プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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1センチ四方の穴の話、、、。


いろいろあって本日は短めな更新ですw

こんにちは。

今朝方、犬と散歩してたら近所の家のテレビから漏れる音声で緊急地震速報を聞きつけその場で犬を抱えて待機したのですが一向に揺れは来ず、、「なんだよ?、、昨日に引き続きまたフェイントですか?ww」と思って家に帰ってテレビ見たら大阪の中心部で震度6と知りビックリしたワタクシですがまずは被害に遭われた方にお見舞い申し上げます。。

またこんな話は月並みですが、
最近の断層型地震は今日の揺れが余震で実は次のが本震だったなんてこともあるので大阪方面の方、、念のため一週間くらいは警戒だけは怠らなようにしてください。

さて、そんな月曜日ですが、
先日契約した物件を巡り、またもや紛糾しておりますw

一般的に中古収益物件の場合、建物や設備の経年劣化等で性能が落ちますと重説に記載して不具合に関しては買主が負担すると言うのが一般的。。(なので投資物件の場合、居室内の設備表すら添付しないことが多いです)

また、見た目に雨漏りが生じてたり壁に穴が開いてれば投資物件としての運用自体が難しいので売り主が責任もって直して引き渡すなんて言うのも一般的。。(投資物件で売ってるのに賃貸出来る機能が欠けてしまうってのはまずいですから)

で、今回の話は最悪なことに前者の方で
①網戸の網が破けているので売主の責任で直せ
②キッチンが錆びてるので錆び取りして引き渡せ
③エアコンから異音がしてるので新品に取り換えろ
④エントランスのガラスにヒビが入っているので交換しろ
⑤消火器がそろそろ使用期限を過ぎるので全部交換しろ

「ん?重要事項の説明で口が酸っぱくなるほど説明した話なんだけど、、、今さらなに?」って話が飛び出し困惑しております。。

この契約、、当初から買主が初心者っぽい雰囲気があり、中古だって言ってるのに新品並みの性能を求めてくるので「めんどくさい客なら売らなくてもいいよ」と売主様から言われていることもあり、契約前日にとある無茶な話を振られた時に「じゃ、明日の契約は無しにしましょう」と言ったところ「そんな、、買わないとまでは言ってないんだから」と泣き言を言われ渋々契約こそしましたが、、、

今になって①~⑤を引っ張り出され挙句、「網戸に穴が開いてるなら契約の時に説明しろ」とまで言われ
「じゃ、重説で「網戸に1センチ四方の穴が開いてます」って契約でいちいち説明すんのかよ?ww」
とブチ切れた次第。。。(「網戸だってキッチンの錆びだって宅建業者として説明義務があるんだよ」とまで言い切った仲介さん、、一度刺したいですw

契約後とはいえ、引き渡し条件で合意できなければ力ずくではありますが合意解除も出来るので我々、無理に決済なんかしないで他の買主探して売ってしまってもいいんじゃないかと思っておりますが、この仲介さんからしたら数百万円の仲介手数料が目の前にぶら下がっていればなんとしても決済まで持って行きたいのは明白で「なんとかして売主にご納得して貰えないか?」の一点張り。。

と言うことでこのパターン、、
大抵、引き渡したあとにも契約で定めた約定でも平気で反故にして来そうなのでワタクシ、ファイナルアンサーとして
「重説の条項通り一切こちらでは修繕もしないし負担も引き受けないのでそれが嫌なら合意解除しましょう」とメールしておきました。

ウチもこんな修繕費用を引き受けて決済するのは全然構わないのですが、中古投資物件を新築区分マンションみたいに重箱の隅を突くかのように買いに来るお客さんだと売った後、売り主さんを守れなくなる恐れがあるので素人すぎるお客には投資物件は売りません。(ホント、投資物件に関しては決済しちゃったあとに「投資家から消費者に変貌するやつ」と取引しちゃいけません。。)

ホント、よくある話で、融資が出にくくなるとこういうちょっとお金持ちの方が一般の投資家を差し置いて投資物件を買いにくるのですが契約の通りに履行できない人にモノ売るとロクなこと無いんですって。。。

と言うことでワタクシ、
これで相手が譲らなければホントに決済流しちゃう気満々ですが、、買主さん、、どう出てくるのか?(人間、捨て身になった時ほど怖いものは無くなるものです)


えぇ、、
こういう時って一度契約を流すと次に来る人がなぜか一番手より高く買いに来るもんなんですよwww(数少ないワタクシの都市伝説の一つですw)



売れない物件に突如買い付けが2つ入ってくるくらいの都市伝説なんじゃんw

今日は何の日?


