プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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狼旅団相談室のご利用方法について。。。


うーむ、、3位の座すら危うくなって参りましたww

こんにちは。

昨日、所用で外を出歩いてたら携帯に見慣れない番号が着信。。

と言ってもワタクシ、、
見慣れない番号に着信なんていつものことなので気にすることなく電話に出たのですが、電話の主は今回新たに加入した団員さん。。

「狼さんですか?あのー、、ご相談があって、、」

すごく控えめな電話できっと恐る恐る電話を掛けてきたんじゃないかって雰囲気なのがヒシヒシと伝わってきて「そんな電話くらいでいちいち気にすんなよ」って感じのワタクシからするとこういう雰囲気、、逆に恐縮しちゃいますww(だからって「あ?狼?俺だよ俺w」って言われると振り込み詐欺じゃないかと疑っちゃいますけどねw)

とは言え、、
ブログを読んでるからいきなり「狼と友達」って気にもなれないでしょうし、何より、ワタクシは業者なのでうっかり電話しちゃって飛んで火に入る夏の虫になる可能性もゼロじゃありません。(ましてや、ワタクシ、「息を吐くように嘘をつくんだよww」って啓蒙しちゃってますからいつの間にかワタクシの話術に引っ掛かり騙されて酷い目に遭わせちゃうかもしれないしw)

そう考えるとワタクシに「気軽に電話してくださいねー」と言われた団員も一番最初の電話ってものすごく勇気を振り絞って掛けて来るんだなー、、と思いますw(昨日お電話くれた方もそれはそれはメチャメチャ緊張してましたもん)

と言うことでそんなワタクシにいちいち電話するくらいで緊張されないよう、今日は普段ワタクシが思ってることを書いてみます。

まず、よくいただく相談の電話。。
基本的にワタクシ、電話番号を教える時点でこの人なら電話で話してもいいやって思ってる人にしか番号を教えてませんのでワタクシの電話番号を知ってる人であれば誰から電話が来ても大歓迎ですw(稀に「あ、すみません、、ワタクシ名刺は持たない主義なんです」って言う時がありますが、そう言われた人、、貴方は初っ端からワタクシに嫌われてる存在なのでいい加減気付いて頂けると幸いでございますw)

あとワタクシ、一度も面識も無いのにいきなり相談して来る人ってのは「ホントに困ったことが起きてしまい、背に腹も変えられないので電話して来た」という認識でいます。

また、ワタクシ、いつもブログのポチを読者様に強制していますが(ww)、これの対価を読者様に還元する方法としてこういう「迷えるヒツジさん」へのアドバイスも含まれてるって認識でもあります。(何度も言いますがワタクシへの対価はお金じゃなくこの毎日のブログポチだけなんですw)

なのでよく相談したあとに「あの、、お礼とかどうすれいいんですか?」って言われるとムカつくわけです。(こちとらお礼欲しさに相談乗ってんじゃねーよって感じですw)

えぇ、、ワタクシはギブアンドテイクで世の中が成り立ってると思ってますし、困った人がいればワタクシの持ってる知識を使って解決すればいいじゃんって発想です。(ってかこの程度の知識に課金するほどワタクシ、、図々しくございませんw)

ただあれです。
せっかく教えた事なので後になって相談して来た人が他の人から相談されたらワタクシが教えたようにギブアンドテイクで教えてあげて欲しいんです。(こうすれば10年もすれば狼イズムが不動産投資業界に蔓延してクソみてーな金目コンサルとか仲手さえ貰えればなんでもやるってクソ業者から妙な知恵を付けられずに済みますw)

過去にいろいろな相談が飛んで来ましたが幸いにもワタクシが今持ち合わせてる知識だけでほとんど解決出来てますがそれは全部が全部、不動産業者ですら解決出来ない難問奇問ってことがないからです。

とは言え一般の投資家さんからしたら初めての経験であることが多く、悩んでしまうんじゃないかと思います。

また、「こんな些細な事を狼さんに聞くのもあれだし」と躊躇する人も多いと聞きます。

そういう人に言っておきたいのですが、
世のクソコンサルやクソ業者がやたら焚きつける「こんな時期だからこそ物件を買う行動力」とやら身につける前にそういうとこで躊躇なく「質問力」として行動出来るようにしないとダメなんです。(他人に質問出来る度胸のない奴は不動産投資では絶対大成しませんw)

どんな質問であれそれを正しく知ることによってスキルが上がるのでそういう時は迷うことなく質問ぶつけてください。

あとそんな相談で困るのがメールで相談に対してメールで答えるケース。。

最初からいきなり電話掛けて聞いちゃおうってなると事前にいろいろ頭で整理してからになるので最初は要点を自分でも整理したくてメールで相談、、、ってなるのでしょうけど、それをワタクシがメールで答えるとなると途中、わかりやすくするために改行変えたり表現変えたりするので文字で返すのは時間が掛かるんです。(特に質問事項が何個もある相談メールはブログ書く以上に大変なんですw)

これが電話であれば会話のキャッチボールするだけなので要点も教えやすく何より文字で書かなくてもいいのでどんな長くても30分もあれば解決しちゃうんです。(なのでワタクシ、最近、メールでの相談メールにも「電話で答えるから電話しますよ」って予告してるんです)

この電話ですが、
ワタクシの携帯は「かけ放題」なのでいちいち「あ、こっちから掛け直します」ってのは不要です。(いくら掛けてもワタクシの電話代は変わらないんです)

