プロフィール

狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

フリーエリア
メールフォーム

名前:
メール:
件名:
本文:

リンク
カレンダー
07 | 2015/08 | 09
- - - - - - 1
2 3 4 5 6 7 8
9 10 11 12 13 14 15
16 17 18 19 20 21 22
23 24 25 26 27 28 29
30 31 - - - - -
検索フォーム

絶好の機会。。。(田町駅ルノアール編)

banner赤ずきん
今日はリクエストのお応えしてブローカーネタなんですのw

こんにちは。

昨日の夕方、港区某所にある物件の現調に出撃したのですがその帰り道に立ち寄った田町駅近くのルノアールでの出来事です。

週末のこの時間のルノアール。。
店内の喫煙席はマルチビジネス系のグループのミーティング客や(最近のルノアールって店内でのカモを囲い込んだクロージング業務を禁止しているのでカモ客をどう攻略するかなんて打ち合わせばかり行われていますw)「オマエらこれから同伴出勤じゃねーの?ww」って思わしき年齢的にもキャラ的にもまったく不釣合いなカップルなどでごった返しているのですが、

その中に「おまえらどこから見ても不動産ブローカーだろw」って絵に書いたようなおっちゃんグループが他の席から強奪したイスを不器用に並べた「4人席に7人という無茶なフォーメーション」で座ってました。(混んでる時にこういう座り方は他のお客さんに迷惑なのでやめましょう)

「狼ブログで最近、ブローカーネタが少なったのでさみしいです」
と旅団の第二期メンバー募集のメッセージにも書かれていたのでブログネタを収集するにはこの7人というポジショニング、、

ワタクシ、この機会を
「絶好の機会(ユーガッタチャンス!!w)」
と捉え、わざと隣の席にパイルダーオンして聞き耳を立てることにしました。。

ただあれです。
だれがどう見ても買主らしき人はこの7人の中にはいそうもありません。(全員が紹介者として君臨することでしょう)

前にも書きましたがこの手の人達、、
万が一、成約に至った場合、貰う仲介手数料(あ、業者じゃないから業務委託手数料って名目になりますがw)は均等割りが原則。

従って物件が1億の場合、
満額の334万4800円を7で割ります。

となると一人当たりの手取りは47万2114円。。

毎月一件成約できるならこの47万でもいい収入になるのですが、
そんな業態が成り立つのでしたら昨日のルノアールの喫煙席はマルチのグループや同伴出勤のカップルなどの席は余るわけがありません。(バブル時のファミレスみたいに全席指定でこの手のブローカー専用席になってますw)

「なぜ不動産ブローカーは高額の物件ばかり好んで扱うのか?」
と言う理由は案外こういうところにヒントが隠されているのかもしれませんね・・w。

さて、そんな7人衆。。
とある都内某所の売地を巡って議論を展開していました。

隣に座ってたワタクシなのでその資料に書かれた場所、坪数、売値が全部見えるのでよく観察してみたのですが、、
その前にこの資料、、B4のマイソク図面です。。。

会社の帯を見られると元付けがバレちゃうのでその部分はブランクコピーになっていましたが、この図面、、なんか見覚えがあります。。。。

ブローカーA
「この物件、、人気で買付が殺到しているけど俺の力で止めてるから今ならなんとかなるよ」

渋谷区とは言え、坪単価700万以上もする第二種住居地域が人気であれば帝都板橋の成増なんざ坪200万以上でも超お買い得物件です。。。(坪700って言ったらリーマンショック直前の松濤1丁目の売値じゃねーかよwww)

ブローカーAが残りの6人にしきりに勧めてる本物件、、
大変失礼だとは思いましたがワタクシのipadにてレインズ検索させていただきましたところ、、三井○ラスト不動産専任の社帯が付いたカラー図面で掲載されておりました。。

ブローカーB
「俺の先の先のお客がこの辺で自宅用地を探してたから話してもいいけど・・・グリップ大丈夫?」(※グリップとはその物件がちゃんと押さえることが出来るのか?と言う意)

土地だけで5億以上もする売り物件を買うことが出来る人がこの先の先の客にいるとは思えませんが、このBさん、、
仮に成約した場合の手数料の配分をどうするのかをしきりに気にしています。。

ブローカーB
「だってそうだろ!お前らただここに座って話を聞いてるだけで等分って話じゃおかしいだろ!」

ワタクシも横で話を盗み聞ぎして「そりゃそうだ!」と心で相槌を打たせていたきましたが、同時に
「もしよろしければ今、ワタクシがこの場で物件確認して成約となればBさんの分け前は一気に3.5倍に増えますが、、、どうします?」と横やり入れたくなりました。。(その際はワタクシと半分コですけど、、今よりは全然マシですよね?)