今週も長い長い一週間でしたw

こんにちは。

さて、、本日は6月15日。。

今日が何の日かと言うと例の「民泊新法」の施行の日、、。

グレーだの合法だのいろいろ意見が交わされ結局行き着いた落としどころは「既存勢力である旅館業者との折り合いを取ったルール」となり基本的には年間180日運営なんて普通にやったら利益が半減しちゃう内容。。

しかも市区町村で条例が作れるなんて後出しじゃんけん付きなので市区町村によってはほぼ営業不可能なエリアも登場し、本日からの民泊新法施行で今まではグレーだったことで大目に見てもらえたものが今日からは完全に違法と判断されエアベーサイトから強制削除されてしまい、運よく営業可能エリアでやってた人以外はほぼ滅亡と言う流れになってます。。

ワタクシ、過去のブログで「エアビーみたいな法整備が遅れてるネタは結局、法律が後出しじゃんけんで飛んで来て潰される可能性が高いよ」と書いた記憶がありますが(と言うことでラスティ君、忙しいとこ悪いけど関連過去ログ探しといてくださいw)、運営者のモラル以上に利用者のモラルが問題になってしまい社会問題化したこととやはり旅館業界の横やりが激しすぎて法律を作る人までもが日和ってしまい民泊事業者側には味方されず、雑誌等であれだけもてはやされた投資手法がたった3年で潰されると思うとやっぱり法整備が確立されてないものに投資するのはやっぱり注意しないといけないなと思い知りました。。

と言っても先行して始めた人はそれなりに利益が出てるはずだし、新法が制定されるまでに稼ぐだけ稼いで撤退すればいいなんて割り切ってやってた方も多いと聞きます。

またデキる大家さんあたりだとそんな撤退ラッシュに沸くエアベー業界で排出される民泊資材を格安で仕入れて自分の賃貸物件で利用しようと今週あたりはジモティーやメルカリに張り付いて新品同様なエアコンや冷蔵庫をまとめ買いしたって人も多いんじゃないでしょうか?(聞けばヤマダ電機で買うよりめちゃめちゃ安かったそうです)

そういやワタクシ、
当時のブログで「法改正で狼狽した投資家の物件を買い漁る。。」なんてことも書いてたようですが昨今の融資情勢だと融資が付く人も少なくなってますから現金をため込んでた人にとってはこういう弱者の物件をさらに格安で買えるチャンスかもしれません。

そう思うとやっぱりこの不動産投資業界は弱肉強食な世界だと思い知らされますが、ここで弱者を喰える人にとっては絶好のチャンスなので今回のチャンスは逃さず容赦なく狙い撃ちしてください。(えぇ、、この世界、容赦なんてする必要もありませんからw)

さて、話は変わりますが、
この1年くらいで不動産投資業界を取り巻く環境が激変したのはすでに体感されてる方も多いんじゃないかと思います。

特に今まではずーーーっと高値高値で買える物件も買えず、またたまに買えそうな物件があっても後から飛んでくる満額買付けで買えず仕方なしに競争相手が少なそうな築古木造物件を仕込んでリノベなどで工夫してコツコツ投資してた方にとっても今回のマーケットの激変っぷりは初めての経験じゃないかと思います。

こういう時は、一つの事象が起こることでどこにどのくらい波及するかを仮説立てて「こりゃイケる」と思ったところに一点集中で資金を突っ込む少々ギャンブル的行為が思わぬ幸運をもたらすことが多いです。

