれ伏してしまうこともしばしば。。(大手仲介さんと信託銀行とのタッグでやってきた買主さんあたりになるとこのケースが非常に多いです)

そんなおりの週末の朝、、
会社にそんな「いつもニコニコ現金買い」での商談が舞い込んで参りました。。

ただ、今回の現金客の仲介さん、、

ブローカー系不動産屋さんにありがちな「会社名を名乗らない仲介さん」なのでいつものように「ホントに現金持ってんの?」と話の冒頭から軽く疑いだしてます。。。。。(えぇ、、会社名聞いても「そんなことよりこの物件まだあるの?」って返してくるタイプの仲介さんなんってすごく怪しいんです。。)

ワタクシの経験ではこの社名を名乗らない仲介さんで成約出来た事例はここ10年でもゼロですからこの時点で電話を切ってしまっても差し支えないのですが、さすがに「現金買いのお客がいる」と言われれば我々もちょっとは色めきます。。。


だって、もしかしたら・・・って思うじゃないですかww

しかし、この手の仲介さんの抱える現金客、、
大抵の場合「現金で買うんだから思いきり安くしろ」と迫ってきます。。(ちなみに大手不動産屋+信託銀行系ですとほぼ満額で買付けが飛んできますw

で、今回の物件の売値は25000万。。

この物件を「2億で買いたい」とおっしゃってるのですが、
売り主さんからしたら高く売りたいし、御徒町の宝石屋さんで宝石を「現金でまとめ買いするからマケろ」って話ならいざ知らず、別に現金2億でなくても銀行で借りた2億でもお金の色は変わりません。。(現金の方が価値が高いっていうならいいですけど同じ2億には変わりませんからw)

しかも本物件、、
融資特約付きで24000の商談が来てる状態なのでここで無理して現金だから2億売りますってわけにもいきません。

「なんだよー、、せっかく2億の現金客がこれ欲しいって言ってんのに。。。。」

とおっしゃる仲介さんの気持ちもわからなくはないですが、
「そう言うことであればその2億を銀行に差し出してその担保でもう4000万借りてくれればいいんじゃないですか」、、、と言いたくなる我々の心情を察していただきたいです。。。(ま、それじゃ買う側からしたら現金買いのメリットが無くなっちゃうからダメでしょうけどw)


それにしてもあれです。。

こんなブローカー臭のする不動産屋にホントにこんな素敵な現金客がいるんでしょうか?(この時点で我々の疑惑度はMAXですw)

と言うことで一応ヒアリングしてみました。

狼「ところでこのお客さんってどんな方なんですか?」

不動産屋「あぁ、、知り合いのお客さん・・・」

・・・・

・・・・

なんだよ、、やっぱアンコじゃんw(ちなみにその知り合いは太陽光コンサルの会社に勤務する人だそうですが、、太陽光コンサルって一体何者なのでしょう?)

狼「いや、そうじゃなくて・・どんな属性なのかってお聞きしてんですよw」

不動産屋「属性?・・・あぁ、、お金持ちだよ・・・」

・・・・

・・・・

お金持ち・・・。

なんかあれです。

もしこのヒアリングが減点法で持ち点100点だとしたら、、

この時点で持ち点はゼロどころかすでにマイナスです。。(ワタクシ、「属性は?」って聞いて「お金持ち」って答える不動産屋と初めてお話しさせていただきましたwww)


狼「いや、あの、、現金買い出来るくらいのお金持ちだってのはわかってますってw、そうじゃなくて、、どんなことやってこんなお金持ちなのかって聞いてるんですよw」

不動産屋「あぁ、、なにかの投資会社やってるお金持ち・・・だったかな?(小声)」

・・・・

・・・・

うーん、、まったく要領を得ない答えばっかり返ってきます。。。

どっちにしても本物件はこの仲介さんの希望価格じゃ売れないので適当なところでお断りしようとしたのですが、

不動産屋「え?現金で2億持ってる客なんかそういないんだからウチと契約してよ(懇願)」

・・・・

・・・・

ホント、繰り返しになりますが、、

融資のお金でも現金でも売主から見たらお金の色は全く変わらないのでそのお金を担保にあと4000万借りて来てください。。。(融資特約付けてもいいですから)



と、この話を進めたところで結局、途中で消えていくに100エスパーなんじゃんw

仲介手数料のちょっとだけ深いお話し。。。


皆様の熱い応援のおかげで一瞬ですが久しぶりにこの上層階の金融・投資ブログランキングでも1位取れましたw

こんにちは。

最近、ちょくちょく受ける相談の中で「仲介手数料」に関する相談が増えてます。

特に多いのがワンルーム系の区分レジを買った人からで
①仲介経由で提案のあった物件をいつの間にかこの仲介さんと契約することになった
②よくあるサンタメ契約なのかな、、と契約したらこの仲介さんから仲介手数料を請求された

