プロフィール

狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

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トマト10個分の話。。。


ポチって戻ってお読みくださいw

こんにちは。

昨日の狼旅団マネーリテラシー講座(通称:狼チルドレン虎の穴w)のお話ですが、

コメント欄、LINE、FB、果てはメール等々で予想を遥かに上回る80件を超える反響をいただきメチャメチャ希望者がいることが判明しました。。。(「あわわ。。こんなに需要があるのかよww」って感じです)


でもあれです。。。

「うちの子、まだ小学校一年だけどなんとかなりませんか?」
とか
「上限の24歳からさらに24歳上行くけどなんとかなりませんか?」
とか
「子供なんかよりウチのダンナをなんとかしてくれ」
とか
「そんなことよりおととしくらいの狼旅団Jr.の話はどうなったのか?」
などなど
ご意見ご要望が錯綜してますので届いたメッセージの内容を精査して極めて前向きに検討させていただきますw(いっそ父兄同伴ってのも面白そうなので親子形式でも検討しますw)

と申しましてもワタクシ、、単なる一介の不動産屋のおっちゃんでございます。。

えぇ、、「お父さんに言われて行ってみたけどあのデブの話なら学校の先生のほうがマシなこと言うよw」となることも充分に予想されますので大事なご子息ご子女を過度な期待でパンパンにしないでください。。。(100言ううちに一つ二つあるかもよくらいにしておいてくださいw)


さて、話は変わりますが、、
世界の経済情勢がなんとなくですが非常にヤバイ予感がします。。

その①
トランプ新大統領が4日後の就任演説で妙なことを言い出しはしないか?

その②
去年の6月に世界を阿鼻叫喚に追い込んだブレグジットに対してイギリスの首相が今夜の演説で何を言い出すのか?

その③
イギリスがEUからハード手法で離脱を宣言したら追従するEU諸国があるんじゃないか?(極右政党の台頭)

他にもトルコ情勢や韓国の泥沼化、中国とアメリカ、ロシアとアメリカなどの今後の関係などなど去年には予想もしていなかったことが目白押しでもはやアメリカがあと3回利上げするだのって話は置いてきぼりにされてる気もします。

また目下の火種と目されるトランプさん。。
当選時の記者会見で比較的マトモっぽい部分があって「もしかしたらトランプってやるんじゃね?」と思われて日経平均も上がりドル高に一気に傾きましたが、前回の記者会見を見ると「あれ?やっぱ、こいつ大統領には不向きなの?」と不安に駆られてマーケット全体がリスク回避の円買いに傾き今週一週間は非常に不安定な世界経済になりそうな感じです。(エスパーくんでさえいつもの調子で予想出来ないみたいで「とにかく何が起こるかわかんないから今週は身軽になっておいた方がいいですよ」とか言い出してますw)

そんなトランプさんですが、
たかだかTwitterでツイートするだけでトヨタに1兆円出させたりアメリカの自動車会社にメキシコ進出に待ったをかけたりやりたい放題。。(さすがに大統領になるとこんな超強力な情報発信力になっちゃうんですねww)

SNSって情報の真偽よりも拡散力が勝負なのでこういうショッキングなツイートの方が一般大衆にはウケがいいんでしょう。

となると情報が正しいとか正しくないとか判断する前に一方的に偏った情報を出したもの勝ちってことにもなります。(だからって後で裏取れそうなバカツイートじゃダメですけどw)

また自らの利益の為に素人が見たら微妙に騙されちゃいそうな話を「これが真実です」と自信たっぷりに話すやつもいます。(我田引水ってやつですねw)

不動産業界、、
実はこれがすごく多いのですが、簡単なところだと「新築区分投資レジ」の話でしょう。。

新築と言え35年ローン組んだわりにいきなり手出しの資金が必要になったりするのに「ローンが終わればその後の家賃は丸々あなたの利益です」とか言ってその頃には物件価値が大幅下落しちゃうところの説明はあまりしません。(節税対策だの老後の年金替わりとも言いますが本当にこれで儲かる確率は1万分の1くらいでしょう。

最近はこの「新築区分は絶対儲かりません!」って話から入って一旦顧客を信用させてから自分の売りたい商品をアピールするなんて手法も盛んですから話の真偽を確かめずに「この人の言ってることは正しい」なんて思わない方が身のためです。

