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プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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Twitter 「狼旅団 森野狼太郎」

最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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説教世代。。。


うん、ラーメンはやっぱとんこつですねw(間違いないw)

こんにちは。

先週の土曜日は福岡で狼セミナーでしたが、まずはあんな大雨の中お集まりいただきありがとうございました。

さすがに今回だけはワタクシも飛行機が飛ばずにセミナー自体が吹っ飛ぶんじゃないかと心配でセミナー当日は朝5時に起きて最悪新幹線で乗り込む覚悟でございましたが行きも帰りも無事に飛行機が飛んでくれ一安心でした。

そんな福岡ツアーでしたが今回も地元の魚介類をたらふく食うことが出来、さらには今回アテンドしてくださった通称やむなし皇帝(SNSに頻繁にラーメンの食レポ載せるもんだから大家業よりこっちで全国区になってしまった方w)のご尽力で九州ラーメン+牧のうどん食い倒れツアーまで企画していただき飛行機に乗る最後の瞬間までグルメ三昧でございましたwww(家に帰ったらめでたく3キロほど体重が増えておりましたw)

さて、そんな福岡から家に着き、テレビをつけたら参議院の選挙速報が放送されてました。
選挙特番と言えば「池上無双」と言うことでワタクシ、NHK見ながら池上さんが司会のテレ東をザッピング観戦となったわけですが、正直なところ、その裏でわがジャイアンツが敵地広島で3タテの危機に直面してる報に接し、心ここにあらずでございました。(結局延長でサヨナラ負けしてゲーム差が7にまで縮まったじゃねーかよww)

と言うことで、今回の選挙、
結果的に与党が勝ったわけですからこれで消費税10%も国民から容認されたと解釈されて予定通り10月から消費税10%がほぼ確定、、

国際公約なので予定通り実施するしかなかったとはいえ、景気後退がなんとなく見え隠れする昨今だけに個人的には据え置きでも良かったんじゃねーのと思いますがこればっかりはどうしようもありません。(仲手請求する時に消費税10%って言うのすごく言いにくいですw)

言うまでもなく不動産は扱う金額も大きく消費税が2%動けば1億の売買でも200万分消費税が増えます。
もちろん最近は消費税還付という手法が対策として認知されている関係で取引の度に2%をきっちり納める必要はありませんが、5%から8%になったときの増税感はズッシリ響きましたので今回もそれなりに増税感を感じることになると思います。(建物価格だけじゃなく内装工事や備品買ったりするものも2%アップなのでやっぱり不動産での増税感はすごいんじゃないかと)

しかし先ほども書いたように消費税還付を考えるとこの2%アップは美味しいと考える人もいるようで最近聞いた話では例の金の取引(検索で飛んで来られるとイヤなので小文字に斜線引いておきますw)を使わずとも還付できるらしく早くも消費税還付も新時代を迎える模様です。。(検索で飛んで来られるとイヤなのでヤバイフレーズは斜線引いておきますw)

このブログの読者の方でもこの新手法についていろいろ質問してくる人がいますが、ワタクシの立場でこのスキームを語るのはそもそも力不足ですのでもっとわかる人を探して聞いていただけると幸いです。(何度も言いますがワタクシ、税金に関してはそれほど明るい知識は持ち合わせておりませんw)

ただ一つだけわかることは同じ税理士の先生でもこの知識に明るく攻める税理士先生と「税金納めるのは国民の義務」とばかりにセオリー通りのことしか教えてくれない先生が存在するということ。。

不動産業者でも賃貸は得意だけど売買はうろ覚え、、とか買取転売は得意だけど投資物件の仲介は経験が無いなんて話がよくありますからその税理士さんが不動産取引に精通していないと意外な落とし穴に嵌ることがあります。

実際、弊社の場合でも一時期不動産取引に精通してない税理士さんを顧問に据えていたところ新築レジ建てた際にいろいろな還付手続きを忘れられ都合400万くらい損しちゃいました。(最後は逆ギレされて「そんなに文句ばっか言うなら決算書類返すどころか全部燃やしてやる」って凄まれましたww)

