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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

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このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


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プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
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あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

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ご立派堂。。。。(わかる人だけわかればいいブログタイトルなんですw)

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写真をカラーにしないから「遺影」と勘違いされちゃってるんですのw

こんにちは

さて、月末です。
今日が終わる今年もあと3か月となるわけですが、ワタクシ、今年のうちになんとかして決めておきたい物件があります。

前々から追っかけてた都内某所のビル物件。。。

入口になにやらピンクの看板が鎮座しているのはご愛嬌としても東急線某駅徒歩20秒という抜群な立地だし未確定ながら利回りが13%(ホント未確定なのでわかりませんけどw)と「保有してしまえばなんとかなんじゃねーの」って予感プンプン。。
しかし物件が出た直後はあれほどしつこく電話のあったブツ元なのに先週くらいからさっぱり連絡が来なくなりました。

こういう時ってのは大体物件になにか問題が起きて連絡しにくくなったということが多いのですが、ワタクシどのような理由であれそういう宙ぶらりんにされるのって許しません。

だってそもそも物件情報を送ってきたのはそっちじゃん。

当然、こっちは買う前提で話を進めてますから今の進捗を知るべく何度も電話をするわけですが、、買えるか買えないかだけでもはっきりさせてくれないと非常に迷惑なんです。。(こっちはすでに銀行に話しちゃってるんですw)

こういう時のワタクシ、、蛇のようにしつこいです。

えぇ、、10分おきに何度も何度も嫌がらせのように電話攻撃しますw。

これでも掛かって来ないとリダイヤル攻撃に移るのですが相手はワタクシが何でしつこく電話してるかくらいわかってるはずですからあまりにしつこく電話するとそのうち直留守にされちゃいますw。

しかし、ワタクシ、こういう時は蛇のようにしつこいです。

今度は直留守にされたら留守電がいっぱいになるまでしつこく電話します。

これって家賃の滞納時なんかでも滞納者によくやるのですが留守電にしつこく無言電話で圧力掛けるってのは結構嫌がることが多いですからいろいろなシーンで活用していただければと思います。(嫌がる相手から先に払うのが債務者特性ですので相手が嫌がることを徹底的にやるのが一番です)

でもこの直留守が繋がらなくなると面倒です。(「電源が入っていない場所か~」ってコールです)

ワタクシ、先週末までは我慢して折り返しを待ってましたが掛かってくる気配も無いので今度はこの人の会社まで行きます。一人社長なのでどうせ行っても不在か居留守を使われるのがオチですが、それでも行くことに効果があるんです。。

会社のドアに張り紙をのり付けして帰ってきました。。

要件は手短に書くのが吉ですw

で、明けて今日は火曜日。
今日電話が無かったら時間を延長して深夜まで何回もリダイヤルする気でいたのですが、50回くらい朝からリダイヤルしてたらさすがに電話が掛かってきましたw。

「いやー!!!ごめんごめん!!!先週はがん検診があってずっと病院に缶づめでさー」

借金に追われている人ってこういう言い訳が多いのですが都合が悪くなると電話に出なくなる人も大体こういう言い訳します。。

まあ、いいや。
で、社長、、例の件どうなったのよ?

「いやーそれがさー参っちゃったよ」

聞けば売り主に詳細の資料を貰いに行った際、元旦那とこの奥さんが目の前でいきなり口論になって揉めに揉めてしまい事態が沈静化するまで手が出せなくなったそうです。

「でさー、俺も気になって毎日売り主のとこに行ってだけど全然、話が進まないんだよなー」

・・・

・・・

なんかいきなりアリバイが崩れてる気もしなくはないですがこのくらいの矛盾でいちいち文句を言っても始まりません。。(えぇ、、ワタクシも目的はこいつのウソを暴くことじゃなくってこの物件を無事に買うことです)

「じゃあ今ある資料だけでも送ってください。。地図と謄本だけじゃこっちも銀行にかっこ付かないですから。。」

「いやーそれがさー参っちゃったよー」

聞けば本物件を売りたいって言ってるのは名義人である奥さんなのですが元旦那が「勝手なことするな!」と恫喝して邪魔して書類を全部燃やしてしまった・・・らしいんです。。。

なんかわけのわからない展開ですが要するにこの物件は買えないってことは間違いなさそうです。。







っていうか元々売り物件じゃなかったんでしょwww(素直に最初からそう言えばいいじゃんw)



しかしあれです。
未公開の上流物件ってこういうところからいきなり流れてくるのである程度のところまでは相手を信用してあげないと次から物件が来なくなるんです。。

えぇ、、話が全部ウソだとわかっててもこういう地道な作業が出来てこそ立派な不動産屋になれるんじゃないかと。。。。


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ご立派なんかになりたくねーんじゃんw

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無差別メールでブチかましなさい。。。

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手書きバナーですけどホントに花嫁募集なんですのw 


こんにちは

さて、今月も月末を迎えました。
本来であればワタクシだって月末決済を抱えて多忙・・・なはずなんですがどういうわけか今日も会社で物確の対応に追われてますw(ここのとこウチみたいな高値物件でも引き合いがあるのはうれしい限りですが・・・それって他に買えそうな物件が無いってことですよね?w)

そんな物確電話。
あちこちの不動産屋さんから掛かって来るんですがベテラン風の担当もいれば新人君みたいな担当もいて
「同じ不動産投資物件の営業とはいえこんなに違うのか・・・?」ってことを痛感させられます。