ちなみにワタクシが今わかってることは
・融資がシオシオになる
・それに伴い出口を失った投資家が溢れる
・残債が多いので安く売れない
・しかし売らないと自分の身が危なくなる
・シェアハウスもやり方考えないとヤバイ
・民泊は相当知恵を使わないと儲からない
・そこに付け込んで簡易宿所のエセっぽい儲け話が飛んできている
・それ以上に不動産以外の儲け話の勧誘が増えた
・高額塾しか存在しなくなってしまったかのように入塾費が高騰化した
・不動産はもうダメだから仮想通貨で儲けるしかないなんて話になってるww
なんてあたりですが、、、

ワタクシ、これらの話を総合して考えてみると一点集中で投資できる何かが見つかりそうな気がしてなりません。。

ま、そう言ってもこれからする話は完璧に非合法ですので絶対マネしちゃダメなのですが、
ワタクシであればかぼちゃの影のオーナーのように○○を社長に仕立てそこに○を出し、水面下で○○貸しをやらせ上がりの半分を彼らに渡し残りの半分をポッケに入れるってのを考えます。
当然、お○を貸すからには何らかの担保を取らないといけないのですが恐らくこれくらいの事業をやってる人ですから社会属性は万全。。(特に会社に内緒で副業やってるなんて人は踏み倒される可能性も低いので格好の獲物になりますw)

と、こんなこと、
さすがに品行方正なワタクシがこの手法を本気でやるわけにはいきませんが、時として一気にお金儲けしたければこういう危ない橋でも「バレなきゃOKOKww」と渡らないと大金は掴めません。(多少リスキーなところに儲けの神髄があるってもんですw)

ただ、今の不動産投資の暗雲状態がいつまでも続くわけでもないし、しばらくすると状況もちょっとは変わってきます。
そういう時には必ず歪みみたいなのが出来ますからその時々に「今なら何が出来る?なにやったら儲かる?」ってアンテナを張り巡らし、儲かってそうなやつに引っ付いていると思わぬところで光が見えてくるものです。

恐らくですがそういう人は今回の民泊事業崩壊と言う流れでもきっと儲かる話を考えてとっくに実行に移し、儲かったお金をまた違う投資に回しているんじゃないかと思いますが、そんな話もかなり後になって「実は俺様、この時これで儲けていた」と言う話が再現性の無い商材として数年後に出回ります。(えぇ、、いつものクソ長いランディングページでもったいぶらされた挙句、ドヤ顔で腕組みした冴えないおっさんが登場して焼き直したクソつまんない情報商材を売りつけようとするアレですw)

それとこんな不動産業界低迷期ですからあちこちから「不動産投資なんかやっても儲からないからこっちの儲け話を一緒にやらないか?」みたいなオファーがたくさん飛んでくると思います。

その儲け話を持ってきた人の顔を見ると「キミを紹介するとワタクシ、紹介料が貰えるんだよ」って顔に書いてあるのでわかりやすいのですが最近はそこをごまかすためにかなり手の込んだ作り込みをして接近してくる傾向があるのでむしろ仕掛けがデカいやつは危険だと認識してください。(えぇ、、ホントのお金儲けはコッソリとやってくるもんです)

またよく「この人は信頼できるから」と安易に信用して紹介料だけ抜かれて路頭に迷いその紹介者を詰めると「俺も被害者だ」と言う人がいます。(被害者だとトボケているみたいですが実は情弱すぎて自分が騙されてるってことに気が付いてないというオチまで付きますw)

この場合、その紹介者をやすやすと信頼しちゃったことに問題があり正直、かぼちゃスキームに嵌められて銀行を訴えようってのと一緒ですのでこういう失敗談は他人にはあまり話さない方がいいと思います。(聞いてる方も「そんなのショボい話に嵌められちゃうんじゃ友達になれねーな」って思われる可能性大です)

そういう隙を見せなければ次第にそこそこ信用がつき「これ儲かるかもしれないぞ」って場面に偶然でも出くわすことがあります。
で、一緒にリスクを考えながら「こうすればどう?」とか「ここはクリア出来るかも」なんて話が出来る儲け話はホントに儲かることが多いです。(なんか抽象的な話で申し訳ないけど経験上、そういう雰囲気の話が儲かる気がします)

といろいろ書いてみましたが、今日のワタクシ、、
これから行く業者飲み会で久しぶりに旅団○販大家で売れそうな物件を仕入れてくる予定なので今の時点で心ここにあらずの状態でございます。。(噂では城南地区のRC物件と上野の格安区分レジと吉祥寺の高利回り物件が入手できる予定ですw