また、メールではわからない相談者の雰囲気がわかるので電話だとその問題に付随する「見えない問題」までも見えちゃいます。(例えば「物件を狼さんちで売って欲しい」って相談からその物件の空室問題が判明して1年掛けて満室にして銀行借り換えさせて金利下げて売らずに済んだって事例もありますw)

と言うことで不動産で悩みを抱えちゃった人でワタクシになにか聞きたいことがあるのでしたらまずメールを送っていただきこちからは電話で回答、、なんてパターンが楽チンで結構深掘りして問題が解決できるのでこんなやり方をお願いしたいです。(と言いつつも、大抵の相談は電話で10分程度話せば解決できる問題ばっかりなのでメールを送る前に一度、触りだけでも電話で教えてくれても大丈夫です)

またワタクシ、真剣に悩んでいる人で「この人は団員だから」とか「この人は団員じゃないから」と差別はしていません。(ただ団員じゃないと電話番号知らない人が多いと思いますけど)

困ってる人をそこで線引きしちゃうとブログの存在やワタクシのことは知ってても相談が出来ないというのは「なんだよポチもしてんのに相談はダメなのかよ」となり最悪ポチしてもらえず人気が落ちてモテなくなるというブログを書いてもダメな悪循環になるんですw

ただ、ワタクシ、、
どんな相談であれワタクシが同じ立場ならこうするという答えになるので必ずしも相談する人にとって希望する方向性に答えが出ない時もあります。(ほら、よく物件買うときにワタクシに相談して来て「なんでこんなの買うの?」とか物件売りたいときに相談して「なんでこれ売っちゃうの?」って答えるときがあるでしょ?ww)

また、相談内容によってはワタクシ、叱咤激励の意味を込めて怒鳴り散らすこともございます。

それもこれも相談者の利益を考えてのことですのでそういうぞんざいな扱いを受けてもあまり怒らないでください。(前にこれやったら相談者が他の人に「狼ってヒドいやつだ」と言いふらされたことがあるので念のため申し上げておきます)

と、いろいろ書きましたが、
聞くはいっときの恥、聞かぬは一生の恥って言葉もありますのでこんなワタクシで良ければどうぞご遠慮なくお使いくださいw

本来であればブログ最後になにかボケたオチでも付けようと思いましたが、
本日のワタクシ、、あいにくあまり体調も良くないのでこのままボケずに終わらせていただきます。。。




今気がついたけど今日のブログって「なーに、、電話するくらい気にすんなよ」と一言書いたら終わってた気がするんじゃんw

狼の華麗なる失敗・・・謀略編


まずはポチってからお読みくださいw

こんにちは。

2か月後に迫った福岡セミナー。。(って書くとと全然迫ってる感もありませんがw)

いつもレジュメ造りがギリギリの完成になってるので今回はそこを反省すべく今くらいから準備をしているワタクシなのですが、セミナー申し込み時に「ワタクシに聞きたいこと」としていろいろ書いて貰ってご応募いただいてます。

と言ってもそれも時間の関係もありセミナーで全部しゃべるわけにもいかないのでいつものようにセミナーでしゃべらないネタをブログでお答えさせていただきます。

と言うことで今日の「聞きたいこと」はこれです。

「オオカミさんの華麗な失敗談を教えてくださいw(九州、30代男性)」

・・・・

・・・・

さすがワタクシのセミナーを受講しようって方です。。

不動産の成功はこの他人の華麗なる失敗の積み重ねってことをよーく熟知されてますねー。。(30代の若さででここに着目出来てる時点で将来は安泰でしょうw)

そんな今のワタクシ、、
こうやって毎日ブログを書いて不動産とはなんぞやとエラそうに説教垂れてますが、、
不動産業界に初めて足を踏み入れた頃なんて戦力にもならず先輩の足を引っ張り、灰皿でぶん殴られ、客には愛想尽かされる毎日でございました。。(物確電話すらまともに出来ず、「オマエ、もう物確電話掛けなくてもいいから物件写真撮ってこい」ってクルマのキーを放り投げられてましたっけw)

そんな毎日の中、同じ失敗は二度とするもんか、と心に言い聞かせ、いろいろな経験を積んで数年で部下が出来るくらいまで成長し、今がある、、、、とそんな上手くいくくらいなら今頃ワタクシ、森ビル全部買えるくらいになってますよ。。。

えぇ、、
そんな何年か経験を積んだくらいじゃこの不動産業界ではまだまだ井の中の蛙でしかないんです。。。。


ワタクシの不動産人生での最大の失敗は実はこれなんですが、
この業界に入って脂が乗ってきた入社5年目くらいにとんでもない失敗をやらかすことになるんです。。。

業界経歴5年と言うと、仕事は一通り出来るようになり仕事を処理するスピード感もめちゃめちゃ高くなります。
また、お客さんのニーズにも的確に応えることが出来るようになり、ワタクシもこの頃はなにをやってもうまくいくのですっかり天狗になってしまい当時の部下にも「なーに、、俺がやってきたことをマネしてればなんとかなるよ」なんて安酒飲んで部下にクダまいてました。。

今思うとそんな自信が過信になってただけなのですが、当時のワタクシ、実需の売買から業用物件(店舗ビルとか地上げ用地など)の売買に手を染め始めた時期でもあります。

戸建てや区分マンションなどの実需物件の売買では買主も宅建業者ではない素人さんが多いのでそのお客さんのニーズを的確に捉えて丁寧に説明・案内し、銀行の融資の処理を進めつつすべての準備をつつがなく行い引き渡し決済に持って行けばお客さんも喜び「こんなきちんと出来る仲介なら次も一緒にやりましょう」とまた次の取引に結び付きホント、毎日が給料日(当時は月に15本くらいの契約を普通にやってましたからw)って勢いだったのですが、業用物件の売買となるとこれに「互いの利害関係」が発生し、これは取引の中でお互いの疑心暗鬼を生み、すべての売買交渉に今まで経験したことがない真っ黒い人間模様が加わりました。。