その中でちょっとおもしろいのがいたので今日はそれをネタにします。

この担当、
不動産投資ではそこそこ有名な仲介さんなのですが、担当がコロコロ変わってしまうので一つの物件で何回も同じことを聞かれます。

ま、仲介なんて担当者ごとの個人営業みたいなものですから担当ごとに始めから聞きたいってのはわかるんですが、
広告掲載不可だってオタクの会社には10万回くらい言ってるんだからこれくらいそろそろ社内で情報共有しろって!!!ww(二言目には「自社HP掲載可能ですか?」って定型パターン化されてんじゃねーのw)

物確電話をたくさん聞いてるとどの会社が実際にお客さんがいてどの会社がメールで情報を無差別爆撃してるか想像がつくんですがこの担当さんの会社はもちろん後者のタイプ。(うちの物件を餌付けのエサにすんじゃねーよw)

質問がたどたどしいのでまだ慣れていない新人君が経験を積むために掛けて来てるんだと思いますが一度で済む質問を3日に掛けて何回も質問してきます。

前のブログで書いた、お客さんに物件を出したけど質問されて答えられずに「あ、調べて折り返します」ってタイプなんだと思いますがあまりにたどたどしいのでここ3日間、ずっと親切に質問に答えた上に注意するポイントまで添削して教えてました。(なんか放っておけなかったんですw)

そんな話をしているうちにすっかり懐かれてしまったようで今日は「物件の目利きの仕方」まで教える羽目にw

他社の仲介なんかにそんなこと教えても仕方ないのですがこの担当、、聞けば入社3か月で成約がゼロなのでもしかすると今月あたりで「試用期間満了」になってお払い箱になっちゃうそうで最後の二日間でなんらかの結果を出さないといけないって雰囲気らしいんです。。

そんなやつこの業界ではいつものことだしそんな3か月も坊主なんてやつは元々この業界に向いてません。でもこの担当、そんな危険水域だってのに基本的な質問自体わかってないんです。(3日目の質問で「売却理由」を聞いてきましたw)

だってそんな危険水域であればもう少し売買ロットが低くて難易度の低い物件を追いかけるでしょうから。。(うちの物件はオタクの使ってる4.5%の金融機関には厳しい設定の売値ですよw)

とは言え、今の時点で坊主であればあと2日じゃどうにも出来ないでしょう。
ならば今後に期待出来るようなスキルを持ち合わせる以外に生き残る術はありません。(上司だってそういうところが見えれもう少し使ってみようって思うかもしれません)

この会社の特性からすると
①土地面積が大きい物件
②RC造
③政令指定都市からちょっと離れたエリア
④下駄ばき物件だけどその分高利回りに見える
⑤土地面積に対して○貸○○が○○以上ある物件
ってあたりが一番融資が付けやすくて売りやすいでしょうから「キミ、今からこういう物件をレインズで探して片っ端メールでぶつけてみなよ」とアドバイス。

特に⑤は重要でこの数値が高くて利回りが低い物件ってのは何かわけがあって利回りが低いことが多いんです。

レインズでは「○貸○○」で検索が出来るのでこれを有効に使うとやたら積算が出る物件が探せるのですが業者さんでも知らないって人が意外に多いのでレインズが使える一般の人(本来は使っちゃいけませんがw)はこういう機能を使うとネット系ポータルで物件探すより楽ちんですのでお試しください。(この○○はブログ上じゃバラせないので自分で考えてください)

さて、
なんでドSなワタクシが明後日にはこの業界からお払い箱になりそうなやつに救いの手を差し伸べたか?なんですが、、(救いになってればの話ですけどw)

実はこの担当、重要事項説明書に沿って全部質問してきやがったんですwww(道路幅員のとこで「これって道路法の道路ですか?」って聞かれた時はちょっと遠い目になっちゃいましたけどw)

ワタクシ、この担当に電話で「質問があるなら聞きたいことを事前に頭で整理してから質問するといいよ」と教えたんですが彼も考えたんでしょう。。3日目になって質問することの整理が付かずに重説通りに質問をぶつければ間違いないって結論に達したんじゃないかと。(呆れるくらい的外れですww)

しかし重説通りに質問してくるやつなんて初めてなので驚きを通り越して逆に新鮮な気持ちになっちゃいましたよw。

でも、ワタクシ、、
こういう無駄な努力に気が付かなくても一生懸命やろうとする姿勢に心打たれます(暇じゃなかったら蹴散らしてますけどw)

「収益物件なんだからその物件の収益性に関する質問と融資を受けるんだから遵法性についての質問が先だよ」
とワードで事細かく聞くべきことを列記して送ってあげて昨日教えた①~⑤までの該当物件をピックアップしてこの質問をぶつけるだけで顧客が買えそうな物件になるはずだからそれを無差別メールでブチかましなさいと教えて講義は終了しましたw。

明日で9月も終わりなのでこの担当が戦力外になっちゃうのかわかりませんが戦力外になって違う会社に転職したとしてもきっとこの資料は生きてくるんじゃないかと信じてます。。(なんかすでに違う業種に転職しそうでしたけど)


こうやって書くとここ読んでる人で「俺にもその資料をくれ」とか言われそうですが基本的にいつもセミナーで話してることと同じ内容ですからそういう方は過去のレジュメを掘り返してご参照くださいw。(彼に教えてることはそんなに大したことじゃありませんw)


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え?レジュメ無くしたって?そんなやつは死ねばいいんじゃんw