って話を書いてて思い出したのですが、テレビの衛星放送を見てると「これは地上波では放送されないだろうな、、」ってCMがバンバン入ります。

主に通販系の健康食品だったりするのですが、画面をよく見てると巧妙に自社の責任回避の文言が一瞬小さく映ります。(「個人の感想です」なんてテロップです)

飲めば健康になるんじゃないかって気もしますが、テレビのCMでは効用の部分を極めてギリギリな表現で消費者にアピールしてます。(どのCMも同じようなテロップが入るので通販番組の放送上、そんな決まりがあるんじゃないかと思います)

例えばですが健康食品のCMで「トマトの10個分のビタミンC」とか「バナナ100本分のミネラル」なんてのがあります。
そもそもトマトのビタミンCやバナナ100本分のミネラルがどのくらい入ってるのかがわかりませんからこういうショッキングなキャッチコピーを並べられても比較しようがありません。

でも一般ユーザーは「へー、、この健康食品を摂取するとトマト10個分のビタミンが取れるんだー」と感心したりして思わず電話申し込みしちゃうんじゃないでしょうか?

さらに追い打ちを掛けるように「今から30分オペレーターを増員します」ってあたりで「今買うともう一つプレゼント」とか「枕をオマケに付けます」とか「ハンディー掃除機も付けちゃいます」なんて言われてお得感を滲ませて売ってますが、彼らが欲しいのは「そういう商品に飛びつく人リスト」じゃないでしょうか?(だからお一人様数量制限付きで初回のみ爆安なお試し価格で売ってるんでしょ?w)

衛星放送とはいえ、限定100セットの青汁売るだけじゃCM代がペイ出来るわけもないのですからそうやってなんとなく全体の流れを見てると「とにかく一度電話させて顧客情報をGET出来れば勝ち」って戦術も見えてくると思います。

不動産投資業界でもこの手法が多用されていてポータルサイト経由で集客するのにレインズの広告掲載可になった出涸らし物件を撒き餌にして業者さんに問い合わせさせて一旦囲い込んでその物件じゃない「フルローンが通るだけの物件」を売りつけようと目論みます。(ちなみに「フルローンが付いて儲かる物件」であれば客になんか流さず自分で仕入れて転売しちゃいますからねw)

こんな出来上がったシステムの中、目を凝らして日夜「儲かりそうな物件」を物色しないといけないのがここ数年の不動産マーケットであって各業者さんも簡単に買ってくれそうな初心者を狙い撃ちすべくメルマガや無料セミナーを開催しては見込み客を物色しています。

ただこんな業者さんでも稀に査定間違いとかでお宝物件を放出してくるので(え?なんでこんな安いの?って物件を出してくることもあるんですww)普段からの物件への目利きをしていれば囲い込まれたフリしてまんまとお宝物件をGET出来ることもあります。

結局、なにが正しくてなにが間違ってるのかさえわかってればどうにでも出来ることなのでショッキングなお得ネタに飛びつくのであればそういう裏取りをするのは今の不動産投資では必須です。

ま、大体のケースが「その単語でググる」って作業だけでコトの真偽がわかる世の中ですから気になる単語を見つけたらググる習慣を身に付けていただければと思います。

あ、そうそう。。
言い忘れてましたがこの手の騙しを繰り出してくるヤツってググった最初の1ページ目はいいことを記事にしたりアフィリエイターに記事を書かせていきなりアクセス出来ないように仕向けてることが多いです。(3ページ目くらいになってやっと真偽がわかるネタが飛び出したりするんですw)

えぇ、、
騙される側に知恵がつく頃には騙す側も知恵がついてるってことをお忘れなくwww




まさにイタチごっごなんじゃんw

「狼旅団~二代目大家(予備軍)のためのマネーリテラシー講座(仮)」 のご案内w


ポチしてからお楽しみください。。

こんにちは。

この狼ブログも今年で6年目に突入して思うことなのですが、
40代前半でこのブログを書き始めたワタクシもさすがに今朝の寒さは堪えるお年頃になり最近は食べ物にも気を遣うようになりました(いつまでも炭水化物マンセーなんて言ってられないんですのw)

そんな時代の流れを考えるとここ読んでる読者層も当然、同じように年を喰ってるわけで当時中学生だったお子さんはそろそろ大学に行く時期ではないかと思います。(今まで「パパー大好きー」って懐いてた子供が豹変してロクに口もきいてくれなくなる頃ではないかと思料されますw)