これって不動産物件での新築工事とかで役所の建築指導課に出向き、「これって解釈次第ではこうも取れますよね?」と担当者を攻めて玉虫色っぽい建築条件の緩和(ww)を勝ち取る設計の先生か建築指導課の担当者のいいなりで指導通りの物件しか設計出来ない設計の先生などでも完成する物件が変わってしまうのと一緒で、誰に依頼するかで成果物が変わってしまうんです。

同じ資格を持つ人であっても相当な違いが生まれてしまうので大きな取引をする際には誰と組むかということは熟慮していただきたいのですがよくある失敗例が知り合い(友達や親戚を指しますが今回は特に親戚w)などのコネで紹介されてそこだけに仕事を依頼するってのはホント気を付けていただきたいです。

そういう組み方ってのはその人の実力で紹介されたのではなく単なる知り合いってだけで紹介されてるに過ぎないので実際にパートナーに決めてから「あれ?なんかおかしいぞ」と気が付いても妙なシガラミがあって変えたくても変えられなくなっちゃいます。(親戚づきあいに影響出ちゃうからもう変えられないって相談、、よく受けます)

人選でお金が数百万から数千万変わるのがこの不動産投資ですからこういう時は実力を調べてそれ相応の費用が掛かるにしても結果的にはそっちの方が儲かる確率が高い成果物が出来るので相手が言ってることで何がホントで何が嘘かを見抜いて選択していただきたいと思います。(仕事は欲しいときは皆さん風呂敷を広げて来ますからそこを見抜かないといけないんです)

あとは大手の方が信用できるって人。。
確かに大手の企業はコンプライアンスの充実で高いけど品質がいいものを供給してくれます。
しかし、そこには単に大手の看板をぶら下げただけの営業マンも多く、歩合の領域が高い大手さんだと多少のコンプラに目とつぶり売り上げノルマに注視しがちです。

かと言ってなんでもかんでも安く仕上げようとすると相手にそこを読まれて仕様ダウンというボッタクリ手法を駆使してきますので原価意識も大事になってきます。

こういう話は最終的に経験値がモノ言うので初めてやるって方にはハードルも高いですがこういう時は「誰と組むとメリットデメリットが多いか少ないか?」を考えると解決することが多いです。

最初は検討する項目も少ないですが打ち合わせする機会を増やしたり、一度や二度の図面提出じゃまだ全然納得出来ねーぞって姿勢を見せてるうちに相手が「この人はちょっと手ごわい相手」と思い込み、ちょっとづつ真剣度数が上がって来るものです。(大手の場合最終的には上席が登場してクロージングを始めたりして丸め込みに来ますw)

ものすごく初歩的な話で恐縮ですが、なぜ今こんなこと書くかと言えば、
今年は雰囲気的に不動産投資の一つの節目になってるからです。。

今、我々を取り巻く環境は
①金融機関が不動産物件を見る目が変わってしまった(ジャブジャブ時代から渋々時代へ)
②世界情勢がやたらキナ臭い(自国第一主義の台頭)
③中国、韓国などの近隣諸国の地政学の大幅な動き
④アメリカ以外は世界的景気後退の動き
⑤事実上の移民受け入れ開始

と戦後初めて世界の金融情勢と地政学的動きと国内景気が一気に動く可能性を秘めています。

こういう時こそアイデアや知識次第でたとえ小資本であっても大儲け出来る機会になる可能性が高いですから余力を残していつそんなチャンスタイムが来ても全力参戦出来るようにしていただきたいと思います。(えぇ、、ワタクシ、またもやそういう動乱期が来るんじゃないかと思っているんです)

特に今、人生経験もそこそこ豊富な50代の方。。
ワタクシもそうですが、ちょっと前までは自分の言ってること、考えてることって経験不足が災いして幼いこと言ってんのかなーって思ってたのですが、いろいろな人と話しているうちに「なんだ、、今まで自信なかったけど俺の言ってることの方が正しいじゃねーかよ」って思うことが増えました。(要するに今まで自分よりの年上の人の意見の方が「亀の甲より年の功」で正しいと思ってたら自分の考えの方が正しかったと気が付くことが多いんです)


