プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

あと、このブログは全席禁煙です。
お煙草は喫煙ルームでお願いいたしますw

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エスパー君のアフター6.。。


皆様のおかげでポチも順調に伸びてきましたww

こんにちは。

ウチの会社、、原則的に普段はスーツを着ることも無く完全普段着営業なんですが、最近エスパー君のスーツ姿での出勤光景を多く見かけるようになりました。

なんでも本人曰く
①スーツの方が朝、いちいち着ていく服を考えなくて済む
②時々、妙な来客があったときスーツ着てればなんとなく見てくれがいい
③役所などに調査に行ったとき、スーツ着てると相手も不動産屋が来たとわかってくれるので話が早い

などなどそれなりに理由があるそうですが、
④アフター6のため
というのが実は一番の本音じゃないかと思うのはきっとワタクシだけじゃないでしょう。。

そんなエスパー君、
昨日もなぜかスーツ姿で出勤してたので今日はなんの用事があるのかと聞いたらやっぱりアフター6.。(聞くところによれば知り合いの女子系誕生日会にご出席だそうです)

その会場が西麻布と聞き、「西麻布のおしゃれなお店で誕生日会を開くとかって今どき売れないアイドルかホストかキャバ嬢くらいじゃねーの?ww」と思ってたワタクシからするときっと意識高い系の男女が集まって夜な夜な金になりそうな話で花でも咲かせるんだろうと思いつつエスパー君をお見送りしました。

明けて本日、
会社に来るとエスパー君がなにやらしょんぼりしてました。。(やっぱり彼には相性悪かったんじゃないかとw)

聞けば誕生会の途中で不動産屋だってことがバレてしまいお金目当ての女子に囲まれてほとんど飲み食い出来なかった、、とのこと。。(「会費6000円も払ったのにしなびたサンドイッチふた切れしか食えなかったですよ」とご立腹でしたw)

えぇ、、この「お金目当ての女子」ですが、、、
なんと運が悪いことに今回の誕生日会のメンツに多数の不動産屋系女子が多数潜伏してた模様です。。。

と不動産屋系女子と言っても事務系の人であれば適当にお話も出来て盛り上がることもあるのですが(盛り上がると言っても大抵他業者の悪口ですけどw)、場所的に意識高い系の買取不動産屋女子が多かったらしくずっと取り憑かれてしまったそうです

こうなると「この出会いがきっかけで・・・」なんて可能性はほぼゼロになり「御社はどんな物件を扱っているんですか?」と聞かれまくり「お名刺交換お願いします」とお願いされるもの。。(そうなんです。同業者の交流会の会場と化してたそうですw)

不動産屋女子ってそこそこ若くてきれい系が多いので「ちょっと可愛いから」と鼻の下を伸ばして名刺なんか渡そうものならさあ大変。。

後日、上司を引き連れ「ご挨拶だけでもと思って」と事務所を強襲され全く実になりそうもない話を1時間以上強いられそれ以降も頻繁に「なにか弊社で買い取れる物件はありませんか?(サンタメでw)」と営業電話が掛かってくるんです。(我々の通常業務で一番邪魔なのがこの手の電話攻撃です)

当然エスパー君、、
「いや、買い取り業者さんだとウチとは相性が悪いのでお付き合いしても無駄だと思いますよ」
とか
「ウチの売値は無慈悲なまでに高いので買い取りベースでお話しすることも無いですよ」
とか
「物件は全部レインズに載せちゃうのでレインズ未公開なんて物件ありませんよ」
とか言って振り払おうとしたそうですが、

「いや、相性が悪いかどうかはお付き合いしてみないとわからないじゃないですか(スマイル)」とか
「いや、ウチの買い取り金額は他社には絶対負けませんから大丈夫です(スマイル)」
とか
「レインズに載せないで裏で取引すれば大丈夫ですよ(超スマイル)」
とことごとく反撃してきます。。(しかも逃げられないように腕を掴まれたそうですが、アナタ、、ここでの客引き行為は厳禁ですよwww)