そんなわけで今日のブログ、、かなり適当かつ、相当無責任に書いておりますのであらかじめご了承ください。。。




手金2000万くらい用意して正座して待て、、、なんじゃんw

ツープラトンな話。。。。


書いてた原稿がぶっ飛んでしまい急遽違うネタを一から書き直しました。。。
(なので久しぶりに書こうと思った旅団○販大家ネタはまたの機会に書きます)

こんにちは。

最近、Twitter上で「ツーブロックゴリラ」なる言葉がよく登場します。

実はこれ、我々の業界にいる不動産営業マンでこの「ツーブロック」の髪型で威圧しつつゴリラのような勢いでお客に絡みつき力尽くで物件を売りつける輩の総称です。。

ちょうどこれからW杯が始まる関係でその手のイメージに近い画像があるので参考にしていただきたいのですが、


不動産屋社員のグアム研修旅行のイメージ

あとはエグザイルの集合写真などが近い画像じゃないかと思います。。


不動産会社のHPの弊社社員紹介のイメージ

一瞬、あちらの筋の方じゃないかと見間違えてしまうのですが彼らはれっきとした不動産屋社員。。
当然、宅建免許を受けていますので決まり事も多く、お金儲けのためとはいえ守らないといけないこともたくさんあります。

しかし、この手の人達の多くが「売り上げ優先」を掲げる不動産屋であることが多いので脱法スレスレどころか容赦なく法の枠をはみ出てしまいます。

またお客に対しても「お客さま」なんて概念も無く売買交渉ともなるとやや恫喝じみたことまで口走り、普段やってるテレアポ営業でも客が怒って電話を切ろうものなら逆ギレして「てめー今の電話の切り方はなんだ?」と説教までしてきます。(てめーから一方的に掛けて来てなぜ逆ギレするんだとw)

恐らくこのブログを読んでる方だと一度や二度は出くわしたことがあるかと思いますが、ほぼこちらの理屈が通りませんのでうっかり出くわしてもうまいことやり過ごしていただければと思います。(そんなしつこい営業マンがしつこく自宅まで追いかけてきたら「あ、悪い、、俺も同業者なんだよねー、、」ってのが一番効きますw)

さて、
そんなツーブロックゴリラ、、
実は悪名高き投資区分マンション業界以外にも結構生息していて、ワタクシ、先日某管理会社でその手のツーブロックゴリラを目撃しました。。

そのゴリラとワタクシの関係は「ウチが売った物件の管理会社の社員がゴリラ」なのですが、このゴリラ、管理契約をどうしても継続したいという理由で売買自体まで邪魔しに来ましたwww(管理切られるなら売買自体をダメにしてやるぞとか言ってました)

最近の買主さん、
たくさん物件を保有している人が多く、一元管理の方が楽だとか言う理由で今の管理会社を切って自分で普段使ってる管理会社に変更しようとするので我々も最近は最初から切り替えありきで話を進めてます。

しかし、管理会社によっては管理料金が減るのを嫌がって「切り替えられては困る」と言って来るところも多いです。

困ると言われても新所有者が切り替えたいというのですから切り替えるしかなく抵抗できるとしたら3か月前解約の適用くらいでしょう。。。(解約は3か月前に申し出るかそれが嫌なら3か月分の管理費払って解約ってやつです)

しかし最近の管理会社もいろいろ知恵を使って来て「家賃保証」自体を自社契約で賃借人と締結しやがって管理会社変えると家賃保証契約が白紙になって買主負担が増えるということまでやってきます。(家賃保証が白紙になるって結構金銭的負担がデカいのでそこで諦めて今の管理会社を使うってことも多いです)

さて、そんなゴリラとワタクシ、管理契約の終了を巡り先週から交渉していたのですが、とにかく「管理契約は外せない」の一点張りでしまいには「管理契約外すと今まで賃借人と培った関係が切れて持ち主に迷惑が掛かる」なんて脅しまで掛けてきます。(人とゴリラの信頼関係で「何を培ったのか?」と聞いてみたいですがこのゴリラ、物件名称を間違えてたのでロクな関係構築は出来てないと思います)