ってやつ。。。

そもそもこの仲介手数料ってのは「仲介業務」に対する「報酬で」ですので昨日まで仲介でやってた業者さんが「この物件、売り主から安く買い取って中間省略して買主に買わせれば結構サヤ抜けんじゃね?」とサンタメ契約に急遽変更しちゃうと宅建業法上、この時点でこの仲介さんは売主へと変貌します。

売主が買主に直接物件を売るわけですから当然、「仲介業務」は消滅し「仲介手数料」も同時に無くなるということになり今までいくら仲介として動いてくれた業者さんであってもこの時点で仲介手数料を買主が払う義務はなくなる、、、ということになります。

ただ、これを仲介さんがどう理解してるのか知りませんが「途中まで仲介だったんだから仲介手数料が発生します」と買主さんを意味不明な説明で丸め込み公然と仲介手数料を請求してるってケースがあるようでワタクシ、相談された人には「「これって宅建業法に抵触してますけど、、なんで手数料取るのか教えて欲しい」って聞けば気が付いて「あ、そうですね(テヘ)」とか言うはずですよ」とアドバイスしてますが、やはりプロである不動産業者に自信たっぷりに言われると「あ、これでも仲介手数料掛かるんだな」と思い込んじゃう傾向があるのかなと思ってしまいます。

それとは別に「「仲介」「媒介」って何が違うの?」って質問も来るのですが、

これは基本的に同義語で業者は「一般媒介」とか「専任媒介」と仲介のことを「媒介」と呼んでるので媒介と表現してるだけじゃないかと思います。(一説には売買の場面では媒介と呼ぶとか客付け業者が媒介することを仲介って呼ぶんだよと諸説あるようですが正直、どっちで表現しても構いません。

それともう一つ、
不動産契約では先ほど話した「売り主(賃貸の場合は貸主)」と「媒介(契約書面等では仲介と言う表現が無いので媒介と書きます)」ともう一つ「代理」という立場があります。

代理。。。?

この代理と言う立場、、
一般の投資家さんが収益物件を買うケースではあまり登場しない立場なのですが賃貸の契約ではちょくちょく登場します。

何かというとこれは売り主や貸主から「契約に対する代理権」を貰って売ったり貸したりしてる立ち位置のことを言うのですが、この立場は買い主や借主から見ると売り主や貸主と同じ立場と言うことになるのでこの物件を取り扱う不動産屋さんは媒介(仲介)ではなくなり売り主同様、買い主、貸主には仲介手数料は発生しません。

業者側ではこれを「代理6%」とか呼ぶんですが、要するに本来、買う側・借りる側が負担すべき手数料を全額売り主、貸主がこの代理業者に支払うということになるんです。(新築分譲マンションとかで仲介手数料が発生しないのはこれが原因です)

しかし、これも「代理の立場」だってのに普通に仲介手数料を請求するケースがあるらしくこんな「代理」というケースに出くわしても「ん?代理って売り主とかと同じじゃね?」とツッコミ入れれば「あ、そうでした(テヘ)」と撤回してくれるはずです。


さて、
そんな仲介手数料の解説はこのくらいにして、、、ここからはちょっと実戦的なお話しを書きます。

これは実需物件とかで多そうな話なのですが、一つの物件を「売り主」・「媒介業者」両方が同時に売り出しやってるケースってのがあります。

要するに自社でも売り主として販売活動やってるけどあくまでもそれはレインズ上だけでの話で実際の客付けは面倒なのでレインズ見て飛んできた客付け業者全部に一般媒介として媒介をお任せしてるパターンなのですが、ご存知の通り、このレインズは一般の非業者の方は見れません。(ついでに言っちゃうとレインズに加盟していない宅建業者も見れません)

となるとレインズを見えない人からするとこの売り主が「売り主物件」として売り出しているのはわからないわけでこれを利用した客付け業者が「未公開物件」として「媒介」と称して売り出してるというカラクリなのですが、レインズ上に売り主が堂々と売り出してる以上、デキる買主さんであればこんな物件を媒介で出してくる業者から買うのではなく直接売り主に飛び込んだ方が手数料も節約でき、売主もこの媒介業者に手数料を払わなくて済むのでその分も値引きが期待できます。

さらに言えば、売り主側からすると直接買主が見えるし、買主側も売り主と直接アクセス出来るので媒介経由でありがちな不確実な説明などのやりとりにならずにより正確な物件情報が得られるのでメリットもいっぱいです。

これには媒介業者から出てきた物件情報を見て「この物件がどんな種別の物件か?(要するに売主が業者か?非業者か?って部分です)」と真っ先に把握する必要があるのですが、このケースではあくまでも売り主が宅建業者でないと話になりません。(非業者では売り主としてレインズ登録できませんからw)

