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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

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よかねーよw。。。

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ギリシャ様のおかげなんですのww

こんにちは。

よくある話ですが物件を購入する際、それまで付き合ってた管理会社を新しい管理会社に変更するってシーン。。

ほとんどのケースが今、自分が使ってる安価で使い勝手のいい管理会社に切り替えるのではないかと思うのですが時々、仲介してくれた不動産会社さんの意向で不動産屋系の管理会社に移行するってケースがあります。。

管理業務のフィーの相場は毎月の賃料の5%程度が目安なのですが月に100万の賃料収入があれば毎月5万円は無条件で管理会社に引かれてしまうので年間で60万。

大体この管理業務ってのは滞納督促とか賃借人からのクレームなどの一次対応電話の受付、入退去時の精算業務、日常清掃などの管理などですがこの5%には建物管理の実費は乗ってません。。(そこまで乗ってると5%じゃワリにありません)

この管理費、、
キャッシュフローベースで考えるとそこそこ金食い虫な出費なので最近はこの賃貸管理を自主管理でやろうと考える方も増えてきましたが昼間本業のある人はどうしても管理会社に委託するしかありません。(仕事中に一次対応の電話なんか受けられませんからw)

さて、冒頭のように自分の息のかかった管理会社に頼むのはいいですが後者の買った時の仲介さんの管理会社に委託するというケース。。

場合によっては管理契約が取りたいがためになんでもいいから物件買わせちゃえってケースが少なからず存在するようです。

昨日、そんな相談を受けるために出撃したのですが、この方、
まさに管理会社を潤わすのが目的でこの物件買ったんじゃねーの?wwって物件を保有されてました。。。

表面利回り8%ちょいの本物件。。
購入半年で買った当初の利回りから11%ダウンしてます。

さらに春先の繁忙期の入退去時にリフォーム工事を経て客つけしてますが見積もり見るとあり得ない位高額な見積もり。。(不動産投資家に出す見積もりでクロス平米1400円ってのは養分扱いですw)

管理費5%はいいとしてそれ以外に「滞納保険(なんじゃそりゃw)」という項目で毎月各部屋900円づつ加算。

ま、それでも満室運営出来てればいいのかもしれませんが(よかねーよw)3月までの繁忙期を逃してしまったのか現在、25部屋中4部屋空室。。

管理会社が賃貸代理として客つけ活動やってるんですが二言目には「家賃が高いので埋まらないんです」と「てめーで物件売って起きながらそのセリフはねーだろw」と思うのですがこのオーナーさん、、まず勘違いしているのはこの管理会社が客付け業者に賃貸図面を血眼になって配っていると思ってる点。。

ワタクシの経験では貸主代理になった管理会社がそんな足で稼ぐ手法なんかやってるの聞いたことがありません。(大体が貸主からせしめた広告費を有効に使って客付け業者にニンジンばら撒く手法ですw)

何度も言いますが客付け業者に誰が図面を持って行こうが広告掲載して反響電話が鳴らないものは「ゲラゲラポイ」の運命を辿るものです。事実、ワタクシが知ってる客付け会社に遊びに行ってる時によくこんな営業マンが飛び込んで来ますがその時は「はい、じゃ、頑張って客付けしますね」とは言いますがその営業マンが帰ったら途端に「こんな広告費だらけの物件、、おっかなくて客付け出来るわけねーだろww」と丸めて捨てちゃってます。

決まりそうも無い物件、、
これはいろいろな条件があるのでこれだと言うものはありませんが逆に決定率の高いのは客付け業者が「この物件なら決まるんじゃね?」と思う物件です。(決して広告料が高い物件じゃございません)

以前のオーナーが保有していた時の空室率なんて大したことなかったのに管理会社が変わった瞬間にこの数値が変わるケース、、ホント多いです。

物件買う時にその仲介さんから管理会社変更の提案があった際には前の管理会社と新しい管理会社を比較してメリットデメリットを慎重に検討してください。

ワタクシ個人的な意見ですが仲介と管理の両方をやってる場合、管理件数を伸ばすことに執念を燃やしてるって言うのが垣間見えた時点で警戒レベルを2段階引き上げてください。

不動産会社で一番美味しいのは「継続的収入」です。
売買の仲介だけだとどうしても売り上げに波が出ちゃうので管理契約の件数を増やしてその収入で社員を増やしさらなる売り上げアップを目論んでる会社も多いです。

知らないとこの辺でも充分に養分にされちゃうのでご注意いただければ幸いです。



で、昨日の相談の人ですがどう見ても前の管理会社の方がパフォーマンスがいいと思い「元の管理会社に戻したら?」と提案しておきました。

さて、今の管理会社、、なんて言って抵抗するんでしょうか?ww

結果が判明したらまたネタにしますw

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コメ欄に具体的な社名ブッコむのはやめて欲しいんじゃんw


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ウ○チくさい休日出勤の話。。

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一応お断りしておきますけど今日のネタは閲覧注意なんですのw

こんにちは。

本日は土曜日なのでいつもなら会社もブログもお休みなのですが、うちのレジの退去立会いがあったので更新します。

今回の退去、「なにもこんな時期に退去することねーだろ」とは思いますが遠方への転勤なので止めようがありません。(いつもならちょっとくらい遠くても「大丈夫、全然通えますよw」と説得工作するのですが、さすがに転勤先がYOSAKOI王国では難しいものがありますw)

さて、
「こんな時期に退去するなんて極悪非道なひでーヤツだ」と退去予告が入ってから逆恨みに近い状態でいたワタクシ。。

退去者さんの無神経にも聞こえるこの一言でさらにワタクシの心の中のドス黒いなにかがうごめきました。。。

退去者「あの、私は今日で退去しますけどこのあとって決まってるんですか?」


あ?決まってるもなにもこんな時期に退去されたら次の募集、大変なんだよ!!!!www(恐らく次期入居ラッシュは9月以降だし)

しかしそんな怒りの声をストレートにぶつけるわけにもいかないのでやんわりと言いましたが「そんなこと退去立会い時に言ってるとコロスよ」、、とワタクシの心の中はささくれ立ってました。。


そしたら退去者さん、こんなことを言い出したんです。

退去者「あの、もし良かったらうちの会社の後輩夫婦にここ紹介してもいいですか?」


・・・・・


・・・・・


え?