この「疑心暗鬼な人間模様」。。。
当時まだ30代だったワタクシなんざ取引相手から見たらまだまだガキンチョレベルでよく喫茶店とかでの打ち合わせで「オマエなー、、こういう時はこうやって言わないと相手に誤解されちゃうし、あとで不利になっちゃうぞ」と他社のおっちゃんに注意ばっかりされてました。

実需だけやってた頃は誠心誠意尽くせば相手もわかってくれたのでこんなことを考える必要も無かったのですが、業者間売買はお互いが利益を少しでも増やそうと画策するので毎回疑心暗鬼な取引になりがちで一旦こうしようと決まったことでも「社内会議の結果、方針が変わったので契約条件をこんな風にしてください」と契約前日とかでも平気で言われ「あー!!?オマエそういうとこは先にcなんと押さえておけよ!!」と相手先に怒られ契約がぶっ飛んだことなんて数えきれないくらいやらかしました。

そんな中でとある大阪の倉庫用地を巡り、事件は起こります。
買主はちょっと不良系な業者さんでとにかく押しが強く「俺が買うって言ってんだからさっさと話進めろよ」といつも高圧的な人だったのですが、売主は少しでも高く買って貰おうとする人で「今の買値より高い客が来たら違約払ってでもそっちに売っちゃうよ」ってタイプ。。

こういうケースは買うって言ってる人が満額買い付けを入れて売り主が「一番高いこいつに売ろう」となれば万事めでたしめでたしなのですが、、、

買主・・・どうせこんな僻地の倉庫物件なんか俺ら以外に誰も買わねーからどこまで安く買えるか探ってこい
売主・・・とにかくこっちが納得する金額じゃないと売らねーよ

とお互い、いくらなら売り買いしてくれるかさっぱりわからない状態で売買交渉が進んでました。

と言ってもお互いの腹の探り合いばっかりだったので一度売主、買主とで直接会って売買金額をビシッと決めようとなり都内某所のホテルでおち合い最終交渉となったのですが、ここでもお互いが腹の探り合いみたいな雰囲気になってしまいそれに痺れた売り主が「なら欲しい金額を紙に書いて持って来い」とほぼケンカ腰になり話は決裂しちゃいました。

その後、買主から「お前がちゃんとグリップ出来てねーからこうなるんだよ(とにかくさっさと売値探ってこい)」と罵られワタクシ、売り主買い主の間に挟まれ身動き出来ない状態になりめんどくせーのでこの商談から降りようとしたら「話を持ってきたのはお前なんだから最後まで責任持て」とさらに詰められ、押すも引くも出来なくなったワタクシ、、何度も売主のところに出向き、最終的に「この金額なら売り渡し出してもいい」って金額を探ることに成功しました。(大〇建託の営業バリに門前払いされても何度も出向くという原始的な方法でしたが30代のワタクシがやるとそれはとても前向きに見えるみたいで飛び込み営業って「若さとバカさ」があれば怖いものなしだと思いましたよw)

その金額は満額売値の15%引きってレベルで買主の希望額には及ばないのですが、この買主さんはそもそも転売目的で多少利益を削ればなんとかなるということでこの金額で買い付け入れて正式に売り主からOKが出て2週間後に契約しましょうってことで話は落ち着きました。

業者間の売買なので売契も重説もホント適当で良かったのですが、逆に業者間売買は契約不履行なったときが怖いのでその部分だけは別途で覚書なんか交わしておくのですが(個人間売買であれば違約の設定があったところで無いものは払えんって論調でぶっちぎることは可能ですが、業者間売買では違約が発生するとホントに金員を支払うことが多いんです)今回もその取り決めは具体的にいつまでに支払うとかまできっちり決めておきます。

そんな契約の準備も終わり明後日契約って時に買主から思わぬ連絡が入ります。

「あ、あの物件、要らなくなったからw」


・・・

・・・

「ま、要らないと言われても契約は明後日なので契約だけはやるんですよね?」とワタクシ聞き返したんですが、

「は?オマエ、バカかよ、要するに転売先が他の物件買っちゃったからこの物件要らなくなったんだよ」

と逆ギレされちゃいましたwww

「ってことで売り主に断っといてね」

とここで売買契約の梯子をバッサリ外されてしまいました。。

いつも言ってることですが、売主が売ってもいいよって言って話がまとまった後にやっぱり買わないって言われると大抵の売主は怒ります。(ってかオマエラが欲しいって言うから売る気になった話なのにふざけんじゃねーよって論調になります)

しかも今回は売主のご機嫌を取っていろいろ動いて貰ってますから単に「要らなくなったから」って理由で話を断るのは正直、ですw

当然、話を盛りに盛って断るのにふさわしい正当な理由(ま、理由が理由だけになにをもって正当な理由っていうんだかわかりませんがw)を考えて売り主さんに伝え、最終的に売り主さんに納得してもらわないとこの話は終わりません。。(契約前とは言え、ほぼ「契約履行の着手状態」になってるのが業者間取引なのでここでの急ブレーキは超危険な行為なんですw)