契約ごとなのでそんなゴネられても粛々と管理会社を変えちゃえばいいのですが、売買の現場では管理会社にある鍵の引き渡しってのがありさっきのゴリラの話では「鍵の引き渡しにも応じられない」なんて言い出す始末。。。

引き渡しに応じられないと言ったところでそのカギの所有権はオーナーだしオーナーがカギを返せと言えばそれで終わりじゃんと思ってオーナーにカギを返してもらってくださいってお願いしたのですが、

カギの管理権が管理会社にあるうちは鍵の引き渡しには応じられない
と、もはや日本語での会話が成立しない状態にまでなってしまいましたww

不動産業界にはこの手の無茶な理屈を並べて己の利益を優先させようとするヤツが多く、またいくら正論をぶちまけてもその理屈が理解されず気に入らないからと言う感情論だけをぶつけてくるヤツがいます。

そんなワタクシ、
このゴリラと話しても一向に埒があかないので結局、その管理会社の社長と直談判して解決を図ろうともしましたがこんなゴリラを飼ってる会社の社長です、、、

もっとEXILEなのは当然で、さきほどツープラトンで逆ギレされました。。。。(日本代表の槙野みたいな長身のツーブロックゴリラが出て来て「管理切るなら引き渡しには一切協力しない」って言われましたよww)

ただこのままだといつまで経っても決済出来ませんから「継続したければ新オーナーに管理の相見積もり出してください。ワタクシが新オーナーに「今の管理会社の方が賃借人との関係も良好だし何かと得ですよ」って言いますから」と嘘をつきさらに30分以上に渡りあれこれ説得して渋々ながらもカギの引き渡しだけは協力して貰えるようになりましたが、、、、

それでも再契約出来なかったらこのツープラトンゴリラ、、ワタクシをどんな目に遭わせようとするんでしょうね。。。(「物件なんか無くてもいいからオマエと管理契約すればいいだろ」とか平気で言いそうですww)

こういう時いつも思うんです。。

不動産屋やるならせめて人と会話が成立するゴリラであって欲しい。。。と。。(宅建士なんか持ってなくても人間でもなくてもいいけどせめてこれだけはなんとかしてくださいw)


なんかウチの犬と会話してるのと一緒な気がするんじゃんw

「ロケットマン」と「老いぼれジジイ」の話。。。


Twitterの「金正恩【公式】)」ってキャラが面白くてずっと見てましたw

こんにちは。

さて、昨日の歴史的な米朝首脳会談。。

ここ半年くらい前には「ロケットマン」だの「老いぼれジジイ」などと激しくやり合ってた人同士が「過去は過去」と何事もなかったかのように割り切ってにこやかに握手するなんて想像も出来なかっただけに生放送で見ていたワタクシ、、そんな世紀の仲直りを見てちょっぴり震えちゃいました。(正直、アメリカの大統領と北朝鮮のトップがワタクシの生きてる時代に会うなんて思ってもいなかったので生で見れて得した気分でもありますw)

と言っても肝心の首脳会談はほぼ会っただけと揶揄されるくらいの政治ショー。。

事務方同士で事前に擦り合わせした「共同宣言」にしてもあまりに時間が足りなかったし、相手は駆け引き上手な北朝鮮ですから「とにかく首脳会談を開催して中間選挙のポイント稼ぎしたい」と目論むトランプさんがドタキャンしたりTwitterで激しく威嚇しつつ結局、大幅譲歩と言われても仕方がないくらい骨抜きな共同宣言にサインしちゃいました。

ただ、今までいがみ合ってた当人同士が実際に会って連絡先の交換をして直接連絡が取りあえるくらいにはなったでしょうからここからちょっとづつ信用を積み上げてお互いが持つ相手への疑念が減っていけば遅かれ早かれいい方向に向かうんじゃないかと思います。(ま、お互いが持つ疑念が本当に減っていけばの話ですがwww)