そんな蛇に睨まれたカエルのようなエスパー君、、
「とにかくうちで御社に出せる物件は無いのでごめんなさい」
と謝り倒したそうなのですが、
「あ、ならウチで仕入れた物件売ってくださいよ」
と畳みかけられにっちもさっちもいかなくなったそうですwww

転売業者が売り主の物件なんてウチが売り出したらそれこそ信用問題に関わりますからエスパー君、、さらに抵抗して名刺を出さなかったそうなんですが
「ウチに転売物件を喜んで買うお客さんもいませんからねー(利回り10%超えれば考えますけどw)」
と苦し紛れで言ったらさすがに無理だと思ったんでしょう。。。


えぇ、、この女子、、

「あ、そうですか。ならさっき渡した名刺、、返して貰えますか?」

と言ってエスパー君の手にあった名刺をひったくって誕生会の人ゴミに消えたそうです。。。(一度渡した会社の名刺を返せと言うんですね最近の若い子はww)


ワタクシ、、その話を今朝聞いて
「で、その会社ってどこの会社?(だってそんな肉食系の会社とお付き合いしてもあれですから社名聞いておこうと思ったんです)」とエスパー君に教えて貰おうと思ったのですが、

人間って追い詰められると記憶が飛ぶってホントなんですねー。。。(案の定、名刺なんか確認する余裕すらなかったそうです。。。)


ただあれです。

エスパー君が言うにはそんな異常な状況下にも関わらず、スイスイとお目当ての女子をロックオンしてそのまま麻布界隈の焼肉屋に誘いつつまんまとお持ち帰りした奴がいるそうなんですが、、、一体そいつは誰だったんでしょうか?



今朝の全体会議での議題がこれなんじゃんw

おばけ物件、、その後。。。


ポチ講座を開催したら早速効果が出てきた気がします。。(団員500人分には全然足りてませんけどw)


こんにちは。

ちょっと前のブログでウチの団員がどっちを買うか迷ってた件、、(覚えてない方はリンク先まで飛んで予習してから先にお進みくださいw)

ようやく決着がついたのでお知らせします。。。

ちなみに当時、迷ってた物件はこの二つ。。

物件A都内某所(ちょっと下町)
メトロ線某駅 徒歩7分
土地 87坪 
建物 築24年のRC造
売値 1億後半
表面利回り 9%
現況 満室 
    リノベ済み 3部屋

物件B都内某所(ちょっと下町)
メトロ線某駅 徒歩7分
土地 87坪 
建物 築27年のRC造
売値 1億後半(但し物件Aよりは安い)
表面利回り 11%
現況 2部屋空き
    18部屋中、15部屋がリノベ済。。    
    おばけ付きww

コメント欄でも賛否両論分かれていましたが、参考までにこのスペックであればワタクシが団員の立場であれば迷うことなくBを買います。

確かに心理的瑕疵があり築年数も3年古いのでトータルで考えるとAの方が出口戦略が取りやすいですが、おばけの部屋に自分が住むわけでも無いし、築30年未満の都内の物件であれば短期売却税の呪いが切れる5年後まで保有しても物件的にはまだ30代前半。。(恐らく出口局面の融資年数なんてどんぐりの背比べでしょう)

またやはり地主物件特有の「やらなくてもいい過剰更新」でリノベなんてしなくてもいい部屋が18部屋中15部屋完了しているってのはかなり魅力的に映るので出口局面で100万くらい掛けて外装の見える部分だけお化粧直しして売り出せば負けることは無いでしょう。(例の「困ったら石を貼れ理論」をブチかませば100万の投資で1000万くらい高く売る自信もありますw)

と言うことでどっちを買おうか悩んでた団員には「迷わずおばけを買え!」と指令を与えていたのですが、、、


なぜか団員は最終的にAに買付け入れて昨日契約しちゃったそうです。。。(オマエも羊くん同様、人に相談しておいて違うことするのかよwww


その理由、、
さっき教えて貰ったんですが、、、奇跡の逆転劇的なオチでした。。

(以下その時の会話)

狼「は?Aを買うってオマエ、、なんで俺の言うこと聞かねーんだよwww」

団員「いや、、それがですねー、、ワタシもBで決まりって思って買付け作ってたんですけど、、、困ったことが起きたんです」

狼「なんだよ?困ったことって?(ワタクシこの時点で激おこだったので言葉もゾンザイですw)
団員「17000万だったBの物件、、いきなり売値が3000万アップの2億になっちゃったんです。。。。」