そんな無茶な断り理由を必死になって考えていたのですが、そんなことはともかく契約を明後日に控えてるのでこの時間進行だけはまずい止めないといけません。。

と言うことでワタクシまずは電話で「明後日の契約が厳しくなってきた」と売り主側に一報を入れました。

ただ買主が欲しいと言って始まった取引なだけに買主側からこう言われると業者間取引に慣れてる人だと「あ、契約飛んだんだろ!!」って判断されちゃいます。

今回も当然そう思われてしまい、売り主から「そう言うことは電話じゃなくきちんとこっちに来て説明しろ」と迫られてしまいました。

ただあれです。
キチンと相手先に出向いて説明しろとなると、
まだほとんど決まってない「無茶な断り理由」をきちんと台本作って淀みなく説明出来ないといけません。(えぇ、、ワタクシ、こういう場面では進行台本を作成して頭に叩き込んで臨む習慣がこの時すでに身に付いてましたw)

売主は少しでも優位に立ちたいって思うのでこういう局面になると容赦なくワタクシに対して詰めてきます。

「とにかく今からすぐにこっちに来いよ。何分で来れる?」

要するにそんな大事なことなんだから今やってる用事も何もかも全部ほっぽり出してこっちの話を優先しろってことなのですが、これやられると大抵のヤツは逃げ出したくなるはずです。

しかも売主はさらにこうプレッシャーを掛けてきます。
「今、オーナーに話したら直接オマエから話を聞きたいとこっちに向かってるからオーナーより遅刻すんなよ」

こうなるととにかく今すぐにでもタクシー拾って売主の元に飛んでいかないといけなくなるのですが、
ワタクシ、、まだうまい言い訳も考え付かないし、そもそもどんな言い訳を考えても相手が納得するとも思えません。。

仕方ないので買主に再度連絡して「一緒に売り主のところに行って説明して貰えませんか?」と懇願しました。。

ま、あれです。
「は?オマエ仲介なんだからそんなのオマエがやれば済む話だろ」

「要らないって言ってんだから要らないって断っとけよ」

「契約したわけじゃないんだから適当にそう言っとけよ」


と当たり前のように三連発の指示が出て電話を叩き切られてしまいましたよ。。。。(ま、ワタクシだってこんな話になったらきっと同じこと言うでしょうけどww)


さて、、、

これはホントに困りました。。。。


さらに追い打ちを掛けるようにワタクシの携帯には売主から「あと何分で事務所に着くんだよ」とひっきりなしに着信が入り、さらにさらに「オーナーもあと5分くらいで着くって言ってるからそれより絶対早く来いよ」とプレッシャーをかけ続けてきます。。

しかもしかも、、、です。。

前にもブログで書いた話なので覚えてる人もいるかと思いますが、、このオーナー、、

一般人の言い訳なんてハナクソとしか思ってくれないような職種の方なんです。。。(あ、ラスティーくん、、この時のブログネタ探されちゃうとこのオーナーの職種がバレちゃうのでコメント欄に貼りつけなくてもいいからねw)

この時、ワタクシが失敗したことは「自分のコントロール下で出来ない仕事を手数料欲しさのあまりに引き受けた」ってことになるのですが、

よほどの恐怖だったのか、今思い出そうとしてもあの時、オーナーと対峙してワタクシがなにを言ったかなんてまったく記憶がありませんw。。。(ホント、きれいさっぱり記憶から抜け落ちてますw)

こんな失敗を経て、今に至るワタクシですが当時、「自分でコントロール出来ない売主、買主の仕事を引き受けるのはやめよう」と心に誓い、どんな大きい金額であっても断るようにしていたのですが、、、

今ではすっかり悪知恵とクソ度胸もついてしまい「なーに、、コントロールできないと感じたら先制パンチを浴びせて一度懐柔してコントロール出来るようにしてから仕事を引き受けりゃいいじゃんw」って感じになってしまってるので「近い将来、また同じ失敗を繰り返すんじゃねーの?ww」とエスパー君から予言されているのが現状でございます。。。。(エスパー君の予言はホントよく当たるので怖いですw)

と言うことで、、なんかダラダラと長くなってしまったので、今日の「狼、華麗な失敗シリーズ」はまた思い出したら書きます。。。


華麗な失敗話ならいくらでも書けそうな気がするんじゃんw

荒川区の人と墨田区の人に先に謝っておきますw


ジェット浪越を知らないって人が多くてびっくりしましたw(エンペラー吉田に至っては誰も触れてもくれませんでしたw)

こんにちは。

不動産投資系のポータルサイトで投資物件の検索やってると「人気の都内物件!」とか「都内高利回り物件」なんて「地方を人ならわかんねーから都内って言っちゃって大丈夫ww」と騙せるとでも思ってるのか知りませんが、東京の西地区(要するに八王子市や青梅市とかw)の物件広告をよく見かけます。

東京都は東西に広く、海に近いエリアや有名私鉄が走ってるエリア、あと中央線が走ってる場所が人気もあり賃貸需要も旺盛ですが、西に行けば行くほど山が近くなり、賃貸需要も少なくなるし、家賃も取れません。

そんなとこの高利回り物件をレインズで発見して「お問い合わせが集中すると思いますので早く問い合わせして来い」って広告に出しちゃう時点でその仲介さんのお里が知れてしまうのですが、23区でもカースト制度と言うか、、なんというか、、いわゆるヒエラルキーなるものが存在していて当然の一番人気は港区、品川区、あたりを擁する城南地区です。

そこから下を見て行くと城西地区(杉並とか中野あたり)→城北地区(帝都板橋、北区あたり)→城東地区(江戸川、荒川区あたり)と家賃も人気も落ちていくのですが、、、

昨今の不動産価格の値上がりでこんな珍現象が起きているそうです。。
「都内マンション 主戦場変化」
(ポチるとリンク先に飛びます)