で、大半の人がそうだと思うのですがご自身が不動産投資に目覚めるということはそのお子さんは否応なしに「2代目大家」となりやがて資産も借金も全部引き継ぐことになります。。

資産が大きいならお子さんもそんな嫌がらないと思いますが、、
借金の方が多いまま引き継がせるとなると「なんだよーウチの親って借金ばっかり残しやがって、ったく使えねーなー」と罵られる可能性もあるわけです。(誤解の無いように言っておきますが不動産投資での借金は「いい借金」であることがほとんどなので実際にはあまり心配しなくてもいいんですけどねw)

実は先日、リアルに19歳の「二代目大家候補」をいろいろお話をさせていただいたのですがこの方はまだ大学生。。
親が不動産投資をやってるのは知ってるのですが実際にどんだけ儲かってるかも知らないし、そもそもこの方も不動産投資がどんなものでどんだけ恐ろしい要素を持ってるかなんておそらく知らないと思います。(なんとなくアパマンを持っててそこから毎月家賃が入ってくるってくらいはご存知ではないかと)

ただ、今まで勉強したことがない分野でしょうから知らないのは当たり前で、問題は親からその資産を受け継ぐ時点で「大家となる覚悟と自覚と戦略」があるかどうかの話です。

業者であるワタクシが言うのもあれですが、やたら資産規模のデカい二代目大家さんは知識が無ければ無いだけ我々の格好の養分なので(一説では相続時の購入、売却などの資産整理、コンサル等で莫大な利益を生むそうですからw)この方のご両親も「まずは狼のところに行かせてネガティブ満載な話を聞かせちゃえw」と思ってワタクシの元に送り込んで来たんじゃないかと思います。(ま、よりによっていきなりワタクシの元なんかにに送り込まない方が良かった気もしますがw

ちなみに我が狼家では小学6年生の頃からこのオオカミ流マネーリテラシーを開始したのですが、中二の段階で「嫡出子と非嫡出子の相続割合」を授業で発表して家庭科の先生を震え上がらせ、大学生の今ではなぜか「判例タイムス」が愛読書になってますw。

当然、将来はス〇ガ以外の銀行で融資を受けて資産形成を図ってもらいワタクシの老後の面倒を見させる計画の一環で始めたのですが大学に入ってからやってくる怪しいマルチの誘いなどのお誘いでは相手を論破出来るようにまで成長したらしくネズミ小僧相手に「こういうビジネスは親玉でやらないと儲からないよ」と一蹴したそうです。。(ちなみにウチの娘は「川〇塾」についても詳しいですw

うちの娘が6年でここまで成長出来たのですからきっとここ読んでる人のお子さんであれば3か月もあれば完全にマスターしちゃうでしょう。。

なんて話を今朝の社内ミーティング(今朝の議題の大半も「トランプ大統領就任に伴う為替の推移」ですが、、何か?w)でしてた我々。。

「もしかして二代目大家さん(予備軍)のためにオオカミ流マネーリテラシーを今から叩き込んでおいた方がいいんじゃね?」ってことになり今年のどこかの機会でそんな二代目大家(予備軍)向けに一石投じてみようかと思います。

ただ、あれです。
一石投じたくても需要が無ければ企画倒れに終わってしまいます。。(あといきなり超ネガティブな話を聞いて「不動産投資なんて人間のすることじゃねー」とかになったら本末転倒ですw)

と言うことでどのくらい需要があるのか調査しますのでご協力ください。。

「狼旅団~二代目大家(予備軍)のためのマネーリテラシー講座(仮)」

【参加資格】
1、男女問わず 年齢15歳~24歳 
2、今のご両親が不動産投資をやってる人
3、親が狼ブログを熱心に読んでるご両親のお子様
4、そして毎日欠かさずポチしてるご両親のお子様w←ここ重要ですw

【内容】
カリキュラムはありませんが他人に騙されない方法やお金についての考え方などを「オオカミ流」にお話しします
また、将来継がされるであろうご両親の物件についてどんなことを考えておかなければならないかなどをお話しして引き継ぐときに慌てないようにできるスキルをご伝授しますw(決して「FXが儲かる」だなんてことは教えませんのでご安心くださいw