ま、あれです。。。

「まだ若いから」って遠慮してたのが「もう若くない」になってるのを認めるのが嫌なだけだったんですけどねwww



こうして我々の世代も若い時分に忌み嫌ってた「今の若いやつは」の説教世代になっていくわけなんじゃんw

吸い殻論争。。。


今日の契約、、無事に飛びましたw
(と言うことで明日のセミナーでは八つ当たりする可能性大ですww)


こんにちは。

うちの数少ない管理物件での一コマです。。

最近、この物件を巡回しに行くとマンションの共用部分から投げ捨てたと思われるタバコの吸い殻をよく見かけます。

銘柄は同じ銘柄(KENTのメンソール味)なので同一人物が習慣のように吸っては投げ捨ててるのだと思いますが、捨てられる本数が尋常ではなく(30本くらいいつも転がってます)この物件の一階は駐車場で2台止まってる車のボンネットにも落ちてるのでエスパー君が先日、「タバコのポイ捨て禁止」の張り紙まで張り出しました。

で、今週もいつものように巡回に行ったところ、、
なんとまだ火が消えてないタバコの吸い殻が転がってるじゃないですかww(時代劇で言ったら「むむ、、まだ布団が温かい、、下手人はまだ近くにいるぞ」ってタイプですw)

上を見上げると候補になる部屋は2部屋。。(仮に201と202とします)

このパターン、、
部屋でタバコが吸えないので外に出て来て吸ってるパターンじゃないかと思うので小一時間も見張ってれば再び外に出て来てタバコに火をつけるんじゃないかと予想。。

我々、そんな現場を押さえようとクルマの中で息を潜めて待機してたのですが、案の定、202のドアが開き、中から出て来たユニクロのヨレヨレシャツを着た兄ちゃんがかったるそうにタバコに火をつけ始めました。

プカー、、プカー、、と何回か吸ったのちまだ火が消えてないままのKENTを当たり前のように共用廊下からヒュンっと投下、、下に止まってるクルマにあたりパチッと火花が出てゆるゆるーと細い煙を出したまま転がり兄ちゃんはそのまままた部屋へと消えて行きました。(こ、、このやろー!!!)

我々、それ見てすかさず202の部屋に猛ダッシュ
北斗の拳のケンシロウばりにあたたたたたたとピンポンしてその兄ちゃんを引っ張り出し、「アナタ、今タバコの吸いガラを外にポイ捨てしたでしょ?」と詰め寄りました。

さすがに現場を押さえたのであっけなく認めるだろうと思ったのですが、、、この兄ちゃん
「俺は元々タバコは吸わない」
とシラを切り、挙句
「俺が吸った証拠でもあるんスカ?」
と逆ギレされちゃいました。

「あ?証拠もなにも、、俺らアンタがポイ捨てする瞬間見たからピンポンしてんだよww(あんだすたん)」

と、逆ギレには逆逆ギレで対抗するワタクシでしたが「そんなの別の部屋と見間違えかもしれないじゃん」と一向に罪を認めません。。(しかし、最近の若造ってなんでこんなのばっかりなんだろ、、)

しかもその騒ぎを聞きつけて部屋から出て来た奥さんらしき人には、「部屋をジロジロ監視してるなんてプライバシーの侵害じゃないですか」とまで言われさらに「警察呼びますよ」とまた逆ギレされ、「おう警察呼ぶなら呼んでみろよ」と思わずこっちもケンカ腰となってしまい、ホントにやってきた警察の介入もあり、結局ウヤムヤのまま終わってしまいました。。。(滅多に口で負けたことのないワタクシですが今回ばかりは売り言葉に買い言葉戦略にまんまと乗ってしまい久しぶりの大敗北でございます。。。)

悔しいので一応この件をオーナー様に報告して(告げ口外交)さらに厳しい張り紙作戦に討って出ようと思ってたワタクシですが、
そんなことをする以前にその時一緒にいたエスパー君が今朝になってワタクシの仇を取ってくれましたw