要するに今まで不人気エリアと呼ばれていた荒川区(ちなみにこの荒川区、、先の震災では計画停電を本気でやられた区の一つでございますw)の基準地価の上昇率も前年比5・3%増と23区内でトップになったそうで、「お前、23区全部言える?」って聞かれてついつい荒川区が出てこない人が多い中でこのニュースは結構画期的なお話です。。(たぶん次に出るであろう「ぱっと浮かばない区」は墨田区当たりじゃないかと書きたいですが、、、近日中に富山からルマンドアイスの貢物が届く関係でここは政治的判断で横線表記させていただきます。。。

ニュース記事によれば城南エリアの物件は30代~40代の共稼ぎ夫婦でさえもローンが組めないほど値上がりしてるので人気度よりも実を取りたいという世相から今までだとちょっと不人気だった城東エリアがにわかに脚光を浴びているんじゃないかと思いますが、こういう分譲マンションの販売増で何が変わるかというと真っ先に思い浮かぶのは人口増加。。

過去に江東区の湾岸エリアで鬼のようにタワーマンションの分譲が盛んになった頃、「このままタワマンが増えたら子供が増えすぎて小学校が足りなくなるじゃねーかよww」と建築を抑制していた時期もありましたが、今ではその江東区あたりも分譲マンション価格が上がってしまい最終的に土地値の安いところで子育てしやすそうなところに分譲マンションを建ててと新天地を探していくとこの荒川区とか墨田区あたりになるんじゃないかと思います。

そういや、リーマンショック時にデベさんで千葉方面にどんどん進出してた時期がありましたが、人気になりつつあった京葉線沿線で新規分譲するのはいいとして、それが蘇我駅まで突き進み、よせばいいのにそこからさらにやり過ぎて浜野あたりまで進出しちゃって死に絶えたデベさんがいました。

さすがに荒川区や墨田区は辛うじてまだ都内23区なのでそこまでひどい目に遭うとは思えませんのでこの主戦場の変化は納得なのですが、この話、、いずれは賃貸戦線にも大きく影響が出る気がしてなりません。(と言うことでひろ*さん、、これからいいこと書くので耳かっぽじって聞いてくださいねw)

過去に川崎国の単なる工業地帯みたいなとこだった武蔵小杉ってとこがあります。

昔は大きい企業の工場がいっぱいあってどこの企業も広大な敷地で工場を営んでました。
それがグローバル化で海外に拠点が移ったり、統廃合とかで広大な敷地をマンションデベロッパーに売却し始め、今ではタワマンが立ち並び、不動の人気のエリアと化してます。

そんな人気のエリアですから住んでる人もそこそこお上品で昔は小汚いヤマザキパンの売店みたいな店しかなかったのに今ではおしゃれなベーカリー(もはやパン屋なんで呼んじゃいけませんw)が出来て四角い8枚切りの食パンなんかよりフランスパン(現地での呼び名はバケットですw)の方がたくさん売れるようになっちゃいました。

当然、地価も上がり、人気のお店が増えればおしゃれな人も住みたがり、賃貸物件もそれなりに値上がりして今では武蔵小杉に住むのを諦めお隣の新丸子の駅で賃貸物件を物色する人も増えてるそうです。(お隣の駅同士でありながら新丸子は武蔵小杉より家賃が安いんです)

と考えると、もしかしてですが、、
この今まで木造家屋が多過ぎて一旦火事が起きたら区全体が全部燃え尽きてしまうんじゃないかと思えて仕方がなかった荒川区や墨田区にも武蔵小杉みたいな現象が起こっておしゃれな人が住み始め賃料相場が値上がりして真の23区の仲間入りを果たすんじゃないでしょうか?www(清澄白河なんかも前はモノクロな建物ばっかりで殺風景でしたが最近はちょっとおしゃれタウン化してるのでこんな流れが城東地域に波及するとホントに家賃も高騰化するんじゃねーのって思います)

ただ、そうは言っても不動産の家賃とか路線価ってのはいきなりドカーンとは変動しません。(だから不動産投資って株とかFXと比較すると時間軸がゆっくりで比較的、急変動を受けにくい投資なんです)

これから5年から10年程度の時間を掛けてゆっくりと上昇していくはずなので今のところは「城東地区も段々見直されて行くんだなー」程度で模様眺めしているくらいでちょうどいいと思います。

と言うのも、恐らくですがこういう分譲物件が増え始める時ってのはほぼ間違いなく駅前の再開発が進みます。(居住人口が増え始めるとどこの区も競って駅前の再開発をやりたがり更なる街の発展を進めれば更に税収も上がるのでこれはある意味デフォルトなのかもしれません)

武蔵小杉みたいに駅前にさほど地権者もいなかったケースでは結構、簡単に再開発事業が始められますが、昔から駅前に小さい住宅や商店がゴミゴミと密集したところだと大抵地権者の意見が割れ、再開発しようにも年数だけが掛かってしまいなかなか再開発が進まないってことがあります。

いわゆる下町系の古い建物が点在している場所で再開発をやるとなるとこの問題にぶち当たり再開発が進まず、せっかく近隣にきれいな高層マンションが分譲されても街がきれいにならない→おしゃれタウンにならない→人口が増えないという悪循環になり賃貸物件の賃料も思ったほど上がらない、、、なんてことが起きます。