10人くらいの需要があれば数か月に一度くらいの頻度でやります。(会場はマルチ勧誘の殿堂、ルノアールでいかがでしょうか?ww)

お子様をワタクシに預けてもいいよって方がいましたらメールかコメント欄に書き込みを残してください(コメ欄の内容は反映しませんのでご安心ください)

なお、参加費用ですがご両親にきっちり請求しますが物納でも対応しますwww(但し、虎屋の羊かんは不可)



毎度のように企画倒れな予感ぷんぷんなんじゃんw

オオカミさんちで仲介やってないなら懇意にしてる仲介さんを紹介してください


まずはポチってくださいw

こんにちは。

先日、メールにてこんなご意見と言うかお願いメールが届きました。。

内容的には「オオカミさんちで仲介やってないなら懇意にしてる仲介さんを紹介してください」ってな話なのですが、それって「信用できる人の友達は信用できる」ってのと同じ括りで考えているんじゃないでしょうか?(それって「敵の敵は味方」と同じ意m、、、ん?、、ちょっと違うかww)

こんなこと言っちゃあれですがその考え、、当たってるようで当たってません。

と言うのも不動産屋同士って見た目は仲良くしてますが心の奥底では何考えてるかわかりませんw(そう、ワタクシとでん兄だってどこまで仲良しなのか実際はわからないんですwww)

特に買えそうな物件を探す側(要するに客付け側)ってのはゴールが物件を仲介して契約に持ち込むことなので下手するとワタクシとでん兄とグルになって買いたい人を嵌めこんじゃうかもしれないんです。(だから気安く人を信用すんなって言ってるんですw)

幸い、でん兄も今のところは仕事も忙しくワタクシとグルになってお客を嵌めこむつもりもないようですが(ってかこいつは会社設立してから2回しかウチに来たことないんですw)その他の仲介さんを紹介したところでそれとこれは別の話で結局、その仲介さんのいいようにやられてしまうことがほとんどです。(物件高騰期なんてのは常に紹介客でも一発で潰す下剋上状態が続くんですw)

と、ワタクシそんな返事をこの質問してきた人に送り返したのですが、今度は「では、いい業者さんと悪い業者さんの見分け方を教えてください」と返ってきました。

この質問、、
実はセミナーの時も散々聞かれる質問なのですが、ワタクシ、5年前、一番最初にやった富山での狼セミナーから一貫して「ならス〇フに行けばいいじゃんw」と言い続けてます。(何度も言いますが我々、狼不動産に来て貰っても無駄ですw)

なぜならばここの会社は
①常に元付状態
②ブツ上げもほぼ自社でやる
③自社買いしない完全仲介
④実需から投資物件、果ては底地借地までなんでも扱う超雑食系w
⑤常に両手仲介を狙うので買主有利
⑥月の契約本数もハンパないw
⑦社員がほぼ個人事業主みたいな閉鎖主義ww
⑧ノルマがキツく売り続けないと社内の地位が危うくなる
⑨大手なので依頼客も多い
⑩ちゃっちゃと売り買いしてくれるお客が好き

「物件を安く買える可能性が高い仲介さん」と言う条件をすべて満たしています。

と言ってもこれはあくまでもお値ごろな物件を買うという場合のみに通用するので初心者の人がいきなり電話して飛び込んだところで「で、お前は買う気あんのかよ?」と詰められて終わってしまいます。(彼らは普段からめちゃくちゃ忙しいので面倒なのは嫌がりますw)

なのでここに飛び込んだ時に通用するスキルを身に付けて貰うべく5年に渡ってグダグダ書いてるわけですが(だから過去ログ読めって言ってんですw)、本気で不動産投資でお金儲けがしたいというなら時間は掛かりますがこの方法が一番ノーリスクじゃないかと思うわけです。(この手法で失敗したやつって見たことないしw)

ただ、この手法、、一つだけ欠点があります。

えぇ、、「融資はほぼ自力で付けないといけない」って点です。(あの仲介さんは投資物件の融資のあっせんまではなかなかやってはくれません)

不動産投資は融資を受けてレバ効かせてやらないと規模の拡大には時間も掛かるしいつまでも現ナマ投資じゃ回収も大変です。

そこで近年、「融資付けのうまい仲介さん」が大人気です。

原理は簡単なのですが、
要するに融資がたくさん付きそうな物件を探してきてメーリングリストで集めた顧客にメールして融資属性の高い順、かつ、欲しい度数が高い順に嵌めこんでいけばいいんです。。となると高属性の欲しい欲しい病の人は業者の養分まっしぐらですねw