エスパー君、「犯人は再び現場に戻って来る」と思ってたようで(タバコって常習性があるし部屋で吸えないならまた同じことやるはずだ理論w)朝の出勤前に再び現場に舞い戻り携帯のカメラで現場を押さえることにしたそうです。

起き抜けの一服は至福の味(タバコを吸う人にしかわかりませんがw)とばかりに先日のことなんかすっかり忘れた兄ちゃんが再び202号室のドアを開けたのは朝の7時50分。。(あとで聞いたところエスパー君、朝の7時から張り込んでたそうです)

普通、あんな一件があったらしばらくは遠慮するくらいの気遣いはあってもいいんじゃないかって思いますが、この兄ちゃん、、日頃のルーティンなのか同じようにかったるそうにタバコに火をつけプカー、、プカーとフカした後やっぱり廊下から吸い殻を投げ捨てたそうですw(本人の名誉のために申し上げますがさすがに消して捨てたそうですが、、、てめーそこは廊下の手すりじゃねーかよww)

その一部始終の動画を押さえたエスパー君、、その足で202のインターホンを鳴らしてその動画を見せて兄ちゃんを「はい、これ見てまだ文句ある?」と屈服させて「今度やらかしたら退去します」って書面にその場で記名押印貰って来ましたwwww(ってキミ、、一体なんなの?この行動力www)

ワタクシが今朝会社に来たときに「オオカミさん、、面白い動画があるんすけど、、見ます?」って言われた時は「は?どうせくだらねーエロ動画じゃねーの?」と言ってしまったワタクシ、、お昼になってエスパー様に近所の叙々苑で3500円の豪華焼肉ランチを奢ったのは言うまでもありません。。。(えぇ、、今日ほど超キモチイイ想いをさせていただいたのは初めてでございます。。。。(涙涙。。。))

ところで、今回の話、
たまたまエスパー君が現場押さえて認めさせたから良かったものの、
仮にこれでも頑なに否定されて吸い殻のDNA鑑定となった場合、いくらくらい掛かるのかご存知の方いませんか?(なんかこれでもシラ切りそうな勢いだったので後学のためにお聞きします)



ちょっとだけエスパー君を見直したんじゃんw

良心の呵責・・・。


これから出かけるので手短な更新になります

こんにちは。

どうも週末はワタクシが向かう福岡方面に台風が接近する模様です。。

ワタクシ、典型的な晴れオトコなのでそういう心配をしたことが無いのですが今回ばかりは5時間かけて新幹線にするか14時間かけて深夜バスでいくかの選択肢もあり得る気がしてきました。。(当日飛行機飛ばなかったらホント悲劇ですよ、、これww)

どちらにしても台風の一つや二つで狼セミナーが飛ぶなんてことありませんので土曜日は安心して福岡に集合してください。(えぇ、、晴れオトコのワタクシですからきっと台風の進路も逸れることでしょうw)

それとメールで「福岡のセミナー、、キャンセル待ちは出来ないの?」ってメールをたくさんいただいてますが、今回も満席をなってしまったので申し訳ありませんがキャンセル待ちの受付はありません。ご了承ください。。


さて、そんな今日は木曜日。。

融資がシオシオな関係でここのところ物確電話もめっきり少なくなってしまったのですが、地主系の顧客を多く抱える大手財閥系の業者さんだけはまだ勢いもありそれなりに物確電話が飛んできます。

そんな地主系の顧客の方も最近は目線がすっかり上がって来てるようで都内であれば利回り6%以上、築年数15年未満というオーダーが多く一時期の利回り5%乗ってればかぶりつき、、、なんてことも無くなり高く売りたい売主様と少しでも高利回りで買いたい買主様の攻防も一層激しくなってます。

ただこのレベルはあくまでも売値3億くらいまでの話で、売値5億を超えてくると5%台でも余裕で喰いついて来ますし、10億を超えるくらいの物件になると4%台でも平気で引き合いが来ます。(但しこのレベルになると築年数に関しては非常にシビアなこと言ってくるのでなかなか成約出来ないのが悩みの種でございますw)