なので今回の城東地区人気に注視して土地や物件を安いうちに買っておこうって人は駅ごとの再開発計画の実現性くらいは把握しておいたほうがいいです。

それともう一つ、、
この再開発の実現性の他に東京メトロの路線というのも結構重要な要素になります。

今回の話の対象である東京メトロ路線は東西線、半蔵門線、千代田線あたりになるのですが(残念ながら都営新宿線は除外いたします)これら東京メトロ路線は都心の千代田区、中央区あたりのオフィス街と最短距離で直結していて下手なJR路線より利便性が高く城東地区でこの路線が走ってる駅周辺は今後、そこそこ人気が出てくるものと思われます。

現在はまだ古い建物が点在しているところが多いので(駅から地上に上がるとなんとなくモノトーン系の古い建物が殺風景に建ち並んでます)こういうところを狙って仕込むと将来価値が大化けする可能性があります。

と、ここで整理すると
①近隣でブランドマンションの分譲計画がある
②駅前再開発の可能性がある
③東京メトロの沿線駅
④今は殺風景な雰囲気だけど最近更に寂れてきてる(近隣住人の高齢化が始まってるように見える)

なんてあたりでしょうけど、こんな条件を満たしてる城東地区の駅周辺で昔、一階で個人商店やってて二階が住居とかの商業地域の物件で建物がそのまま残ってる土地なんてのが出てきたらとにかくロックオンしておいてもいいんじゃないかと思います。

で、その建物をいきなり解体して新築物件を建てるのではなく、今はその古い建物を何とかして投資物件として使い倒し、将来その土地を再開発で再開発組合が地上げしに来れば高く売り、来なければ近隣物件とくっつけて土地を大きくして新築物件を建てるなんて二刀流の発想で持ち続けるのもアリではないかと。。。。(ってかここまで頭使わないと儲かる不動産が買えないって世の中が問題って気もしますけどw)


と、、

ホントは、この話、

もう少し続きがあったのですが、

これ以降の書きかけ原稿がパソコンの不調で全部吹っ飛んでしまいワタクシ、すっかり心が折れてしまいました。。(あと2000文字くらい書きかけたのですが、、ホント全部無くなっちゃいましたよ。。。)

と言うことでこれの続きの話はまたどこかで書きます。。。。(涙)


だからあれほどテキスト打ちしてから清書しろって言ってんじゃんw

水心に魚心。。。


今日は多忙につき、ちゃっちゃと更新ですw

こんにちは。

前にも2回ほどブログで書いた「超タバコ部屋問題」。。。

ワタクシ、「このくらい保険でなんとかなりませんかねー」とのたまって終わり、保険屋さんからの一向に色よい返事もなく、正直、「こりゃ自腹対応するしかないようなー」と業者さんに新品のポンプを発注して台風が来る前に交換しようとしてたのですが、、(いや、なんとなく台風来る前にやっておいた方がいいんじゃね?と悪い予感がしたもので業者さんをせっついて急がせてたんです)

結局、部材の発注の関係で台風前の工事が間に合わず、この問題も台風一過まで祈るような思いでやり過ごす羽目になりました。。。(万一、こっちで緊急事態が起こると間違いなくウ〇チ問題に発展するので週末はホント、気が気じゃなかったんです)

そんな昨日なんですが、先日来、粘りの交渉していた保険屋さんから着信あり。。。ぷるりんこー♪

ワタクシ、この時点で「いろいろ手を尽くしましたが今回はお力になれませんです」って言われるんだろうと思って電話に出たのですが、

なんと、、なんと、、

「あ、、例のポンプの件、、全額保険適用になりましたよ」
っておっしゃるじゃないですかwwwwww(ケツが浮くどころか、思わずお尻の毛が逆立っちゃいましたww)

保険屋さんの話によれば、
予期せぬ突発的事態で壊れたかどうかが争点になってたようで電気的・機械的特約に入っていなくてもこの条件を満たすとギリギリなんとか保険対応出来るそうなんです。。。(我々、それはそれは土下座外交でお願いしたので担当の人も必死なって交渉してくれた模様です)


ただ、あれです。

今回はあくまでも特例措置なので「次回、同じような事態が発生したら保険の適用はありません」と念を押されてしまいました。。。(あと保険適用の条件として「被害の再発防止措置(賃借人に再発防止を促す書面を出す等)」の徹底を要求されました)


なにはともあれ、とにかく今回はめでたく保険適用になり嬉しい限りですが、、、

この保険屋さん、、

今回の保険適用にあたりもう一つ追い風が吹いたことが適用理由なんですって言ってました。。

そう言われてワタクシ、てっきり保険屋さんに送った窮状を訴える書面が効いたのかな?(買い付けにこれ付けると3番手でも1番手になれるという魔法の書面ですwww)と思ったのですが、さにあらず。。。

なんと今回の勝因は先日の台風だそうです。。。

保険屋さん「えぇ、、今回の台風被害が多発してるのでその多発した保険対応のドサクサでその台風被害に混ぜちゃいましたw」ってかこんなことブログで書いちゃって大丈夫なんでしょうか?ww

聞けば、今回の台風の影響で土曜日くらいから保険屋さんのホットラインがパンクしているそうでこういう時はいちいち詳細な調査を省き早期に保険適用になるように便宜を図ってくださるそうなんです。。

ただ、ワタクシの実感としては今回の台風で保険適用になるほど甚大な被害はそんなに出てない気がするのですが、保険屋さんによれば結構被害の申告数が多く、その対応だけで膨大な案件を処理するんだそうです。。。(もしかしてですが、、全国の大家さんが今回の台風に便乗して一斉に屋根に上がって瓦を引っ剥がしたとかガラスを叩き割ったってことないですよね?www

そう思うとまさにこんな事例はこの神風無しでは語れない話なのですが、、、

ん?