・・・

・・・

要するにこう言うことです。

①同じスペックなのでおばけの分、利回りをあげて売り出したらBにばっかり商談話が飛んできた
②それを聞いたオーナー、、なぜが築年数の低いこっちの方が価値が高いと判断して「なら同じ利回りで売ればいいじゃん」と画策
③いきなりBを2億に再設定、、、と。
④2億に価格を釣り上げたので団員は仕方なくAに買付けを入れ直した


・・・・

・・・・

なーんだ、、そんなことがあったんですね。。(それならワタクシも迷わずAを買ってますよ。。はははww)

それでもこの2億のB物件、、
レインズに載せたらところ、どこの会社とは言いませんがいつのもようにレントロール改ざんしてサンタメ契約で売り抜けてしまうようなので現時点では売り主さんの判断も間違っちゃいません。(ちなみに銀行っておばけが出ることに対しては物件評価が落ちないらしいですw)

しかも、、しかもです。。

当初の売値より3000万アップでB物件が売れたことによりA物件の指値幅にゆとりが出来てしまったらしく(どうもこの売り主、、二つ売って3億ちょい儲かればOKだったようです)Aの物件が当初の売値より1000万くらい指値しても大丈夫そうだと仲介に言われダメもとで2000万安い買い付け入れたら500万だけ押し戻されなんと当初の売値より1500万安く買えちゃったそうですwww(ってかこの売り主さん、、利回りを気にしてたはずだったんですが、逆にA物件の利回り、、、10%超えちゃってません?ww) 

ただこのA物件、、
利回りは平成築ながら10%超えと文句は無いのですが、空き部屋を順次リノベしていかないと居住年数10年超え部屋が多いだけにあとで苦労しそうです。(やっぱりBの18部屋のリノベ済というのは強力ですw)

ちなみに本物件、、
同じ管理会社を使ってるということでその管理会社経由で出てきた話らしく「購入時の管理会社シバリ」まで付いてきます。

管理会社からしたら自社管理を続けたいので自社管理のお客さん優先で客付けしたんでしょうけど多少問題があるとはいえ平成築のRCレジを10%以上で買うにはこういう奇跡が立て続けに起きないと買えないのかと思うと、、ワタクシ、、


「この団員の融資が流れますよう」にといつもの大黒天にお参りするにもチカラが入るってもんですwwww融資が流れたら容赦なく2番手になだれ込みますw



今回はお賽銭もめちゃめちゃ弾んだんじゃんw

狼ブログガイドw


さぁ、ポチってみましょうw

こんにちは。

土曜日のブログではたくさんのコメントいただきありがとうございました。(お一人だけ紹介者の固有名が書かれていたので未承認にしておきました)

コメントを読ませていただく限り、、思った通りほとんどの人がネガティブキーワードからこの狼ブログに迷い込んでそのまま居ついてしまったというオチだということがわかり「あ?不動産投資なんてそんな甘くはねーんだよww」という啓蒙活動が少しは実を結んできたのかな?と実感できたと同時に、不動産投資に対してやる気に満ち溢れた方のモチベーションを根底からひっくり返してしまったという負い目も多少実感できましたw(だ、だからこそ、、このブログの左側の帯に【初めてご覧になる方へ】って注意書きを作り、「このブログは初心者には毒だ」と書いておいたんですってw)

ただあれです。
ワタクシ、今までにもポチのやり方(特に24時以内に2回ポチると点数入らないって話)はセミナーでもブログでも散々説明していたのに関わらず古参の団員でさえも「あ、ワタシ一日に何回もポチってました」と言う人が続出し、これは一度、団員全員を熱海あたりの温泉旅館に一晩監禁して「正しいポチの押し方」とマスターさせる必要すら感じてきました。。(ってか団員500人全員がこれを完ぺきにマスターしただけでも毎日5000点入って週間ポチ点も今の8000点とか9000点とかじゃなくて軽く35000点くらい行くはずなんですけどww