融資がうまいと言うところが売りな仲介さんですから当然、あちこちの銀行と仲良しで顔が効くから強いのかと思う人も多いでしょうけど銀行の融資担当者なんて2~3年もすれば他の部署に異動となりいくら仲良しになっても末永くの融通は利きません。(ある時期が来ると突然その銀行が使えなくなるってのはこれが原因です)

じゃ、どうしているかと言えば、個々の銀行の融資の出し方(要するにこういう書類はエンピツでこう舐め舐めするといいなどw)とかを熟知しているので「この物件はこのくらいの物件評価になるから資産〇億以上の人ならフルローンが引ける」とかをあらかじめ知ってるからこそ出来る技なんです。(もはや買った物件が本当に儲かる物件なのか否かは神のみぞ知るってパターンですw)

そもそもこの手の仲介さんは融資さえ出ちゃえば買ってくれる養分みたいなお客さんばっかり集めているわけですし、そういうお客さんほど融資さえ付けば買いますって考えの人も多いですからこの手の仲介さんは嵌めこみやすい初心者投資家さんが大好きです。(なので旅団員がそういう仲介さんを訪ねると蹴散らされる恐れが高いので団員各位に於かれましては団員の身分を隠していくことをお勧めしてます

恐らくですが昨今の「短期間で資産〇億」とか言ってる人ってほぼこっちに属していると思いますが、その手の仲介さんから見たら格好の養分になってる可能性が極めて高いってことをまずは理解してください。(余談ですが、高額な入塾料を取ってるような大家塾なども最終的な受け皿はこの手の仲介さんであることがほとんどですよw)

で、そういう仲介さんですが昨日も書いたように「やりすぎ感マシマシ」になってるようで一部の銀行から裏出禁(面と向かって「オマエら出禁だよ!」と言われずになに打診してもやんわり断られる状態)な仲介さんが日増しに増加傾向にあるようです。(うーん、これでもメチャメチャぼかして書いてるつもりなのですが毒がにじみ出てるような気がしますw

そう考えるとこの融資付けさえ自力で出来れば比較的安価な物件供給先はすでにわかってるわけですからさほどリスクを負うことなく不動産投資の世界に入ることが出来るのですが、これを書籍なんかでうっかり書いちゃうとこのブログを前々から応援してくれてる人よりそんな本を読んで飛び込んでくる人だらけになっちゃいます。(これも何度も書いてますがワタクシ、狼ブログを応援してくれる人だけが友達であってそれ以外の人を助ける気はさらさらありませんw)

次回の狼セミナーではこの辺の部分をねほりんぱほりんしますがいい仲介さんと悪い仲介さんを見分けるとすれば「投資系物件専門の不動産屋と雑食系の物件を不動産屋を上手に使い分ける」ってのがワタクシの考える王道的手法ではないかと思います。(セミナーネタなので詳しく書けなくてごめんなさい)

ちなみに融資を自力で引きたいって人のために存在するかのようなブログをこの方が書いてますが、ワタクシであればこの方のブログを隅から隅まで読んで直接コンタクトを取りトリキを10回くらい奢ってノウハウを聞き出しますww。(えぇ、、上手くいけば彼の生々しいノウハウがほぼ無料で手に入るかもしれませんw)

で、ス〇フ各支店のHPを毎日チェックしてめぼしい物件があれば見に行って、、となるのですがここが出してくる物件はすぐに運用できそうな完成物件じゃないことが多いのでリフォームも含めて積算していければ買い付けという手段でいきます。(安い価格で売りに出てる物件ですからなにかしら難があるものです)

但し、融資特約を付けると買付け順位を後回しにされることもあるのでここは融資特約無しといきたいところですが一般人がこれをやるのは痺れてしまいます。

ここはいつもの息を吐くように「銀行が融資特約つけないと本審査に回さないって言ってんすよー」とか「買うだけの資金はあるけど銀行が借りてくれってうるせーんですよ」あたりでいいでしょうw(ウラが取れない嘘は真実になるんですw)