媒介業者に「この物件、売り主さんは業者さんですか?」と聞けば教えてくれますがこれを媒介業者に聞いてしまうと売り主に直接飛び込んだ際に「あ、そういやこの買主、、問い合わせ時に売り主が業者かどうか聞いてやがったな」と思い出されて逆襲に遭うことがごく稀にあります。(大抵、「あ、こいつ、、ウチが出した物件なのにウチを飛ばしやがったなー!!」とブチ切れられますw)

そうならないためにも物件出してきた業者にメールで問い合わせなどの返信する前にこの「物件の種別」を必ず把握するようにするのが鉄則になってくるわけです。

送られてきたメールにうっかり返信しちゃうと相手は「買う気がある顧客」と判別しロックオンしてきますのでそれを表明する前にこの作業をやっておくと万一、この業者を飛ばして売り主業者に飛び込んでもほぼバレません。(なんか言われたら「これ、他の業者からも来てたよ」って言えば大抵の業者は諦めますw)

一番確実なのは知り合いの業者にレインズで「元付けチェック」と称して「あ、これ売り主物件だよ」と探して貰えばいいだけなのですが、近所であれば現地に行くのも手です。(売り主業者物件ほど現地看板とかが置いてあること多しですw)

また登記簿謄本ではなく取得費用が安い「登記事項要約書(一回数百円です)」で所有者をチェックすれば所有者が業者かどうかくらいすぐわかります。(出てきた法人名でググれば宅建業登録されてるかくらいすぐわかります)

と言うことで売り主が業者であることがわかればあとはその業者に飛び込むまでです。

ワタクシの場合、こう聞きます。。
「あのー、、御社が売主の物件で〇〇というのがあると思うのですが、これって直接買付け入れてもいいのでしょうか?それともどこか他に媒介先があるんでしょうか?」←あくまでもどこの仲介さんに問い合わせればいいのかって感じの聞き方がGOODですw

で、直接エンド客に売るのはめんどくさいと思ってる売り主だとぶっきらぼうな口調で「あ?この物件どこで話を聞きつけたの?」なんて聞き返してきます。(こうなると直取引の可能性は低くなりますw)

しかしレインズに掲載している売り主さんだと大抵、「あ、ウチで直接でもOKっすよww」なんて軽く答えてくれますのでこの答えが丁寧であればあるほどお得な直取引の可能性が広がります。

この時点で最初に物件情報貰った媒介業者はまさか売り主に直接飛び込んでるなんて夢にも思ってないし後でバレても「他からも情報来てましたよ」と言ってしまえばそれまでです。(だってレインズに売り主が情報乗っけてれば「いや、それはウチ独自の情報だからそんなことありえん」なんて言えませんからwww)

あとは通常の取引通り話を進めて仮に売り主業者から仲介手数料を請求されても「え?それって業法違反、、(以下略)」と言えば終了です。(ま、そもそもこの時点でドヤ顔で仲介手数料せがむ売り主なんかいませんけどねw)

要するにここで覚えて欲しいのは仲介業者と売り主ってこんな関係で結ばれてるってこととその結ばれてる線ってのは意外と脆弱だってことです。。

本日のブログネタは少々初心者っぽいネタですが、
こんな不動産取引の裏側を知ってると購入や賃貸の場面で多少なりとも武器になりますのでこんな話もちょっと覚えていていただけると幸いでございます。。。



こういう些細な積み重ねが大事だと思うんじゃんw

パンドラの箱。。。


本日も元気よくポチってからお読みくださいw

こんにちは。

最近読者の方から「以前にブログで書いてた1物件1法人スキームの話を詳しくブログで書いてくれませんか?」というメールが増えてきました。(ちなみに前回書いた類似ネタはこれです)

恐らくですが、実際にこのスキームですでに始められていて巷で「その手法はヤバイらしい」という噂を聞いてワタクシに質問してくるんだと思います。(たぶん「一括返済を迫られる恐怖」あたりじゃないかと、、)

で、このスキーム、、
要するに1物件ごとに法人を作りその法人に融資を付けて貰い物件購入。

以降、物件が出てくるたびに新法人を作りどんどん融資を引いて規模を拡大するという手法なのですが、
いくら法人を作ったからと言ってそこに無尽蔵に融資が引けるわけじゃありません。(それが出来ればまさに錬金術ですww)

当然、法人の代表である個人の資産背景が大事でそこをどう上手く見せるかによってこのスキームの可否が決まるって言っても過言じゃありませんので金融機関に「ワタクシ、これだけ金融資産を持ってます」とばかりに見せ金を作るのですがホントにそのお金があって金融機関に開示出来るならいいですけど、この見せ金のエビデンスを偽造して銀行を欺き融資を引いてしまうという荒業であるケースが多いです。。。(金融機関が最初からたくさんの法人を持って不動産投資してると知ってればいいですが見せ金まで偽造して法人作って融資受けてるってのはさすがにアウトですw)