と、そんなこのブログを読んでる人で

「少子高齢化や財政悪化により年金や医療などの日本の社会保証制度は崩壊する可能性が懸念されています。一方日本銀行による空前の金融緩和により史上稀にみる低金利」

「そこで不動産投資のチャンスです。
えぇ、、地方でも有望な物件はありますし、都内近郊でも高止まりとは言えまだまだフルローンで買えそうな物件はたくさんありますよ。またこの不動産の家賃収入でローンを返済し完済すればその家賃収入があなたの生活を支えてくれます。」


という甘い囁きに聞き覚えがある人がほとんどだと思います。

このセリフ、、
我々不動産業者の常套句でもあるんですが、本音で言うと
「いつ来るかわからない日本の社会基盤の破たんを前面に出して投資家を不安がらせ、低金利という餌で釣り多少利回りが低くてもスプレッドだのなんだのと横文字不動産用語を駆使しひよこ投資家を煙に巻き、高くて融資も付きにくい都内近郊の物件より融資が付きやすい地方のRCや鉄骨造のレジ物件を高給取りなサラリーマンの「お金持ちになりたいマインド」を刺激して買わせて手数料貰おう」
が正しい捉え方になります。(読者様の後ろ盾が強固だとわかり今日も少々多めに毒吐かせていただきますw)

ただ業者さんがそういうつもりで物件情報を出してても時に「その業者さんが見逃してる素敵ポイント(例えば地主大家さんの物件で埋まってればいいと極端に下げた賃料で募集してその低賃料で表面利回りをうたってくる等w)」を投資家が先に見抜き、まんまと安く買えちゃう場合もあり、結局のところ物件を見る選球眼に掛かってくるんじゃないかとも思いますが、その選球眼を鍛える前に業者さんの口車に乗っかってしまい急かされてクソ物件を掴んでしまうという悪循環が発生するのが今の物件高騰期の特徴です。(「早く買わないと他の人が買っちゃうよ」と瞬間蒸発系のコメントでまんまとやられちゃうんです)

だからと言って儲かりそうもないクソ物件を掴まされてもその物件の残債に変化が起こるくらいまで(4.5%の高金利で物件買っても10年くらいすると心なし残債も減ってくるもんですw)保有することが出来れば(または買った値段よりも高く売り抜けが出来る局面まで我慢できれば)それまでは思ったほど儲からなくてもそこから一気に儲けられる可能性が出てきます。

なのに手数料が欲しい業者さんは「今、こんなクソ物件持ってても何の役にも立ちませんから売ってしまいましょう(しかも売った後は弊社推奨の違う物件に買い替えましょう)」とセールスを仕掛けてくる場合もあるので言ってることがどこまでホントなのかを見極める力はどうしても必要になってきます。

これらの業者の口車ですが不動産投資の最初の頃に一番遭遇しやすいのですが、何年か経ってちょっとベテランになりつつある局面でも「なんかこの人、物件をたくさん持ってそうだから資産の入れ替え提案でもしてみようかな」と接近してきて気が付くと売却の媒介契約書にサインしていたなんて笑えない話も多いです。

本ブログは元々、そういう一般の投資家が陥りやすい「人間臭いところでの兼ね合い」で損しないようにと思って書いてますのでちょっと長いですが過去5年分くらいの記事を何周か読めばある程度はわかるように書いてあるので読んでいただきたいのですが、やっぱりこれだけダラダラ長いと読む気力も無くなってしまうでしょう。。(ちなみにワタクシ、自分の書いたブログをもう一度読み返そうって気力は1000話超えたあたりで無くなりましたw)

そういう時は日々で追うのではなくジャンルごとに読んでみてください。

ブログカテゴリーでいくと

未分類 (84)
真面目な不動産ネタ (417)
ブロークンなブローカー (144)
困ったお客様(汗) (59)
入居者審査ネタ (25)
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狼旅団 孤高のグルメシリーズw (1)
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身から出た錆ネタ。。。 (37)
宣伝ネタ (12)
探してますシリーズw (7)
狼旅団閣下Jrのネタ (2)
新築ネタ (2)
団員からのタレコミネタw (7)
狼旅団シェアハウスシリーズw (20)
身内ネタ (3)
刺したくなるネタ (15)
オオカミ渾身のおねだりネタw (8)
地獄に落ちそうなネタw (1)