そんな中、明日契約する物件は利回り5%レベルでもかぶりつく価格帯の物件なのですが、前日の今日になって買主様からあれこれ後出しじゃんけん的な話が飛んできて明日無事に契約出来るのか、、とても不安な状況になっております。。。(契約前日に掛かって来る相手仲介の電話ってホント心臓に悪いですw)

相手仲介さんも「今になってこんなこと言うのも大変心苦しいのです・・」とは言ってきますが、
明日契約だってのに契約の内容を変更してくれってのはさすがに無理があるんです。。。(だって今になって手付金の額変更ってめちゃめちゃビビりますよww)

とは言え、成約に向けて最大限の努力をするのが我々の仕事ですから最後の最後までは頑張りはします。

そんなわけでこれから売主様の家に出向き、詳細の説明をさせていただき、明日の契約に応じてくれるのか聞いてきます。

ただあれです、、
ワタクシの今までも経験上、この手の変更は決済までたどり着かない上に、違約で揉めることがほとんどなのでやっぱり契約しない方がいいんじゃねーかなーって思っております。。(なのでどっちかと言うと「明日の契約、、やめにしません?」って言うつもりなんですけどww)





でも仲介料ベースで考えるとこの契約飛ばすのは嫌だなー(グチグチグチグチ、、、、)





良心の狭間で揺れてるんじゃんw

TTTな話。。。(タイ米と太陽光と手付金詐欺)


そろそろTシャツのデザインも決まりそうですw

こんにちは。

今日はまずお礼方々、少々苦言を呈させていただきます。

この時期になると毎年ウチの会社の所在を知ってる団員様からたくさんのお中元が届くのですが、、

①「これ、、何人分だよ」ってくらいの量の果物(誰だよw同じ賞味期限のスイカ8個も送ってくるやつww)
②生の魚海類(先日、相撲取りが優勝時に持つような生の巨大キンメダイが届き途方に暮れましたw)
③冷凍庫に収まりきらないくらいのアイス(何人もが示し合わせたかのように同時に20個づつ届くと冷凍庫に格納出来ませんw)
④賞味期限が二日しかない赤福10箱w(ワタクシがアンコ食えないって言ってるの聞いてます?ww)

じゃないものを送っていただけると幸いです。。(一応アナウンスしておきますが我々の会社、、相撲部屋ではございませんw)


さて、、
三連休も明けて本日は7月16日。。
7月も半分過ぎてしまいましたが、東京の梅雨は一向に明ける気配もありません。。

テレビなどでもそろそろ今年の日照不足の話題が出始めてますが、この勢いで行くと1993年以来のコメの凶作になるそうで思い出すのは当時のコメ不足。。。(えぇ、、恐怖のタイ米セット売り販売でございます。。。)

コメなんて無くなるはずも無いと思ってたものがスーパーやコメ屋を回ってもそこも売り切れで売り出しの時は長蛇の列となりなかばパニックになって20キロ1万円なんてボッタクリな値札を付けた魚沼産コシヒカリをやっとの思いで買ったら中身は粒すら揃ってない欠けたコメだらけのクズ米ブレンドだったという笑えない話も多々ありました。。(それでもタイ米食うよりはマシだと泣きながら食いましたっけw)

今では炊飯器も進化しているのでそんなタイ米であっても美味しく炊けるそうで仮にホントに凶作になってもなんとかなるらしいですが、この日照不足、、当然夏に売れるはずだったビールの売り上げも下がるでしょうし、観光地もこれだけ雨が続くと客足も鈍るでしょうから経済的にはそこそこ打撃なんじゃないかと思います。

さて、打撃と言えば不動産投資家で近年流行ってる太陽光発電ってのがあります。

太陽光発電は陽が当たらなければ発電量もダダ落ちで買取りやってる人から見ると発電量が下がって収益も昨年と比較したらダダ落ちじゃないかと思います。(ま、その分、去年はカラ梅雨の影響で嫌ってほど発電してくれたからプラマイゼロでしょうか?)

