ブツ元の気持ち。。(昨日の続きです)

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セミナーに向けて減量してたけどむしろ2キロ増って気がするんですのw

こんにちは。

昨日のネタですが、さすがにこのブログを読んでる方はすでによく理解されているようで「今さらそんなネタでポチ出来るかよww」って空気を感じます。。。

だからでしょうか?
このままだと明日のセミナーで「ブログランキング万年2位の狼です」って自己紹介することになりそうな予感がします。。。

しかし約束なので昨日の続きを書きます。

ネットに掲載して貰えば成約率もあがる(はず)なのになんで嫌がるのか?

これを今日はブツ元側から考えてみましょう。

ブツ元の心理ですが
オーナーから預かった賃貸物件は優先的に案内して成約させたい」って気持ちは客付け業者より遥かに強いです。じゃないと「この仲介に物件預けても全然決まらねーな」とレッテルを貼られるとすぐに他業者に横恋慕されちゃうからです。

特に管理業務を受託している場合、「賃貸をロクに埋められないクソ仲介」てレッテルを貼られると管理業務そのものも無くなる可能性があるので特に「石にかじりついても決めるぞー!!」と気合十分で客付け活動をやらないといけません。(大体が無駄に空回りしているそうですがw)


しかしブツ元さんって大体、部屋は1室ではなく一棟まとめて預かってます。
長いことその物件の管理をやってたりブツ元をやってると「どの部屋は埋まりやすくてどの部屋が苦戦するか?」も熟知してます。

また退去予告が入った際、すぐに募集業務に入るのは言うまでもありませんがブツ元業者はその部屋に今までどんな人が入っていたかも知っています。

物件のクセを知ってるブツ元は苦戦しそうな部屋は広告出してでも埋めようとしますが、、

ブツ元だって出来るなら両手で仲介したいじゃないですか?
なので埋まりやすい部屋は広告に出すことなく自力で決めようとします。

しかしオーナーにはちゃんと広告も出して募集してますって見せておかないと「こいつ広告出してねーじゃん」って怒り出すオーナーもいます。

こんなときブツ元はレインズにだけは登録しておこうとします。

レインズに登録すれば「レインズ登録証明書」が発行されるので「ほら、、うちだってちゃんと広告出してますよ」ってオーナーに対して目くらまし出来るので最低限、「広告やってます」って言えちゃいます。

しかし、、
レインズに登録すればそれを見ているのは客付け業者。。

うちの嫁も客付け業者ですから嫁からしたら「この物件を掲載確認取りに行こう」って考えるのも無理もありません。

そんな賃貸の客付け業者は都内だけでも数千社います。
そんなのが一斉に「あのー、自社HPに掲載OKでしょうか?」なんてが来たら、最初はOKしててもそのうち「おいおい、、てめーらいい加減にしろよ(仕事になんねーじゃんw)」って思うのは不思議じゃないです。

電話してくる客付け仲介さんにしてみたら「この物件を自社HPに掲載したら反響あるかもしれない」と思って掲載OKを取りに来ているので多少断られても食い下がってくるものです。(ま、単に反響目的の撒き餌みたいなもんですから掲載したいって側面の方が多い気もしますがw)

しかも最近の客付け業者さんも巧妙です。
ブツ元がダメだって言うと「内覧希望者が今来店しているんです」とか「この物件うちのお客さん層にぴったりなんです」とか言ってブツ元の歓心を買おうとウソつき始めます。


どんなウソかと言えば「こんなお客さんがうちには来店してるんです」っていう架空の属性をアピールするウソです。

しかしブツ元さん、、
この物件に住んでた人も知ってるし、どんなタイプの人が多く入居しているか知ってます。

そこにオーナーが一番喜ぶ客層である「20代から30代」「大手の会社勤務のサラリーマン」を架空のキャラに設定してブツ元に掲載確認するとどうなるか?(大体、客付けさんってこのキャラを設定したがりますw)

「え?この物件、トイレも和式だし部屋は畳だけど・・・ホントにそんな物件でも20代~30代の大手会社勤務のサラリーマンが入りたいって言ってんの?」(さすがにこれはちょっと極端すぎますがw)、、、

えぇ、、物件によってはこんな事態が起こるんです。。。(昨日書いた「2.その部屋がしょぼい部屋だったりすると写真掲載された際、余計に決まりにくくなる」などがこれに当てはまります)

客付け業者さんって基本的にネット反響の数が売上に直結してるので反響がきそうも無い物件は掲載しません。また部屋の内装グレードがよくてもそれなりの賃料だとやはり反響が弱いのでそういう物件も掲載をしようと思わない傾向が強いです。

そうなると反響がたくさん来そうな物件ってのは

部屋の広さと比較すると賃料が安い(安く見える)物件です。

特にシングル層の物件は人気駅などだとエラい反響電話が鳴るのでそんな物件を見つけると速攻で「掲載確認」を取りに行きます。しかし、、どこの客付け業者も同じ反応をするのでレインズに掲載された瞬間からブツ元さんの会社の電話はパンクしますw。

しかも人気駅だけに反応する仲介さんほど実は都内の地理に詳しくない傾向が強いんです。。(ブツ元ってこういう部分、、非常に敏感ですw)

「あ、こいつ単に下北沢で家賃が4万ってとこだけに反応して電話してきたんじゃねーの?ww」
なんてブツ元の思われちゃうとその下心丸見えな仲介さんには「え?掲載?ダメだダメだ」と断られます(心当たりのある人、多いはずですw)。


そんなわけでブツ元と客付け業者の心理みたいなものを連載で書いてみましたが、ご自身で保有されてる物件が今、どのようなポジショニングで客付けされているのかってのをこの記事を読んで今一度ご考察いただければと。。。