の32カテゴリですがワタクシ、 「真面目な不動産ネタ (417) 」「役に立ちそうなネタ (249)」 に勉強になりそうなネタを集中して書いてます。(ウ〇チネタとかお遊びネタとかセミナーネタはあまり読まなくても大丈夫ですw)

これだけなら頑張れば1か月くらいで読めちゃうはずですので「ダラダラ長くて読む気も起きない」なんて言わずに騙されたと思って読んでみてください。


そう考えるとこのブログってやっぱり内容は薄いネタの集まりなんじゃんw

ところでこのブログにどんな経緯で辿り着いたんですか?ww


土曜日もしつこく更新ですw

こんにちは。

ワタクシ、このブログ以外では表立ってなにかやってるわけでもなくこのブログを読んでる人以外にはほとんど知られてる存在ではありません。

だからでしょう、、
未だに同業でワタクシが狼だと知ってる人も少なければ、まったく別の不動産系の集まりに行っても「え?狼タビダンってなに?」と言われちゃうんじゃないかとw(タビダンじゃなくてリョダンだよ、、)

また恐らくですが先日の週刊ダイヤモンドの不動産特集やSPAとかのお金儲けジャンルとか読んでる人でワタクシのことを知ってるなんて人もいないでしょうしこれからもワタクシのブログの存在になんか気がつくこともないと思います。

と言うのも前からこのブログに飛んでくるキッカケになったキーワード検索掛けると極めてネガティブなキーワードで検索されててこれも恐らくですが

・なにか不動産で酷い目にあってそれに対処しようと検索してるうちにこのブログに辿り着いたw
・不動産投資のリスクを調べてるうちにふとしたキーワードでここに辿り着いたw
・「狼なんとかってブロガーがいるから一度読んでみな」と不動産で不幸になりそうになった人が周りに勧められたから辿り着いたw

のどれかじゃないかと思うんです。。

要するに不動産投資で成功してる人やこれから不動産投資を始めようと夢いっぱいの人はネガティブキーワードで検索なんかしないのでこの狼ブログにはたどり着くこともなく、あるとしたら何かしら不動産投資で悲劇に見舞われそれに対処すべく検索をしてるうちに辿り着く、、、って流れなんでしょう。。(不幸に見舞われて初めて存在に気付くのが本ブログってわけですw)

そんな狼ブログも連載6年にして年間200万アクセスとなり不動産投資を志す人が増えたのか、はたまた不動産投資で不幸に見舞われた人が増えたのかはわかりませんがとにかく連載当初から比較するとそこそこの認知度になったのかと少々自負しております。

と言っても不動産投資人口と言われてる約20万人からするとこのブログを読んでる人なんてわずか1万人以下に過ぎず読まない方が幸せならば(だって知らぬが仏って言うじゃないですかw)このブログの存在を知ってしまった人に於かれましては、、、ま、ドンマイですw(そのうちきっといいこともあるはずですw)

しかしそうは言ってもこのブログを読んでたおかげで不動産で喰らう悲劇を回避できたという事例も多くワタクシも相談された問題で解決出来なかった事例もほとんどないのでうっかり読んでしまった不幸は人がいるわりには不幸になる一歩手前で回避できた人もいるのでワタクシ的にはプラマイゼロで良かったのかな、、、とも思います。

ただ、何度も言いますがワタクシはこのブログでしか活動する気も無いしここだけで有名になってれば満足なので他の団体とタイアップして名前を売ろうという気もありません。

と言うのも今、こうやって狼ブログを読んでる人との関係が今より名前が売れて今まで知らなかった人が流れ込んでくると昔から読んでくれてた人の相談が受けにくくなりまた、ブログ読んで無いやつは養分扱いしているワタクシとしては今ぐらいの知名度でいる方が食物連鎖の関係で都合がいいです。(これ以上大量に読者が増えると養分が少なくなって業務に支障が出てきますw)