いきなり億単位の物件は買えませんが運が良ければ今でも都内であっても(ちなみにワタクシの都内ってのは23区です)利回り10%超えの物件に化けるような宝石の原石みたいな物件がちょくちょく出てくるのでおもしろいんじゃないかと思います。

と、あまり赤裸々に書いてしまうとみんなが寄ってたかってス〇フ詣を始めてしまいそうなので付け加えておきますが、ここ以外にもそんな雑食系物件を扱う仲介さんが存在します。

ただ、この雑食系仲介さんってのはス〇フと違い物件数がさほど多くありません。
また値付け間違いをやらかしてマーケットに放出する傾向が高いのがこの雑食系仲介さんなのでこういう不動産屋さんをしらみつぶしにあたるのもいい作戦ではないかと思います。

見つけ方ですがこれはアットホームを使います。
えぇ、、アットホームは基本的にブツ元系物件がほとんどですからまずこのブツ上げ力がある仲介さんである可能性が高いんです。

そんな仲介さんは元々の顧客数が多くてかつ昔からのなじみ客であるケースが高いです。

元々信頼関係が出来てる不動産屋さんに依頼する傾向が高い不動産マーケットですからそんな仲介さんがうっかり値付け間違いした物件がひょっこりネット掲載されてるなんてことが起こるのがこのアットホーム。。

そんな仲介さんをロックオンしたら買い取り業者さんみたいな手法を駆使して定期的に物件を漁ります。。(わざわざ出掛けるでもなくこんなのメールで十分です)

不動産投資専門ポータルのようにいきなり想定利回りが載ってるわけじゃないので使いにくいですがポータルサイトでクソみたいなレインズ崩れの出涸らし物件を検索してる暇があるならこっちを丹念に巡回する方が賢い選択じゃないかと思います。

と、あれこれ書いてるうちになんかグダグダになってきたので話をまとめちゃいますが、、
不動産投資を始めようと志す人が一番初めにやらかしそうな間違いが「不動産投資なんだからと安易に投資物件専門の不動産屋にノコノコ出掛けてしまう」ってことですwwww(人はこれを「カモ背負ったネギ」と言いますw)



なんか最後の方はすごく雑なまとめ方になっちゃったんじゃんw

なんでもやり過ぎはよくないって話。。。


今日もポチってからお読みくださいw

こんにちは。

ブログで書くのをすっかり忘れてましたが、去年買ってリノベして貸してる三茶のシェアハウス。。

シェア業者に丸投げしてる関係で我々がわかるのはHPで見れる募集広告を通じた空き室状況と毎月10日に送られてくる収支計算表のみ。。(と言っても最近は空室表示も出なくなったのでもっぱら収支計算表のみですw)

毎月総賃料の30%を差っ引かれて振り込まれるので20万くらい無くなって振り込まれるのですが、10月くらいからコンスタントに50万弱の振り込みがあり年間収入は600万弱ってとこです。

物件価格とリノベ費用諸々で5000万後半くらいだったので利回り的には10%をちょっと超える利回りになり当初の手残りベースで7%くらいを見込んでた我々、、収支的にはいい買い物が出来たんじゃないかとほくそ笑んでますw。

そんなシェアハウスですが運営開始後、一度だけトラブルがありました。
事後報告だったのですが入居者が階段で滑って転びそのはずみで壁のボードに蹴りを入れてしまい穴が開いてしまったそうです。

シェアハウス会社との契約ではこういう時の費用負担はオーナー側なので「見積もり取って貰えれば費用は払います」と言っておいたのですが、なんでもシェアハウス側でも保険に加入しているらしく20万くらい掛かったであろう修理費用もタダになりました。

と、ここで過去を振り返ってみたのですが、この修理費用がタダになった時点でウチの会社の保有物件での修理費用ゼロ状態の連続記録が3年となりました。。(最後の修理負担は3年前に発生したレジのエアコン交換でした)

去年買ったのはどれも中古物件だったし中央線沿いのS造レジなんかは築25年くらい経ってるのでそれなりにお金が掛かるんじゃないかと覚悟はしてたのでここまで費用負担がないってのは運営上非常にありがたい話です。(ちなみにこのS造で起きた業務用エアコン交換事件もなんだかんだで保険対応でタダでしたしw)