ちょっと待ってください。。

今回の事故原因、、
だれがどう考えても台風が影響して起こったとは説明出来ないんじゃないでしょうか?(正直者なワタクシゆえ、、こういうとこってすごく気になっちゃいます)

保険屋さん「ですので、、、先日送って貰ったレポートのここと、、ここの部分をですね、、、、(以下略)」

・・・

・・・

そう言われてワタクシ、、そそくさと文書を直して保険屋さんに再送したわけですが、、、あれです、、

こういうのを「魚心に水心(ジェット浪越)」って言うんですねー。。。(ホント、この保険屋さん、、あっぱれでございます。。。)



いや、ワシのは「指圧の心は母心」なんじゃw


と、今回は奇跡的に保険適用になったわけですが、最初からちゃんと適用できる保険に入ってれば防げたことでもあるので口酸っぱくなるほど言っときますが、物件買う時に銀行から言われてなんとなく火災保険に加入するのではなく、買った物件に何が起こり得るかを慎重に検討して少々掛け金が高くてもそれに合わせた特約にも加入しておくもの転ばぬ先の杖じゃないかと思いつつ、、今日のブログは終了です。(いや、月並みなオチですけど今回ばかりは真剣にそう考えちゃいましたよw)


あ、そうそう、、

今日のブログネタ、、

単にジェット浪越の画像を使いたくてブログ後半を無理やりそんな流れにまとめたんじゃないかって思う人も多いかと思いますが、、


そういう風に思う無粋な方は狼旅団検定8級に降格ですw(えぇ、、各自名刺に「狼旅団検定8級」と入れておいてくださいw)



ジェット浪越画像探してたらついでにエンペラー吉田を思い出したんじゃんw

台風一過と紹介料の話。。。


ようやく長いトンネルから抜け出せそうですwww

こんにちは。

本日は台風一過の火曜日。。

ワタクシ、土曜日、月曜日とブログを更新してますが、、

実は土曜日と日曜日は祈るような思いでこの台風一過に怯えていました。。(えぇ、、ワタクシには現在お荷物とも言うべき例の280部屋問題があるんです。。。)


しかし、

普段のおこないがいい我々です。

えぇ、、えぇ、、奇跡と言う言葉がふさわしいくらい何事も起こりませんでしたよ。。。(ホント、びっくりするくらい一本も緊急の電話が無かったんですwwwww)

ブログ的にはなにも起きないとブログネタにもならずまた、それを激しく期待している読者様のいたようでしたが、(どうでもいいけど、、日曜の朝に「オオカミさん、、例の280部屋物件、、なにかありました?」とニヤニヤしながら電話してきたやつがいましたが、、次回のセミナー懇親会でタバスコ入りドリンクをご馳走させていただきますので覚えておいてくださいw)我々的には無事に台風を切り抜けて嬉しい反面、、なんかこの問題児物件が可愛く見えて来ちゃいましたwwww

さて、
そんな問題児な280部屋物件ですが、
水面下で鋭意、新たな受け入れ先の管理会社を探していたところ、なんと先日、「ウチで引き受けてもいいよ」とおっしゃる奇特な素晴らしい管理会社様が現れましたwww

で、ワタクシ、その管理会社の気が変わらないうちにと、早速昨日の昼間、オーナー様を連れてその管理会社にご挨拶(お見合いとも言いますw)に伺ったのですが、オーナー様もこの管理会社をすっかり気に入ってくれてこのままいけばワタクシの管理地獄生活は来週月曜日で終止符を打ちそうです。。(管理会社は来月から開始を希望していましたが次回の台風接近を考えると出来るだけ早く始めて欲しいのでその辺の無理やり懇願して26日からの切り替えとなりましたw)

と言うことはあれです。
夏から始めった「意味の分からない忙しさ」から肉体的にも精神的にも開放されることにもなるわけで(特にいつ着信が入るかわからないって状態が精神的に辛かったんです。。。)ワタクシの見えない重い負担も無くなります。

また通常の売買業務だけに戻れる喜びはワタクシにとって計り知れないことなのですが、同時に新管理会社さんにとっては売り上げが年間で2000万近く増えるということでもあるのでまさに究極のWIN-WIN状態。。(オーナー様も初めてちゃんとした管理会社が面倒見てくれるってことで三重の喜びでございます。。。)

新管理会社の社長さんも棚ぼた的に売り上げが転がり込んできたからなのか、ワタクシ、昨日はそのあとその社長さんに拉致されてちょっとだけ高そうな飲み屋で接待を受けることになりました。(黒革の手帳みたいな銀座のお店ではなく歌舞伎町二丁目の昭和っぽいバブルちっくな赤羽のドレス屋で買ってきたっぽいロングドレスの女性ばかりの韓国クラブってとこが今日の笑うとこですw)

そこで言われたことなのですが、
この業界、、やはり仕事を紹介するとそれに伴うお礼をしなければいけないって暗黙のルールがあり、当然のように社長から「ところで今回の管理の仕事、、オオカミさんにいくらキックバックすればいいですか?」と聞かれました。

こういう時のキックバック相場ですが、管理費で5%取るとすると1%くらいのキックバックが相場なので管理売り上げ2000万であればキックバックは年間で100万、月に直すと8万3000円くらいがワタクシの個人口座に入金されることになります。。

こういうお小遣い的なお金ってありがたい話なのですが(貯金しとくと半年で新しいESPのギターが手に入りますからw)