あと最大の問題が時折開催する狼セミナー。。
池袋で開催するとなるとセミナー後の懇親会場で100人以上収納できる箱もなく毎回抽選になってる現状を鑑みるといたずらに読者を増やしても受け入れる枠すらございません。(なので最近、団員募集もやってないんです)

と言うことでお願いなのですが、本ブログは検索を辿って偶然辿り着いたという人にだけ読んで貰いたいので「狼ブログってのがあるから読んでみな」と検索の苦労すらさせずに他人に紹介するのはご遠慮ください。(あくまでの自力検索で辿り着いた人だけに読んで欲しいんです)

ワタクシ、読みたいっって人にだけ読んでもらえれば満足ですし、紹介されて読んでるって人は意外にこの毎日だらだらと文字数だけ多いブログは読んではくれてません。

そう言う人ほど「あ、狼ブログってあの内容が薄いわりにダラダラしたやつだろ」と言いふらし逆に悪いイメージを持たれそう言う人はずっと悪いイメージだけ持ったままになります。(本当に自分が不幸に見舞われないと真剣には読んでくれないもんなんです)

ただそうは言ってもそもそもブログ以外ではまったく無名な存在のワタクシです。
権威づけじゃないですが、「なにか箔が付いてないと信用されねーんじゃねーの?w」と思い日々ランキング1位狙いで更新してますが(やってて思いますがこのランキング、、1位じゃ無いとダメなんですw)このブログを検索して辿り着いた人は狼ブログだけで飛んできてるはずなのでそもそもこのブログランキングって制度を知らないかと思います。

と言うことでもう一度説明しておきますが、


ブログ最上部の狼キャラ




ブログ最下部のおサルキャラ

のどちらかを1日1回タッチすることでランキングポイントが10点入り10点増えるごとにワタクシのブログを書き続けるモチベーションが上がります。(モチベーションが下がると今年も1ヶ月の夏休みに突入しますw)

ただし、1日に何回押しても1回しかカウントされないし、2度以上押すと最後に押した時点から24時間経過しないとポイントにならないという厳しい戒律があります。

なので一週間毎日読んでる人は2日に1回押すようにしてるいただけると満遍なくポイントになるやすくなるので24時間経過したかわかんねーよって人は月曜、水曜、金曜、日曜なんて感じで1日おきに押していただく方がいいかもしれませんw。

と、今日は土曜日なのでなんとなく不動産ネタから離れてみましたが(毎日不動産ネタ探すのも飽きちゃうんですw)本日は課題を出します。

課題
「あなたが狼ブログに辿り着いたキッカケはなんですか?」

いつものようにコメント欄に書いていただければ幸いです。(どんなキッカケで辿り着いたのか実は結構気になってるワタクシでございますw)




今後のブログ記事の参考にしたいので教えて欲しいんじゃんw

広告費あれこれ。。。


昨日のネタもポチ加減からしてなにやら不発っぽかった気がしますw

こんにちは。

本日のワタクシ、、
今から16時過ぎの新幹線に飛び乗り関西方面に出掛ける関係で今日のブログは読者様から寄せられたご質問に答える形でお茶を濁させていただきます。(質問に答えてブログネタにするのってブログ更新で一番ラクチンなので今後もどしどしメールくださいw)

□狼旅団@地下潜伏中様にメールフォームよりメールが送信されました。
--------------------------------
送信者:〇〇〇〇〇
日付:2017/06/20 20:45:06
件名:教えてください、新築物件の広告料
ホスト:
--------------------------------
狼さん、いつも楽しくブログ拝見させていただいております。さて、昨日発売のダイヤモンドでもちょっと話題となっていますが、新築物件を建て入居募集する際の広告費についておうかがいしたいです。

ダイヤモンド記載のような首都圏でも需要飽和地域に新築アパートとたて募集しようとする場合は当然広告費増し増しの3ヶ月分は当然として、これが都心5区及びその周辺の比較的賃料の高く需要も潤沢な地域の新築の場合となると広告費なしでもいけるのか?はたまた時期的に今だと賃貸探している人も少なし客から仲介手数料1ヶ月分フルに出ないなら、広告費出ないならつけないというスタンスなのでしょうか?