「この賃料だとなかなか決まらないので賃料下げましょう」とか「広告費をあと1か月上乗せすればうんちゃら」なんて言ってくる業者さん、、裏ではこんななんですよ。。。w



では皆さんよい週末を。。。



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いつかこのブログで実名公表する日も近いでしょうwww

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週末のセミナーレジュメ、、エラいページ数になっちゃってホチキス止めが出来ないんですのw

こんにちは。

うちの嫁が賃貸の会社に潜入して1年以上経過しました。
相変わらずこの会社、宅建主任者がなかなか増えないので未だに重宝されているわけですがメインの仕事は相変わらず掲載確認などの雑用らしいですw。

しかしこの掲載確認の業務。。
いちいちブツ元にその物件があるのかを確認しながら「弊社のHPに掲載してもOKですか?」と聞いて回るという「ブツ確(物件確認)」に並ぶ賃貸で最も過酷でダルい仕事の一つです。


親切なブツ元ならふたつ返事でOKしてくれるのですがそういうのを嫌がるブツ元はいろいろ難癖つけてOKしてくれません。こんな仕事を6時間くらいぶっ通しでやるのですがその数は一日200件。。。(ワタクシも過去にこの業務やったことありますが、、、えぇ、、ホント精神的におかしくなりますよ)

こっちは「無料で掲載して少しでもお客の目に留まるようにしますよ」って言ってんのに「いや、そういうのは困るから、、」と掲載許可を出さないブツ元、、、

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売買ではネット掲載を積極的にする業者とうちみたいにあまり積極的にやらないブツ元と分かれますが、こと賃貸物件では出来るだけネット掲載させて積極的にアピールした方が成約率が上がるに決まってます。

でも嫁の話によれば賃貸でも「掲載依頼を徹底的に断る業者」が少なくないとのこと。。。

なぜかと言えば
1.掲載OKを出すと頻繁にその業者から「この物件まだありますか?電話」が掛かってくる
2.その部屋がしょぼい部屋だったりすると写真掲載された際、余計に決まりにくくなる
←ここ笑うとこです

他にもいろいろあるのですがブツ元でネット掲載を嫌がる理由として挙げるとほとんどがこの二つの理由じゃないかと思います。

1の場合ですが
一度掲載OKを出すとその客付け会社からしょっちゅう電話が掛かって来て煩わしさ全開になるってところが嫌がる理由なのですが実はこれ宅建業法の影響です。
業法では「おとり広告」がNGなので成約済の物件をいつまでも自社HPに掲載していると処罰対象になります。なので客付け会社はほぼ毎日その物件が決まってないかブツ元に確認電話を入れないといけなくなりその電話を受けるとブツ元としては「あー!!うっぜーな!!てめーいい加減にしろよ!!!」ってなっちゃうんですw。

2の場合ですが(こっちは蛇足なので適当に読んでくださいw)
ネット掲載する物件は写真の見栄えが悪いと内覧数が落ちるという傾向があるので部屋の写真写りの悪い物件だと逆に内覧数自体が激減するので最初から掲載したくないっていう理由です。(ま、こんあ物件を持ってる読者も少ないでしょうからこの話は端折りますw)

ブツ元ってその物件の管理会社ってあるし一般媒介で出してればなかには100社くらいがブツ元だったりするのですが問題なのは「管理契約と一緒に専任出しているブツ元」です。

ワタクシ思うに、管理で5%のフィーをブン捕っておいて専任で「手数料分かれ」ってやってる業者って頭がおかしいんじゃないかと思います。

ネットの客付け業者はネット掲載物件に対して問い合わせてきたお客さんに対してはその物件指定で来店してますから基本的に片手仲介でOKなのですが来店したお客さんが特に「これ」という物件を持たずに来た場合、「両手仲介」の物件を狙います。(さらに言えば広告料が多い物件も大好きです)

そうなると管理業務系専任物件より「貸主」「代理」の両手が狙える物件の方を優先して案内しちゃいますので同じ物件なのに専任物件は後回しにする可能性が高くなります。

そんな立場なのに「問い合わせの電話が煩雑なのでイヤ」という理由で掲載すらさせてくれないブツ元の存在って、言い方が悪いですがゴミ業者なんじゃねーの?wwってワタクシ思うわけです。

参考までに売買の仲介で客付け業者さんがそのまま管理系客を受託してますってとこが最近多いのですが彼ら客付け業者で賃貸の専任を取ってる会社は少ないです。(ほとんどが貸主・代理ってパターンじゃないかと)

これは管理業務に客付け業務が入ってくるとそっちの仕事が煩雑になっちゃうのでそこの部分は賃貸の専門である客付けさんにアウトソーシングしちゃった方が効率がいいからなんです。

自社で買って貰った物件に対して毎月チャリンチャリンと入ってくる管理料は欲しいですがなんで管理を欲しがるかと言えばか「管理取るとその物件の再販時に一番先に知り得る可能性が高くなるから」です。

しかし賃貸の専任まで取ると「部屋が埋まらない理由をオーナーがその管理会社に対して詰めてくる(ww)」という余計な仕事が増えてしまうので頭のいい管理会社はオーナーに「広告料を上積みさせて」客付けに仲介を頼んじゃうんです。←こんな会社、、心当たりありませんか?ww

管理はやるけど客付けはアウトソーシングって物件は基本的にオーナーが自主管理であっても成約する確率は管理会社に専任出すより高いのはおわかりいただけたでしょうか?(こんなつまんないところで成約率が変わっちゃうんですよ)



しかし、、そんなブツ元さんですが逆に客付け業者に対して言いたいこともあります。


ネットに掲載して貰えば成約率もあがる(はず)なのになんで嫌がるのか?



明日はブツ元側からの記事を書いてみようかと思います。




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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


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