物件を買ってすぐにいろいろな不具合で修繕費用が掛かる物件は出来るだけ買わないよう気を付けていたのが良かったのかもしれませんがワタクシの経験ではこういう安心してるときに一気にドカンと壊れるものが増える時でもあります。(と言うことで今日はそんな慢心しないように敢えてブログで文字として残しておこうと思ってネタにしてますw)

幸い、ウチの場合、家賃収入は返済以外の残りはそっくりそのまま使うことなくずっと貯金しているので今なら多少のアクシデントがあっても耐えきれそうですがこれもひとえに物件がノートラブルで乗り切れたからこその話であって運が悪ければこんなうまくはいってなかったはずです。。

そう考えると不動産って利回りばかり追いかけちゃいけない気がします。

ブログでは書いてませんが我々、一応買い取りもやってるのでそれなりに仲介さんからも「こんな物件あるけど買わない?」って話も多いです。

中には「なんかすっげー高利回りじゃんw」ってのも入っては来ますが、高利回りにしないと誰も買ってくれないそれなりの理由がある物件がほとんどで「あー、、だからこんな利回りなんだ・・」って思うのと同時に「こんな地方まで行く根性も無いし初期トラブルで苦労するなら買わない方がいいな」なんて思って見送っちゃうことがほとんどです。(ま、最大の理由は銀行から「ここはエリア外」って冷たく言われるからなんですけどねw

ただ、今年に入ってから仲介さんから流れてくる物件に若干ですが変化があります。

えぇ、、ワンオーナー物件が妙に安く出てくるんです。。。

利回りはそんなに高くは無いですが、設定家賃が管理会社の「大人の事情」で妙に安く設定されていて一度空き室になったら賃上げ募集してもなんかこんな賃料でも埋まるんじゃねーの?って予感がする物件がちらほらあるんです。

恐らくこれって去年も書いた「木造物件の融資が厳しくなった」ってことが背景にあるんじゃないかと思うのですが仲介さんからしたら早く成約してお金にしたいって力が強いのか、単に現行賃料をそのエリアでのキャップレートで割り算して値付けしてるようにしか見えないんです。。

それともう一つの理由としてオーナーの更なる高齢化ってのがあるんじゃないでしょうか?

前々から思ってたのですがとうとうアラフィフに足を突っ込み始めたワタクシ、、
最近、学生時代の友人の親の葬式に行くことがやたら増えたんです。。

当たり前ですがワタクシがアラフィフを迎えるということは我々の世代の親の年齢は70代後半から80代。。

平均寿命が延びてるとは言えいつまでも不動産管理なんかやってられるわけもなく頼みの子供がそんな不動産投資に興味も兼ねれば売却するなりして換金して違うものに流用した方がいいって考える人も傾向として多いと思います。

ましてや昨今の物件高騰期ですから「チマチマ家賃収入貰うよりパーッと売り払って子供の進学費用でキープしておきたい」って人も多いはずです。

昨日もブログで「平成から新元号に変わった時に感じる築古感」って話を書きましたが、時間軸がゆっくりと動いてる不動産投資の世界ではこんな微妙な変化も感じ取ってないといけないのかもしれませんね。

だからと言って「そんな物件があるなら横流ししてくれ」」とか時々メールで飛んできますがワタクシにも「人の心」がありますのでそういうご依頼はご遠慮ください。。(ワタクシが仲介するならもうちょっとマシなのを出しますってww)


あ、そうそう。。

微妙な変化と言えば最近、例の法人融資でやらかしてる業者さんの問題で近々すさまじい爆弾が破裂しそうなんて話を聞きかじりました。。

この話、前にブログでちょっとだけ書いた記憶があるのですが、金融機関で「すでに気がついてるところ」「気が付いてないところ」、果ては「気が付かないフリをしてるところ」とあるそうで結論として「なんでもやり過ぎはよくない」ってことだそうです。

これも現在進行形で動いてる話なので書いてもいい時期が来たらブログネタにさせていただきます。。(ってか業者名はほぼ伏字になるものと予想してますw

もしかしたらですが、、
物件買わずにお金貯めてた人、、そろそろ出番かもしれませんのでアップくらいは始めておいてくださいw




但し、俺様には例によって逆張り理論があるのを忘れないで欲しいんじゃんw

元号改正。。。


しつこいようですがポチして「戻る」ですよーw


こんにちは。

昨日のニュースで見たのですが「平成って元号が来年で終わるらしい」という話を聞きかじりました。。

どうも今の天皇陛下が在位30年で節目にしたいご意向があるらしく政府もそれにあわせて新元号の準備をしているという話がこんな形になってニュースになったんじゃないかと思いますが、今日はこれを不動産投資でどんな影響があるのかを少々無責任に考察してみます。