そう思って太陽光やってる団員(ここではK氏とさせていただきますw)に「やーいwざまーみろww」って電話をしてみたのですが、たしかに今月こそ長梅雨の影響で売り上げは激減らしいですが、そもそも太陽光発電と言うのは一番稼ぐ時期がクソ暑い真夏ではなく梅雨前だそうです。

ワタクシも8月のカンカン照りの時が一番稼ぐんじゃないかと思ってましたが熱すぎるとパワコンの発電効率が熱でダメになり、しかも8月の暑い時期になると一番日照時間が長い夏至より日照時間が少なくなるので意外に発電量は少なくなるそうです。。

結果、一年トータルでの打撃は年間発電量の5%前後の損失程度のようなので長梅雨続きでも結局のところそんなに儲からないわけでもなさそうです。(むしろ罵り倒したワタクシに太陽光の雑学を教えてくださり感謝の言葉しかございませんw)

そんな太陽光発電ですが最近、関東某所で派手に展開していた太陽光発電業者さんが連係もしないで設備を放置して逃げちゃったそうです。(担当者どころか会社とも連絡がまったくつかなくなったそうです)

ローンを組んで数千万もする設備を買い、工事もあと少しってところで逃げられると発電が始まらず収益をあげることなく返済が始まってしまうので最後まで責任を持って欲しいのですが、不動産投資でも業者の資金繰りが悪くなるとやはり逃亡を企てる業者さんも多いです。(噂ではこの太陽光屋さん、、風力発電にまで手を出し始めちゃって資金繰りが忙しくなった模様です)

そう考えると、あれです。
どんな業種でも儲かっているうちは華ですが一転してちょっと景気が悪くなると途端に勢いが無くなりあっという間に消えて行くのって経営者が儲かったお金をどこかに持ち去り計画的に倒産してるんじゃないかって思うのですが、先日も年商400億を誇ってた某不動産屋さんが会社ごと消えました。。。(ソースは先日会社に遊びに来た某不動産屋社長w)

これも一気にガツーンと儲けに儲け尽くしてお金をあちこちに隠し、儲け口が無くなった瞬間に社員なんて見捨てて消えて行くってパターンじゃないかと思いますが、残された社員や信用してお金を出した投資家さんはたまったもんじゃありません。。

不動産業者や太陽光業者に限らず先行きがちょっと怪しくなってくると同じようにお金を他に移してフェードアウトしようとする人も増えるので今後の投資話は少し警戒しながらやったほうがいいんじゃないかと思います。(特に見た目、羽振り良さげに演出してる系の人が要注意ですw)

さて、
逆に去年はカラ梅雨の影響で客足がさっぱりだったコインランドリー業界、今年はさぞかしウハウハではないかと思います。

と言ってもスワさんのブログ見るとそうでもないのが痛いほどわかりますが、、こっちは不特定のお客と天気と競合他社言う3つの要素が微妙に絡みあうので個人的には太陽光発電なんかより利益が出しにくいんじゃないかと思います。

それでも最近、家のコインランドリーを見て回るといつもよりガンガン乾燥機が稼働しているのでやはり長梅雨の恩恵で稼働率も上がっているなーと思うのですが、これももうすぐ明けるであろう梅雨明けを境にいつもの共喰い合戦の様相。。

一年トータルで果たして太陽光発電が儲かるのか、コインランドリービジネスが儲かるのかと聞かれれば確率論で行くやっぱりと太陽光に軍配が上がるものと思います。

そんな太陽光発電も最近が中古市場なるマーケットが出来たそうで結構頻繁に売買が行われているそうですが、中古太陽光発電設備としてマーケットで高値が付くのはFIT法に適合してるタイプだそうです。

特にFIT法で定められた柵や表示看板、果ては接道条件までが見られているそうでそういう部分が不完全だと中古として見てくれず中古売買価格も安くなってしまうそうです。

さらに今後は太陽光パネルの廃棄処分費の積み立ての義務化が検討されてるそうで、昔は任意(どう処分しようが自由)だったものがきちんと廃棄処理しないとダメって流れになる模様。。(さらに言わせていただくと近年の大嵐連発で保険料もちょっとづつ値上がりを始めてるとか。。)