そんなテレビの生中継を見ていて思ったのは
こういう駆け引きって不動産売買の取引と同じじゃねーかってこと。。

不動産取引の現場では売主、買主お互いの利害がぶつかることが多く我々仲介業者がその利害関係を整理していろいろな条件を納得させて契約締結まで導くものなのですが、売主、買主双方は少しでも自己にとって有利になるように働きかけてくるものです。(大きいものだと「減価償却取りたいから建物金額をもっとフカせよー」から小さいものだと「振込手数料なんて売主が持てって言えよー」とかw)

また間に入る仲介業者もお互いのクライアントに有利になるように駆け引きしてディールさせるのですが、ちょっとした不用意な発言で不利な状況に追い込まれたり逆に相手のエラーを誘発させてそこを突いて有利な条件に導こうともします。

さて、少々強引ですが、、
今回の首脳会談を
高値かつ瑕疵担保免責じゃないと売らない売主・・・ドナルド・トランプ(米)
相続を控えあと1年くらいで物件買わないとメチャ相続税を喰らう買主・・・金正恩(北朝鮮)
仲介業者・・・事前に協議していた両国の事務方(今回は2社が仲介に入ります)

で例えるてみますが、今回の会談は
安い値段での買付けなら無理して売らなくても良かった物件に相続などの理由で本気で買いそうな買い手が出て来たことでつい売り急いでしまい駆け引き上手な相手仲介に翻弄されてしまい買い手有利で話が進み、当初は「瑕疵担保免責、現況渡し、融資特約無し」でしか絶対売らないって言ってた物件が結局、「融資特約3年付き、瑕疵担保2年、設備の不具合の保証1年、物件に不具合が生じた場合の買い戻し特約つき」なんて圧倒的に売主不利な条件で契約してしまったみたいな気がします。(融資特約3年とは契約から決済まで3年待ちますって気の長い意味ですw)

それでもトランプさんは「バーカ、売買契約まで出来たんだから良かったじゃねーかよ(だって今回売り逃したら次はいつ買付け入るかわかんねーしw)」と思ってるでしょうし、買った金正恩さんは「お、最初はどうなるかと思ったけどメチャメチャいい条件で買えたんじゃね?ww」くらい思っているんじゃないでしょうか?(恐らく買い側仲介には正規の仲手以外にご褒美のタンボが付くんじゃないかと思われますw)

そんなやや斜め上的な不動産的目線で今回の首脳会談の事前交渉を見てると仲介業者である両国の事務方はお互いに「そこまで譲ってどこからは譲れない線」というものを決めていたと思うのですが、売主であるトランプさんが途中で「やっぱ早く売っちゃった方がいいかも」と急に態度を変えてしまったためそれに乗じて一気呵成に駆け引きしてきた買主側仲介さんに「ちゃんと決済するからここまで譲ってよー」とやられ今回のような骨抜き的なゆるい契約書にサインしちゃったんでしょうね。(しかも仲介に先に言ってくれればいいのに相手に伝わるようにどんどんTwitterとかで発表しちゃうもんだから「ほら売り主様がそう言ってんだからいいじゃん」って頭越し的にやられちゃったんだと想像がつきます)

かと言ってトランプさんが「いんや、融資特約無しと、瑕疵担保免責だけは絶対譲れねーぞ」と言い続けていれば売買契約にさえ辿り着いていなかったはずだし、このまま物件が買えないと1年後には確実にメチャ相続税を喰らう買主はせっかく買えそうな物件が出て来たのですから買えるものなら早いとこ買って安心したいところでしょう。(ってか北朝鮮の経済制裁が切れなければ手付金も生活費に突っ込まないといけない状況になりつつありましたしw)

そう考えると今回の売買契約は「条件が合わないから」といったん白紙に戻して決裂させ、時間的に余裕がない相手から「どうしても売ってください」って言わせたところで「ったく、、しょうがねーなー(但し、何度も言うけど瑕疵担保は免責が条件だぞw」ってやってれば世界が納得する結果になってたかもしれません。(このタイミング逃すと中間選挙に間に合わなくなるって大人の事情が無ければ絶対そうやってた気がするのですが、、ここは識者のご意見をお待ちしておりますw)

さて、話を首脳会談に戻しますが、実際に北朝鮮に不可逆的に検証可能な手法での核放棄をやるとなると短時間で出来る話ではありません。(一説では10年くらい掛かると言うことだし200兆くらい金が掛かるらしいし負担は韓国を日本だそうです)