これをあろうことか仲介手数料欲しさに仲介業者が裏で糸引いてやってるってのが前回のお話ですが、、金融機関も最近は賢くなり様々なチェックでこれを未然に防ぐ事が出来るようになったそうです。(言いたくはないけどこれのおかげで正常な融資までチェックが厳しくなってしまい我々少々涙目です。。)

しかし、この話、、
最近は相当いたちごっこになってるようで手法はさすがにここでは書けませんが金融機関がまだわからない手法を用いて見せ金を作りまんまと融資を引いて規模を拡大させてる人がいるんだそうです。。(詳しい手法を書くとまた誹謗中傷メールが飛んでくるので今回はカットさせていただきます。。。)

融資を引くところまででしたら「融資を引っ張る極秘テクニック」なんて話で笑って済ませられるのですが、融資ってのは借りた後も金融機関からちょくちょくチェックが入ります。

このチェックを潜り抜ける際に税理上のボロが出てしまい金融機関から突っ込まれたりして問題が発覚、金融機関によってはこれを「不正融資」と見なして厳格に一括返済を迫る、、なんて金融機関が出始めたのでちょっとシャレにならない事態になるんじゃないかと業者側も危惧し始めてます。。

我々業者側(もちろんこういう悪いことに手を染めてない業者側ですよw)からすると「一部の業者のせいで融資全体に影響が出ては更に融資がキツくなり、真面目にやってる人までもが迷惑を被るんじゃないか?」という話になってるのでこうやって改めてブログで書いてみましたが、、実際の話、これで物件を買い増してる人って全国にどの程度いるんでしょうか?

これも想像ですが、
このスキームだと個人属性いかんでは1法人で5億程度の物件が買えちゃいます。
これを5つ買ってしまうと彼らの言う資産総額は25億(言い方を変えると借金25億ですけど)。。。

これが10人いれば250億、100人で2500億、、もしすでに1000人くらいの人がやってるとしたら、、、ん?いくらだ?


え・・・?


2兆5000億・・・!?wwww
(金融機関の不動産融資の貸付残高合計が12兆ですからこれの2割がこんな無茶やってる計算になります。。)


と言っても全員が25億借りてるはずもないのでここまでは届かないでしょうけど、話半分でも1兆2500億。。。(どうでもいいですけど一兆って単位、普段使い慣れていないのでゼロがいくつなのかよくわかりませんw)

こんな話がスキャンダルになっていつぞやの大〇建託やシノ〇ンみたいに全国紙の週刊誌にでも出回れば、、、昨今の格差社会を鑑みても「金持ちだけが得して俺ら貧乏人には全然お金が降って来ねーじゃんw(ま、上向いててもお金は降ってきませんけどw)」と以前の「素人民泊業者への一斉締め出し事件」同様、、大騒ぎになっちゃう可能性も秘めてます。。(他人が一方的に儲かったって話をメチャメチャやっかむのが日本人の気質ですから)

なんてブログで書くと「俺ら、すでにこれで借りまくっちゃってるけど大丈夫かよ?」なんて戦々恐々としちゃうんじゃないかと思いますが、たぶんこれ表沙汰になることなく終わっちゃうんじゃないかと思います。。

と言うのも、この話、
すでに話の規模がデカくなりすぎて貸付残高も膨らみ噂では相当シャレにならないレベルにはなってるそうでこの「パンドラの箱」を金融機関側で開けちゃうとその金融機関の融資担当者の首がいくつあっても足りません。。

また以前にどこかのブロガーさんがス〇ガさんに二重売契の話で直接問い合わせたところ「返済がちゃんと出来てれば不問です」という話もありましたから、結局、ちゃんと返済が進んでいればわざわざこの話を蒸し返す人も少ないんじゃないかと思うんです。(えぇ、、金融機関の中の人だってこんな「火の中の栗拾い」する人はいないんじゃないかと。。w)

金融機関だって融資先がきちんと返済してくれてるならその程度の話はお目こぼししてくれるでしょうし、そもそもこのスキームを使ってる人はそこそこ高属性のはずですので万一、何かあっても本業収入でも返済出来ちゃいますからワタクシの長年の勘と目利きでどこをどう考えても失敗する要素が見当たりません。(ホント、、ワタクシもこう言うことが自由自在に出来るお金持ちに生まれたかったですw)



・・・・・


・・・・・


あ、


大したことじゃないですが、、


一つだけ心配なことがあります。。。(心配性なオオカミです)












ワタクシの予想って毎回毎回逆n、、、(以下略・・・・・・・






ってかこんなの名〇せで一発なんじゃんw