いつも書いてますが、新しい投資には法律が未整備なものが多く、最初は大丈夫でも後出しじゃんけんで出てくる法改正で妙な縛りが出来ちゃってよほど先行してやってる人ならいざ知らず、他人が儲かってるから俺もやってみようって感じで始めちゃうと思わぬ落とし穴に嵌ることも多いです。(民泊や仮想通貨なんてのが最たる例です)

だからって何でもかんでもビビッてはもっとダメですがやるのであれば中長期的なリスクをきちんと考えて始めた方がいいかと思います。(今は法的にこうだけど万一ここに縛りが入ったらこう切り抜けようなんて感じです)

特に注意すべきは融資を組んでやる場合です。。
手金で勝負してるうちはそのお金が溶けたところで返済の義務はありませんが、借金してやると万一、すべてが吹っ飛んだ場合でも返済義務だけは付いて回ります。(よく60回払いで新車のクレスタ買った翌日に首都高で全損事故やらかしてローン払いだけが残っちゃった人がいましたがまさにそのタイプw)

かぼちゃみたいに大騒ぎすればなんとかなるかもしれませんが被害規模が数千万~数億なんて小さいうえに相手が逃亡しちゃうと裁判で勝ったところで取りっぱぐれちゃいますし、相手が計画的に逃亡しちゃうといくら追い掛けても無駄です。

特にこんな時期に多そうなのが不動産投資だと手付金詐欺です。。。(ってか実際にここ数か月で結構、被害報告が増えてるのでワタクシも危惧しております)

売り出し物件は多いですがまだまだ価格が下がって無いのでたまに出てくるお買い得物件あたりで「早く物件押えないと瞬間蒸発しちゃうよ」とお客を煽り契約前に「証拠金」なんて名目で詐欺るだけじゃなく最近はちゃんと契約まで締結して飛ぶ業者さんもいるそうでこれやられちゃうとワタクシでもそうそう見抜けません。。(契約書や重説がちゃんと用意されていて飛ばれるとなると本人確認きっちりやってもまだ足りませんw)

最近は、ホントに会社の経営が傾き始めた不動産屋さんが最後に華を咲かせてパッと散るかのようにこの手付金詐欺を企てるそうなのであまりに美味しい取引の場面では特に注意して欲しいです。(この前聞いた話ではたった数百万の手付金レベルでやられたそうですw)

と言ってもこのケース、、
実はまだ絶滅しきってないサンタメ業者さんが売り物件でもない物件を激安に仕立てて買主に見せて契約まで持って行って手付金をパクるという荒っぽいのが多いそうですが、、、。(この手口で何人もの買主と同時に契約を結び飛ぶという荒技だそうですw)



なんかこの話、、昔喰らったことある気がするんじゃんw

週末雑感。。。


昨日Twitterで緊急飲み会招集したら誰一人来ませんでしたw

こんにちは。

今週もクソ忙しくてなかなかブログを更新出来ず申し訳ございません。。

今週は死ぬほど物件検索と銀行巡りに明け暮れあっという間に金曜日になってしまいました。。

ワタクシ、基本的に売買物件はあちこちの業者さんからFAXやメールで届く身なので自力で検索するなんてことは滅多にしないのですが今回ばかりは自力で検索した方がいい物件が見つかるということもあり一日1000件くらい検索する勢いでございました。。(えぇ、、エンド物件の墓場と揶揄されるレインズにお金が埋まってるとは思ってもいませんでしたww

そんなわけで今日も残業してひたすら検索と構造チェックに明け暮れるワタクシ、、
楽しみにしてた三連休すら無くなる予感マシマシです。。。

そんなレインズ検索してて思ったのですが、
やっぱり投資物件ってあまり値下がりしてませんね。。。(下がってるのはどう転んでも融資が出ない物件か地方の駅から遠い物件ばっかりでございます)