私ごとですが、現在新築物件の客付けをお願いしているのですが、なかなか芳しくなくお尋ねしてみました。是非狼さんの客付け会社のご経験から時期別地域別の広告費の正しい払い方をご伝授いただければと思います。よろしくご検討ください。



広告費。。。(通称:AD)

言うまでもなく他の物件より自分の物件に優先的に客付けしてもらうべく仲介さんに「ウチの物件を優先的に決めてくれれば仲介手数料に加えてボーナス払います」的な位置づけのフィーなのですが、実際は広告にお金を掛けているから広告費ではなく宅建業法上の仲介手数料が貸主、借主双方から合わせて1か月という厳しいルールがあるために別名目で支払はないといけないので広告費とか業務委託料とかコンサルタント料なんて名前で授受しております(ぶっちゃけ厳密に言うとこれでも業法違反って気もしなくはないですが、皆さん、これでおおっぴらにやってるので限りなくグレーですが真っ黒じゃないという解釈で話を進めますw)

昨日の週刊ダイヤモンドでも書いてありましたが、首都圏の賃貸飽和地区(神奈川県某所を具体的に指してると思います)では木造アパートが新築プレミア(新築時は多少高くても埋まるという特性)の募集状態だってのに広告料として仲介さんに出さないと客付けすらして貰えないということになってます。

と言ってもその広告費なんて昔はせいぜい一か月分だったものが3か月分程度弾まないと客付けが厳しいとなるとやっぱり供給過剰なのにHM様の売上欲しさに地主さんが餌食になってるという構図は変わらないのかと思います。

また最近はHM以外の「敷地延長・接道幅員が4m以下の二項道路(しかも裏手には擁壁w)」なんてクズ土地に無理やり狭小なワンルームを突っ込んだプランで新築アパートを建ててオ〇ックス系融資を無理やりつけてひよこ投資家さんにフルローンで買わせるという鬼のような売り方で業績を伸ばしている業者さんも多いですからこの供給過剰状態、、、

加熱する不動産投資ブームが一旦冷や水浴びるまで延々と続くんじゃないかとさえ思ってしまいます。ちなみに昨日のワタクシのFB上のコメント欄にはそれが自然落下で落ちてくるのを虎視眈々と狙ってるハイエナ様のコメントで埋め尽くされておりましたw

で、この広告費ですが何か月が相場なのか?とご質問がありましたが明確な決まりはありません。

と言うのもこの広告費ってのは賃料が安い物件で多用させる傾向が高く
要するに「一度の仲介業務でいくらお金になるのか?」と考えた時にある程度まとまったお金にならない物件の客付けは後回しってことで設定されていることが多いんです。

例えば、家賃3万円の物件があったとして、これを普通に客付けして得られる仲介手数料は両手でも6万円。。(あ、この時にいただく手数料ですが両方から手数料で2か月貰うと業法違反になるので片方から仲介手数料1か月、もう片方は業務委託料1か月なんて取り方をする仲介さんも多いです)

賃貸の仲介業務って仕事量も意外に多くやることは100万の家賃の物件でも3万円の家賃の物件でもさほど変わりません。

となるとこの手の3万円賃貸物件しか扱えないエリアの仲介さんは一度の契約で3万円しか貰えないんじゃやる気も起きないと考えがち、、。

そこで広告料3か月上乗せして一度の仕事で合計報酬10万超える設定にしてあげればやる気も起きますし、募集時にこの広告料の一部を借りたい人に還元してフリーレントとして募集することも出来るので客付けしやすくなります。(あとは借主の仲介手数料無料キャンペーンとか言って広告費を流用しちゃいますw)

都心五区の比較的賃料の高い賃貸物件ではよほど広告費を出さないと埋まらないなんて物件以外で広告費を出すはずもなく事実、ウチのレジでは未だかつて広告費なんてものは払ったことすらありません。(中央線某所の築27年、17㎡S造ワンルームも広告費なんて出して募集したこともありません)

レジの方は新築時に「絶対広告費使って募集しないような部屋を作ろう」と心に決めて建てた物件なので未だに広告費無しで埋められますがこれも賃料が一部屋賃料が14万とかだから出来てる側面もあります。(これで家賃が月6万とかだとどんな素敵な部屋を作っても広告費のお世話なしには埋まらなかったかとw)

