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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


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狼式不動産投資理論。。。(その1)

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久々に連載ネタに挑戦なんですのw

こんにちは。

昨今の物件価格の高騰で手が出せなくなりつつある収益物件。。
それでも「1秒でも早く始めたい」ってせっかちさんが多いという話を耳にするんですが、

そういう時こそ気を付けてないと「素人に目くらましして妙な物件を売りつけよう」って輩にブチ当たります。。

しかし「1秒でも早く不動産投資を始めないと乗り遅れる(今の時点でも充分乗り遅れている、、、いやなんでもありません)」と自身で決めた投資のハードルを下げてまで(こういう妥協が養分、、いやなんでもありません)チャレンジしようとするのはいいですが、

そういうことってあなたの愛読書の「金持ち父さんの本」に推奨されていましたか?(あの本の環境はもうちょっと前の時代のことなのでこれを当てはめるにはいささか無理があるんじゃないかと。。)

不動産投資を拡大させるのは融資がつきものです。
もちろん、融資はレバレッジを利かせる上では良い手段なんですが、使い方を間違えるとそれは資産では無く負債になるってことまでは世のコンサルさんも教えちゃくれません。(この時期に物件を買え買えとけしかけるコンサルさんって誰の味方なんでしょうね)

この辺が「投資は自己責任」と言われる遠因にもなってます。。(金取ってんだから少しは責任も取りなさいってw)

とワタクシがいくらブログで口酸っぱく書いても「欲しい欲しい病」に一度罹ってしまうとこれはもう恋煩いと一緒。

どんなブサイクな物件でも「お、これなら・・・」と銀行に融資打診しようとするんです。(もはや不治の病ですw)

やはり欲しいものを我慢するのは体によくありません。(今は我慢した方がいいよって言ってもあれでしょ?)

と言うことで今週はちょっと連載形式でこんな人向けのネタを書いてみます。
ただワタクシ、別にコンサル目的で書くつもりもないので「こうした方がいいですよ」的な書き方はしないで「ワタクシが同じ立場ならこうする」って書き方をしますので「そのやり方、俺のと違う」とかのクレームは無しでお願いしますw(だって不動産投資のやり方って運と始めるタイミングで結果がまるで違うのでこれが正解なんてものはありませんから)


まず、これから初めて物件を買うと言っても自己資金との兼ね合いもあるし融資を使わない現物投資を目論む人もいるでしょうから
①現金で1000万円までの物件を買いたい
②自己資金500万で融資3000万までの物件を買いたい
③自己資金1000万で融資5000万までの物件を買いたい
④社会属性がいいので手金無しで融資2億までの物件を買いたい
⑤手金2000万で融資3億までの物件を買いたい

とこんなパターンで考えてみるとここを読んでる人のほとんどに当て嵌まるんじゃないかと仮定してみます。

と言うことで。。。
①現金で1000万円までの物件を買いたいワタクシ。。ってところから行きます。。
プロ並みのリノベ技術でもあれば手っ取り早くノンバンクでお金を引っ張って田舎の木造ボロアパートでも想定利回り80%くらいで買ってさっさと始めたいところですが、
初めて不動産投資をやるって立場だとそういう業者にまずボッタくられますww(彼らの嗅覚もハンパないですw)

出来そうで出来ないことを悩むのもあれなのでここでは「投資利回りで年10%くらい欲しい」と仮定して悩んでみますが、ワタクシなら他人に貸して利回りさせるという他力本願なやり方よりも「てめーで住んで家賃を不動産収入と考える」の方を選択します。(他人に貸すだけが不動産投資じゃないですよ)

なぜなら自分で住むなら退去リスクがありませんしリフォームだって自分が好きなように出来ちゃいます。(最悪何もしなくて済めれば金も掛かりません)。

何より自分で住むわけですから物件選定の際、自然と「貸りる側の気分」を味わいながら物件選定出来ちゃいますから自分が飽きて他人に貸すとなった時、その目線が重要な決め手になり得ます。。(物件選びってなんでもそうですけど自分が住む側の立場になって考えないとダメですよw)