そんな口論じみた話になりブローカーAさん、、
矛先を変えるべく今度は違う物件を出してきました。



、、、です。。(注:ブローカーってのは土地がやたら大きい物件を好む傾向が強く、例え二束三文な山林物件でも容赦なく売り物件にします)


ブローカーA
「東電が鉄塔用地で購入予定の県が持ってる土地なんだけどさ、今買っておけば必ず東電が買いにくるから買った金額の4倍くらい儲かるんだよ。」

こういう話の時に気を付けなければいけないのは「必ず東電が買いにくるから」って言う部分の裏付けです。
とは言え、この裏づけが無いからこの手の人たちが持ち歩くわけで話がホントであればこんな人たちに情報が回る前に東電が県に掛け合って借地か敷地権でその部分だけ借り受けてちゃっちゃっと話を済ませてるはずですw(太陽光やるわけでもないし、電線通すためにわざわざ山をひとつ買うわけねーだろwww)

さすがにこの手の話で相当痛い目を遭ってるのか、、
残りの6人衆もこの話では聞き流す形に終始してましたのでブローカーAさん、、ブローカー定番の銀座の更地物件の情報を持ち出しはじめました。

ブローカーA
「銀座の更地があるんだけど、、これも人気物件で買付が何本も入っているんだけど俺が地上げした物件だから俺に優先権があるんだよ」

なんの優先権か知りませんが今の時点で更地になってるってことは想像するにすでに取引が成立して施主が設計入れて建築段階に入っているんじゃないでしょうか?

とは言え、銀座と聞けばどこの土地なのかってのはワタクシも気になります。(だって銀座の一等地で坪2800万って言われたら誰だってケツ浮きますってww)

そーっと、、横目で資料をチラ見すると、、、、





げ!!






銀座と言っても昭和通りの向こう側の銀座じゃねーかよwwww(この「げ!!」の段階でこのオチが読めた人は狼旅団検定3級相当の持ち主ですw)



この頃になるとルノアールはもっと混んでくるしワタクシが飲んでた水出しアイスコーヒーのグラスも下げられ机の上にはサービスのほうじ茶しか乗っかっていない関係で少々、店内に居ずらくなってきました。。(ワタクシ、ほうじ茶だけになると「急いで帰らなきゃ」って気分になっちゃうんです)


また自宅からLINEで
「先週撮った「民王」の録画、今日見ないと「平成合戦ぽんぽこ」に上書きしちゃうよ」
とメッセージも入ってしまいこの後にブローカーAさん持参の高島屋の紙袋に控えていた大量の物件概要を見ることなく後ろ髪をひかれる思いでルノアールから撤収することになっちゃいました。。。(まだあと30物件くらいあったんじゃないでしょうか?)




やっぱりもっと容量の大きいHDレコーダー買わなきゃダメかな。。





人気ブログランキングへ
ってか録画しても全然見てない「ど根性ガエル」を消せばいいんじゃんw


スポンサーサイト

指値の話。。。

banner赤ずきん
待ちに待った週末なんですのーw

こんにちは。

ワタクシ、一昨日のように団員と飲んだり、時には他の大家さんの集まりなどの飲み会にちょくちょく参加していますがこれとは別に業者同士の飲み会にもしばしば参戦します。

大家さん同士の飲み会のネタは実際に参加されている人も多いでしょうからすでにご存知ではないかと思いますが、業者同士の飲み会で飛び出す話題。。。

大したことは話していないのですが出るのは大体、「最近儲かってますか?」から始まり「なんか物件あったら紹介してください」から「ところでどこかユルユルな金融機関知りませんか?」などなど。。(ホント不毛な話ですみません)

しかし、徐々に酒が入って来ると宅建業者が順守しないといけない守秘義務なんてどこかにすっ飛んでしまうようで最後の方ではかなり具体的な固有名詞が飛び出すぶっちゃけ話へと変化します。。(聞いてて耳がダンボになりそうですw)