特にスルガの融資拡大時代にジャンジャン融資してたエリアの物件なんてとっとと下がってもおかしくないのに未だに鼻息の荒い利回りで売りに出てました。(三重とか岐阜とかで利回り11%って全然安くねーぞw)

恐らくですがこれ、
これ以上安く売ると残債を下回り売ったところで残債が消えないから安くしたくても安く出来ないんじゃないかと思うのですが、こんな売値じゃ融資してくれる銀行も今では皆無ですから買いたくても手が出ません。(利回り的に1億でも高いのに13000万くらいで売りに出てます)

だからって足りない分を手金入れて買うような物件でも無いので気長に下がって来るのを待つのが一番ではないかと思いますがホントのところ、この状態でいつまで待てるかってのも投資家としての才覚ではないかと思います。

我々業者がよく話してるこの「融資が再開する時期はいつ頃なのか?」って話ですが、あちこちの業者を周っても「まー、、しばらくは再開することは無いんじゃない?」って答え。。

ちなみに前回のリーマンショックで融資が渋々になってからの融資再開は意外に短くリーマンショックから2年後には普通に融資が再開し始めましたが、今度のはいろんな不正融資が暴かれて金融庁が怒り、その顔色を伺う各金融機関が一斉に融資を見合わせたパターンですのでほとぼりが冷めるには結構なお時間が必要ではないかと思います。(業者間では3年~4年はこの状態が続くんじゃないかってのが大方の予想です)

特に築古物件の融資の締め付けはハンパなくこの前、某地銀に融資を持ち込んだ方は銀行から「なんで不動産投資したいんですか?」とか「万一、埋まらない場合はどういう対処をしますか?」とか「そもそもサラリーマンの収入だけでやっていけるんじゃないですか?」と執拗な尋問を小一時間くらい喰らって最終的には「総合的判断で融資を見合わせます」とか言われたそうですww(「ホント、今思えば最初から融資なんかする気も無い断り文句だったんじゃねーの?」って思ったそうです)

かと思えばどんな物件でも空き担保や現預金などの金融資産を見せて属性を上手に使いこなし何買ってもフルローンって人も最近は多いようで、この二極化で物件を買える人と買えない人の差がどんどん開いて来ています。(7~8年以上前に物件仕込んでた人ほど前者で直近で始めた人は後者になってるケースが多いです)

となるとやはりこれは不動産投資を始めたタイミングに左右されてるってことになるんじゃないかと思いますが、この先はまさに未知数で「もっと早く不動産投資に気が付いていれば」って人もこれから訪れる物件価格下落時代にいい物件を仕込める可能性が浮上してきたってことでもありますから(ここ数年前から始めるよりはずっと好条件で物件が買えるはずです)いつもブログで書いてる通り今よりもっと物件探しや空室対策などの知識を身に付けて爪を研いで待つのが一番じゃないかと思います。(この勉強は決して無駄にはなりません)

ワタクシ、かれこれ8年くらいここでブログ書いてますが、過去ログ読むと「将来こんなことになるぞ」と書いてたことがそのまま今現実に起きてます。(ってか予想より一年前倒しで進んでますがこれは全部タイジサトーのせいですw

ワタクシが予想できることは下落局面までですのでこの先のことはさっぱり予想も出来ませんがどのみち今渋々な融資はこの先必ず嘘のように再びジャブジャブに再開します。

ただ今まで通用してた小手先の融資テクニックは金融機関にバレバレなのでほとんど封じられてしまいますから違う手法を誰かが編み出してジャブジャブにするか金融機関が何か素敵な融資商品を開発してジャブジャブにするかになるんじゃないかと思います。

どちらにしても今は「待ち」の時期ですので買いたい病に罹ってしまいどうしようもない方は「待つのも投資」と思って歯を食いしばって我慢してください。。(我慢できなくなったら腕を噛んで我慢するんですw)


えぇ、、いつまでも平成初期の都内23区の投資物件が利回り7%を超えないなんてことあるわけないですからwww(目指せ!環八内側で9%でございますw)





待てば海路のひよこありなんじゃんw