そこで狙うは都心の借地・再建不みたいな爆安戸建。。(今でも1000万クラスの物件はそこそこあります)
借地ってのはお寺系借地なけでば将来的に底地借地一体に出来る可能性もあるし再建不だって道路接道さえなんとかなれば価値が相当高くなる可能性を秘めてます。(しかもそこの価値が最低ラインですからこれ以上下がらないという特典付w)

え?なんで都内かって?
そりゃあれです。
神奈川とか千葉、埼玉の奥地の安い戸建を買ってしまうと家賃換算したときに利回りが低下するし都内に通勤通学しているうちの家族からしたらその交通費で採算割れしちゃいますからwww(家賃6万の戸建買っても交通費が合計6万じゃ意味無いでしょw)

しかもこのエリアなら普通に戸建を借りたら10万じゃ済みません。。
仮に10万だとして
10万×12か月=120万

1000万で買ってますから投資利回りは12%(しかも退去リスク無しですw)。。。

この物件は現金で買いますから後々物件を買い進める際に共同担保としても使える(かもしれないw)ので現金の上に住んでるのと同等の効果もあるんじゃないかと、、ワタクシ考えます。。

ワタクシ、この属性であってもいきなり地方物件のハイレバ融資を受けてなんて手法を取らずに「絶対に負けない(であろう)」投資選択します。。(まず自分が雨露しのげるところがあれば負けないものです)

あ、そうそう。。
この時の保険は相当厚めのモノを選択してください。(これも資産の一部になりますからw
あと、今まで新築ファミリーマンションとかに住んでるとこんな何か出そうなボロ戸建、、、奥様も嫌がるんじゃないかと思いますが「じゃあお前はいきなり負債を抱えた投資でもいいんだな?」と詰め寄ってみてください。(え?投資自体、奥様に内緒なんてやめてくださいよww)

狙う地域ですがここは城北、城西、城南エリア狙いで決まりです。
なぜならワタクシの勤務地は目黒なのでこれの反対側になると通勤が面倒くさくなっちゃうからですw。

でも城南エリアそもそも土地値が高く美味しくありません。(東急沿線って高値取引されがちです)

山手線沿線も土地の価値として見ると家賃と土地値のバランスが悪くいくら探しても見つかりにくいのでここでは山手線に接続しているしてる私鉄駅。。

急行停車駅まで行くと環七の外側あたりになっちゃうので比較的不人気な各駅停車駅をロックオン。。。

ワタクシは業者なのでここでレインズをチェックして物件探し出来ますがそれが出来ないと仮定したら・・・
えぇ、、仲の良い不動産屋にお願いしてレ○ンズのパ○を教えて貰って自分で物件を探しますww(これは公にしちゃいけないことなので伏字ですw)

もちろんあれですよ。
欲しい物件が見つかったらその業者さんの仲介でやってあげないとかわいそうなのでこういう義理だけは守ってくださいねw(「見つかったらオタクの仲介で買うから教えてよって言えば大手の仲介さんでもない限り教えてくれるはずです)

「さすがにこんなこと頼める仲介さんなんかいないよ」って時は、大手仲介さんのS社のHPで探します。
このS社ですがあの無差別ビラを投函するS社ですが不動産業界はこの会社を中心に回ってます。。

えぇ、、あれだけ地域に密着して怒鳴られても毎日、ポスティング業務を遂行できる強心臓なイケイケ体育会系仲介さんは他にはありませんのでここのHPで中古戸建で価格の安い物件」をひたすら検索します。

ま、ワタクシなら面倒なので他人のマンションとかのゴミ箱漁って捨てられてるポスティングのビラを集めて回って担当に直接電話しちゃいますけど。。(担当に直電して「仲手を多く払うから紹介しろ」と迫ります)

最初はエンド客なんか相手にしてくれませんが真剣に探してるってことが伝わると未公開物件どころじゃなくてさっきブツアゲした案件を最優先で出してきてくれるはずです。(だってこっちは現金で買うって言ってるんですからw)