後者の中央線某所のS造ワンルームは単に駅から歩いてすぐという利便性と無茶な賃料設定にしていないのが理由で広告費無しで余裕で埋まってます。(これも欲張り賃料設定とか駅から10分超える立地だとやはり広告費のお世話になっていたと思われますw)

ただ最近都心五区の賃貸物件の図面を見てると駅から遠いとか築年数が古いとかの理由付きの明らかに周りに競合物件が多いなというエリアでは家賃が10万超えてても広告料1か月出しなんて広告もちらほら目にするようになりましたので「今の入居時期を逃すとヤバイ」と考える大家さんは厚めに広告費を盛りとにかく多少の出血は覚悟で募集しようとしているようです。

と、今日は広告費についての質問だったのこれだけ答えて終わろうとしたのですが、、相談者さん、、
どうも新築物件の客付けでご苦労されてるような気がします。。

広告費を弾めば仲介さんもやる気スイッチが入って頑張ってくれるケースも多いですが、覚えておいて欲しいのは客付けを元付け業者が直接やってる場合と客付け業者に依頼している場合ではこの広告費の分け方が変わってくるということです。

例えば元付けに募集の際に広告費を3か月ぶん投げたとします。

元付けが自社で客付け出来れば月3万の賃料の物件でも成約すればなんだかんだで15万程度のフィーになりますが客付け業ぶん投げ型の元付けさんになると自社で広告費をあらかじめ1か月分を取って残りの2か月をぶん投げるなんてことも良くあります。

これだと実際にお客を付けた業者さんには2か月の広告費しか入らないので「うーん、、この物件成約しても6万プラス仲介手数料3万で合計9万しか入らないからあまり頑張れないなー」と思う仲介さんも多いです。(ワタクシが賃貸やってた時代と比較するとホント、いい時代になったものですw)

また広告費なんて出すくらいなら入居時プレゼントキャンペーンなんて銘打って成約したらルンバ一台プレゼント(これをホントに実行して満室にしてる某旅団員さん、、アイデアの出元はこの団員さんの奥様らしいですw)とでもやっておけば広告費より安上がりで募集出来ちゃいます。(坂道賃貸物件であれば安い電動自転車一台プレゼントなんて作戦も有効らしいです)

そんな広告費として出費するならそれを入居者に還元できるようにしておけばSUUMOなどの広告を見た借主が「お、この物件、、なんかお得感があるなー」と誤解して申し込んでくることもあるそうなので「広告費をいくら積んでも全然案内すらされないっ」て人はやってみてもいいかもしれません。(あ、そうそう基本的なことですが、ネット掲載する際に検索に引っ掛かる価格帯に載せないと検索すらされませんからそこは出来てる前提でお願いします)

最後になりますが、そんな募集のおり、
最近やたら法人系の申し込みが増えてる大家さんって多くないですか?

この法人系の申し込みって大家さん側からすると「大手の法人が借り上げてくれたから滞納リスクもなく安心」って思いがちですが実はこれ、昨今の好景気で福利厚生費を使える企業が増えてるからなんじゃないかと思います。

この福利厚生費ですが、
当然その法人が利益を上げてるので節税対策と不足がち雇用社員を繋ぎ止めておくためにやってるケースがほとんどであると仮定すると今の景気が吹っ飛んだ時、真っ先に切られる可能性が高いです。

事実、先のリーマンショックの時に自動車工場関係の雇用が一気に冷えて社員寮として徴用していた民間アパートの解約ラッシュってのが愛知県を中心に起きました。(これで飛ばされた大家さんも多かったと記憶してますがあの時の大家さん、、今は何してるんでしょうか?)

数日前のコメント欄で「日銀の黒田さんが辞任するとイエローフラッグ」だとか「自民党が都議選で惨敗すると、、、」なんて以外に「安倍総理が病気になると・・・」ってのも景気後退の危険因子なのでトランプさんが弾劾されるとか北朝鮮が核実験するとか心配する前に国内の足元を注視しておくのも必要なのではと思いつつ今日のブログは終了です。。



相変わらずのネガティブさ満載なブログネタなんじゃんw