そういうヤバいネタは聞き流すのがこの業界で長生きする秘訣なのでワタクシも例え、「聞いても覚えないようにする」のですが(しかし、、芸能人と○○ザと有名資産家が交わるような話は新潮とか文春とか実話ナックルより遥かに正確でしたw)それ以外で大家さんに関係していそうな話題を本日は少々書いてみます。

さて、
不動産投資で物件を買う際、他人を出し抜いて少しでも安く買いたいと思うのは投資家としての本能ではないかと思います。

しかし、エンドの投資家さんが買い取り業者が仕入れる価格以下で指値を入れると「こいつ、、バカだろwww」と笑われドヤ顔でFAX入れてきた仲介さんは「そういうバカ客とお付き合いのある業者」として次回からの物件確認電話の段階で要警戒業者となりどんな買付入れてきても「適当にウソ書いてんじゃねーの?」と終始疑惑の対象として見られるそうです。

また融資特約付きの買付は一般の投資家としては当たり前ですからいいとして、ホントに融資がコケて買付を撤回するとこれもまた同様に「融資の通らないお客に買付を書かせた業者」として覚えられしまい次回からの物件確認の電話から要注意業者のレッテルを貼られちゃうケースもしばしばとのこと。。(先週の飲み会ではこの社名が具体的に出てました)

仲介さんは成約することに命は掛けるので「どのくらい融資が付くか?」には敏感ですが「そもそもその物件の価値は今の相場観からいくといくらくらいが妥当なのか?」には案外無頓着。。

お客さんがたとえ鬼差し以下の買付を入れても「もしかしたらこの買付で通っちゃうかもww」と買い取り相場以下の買付を入れることにあまり躊躇はありません。。(仲手が入ればいいだけなのでそんな細かいこと知ったこっちゃないらしいです)

また融資特約で契約して融資が飛んだとしても「ま、次頑張ればいいやw」くらいに考えている仲介さんが多いので当の買主さんが次回物件を買う時にそのブツ元業者にこの買い主さんの名前が憶えられて二度と買付を受け取って貰えないなんて心配もするはずがありません。(なんでも数人、そういう大家さんがいるらしくその方の固有名詞が出回ってました)

一般の投資家さんだと年に何回も物件を買うわけでもなりませんからその固有名詞も忘れられていくのでいいですが、最近中間省略系の転売業者さんでありえない指値を断りなしに送り付けて資料請求して断ると元付け業者を抜いて売り主に飛び込むというまるでマッドマックスに出てくる悪党みたいなことをやってる業者さんがいるらしいです。。(らしい言ってもうちにもたまに来るの話なので知ってはいましたがw)

うちあたりだと売り主さんから「こんな業者が専任飛ばしてうちと直接契約しませんか?って手紙送ってきましたよ」とタレこみが入るのでいいのですが、これでホントに専任契約を奪われた業者さんが増えているそうです。。

しかしこの手法、、
よくよく考えたらレインズ見て全部の物件にありえない指値の買付を全部の物件に出したら、ひとつくらいは間違えて売ってくれるかもしれませんから後先考えなければ案外有効な作戦かもしれませんねw(その前に業者間で有名にならなければですがw、、、)

うちにも時々こんな買付が入るのですが通常、買付入れた業者さん「この買付でいかがでしょう?」と確認電話が入るのがふつうなのに大体、こっちから連絡しないと無しのつぶてになります。

ってことはこれってやっぱり絨毯爆撃でFAXしてるんでしょうね。。。


それ以外にも「銀行融資を引っ張るために書類を偽造して銀行からお目玉くらった仲介さんの話やそのしょぼい手口(これだけで一冊本が書けそうですw)」や定番の「人が溶けてた部屋の話」、「滞納者を拉致して一晩で全額回収した話(酒が入っているのでどこまでホントの話かわかりませんがw)」など本で書いたら問題になりそうな話ばかりを聞かされてしまいこの話はいつかどこかの席で思いっきりぶちまけてしまおうかという所存でございます。。。(人が溶ける話はちょっとメシ時の話じゃないかもしれませんが)

と言うことで今日はこれから出掛けないといけないので本日のブログはこの辺で。。。



人気ブログランキングへ
やっぱり不動産屋ってまともな商売じゃないんじゃんw