ワタクシ、このお申し出は丁重にお断りしました。

と言うのも、この手のキックバック、、
一度でも受け取ってしまうとこの管理会社といつまでも金銭関係で繋がれてしまい、調子に乗ってお金を受け取ってると次回、この管理会社からこちらにとって都合の悪い話を振られた時に断りにくくなっちゃいます。

また、キックバックを貰うとこの管理契約のどこかに関与しつづけないといけなくなるので仮にこの管理会社とオーナー様が何かの問題で揉めた場合、ワタクシもなんらかの形で当事者として関わる可能性も出てきます。

月に8万ぽっちのお金でそんな関係に関与し続けるのは仕事嫌いなワタクシにとってなにも得なことはありませんし、そんなハシタ金を受け取って「あ、オオカミって涼しい顔して紹介料取るよ」とかなんて噂が立ってしまってはワタクシにとっては受け取るお金以上にデメリットの方が大きいです。。(紹介料取ってるって噂が立つとホント、すぐ信用が無くなっちゃうんです)

そういう妙なしがらみに縛られるのが何よりも嫌なワタクシ、、今までもなにか仕事をあっせんして紹介料を受け取るってことはほぼしたことがないのですが(紹介料が一度で数千万って言われると心が動くので、「ほぼ」と表現させていただきますw)こういうのを当たり前に受け取ってるとやがて紹介料が出る会社に誘導するようになり、結果、依頼者に対しても背信行為をすることになります。(賃貸系不動産屋で賃貸契約すると引っ越し業者とか保険とか消火器とかのあっせんするシーンがありますがこれも紹介料目当てであって、その会社が特段優れてるってわけでもないのでご注意ください)

自力でなにも金を稼ぐ手段がない人ほどこの紹介ビジネスに精を出すものなのですが、一度紹介すると実務は紹介した会社なりがやってくれるので手も掛からず毎月チャリンチャリンとフィーが入ってくるところに魅力を感じてる人も多いのも事実です。

大家業界で言わせていただくと資格も必要なく誰でも出来る紹介ビジネスと言えば、「新築時の設計・建設業者あっせん」とか「自分はこの物件買わないけど買いませんか?」って紹介してフィーを貰うのが一番リスクなく出来るビジネス。。

なのでお金儲けの嗅覚が鋭い人はここに特化しちゃうのですが、ここにもいくつか問題があります。

えぇ、
慣れた建築屋さんになると紹介されるのが前提で見積もりを作るので最初に自社の利益を算出して「ところで今回の見積もりにオタクの紹介料いくら乗っけます?」ってそこに紹介料を上乗せすることになっちゃうんです。。


こうなると何のための紹介だかわからないくなっちゃうのですが、、、
もっと怖いのはここで紹介者が「え?紹介料少なくね?ww」と爪を伸ばし始めると今度は自社の利益を減らすのではなく建築の仕様をわからないように下げてくることがあるんです。。

ちなみにワタクシが最近見聞きした直近での事例では、
建築費 2億
紹介料 建築費の8%

という局面で、紹介者が8%ではなく10%の紹介料の要求をしたため、建築資材の仕様を下げられてしまい追い炊き付きのお風呂がなぜか途中で追い炊き無しの仕様になってしまい部屋の内装も当初の仕様よりどう見てもチープなつくりに変更されてたってのがあります。

施主さんは初めての新築だったので新築時の仕様が変わってても新築の風味漂う仕上げっぷりに騙され細かいところの無断での仕様変更に気が付くはずもありません。(そういや、この建築会社も近々上場するって噂を聞きかじりましたが逆に言わせていただくとそういう建築会社の株で儲けようと思えば紹介料払ってる会社を狙い撃ちすればいいのかもしれませんねww

こういう時は設計図面と竣工図面での仕様の違いを見ればいいのですが、素人がそんな仕様の違いに気が付くのはかなり至難の業。。(ってかワタクシも資材にそんな詳しくないのでワタクシに相談されても無理ってもんですw)

また新築時には新築プレミアで賃貸出来ちゃうので多少造りがチープであっても新築時にはまず気付きません。

よく大家の会とかの飲み会で、新たに土地買った人が設計図面を見せて「なかなか希望価格で建ててくれる業者さんが見つからなくて」と他の大家さんに話している人がいますがそこで「あ、いい建築会社いるから紹介しようか?」と親切に教えるシーンによく出くわします。

恐らくですが、大家の飲み会とかで親切に紹介しようって人はキックバックなんか期待もせずに紹介してるんだろうと思いますが(大抵の場合、こういう人ってそもそも論で業者からキックバックが出るなんて知らない人が多いですからw)最初から紹介目的に接近してくる人は結構ヤバイです。

うちでも6年前に新築やった時、顧問税理士の先生がこれで、最後に違う建築屋に頼もうとこの税理士紹介の建築屋(某上場HMでございますw)を断ったところ、「俺の立場はどうなるんだ!!!」と激昂され「2000万円値引き出来るけどどうしてもダメか?」と迫られたことがあります。。(そういう問題じゃねーよww)

今になって思うとあの時の税理士さんの懐に入る紹介料が2000万でこれを下げるってことは恐ろしいくらいの仕様ダウンになってたんじゃないかと思いますが、、この税理士さん、、

最後に消費税還付の手続きをすっかり忘れてやってくれなかったおかげで300万くらいの損害を受けました。



ま、あれです。。

これも今になって思うことですが、

2000万分の仕様を下げられるよりたった300万の損害で済んだからまだマシだったのかな、、、と。。。(よかねーよwww)



で、こんなクソ税理士と顧問契約断ろうとしたら「過去の決算書全部燃やしてやる」って凄まれたことは未来永劫内緒の話なんじゃんw