たぶんこれで1か月もしないうちにお好みの物件が出てくるはずです。。。。

これで家賃を払うことなくこの家に住んで年間120万の貯金が出来ていくことになります。(しかも後々共担が付けられる(可能性がある)のでこの時点で資産になりますw)

さて、
この間にも次の物件を探すことになるんですがこの物件を買う時に付きあわせたS社の仲介君。。。

彼が今後の物件選定のキーマンにもなるので大事にしてあげてください。(一度物件を買ったお客さんには違う対応をするのがこのS社の担当くんですw)

そこで次に買う物件はおそらく似たような爆安戸建になるんじゃないかと思いますが、
すでに自分でその手の物件を買って実際に住んでいますから運営ノウハウも微妙に身に付いているはずです。。

そうなんです。。
「自分で住んでみてここは良くなかったからこう直して貸した方がいいな」なんてすっかり不動産投資経験者としての地位を固めてしまうことでしょう。。

ただこの投資手法だと最終的にドミナントで都内の戸建投資をやるという方向性に突き進んじゃう可能性が高いですが負債より資産の方が先に増えていくはずだし5年くらい続けてると金融機関もその実績を見てそこそこの融資をしてくれる可能性が高くなるので別に戸建投資のこだわることなく区分を買うなりアパートを買うなりの選択も可能になるはずです。

その時に今より安くなってるはず(今よりは物件相場も下がってるはずですw)の収益物件を買い漁る・・・②に進みます。。

結論
現金で1000万円までの物件を買いたいなら自分で住める爆安戸建を都内に買う(ってかなんで発想がこんな貧乏性になっちゃったんだろww)


なんだか①だけで長くなっちゃいましたので続きは明日書きます。。。


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昨日のネタ、、各方面からお叱りを受けたんですのw(そりゃそーだ)


こんにちは

今日は週末の名古屋大家塾のセミナー原稿の締切日。。
朝からいろいろあってすっかり仕事する気が無いワタクシですがこれを飛ばすと塾長から叱られてしまいます。。
で、パワポのアニメーションはまだ未完成ですが取りあえず印刷用は完成したので何部印刷すればいいのか聞こうと塾長に連絡しました。。

たしか会場は150人くらい入る大箱でしたから当然150部刷ればいいのかと思いきや、、、雲行きが怪しいです。。
狼「で、塾長、、今回は何部くらい印刷すれば宜しいのでしょうか?」
塾長「なんかさー、そろそろ狼人気も下火なんじゃねーのww今回、120しか集まらなかったよw」

・・・・
・・・・

ワタクシがこう言っちゃなんですけど
名古屋くんだりで120も来てくれるなら上等じゃないですかw(こういう憎まれ口叩くから日増しに敵が増えていくんですね、、ワタクシw)

塾長「いや、せっかく大箱借りたんだから全部埋めないとカッコ悪いじゃんw」

塾長、、そんな心配より
今日印刷に回さないと週末のセミナーに間に合わなくなっちゃうんです。。。(お願いですからここで札止めにしてくださいw)

と言うことで今回は120人の前で約5時間ぶっ通しでしゃべります。
いつものように相当ネガティブな話を予定していますので「これから不動産投資を始めたい」って感じで来場される方、、
それなりの覚悟でご来場ください。(ってか前みたいに途中で帰ったりしないでくださいww)


さて、
話は変わりますが、うちの数少ない管理物件でトラブル発生です。。

今回の物件は品川某所のマンションなんですが客付けの仲介さん、、
あろうことに保証人の承諾の返事を待たずに入居者を住まわせてしまいました。。。

なんでも仲介さん、「入居日までに保証人の承諾書が届かなかったけどしっかりした保証人なだし電話でOK出してたので大丈夫(遅れても1日2日くらいですとか言ってましたw)」とか言ってましたが入居日希望日に合鍵を勝手に渡してしまい引っ越しさせちゃったらしいです。。。