また核開発に係わった技術者もたくさん北朝鮮国内に残ってるそうなのでその人たちが仕事欲しさに他国へ流失してテロ国家とかに行き着いてしまうと北朝鮮以上に厄介な存在になっちゃいますから物理的にもとりあえず契約書にハンコ押してとりあえず決済させてしまったほうがいいという結論に達したからこそ今回の首脳会談になったんじゃないかと思います。

しかし今度は売主、買主とか関係ない外野の報道陣が「トランプは失敗した」とか書き立ててます。
これを例えると不動産取引で言うところの売主の親戚縁者にあたるんじゃないかと思いますが、蚊帳の外に置かれた親戚ってのは「先祖代々の土地をこんな安値で売りやがって」だの「もうちょっと待てば他にもっといい買主がいたかもしれないじゃん」といちいち文句つけてきます。(ワタクシ、そう言われるたびに「当事者でもねーんだからてめーらは黙ってろよ」と心の中で呟いてます)

すでに契約してしまったので今さら何言われてもどうにも出来ませんが、今回の契約には融資特約が付いてます。
融資が引けなければ決済には辿り着けませんし、トランプさんも北朝鮮も最初の話に難癖付けて契約自体を反故にするのは得意中の得意です。

そう思うと、今回の首脳会談の裏で激しく駆け引きしている事務方の方、、
彼らもトップの突然の気変わりでコロコロ振り回されて胃が痛い思いしてるんでしょうけど(しかも買い側仲介さんの方はヘマ一つで炭鉱送りや銃殺刑もあるそうですしw)、、、

そんなワタクシも現在抱えてる契約案件の中に似たような契約条件で進んでいる契約がございます。。。。(今月はこの契約を巡り連日胃が痛い思いでございます)

と言うのも今回のこの契約、、
買主さんの相続の都合でいろいろ条件が変わりその度に売り主さんに打診して条件の変更の許可をいただくのですが、現在最も問題になってるのは「最初は現金一括って言ってた話(ゼロ契一発決済にしろ)」「融資特約にしろ」となり融資特約を認めたら「どこか金融機関を紹介しろ」と言い出してる点、、、。(ワタクシの持って生まれた運命のせいなのか、、数年に一度くらいこの三段活用攻撃を受けますw)

そう言われてワタクシ、もうどこをどうツッコんでいいかもわかりませんが、そう言われた以上決済できる見込みなんてほぼありませんから早いうちに売主様にご報告しなければいけません。。。(このハシゴ外され業務が不動産屋やってて一番ツライ仕事なんだよなーw)

仲介さんには「オマエなー売り主が物件買うだけの資力があるかないかくらいきちんと調べてからにしろよ」って言ってやりましたが相手は「すみませんすみませんすみません」しか言いません。(時期が時期なだけに「俺が金正恩じゃなくて良かったね、そうだったら君は今頃炭鉱送りだったからね」と時事ネタでジョークもカマしておきましたw



あぁ、、せっかくの水曜だってのに、、、



今日も胃が痛いワタクシです。。。。(っていうか胃痛を通り越してゲロ吐きそうですw)



ゼンチンの最終日に行こうと思ったけどこれじゃ行くに行けないんじゃんw

時代の目撃者w


昨日20度で今日30度なんてやられるとすぐ風邪ひいちゃうんですw

こんにちは。

最近の金融機関の融資の締め付けと共に過去の融資についてコンプラが守れているかチェック入れ始めてる金融機関が増えてる模様です。。

例えば、某地銀、、(赤いマークの入ったとこです
融資実行時に提出したレントロールの賃料と現に入ってくる賃料の差が激しいことを指摘して「オマエ、もしかしてレントロール、、フカしてね?」とやってきたり、

銀行融資を申し込んだ際に名寄せで法人チェックをやられ芋づる式に一物件一法人スキームがバレて融資止めたりする某都銀やら過去の融資事例を事細かに調べ上げ、スルガ様に続きやられるであろう金融庁様の立ち入り検査でうまく立ち回れるようにしようとする動きが活発になってるようです。。(金融庁の長官が変わってしまったので今とは方針転換してくるでしょうし、手柄をたてるならここ狙い撃ちするのが一番ですからw)