平成30年と言えばワタクシの気持ち的には業者間同士で言ってたフレーズの「この物件、、なんつたって平成モノだよ(巨泉風)」ってのがあります。

このセリフ、、
わかりやすく翻訳すると「この物件は昭和の築年じゃなくて平成築だから新築に近いのよ」って意味なのですが、さすがに平成も30年となるとこのセリフもふた昔前のセリフです。。。(今どきは平成二桁築って言っても「えー、、それって要するに築20年じゃんw」とか言われるしw)

と言ってもこのセリフ、、
ワタクシが覚えてる限りでは4年前までは普通に使われてたのでこの「物件は平成モノ」って言葉は平成築物件を持ってる人にはそこそこ大きなアドバンテージだったんじゃないかと思います。(出口局面でも平成築ってのは売値的にも強みだし)

この平成築の物件ですが、最近流通している物件で高利回りと言われる物件は平成元年から平成4年くらいまでの物件がほとんどです。

これは当時の不動産バブルで銀行が地主にお金を貸しまくって新築物件を建てさせたからなんですがバブルが完全に弾けた平成5年以降の新築物件の着工件数は大幅に落ち込み終わってみれば平成初期の物件ばっかり流通していて利回りが高めのいわゆる「投資してそこそこCFが得られる物件」はそろそろ築25年を経過しちゃうことになります。

昨今はこんな物件であってもさらに30年レベルの長期の融資が低利息で付きますので融資が付いた人は「ま、なんとかなるでしょ」と安易に買ってしまいますが、築25年を経過した一棟物件は保有時の修繕などの違いでコンデションにかなりバラツキがあります。

不動産投資本などではこれらの経費を先に計上して備えるべしと書いてありますが、そんなのってせいぜい大規模修繕くらいまでのお話だし、一般の投資家さんであればこんな余裕資金(余裕でもない額ですけどねw)はさっさと次の物件購入資金にしちゃうんじゃないでしょうか?

投資ってなんでも数字ありきだとは思いますが「投資環境の雰囲気」ってのも頭に入れておかないといけない部分。。

冒頭のニュースを聞いてワタクシが「なんか嫌な予感がするなー」と思ったのが、
平成と言う元号が新元号に変わり、平成物件を持ってる人が一瞬、「あ、この物件も平成物件だったっけ」と築古に感じる瞬間を持つことです。。

ちょっと話が逸れますが、昭和後期の物件(新耐震基準後の昭和57年あたりから昭和63年築くらいまで)の物件も平成初期の頃はまだまだ使用に耐えうる物件としてそこそこ流通していました。

しかし去年くらいからなんとなく昭和後期の物件も「えー、、築30年以上経過してんじゃん」と金融機関の査定も厳しめになってるので元号が変わるころになるとさらに査定が厳しくなるのではと思ってます。

ただあれです。
これって恐らく融資を出す人の感覚の問題であって、建物の1年~2年違いなんで別に大して劣化具合は変わらないはずなんです。

これも平成って元号で平成25年、26年、27年、28年、29年って動きであればあまり強くは感じないのですが元号が一気に変わるって場面になれば必ず意識されるでしょう。。(イメージと言うのは恐ろしいものでございます)

と言うことで今の現状を見てみましょう。
今年、平成29年ですが、
①融資・・・昨年同様ユルそう、金利横ばい、融資年数長い
②物件・・・売値が高い(利回り低い)
③プレーヤー・・・史上最強に多い
と言うのが定説です。。

こうなると今年も物件価格は上がりはしないけど横ばい傾向が続くということになりそうなのですが、

これにさっきの「平成からの元号改正により精神的な築古感」を加えると、、どっちに転ぶかわかりませんが去年とは違う流れが出来そうな気がします。

と言うことでここでいつもの逆張り理論炸裂ですwwww(ワタクシの逆に張れば全戦全勝ってあれですw)


えぇ、、


ワタクシは「今年も物件価格はちょい上がりか横ばい傾向」を力強く予測させていただきますよwww




さー、張った張った!!なんじゃんw