これは無いだろと思って仲介に文句を言おうと思ったのですが、、、この物件、ちょっと埋まりにくい部屋なのでこれで断ったら断ったで大家さんもかわいそうです。。(こういう物件ってこの辺で葛藤が起きますw)

でもダメなんです。。
保証人って賃貸の契約ではとても重要な存在ですからそれが無い状態なら入居日をズラしてくれないと。。。

でも仲介さん、、
「大丈夫です。お客さん、とても良い人っぽい方で、保証人のお父様のちゃんとした会社務めですから(なーにすぐに承諾書も届きますよw)」とすっかり信用しきってます。

この仲介の「とてもいい人ですよ」ってやつですが、、、
絶対信用しないようにw(会ったその日でそんなのわかるわけないですよw)

あ、そうそう、、
これと同義語で収益物件などの仲介さんにも
「この物件、、場所は良いんですよ・・」って言うのがありますが
これも案外適当に言ってることが多いです。。くれぐれも信用しないようにw。。。(大体、現地まで行ったことも無いヤツが言うセリフです)

さて、
そんな保証人がまだ確定していない状態で入居させちゃったんですが、この入居者さん、、
すでに入居後10日が経過しております。。。

さすがにこんな宙ぶらりんな状態で入居を認めては今後にも影響しちゃいますからなんとかして打開しないといけません。(この物件のオーナー、、温厚な大家さんですけどそろそろ解決しないとワタクシも共犯扱いされそうです)

しかし、、この担当、、
この期に及んでも「おかしいですねー、まだ郵便が戻ってこないんですよ」と呑気なこと言ってます。

ところでこの仲介さん、
保証人を頼む時、ホントに電話で保証人と話をしてるんでしょうか?(電話で仲介に確認したときはやったと言ってましたが)

仲介「えぇ、、話しましたよ。お母様と。。。」

ん?
お母様って保証人ってお父さんじゃないの?
で、仲介の話を細かく聞いたのですが、どうやら保証人確認の電話の時にお父さんが不在でお母さんに確認してOKを貰ったとのこと。。

狼「つーかさー、、なんで保証人本人に確認取らないんだよ!!!!」

仲介でこういう細かいところを端折るやつ、、こいつだけじゃないですけど保証人に悪意があったらこんなのどうにでも出来ちゃうんです。。。(きっとこいつも保証人のハンコと借主のハンコが同じとかでも認めちゃってるクチでしょ?w)

こういう時はワタクシが直接保証人にコンタクトを取って裏取りです。(最初からこっちでやっとけば良かったです。。)

と言うことで保証人の自宅に直電。。ぷるりんこ♪
・・・・
・・・・
お父さんらしき人が電話に出ました。

しかしお父さんらしき人、、こう言ってました。。

「あ、○○(賃借人の下の名前)はうちとは一切関係ないからもう電話してこないで!」ガチャ・・
・・・・・
・・・・・
ほら、、
これでこの保証人がしっかりしてるのかわからなくなっちゃいましたよ。。。(てめー、どうしてくれるんだよ!!!www)

こうなると出来ることは三択です。
①保証人がいる前提の契約なので契約不履行で白紙解約
②保証会社に入って貰う
③この仲介が次の保証人が見つかるまで保証人になるww


しかし①は借家法の関係で物理的に不可能ですし、(一度入居させたらこんなやつでも居住権が発生しますから)②は想像するに審査でアウトになる可能性が高そうだし③は・・・まあ、こんなお願い聞くわけもないでしょうw

さて、困ったぞ。。。。

大家さんにその旨を伝えたのですが「それじゃ話が違う」と少々ご立腹。。しかも保証人がいないなら契約は白紙にしたいとか言いだしてます。。。


ね?
人を不用意に信用するとこんなことも起こるんですよ。。

お父さんが息子の保証人を拒絶する時、保証会社も通らないことが多いのでこんな話も頭の片隅に入れておいてください。(お父さん、過去に何回もこの息子の尻拭いさせられてるんでしょうね。。。)








つーか、ちゃんと本人確認しろよ!!クソ仲介!!!



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