そもそもこれって銀行もある程度わかってやってるはずなのですが、銀行にはその裏付けになる証拠があるはずもなく(銀行はこういう証拠を残さないように作業するものです)結局は債務者に責任を被せるべく「債務者に一杯食わされた」と逃げの一手に出るでしょう。

本来、手金も無く借りられるはずが無かったはずなのに業者の特殊スキームにより無かったはずの手金が出来ちゃって融資組まされて逃げられなくなった頃にこうやって「一杯食わされた」とやられ、売却しようとしたらすでに融資が止まってることで買った値段では売れないとなるともはや逃げ道もありません。

そんな物件が最近レインズ上で高値のまま売り出されていますが、すでに融資が絞られている関係で買える人もそうそういないし手金持ってる人は「今買わなくても放っておけばもっと下がるでしょ」と見(ケン)を決め込み、耐えきれなくなった投資家が任意売却に応じて安値で売却を目論むまで待ってればいいだけですからしばらくレインズには家賃保証が切れて賃貸収入が激減した物件だらけになるはずです。

これだけ何年も融資ジャブジャブ状態が続きましたからこんなフカしスキームで物件を買ってしまった投資家さんも相当数いるわけで中にはぼちぼち賃料収入が毎月の返済額を下回り始めた人もいるはずで今の一連のかぼちゃ問題の次にはこの問題が騒がれるでしょうから冒頭の金融機関の動きも納得と言えば納得です。(ってか貸すだけ貸しておいて今になって「あの時の融資は不正でしたよね」ってやるのもどうかと思いますけど)

未来永劫融資がジャブジャブであればまだまだ物件価格は上昇してたでしょうし、それで逃げ切れた人も多かったんじゃないかと思いますが、現実を見るともう光速投資スキームも使えないし今まで出来た融資スキームのほとんどが通用しなくなってます。

そう考えるとこの先、「晴れた日に傘を貸すけど雨の日に傘を取り上げる」と言われて久しい金融機関の恐ろしいまでのジェノサイド(虐殺)の流れになり過去の不動産バブル崩壊では存在しなかった「サラリーマン投資家」が一番ワリを食う時代になるんじゃないかと思ってます。(過去の不動産バブル崩壊はキャピタル狙いの業者さんが虐殺されましたが今度はインカム狙いの投資家が虐殺されるじゃないかと。。)

さて、そんな今日、明日は東京で全国賃貸住宅フェアが賑々しく開催されています。

出展企業のほとんどはそんなサラリーマン投資家受難の時代であろうと自社開発商品や自社仲介物件を売らないと自分たちがメシ食えなくなるし今のうちに売名ブース出して集客しておかないと来年は自分の身が危ないと思ってる企業や大家さんあたりは例年以上に必死にパンフを配り集客を図ると思いますが、ブースを見て回る人に於かれましては今の不動産投資業界の現状を鑑みて「このブースはどのくらい今の時代にマッチしているか?」や「なんでこいつは30万なんてブース代払ってまでこんなブースを出しているんだろう?」なんて部分も考えながらブースを回って見てください。

当然、ブースによっては大家さんのためになるものも多いので見ごたえはあるはずですが、例年、「こいつはちょっとイタいブースかも。。」ってブースが存在します。(ワタクシが過去にそう思ったブースの企業や団体、、今では大抵、雲散霧消中ですw)

そういうブースは大抵今年限りで来年は出展しない可能性が高いので反面教師的な不動産投資の歴史として目に焼き付けておいても決して損ではありません。(ワタクシ、普段からこういう部分の選球眼を持っていただきたいと切に願っております)

不動産投資も時代時代で変化していくのでそんな情報が凝縮された今年のゼンチンフェア、、
大家さんであれば一度は足を運んでみてはいかがでしょうか?


ちなみにワタクシ、
今日は例の米朝首脳会談のテレビに終日かじりついてるのでゼンチンフェアに行く予定はございません。。。(えぇ、、最後の冷戦終結なんて瞬間は生放送で見たいじゃないですかw)


炎天下の移動が辛いから行かなかったってわけじゃないんじゃんw