今なんておっしゃいましたか?


聞けば居心地が良かったので会社の後輩新婚カップルにここのことを話したら内見したいって言ってる模様。。(捨てる神あればなんとかってやつですw)

・・・

・・・

いや、待て待て(待て~いww)

不動産人生でこんなハッピーエンドを迎えた経験がないワタクシ、、
そんなドラマのような展開で上手くいった試しはございませんよwww(えぇ、、持ち上げられてドス~ンが毎度のパターンですし、なによりワタクシ、、なんでも疑って掛かるのがナリワイの悪徳不動産屋ですw)

しかし今回はちょっといい流れな予感。。

退去者「あの、多分大丈夫だろうと思って近所のファミレスに待機させているんですよw」


・・・

・・・

そんなことならさっきまでグチグチ言って証拠写真撮ってたクロスのシミとかドアの傷とか全部チャラにしてもいいくらいですwww


退去者(ここから敬称にを付加させていただきます)
「あ、◯◯だけど大家さんがいいって言ってるから今から来れる?」


もう、ワタクシと新戦力君、、
外まで出ていって三顧の礼でお出迎えです。(こんなことなら会社から赤ジュータン持ってくれば良かったです)


待つこと10分。。
駅の方からナイスカップルが歩いてきました。。。が。。

ん?

ナイスカップルのお2人だけかと思ったらなにやらデッカい物体がヒモで繋がれてこっちに向かってきます。。



一瞬、クマかと思ってオシッコチビっちゃいました。。w(画像は参考画像です)



長い不動産屋経験のワタクシ、、
この状況からどんな悲惨な状況に陥るかくらい容易に想像がつきました。。。


ナイスカップル「あ、宜しくお願いしまーす」
デッカい物体「うー・・・。」


うちのレジ、、
念のため言っておきますがペット飼育は「可」です。

えぇ、確かに「可」ですが
人間より大きいペットまでは「可」ではありませんwwww(っつーかてめーはなに食ったらこんなにデカくなるんだよww)

「あのー、聞くまでもない話ですけどこのワンちゃんもいっしょに入居、、ですよね~?ww」


「は?そんなの見りゃわかんだろ?w」と言う目をしたナイスカップルの奥様。。


ワタクシも犬を飼ってる身分ですからどんな犬であれ一度愛情を持ってしまえばどんな犬でも可愛くなることくらいわかります。(えぇ、、こんなにデカくなっても可愛いものは可愛いでしょう)

しかし、マンションは共同生活。こんな大きさの犬は想定外です。

奥様「この子、見かけはこんなですけど絶対噛んだり吠えたりしないんです」

奥様はそうおっしゃいますが、ワタクシも犬飼ってますからわかるんです
ワタクシ、散歩中に出くわした他人の犬の飼い主にそう言われて手を出した瞬間、ガブっと噛まれた経験もあるんです。。(なのでその言葉は一切信用しませんw)


「ちょっとこの大きさだとうちの1LDKじゃ狭い気がしますけど、、、大丈夫ですか?」

ま、そんな質問、愚問だってことはわかってますよ。(大体、「いつも寝るのも一緒だから大丈夫」って言いますからw)


そんなやり取りを入り口のオートロックのところでやってたのですが、さっきまでずっと伏せの状態でいたはずなのこの巨大な物体、、、、

突然ソワソワし始めたと思ったらあの恐怖の行動に出ました。(クンクン匂いを嗅いだかと思ったらそこでクルクル回る例の仕草です)


・・・

・・・


えぇ、、
人よりデカイ犬のアレってのは人よりアレより凄いボリュームなんですね。。。。


ワタクシも犬を飼ってるのでわかりますが犬ってのは一度ウ◯チングポーズの態勢に入るとリードを引っ張ってもテコでも動きません。。


しかもよりによってこのバカ犬、
入り口の扉の真ん前に巨大なオブジェを創作しやがりましたwwwww


更新時間が18時と言うこともあり載せることは出来ませんが一応写真も撮りました。。


ホント、、本物は載せられないので参考画像で勘弁してくださいw

とは言え、犬の糞の始末は飼い主がするのが万国共通。。
買主が手慣れた手つきでさっさと始末してましたが(摘まむというより摑むという感じで始末してましたw)ちょっと水っぽいやつだったので床のタイルにべっとりとこびりつきちょっとやそっとじゃ落ちない事態になりました。。。


さて、
その一部始終を目撃することになった新戦力君。
「あ、こうやって狼さんのウンチネタって出来上がるんですねwwww(リアルタイムで立ち会えて光栄ですw)」
って顔して嬉しそうな顔してましたが、、、ちょっと待ってください。



今回から変わるのは


このオブジェ、キミが始末するってことです。。(ワタクシはこういうのもう卒業させていただきますw)



と言うことで退去立会いも終わりました。


明日からも引き続き仲介に頭下げて募集活動です。。(え?こんなデカい犬連れてるやつなんか入れるわけねーだろwww)







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ウ◯チネタは忘れた頃にやってくるんじゃんw