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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

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「リーマンショック前と似てる」って話、、。

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まずはお知らせなんですのw

【お知らせ】
昨日送信したセミナーご案内メールですが何通かエラーで戻ってきました。
まだ届いてないって人がいたらメールにてご連絡ください。(日曜までに連絡が無い場合はキャンセル扱いにしちゃいます)

こんにちは。

今週のサミットの関係で都内でもやたら警察官が歩いていましたがそのサミットも本日で終了。
来週からまた通常の生活に戻るのですが、そのサミットで安倍さんが言ってた「リーマンショック前と似ている」発言。。

かねてから安倍さん、「消費税は巨大地震とかリーマンショック級のことでも起きない限り消費税は予定通り引き上げる」と言ってたので今回のサミットで各国首脳に「な?な?リーマンショック前と似てるだろ?」と認めさせ消費税引き上げ延期の口実にするんじゃないかと思いますが前回の消費税8%引き上げ時の内需細りを考えると今の経済情勢で10%引き上げは安倍さんの言う通り「デフレ経済に逆戻り」じゃないかと思います。

これで消費税アップで直撃されそうだった小売業などは息を吹き返し内需拡大の道筋が出来、多少なりともデフレ脱却の足掛かりくらいにはなるかもしれませんが、この消費税引き上げは国際公約だったはず。

だからこそサミットで言質の整合性を無理やり作って(だからサミットの声明にこんな不自然な言葉を突っ込もうとしたんですね)消費税据え置きとしたいんでしょうけどサミットが終わった後の金融マーケットを見ても動意づくどころか今日の夜のFRBのイエレンさんのハト派発言に注目が集まるところを見ると今回のサミットってあまり世界的な関心はなかったんじゃないかとさえ思ってしまいます。

そんな安倍さんの「リーマンショック前と似てる」って話、、。

朝のニュースを見たときは「これってこじつけじゃないですか?ww」って思ってましたが、会社に行き机の奥に仕舞ってあったリーマンショック当時、ワタクシが書き残したノート(リーマン前後の3年分)を読むと、、、、

うーーーむ、、、

数字的なデーターはありませんが当時の仲介担当者や金融機関の発言とか、物件の動きとか、いつもの定点観測などの記録を読み解くと今の世相と非常によく似ていることに気が付きます。。


どうでもいいけどワタクシ、昔は結構、メモ魔だったんですねw

安倍さん的には当時と同じ轍を踏まないように決断したって言うんでしょうけど、予定通り消費税を引き上げてしまえばほぼ確実に内需は翳りデフレ街道に逆戻りしそうな勢いだけに、ここに行き着くまでのプロセスはどうあれこの決断は正しいんじゃないかと思います。

ただ安倍さんの最終目標はあくまでも憲法改正であることは動かざる事実です。
この消費税引き上げ延期も結局は次回の参院選でつまんないミスをして過半数得られないことが無いようにするための対策だと思うし、本来衆参ダブル選挙狙ってたはずですが熊本の地震でそうも言ってられなくなり参院選挙を圧勝させないといけないことになりましたから建前的にも「消費税引き上げは国際公約だったからホントに据え置きでいいのか国民に信を問う」なんて争点にして参院選を戦い圧勝しようと考えているんじゃないかと思います。

しかしその鼻先を制するように民進党が先に「消費税引き上げを2年間据え置く法案」なんてのを提出して「消費税引き上げを先に言い出したのは我々です」ってやろうとしてます。

どのみち今のままだと自民圧勝で終わり憲法改正の道へひた走るんじゃないかと思いますが世界的に見ればここまではほぼ織り込み済みではないかと。。。(だから今日の日経平均に動きが無いんじゃねーのww)

ただ訳がわかんないのが今年のアメリカの大統領選挙。。
なんとなくですがクリントンさんのメール疑惑などで「もしかしたらホントにトランプさんが大統領になるんじゃねーの?」って話がちらほら囁かれ始めたしクリントンさんが大統領になるのとトランプさんが大統領になるのを比較するといつもの民主党と共和党どっちがやっても世界経済で混乱することはないって話が怪しくなって来ます。。(ホント、トランプさんが大統領になったら世界はどうなっちゃうんでしょうね?w)

と言うことで日本の政治とか経済はなんとなく先読みして織り込むことは出来ても肝心のアメリカがハッキリしない以上、「リーマンショック前と同じ」って話にはなりません。

となると過去と同じ轍を踏まないようにと消費税引き上げを先送りしたとしても今度は予期せぬ別の事態が起こるってことも考えておかないといけません。。

トランプさんが大統領選で常々言ってる「アメリカだけのことを考える政治」ってのをそのまま実行すれば少なくともリーマンショック前なんて「生易しい事態」にはならないんじゃないでしょうか?。(たぶんもっと予期せぬ不幸な出来事が山のように起きるんじゃないかと。。)

前のブログでも不動産価格は株価に影響を受けやすいって書いたかと思いますが、世界的に不幸な出来事が起こるとリスクヘッジ的に円高になります。

円高になるってことは輸出国日本にとっては不利益なので当然、株価が下がります。

株価が下がれば銀行の融資も渋くなっちゃいますから融資ジャブジャブだから不動産価格が高騰していただけに不動産価格も下落を始めます。

デフレ脱却政策以外にここら辺も指して安倍さんは「リーマンショック前と似てる」って言ってるなら安倍さんの周辺には強力なブレーンがいるってことで安心なのですが(だってそこまでヘッジしての消費税据え置きなら先行きなんとかなりそうじゃないですか?ww)単に憲法改正するためだけのこじつけだったら・・・いや、、まさかそんなことないですよね?w

ワタクシ、そんなに政治や経済に詳しいわけじゃないのでこんなことくらいしか思い浮かびませんが不動産的見地だけで考えるとあまりに不確実なことばかり先行き待ち構えていそうなので単に融資が出るからと勢いだけでガンガン行っちゃいけないじゃないかと思います。(なんかギャンブル性が高そうに見えちゃうんです。。)

今日のニュース報道を見ている限り、アメリカ経済も立ち直りちょっと前まで「今年の利上げはせいぜ2回くらい」なんて言われていたのが「今では利上げムード一色なので来週から日本の株価も上がります」なんて言われ始めて言われていますがその反面一部では「今の日本の株の実力はせいぜい13000円くらいなんだから結局株安になって円高に向かうよ」って意見もあります。

どっちになるかワタクシにもさっぱりわかりませんが(個人的には前者希望のワタクシですw)ここがハッキリするまでは不動産投資も単なるハイ&ローな丁半バクチ的側面になってるってことは頭に入れておいてもいいかもしれません。。(今後もずっと右肩上がりになるほど不動産って甘くはありませんから)

と、ネガティブなことばっかり書いてると「狼って週末になるとこういうネタばっかり書くよなw」って言われそうなので話を変えますが、最近ウチの犬と散歩してて気づいたことで「見た目1億超えの一戸建て」の空き家が目立つってのがあります。

外観から築年を判断すると平成5年以降~平成12年くらいのバブル崩壊後にうまく逃げ切った資産家さんがこれ見よがしに建てた豪邸(1億程度で豪邸って言っちゃあれですがw)ですが、建てたときは小さかったお子さんも今じゃ成人して結婚などで家を出てしまい年老いたご夫婦二人で住むには広すぎるって家の売り物件がとても増えてる気がするんです。(ワタクシの超狭い散歩コースでさえ8棟ありますから全国規模で言ったら相当な数なんじゃないかと)

土地も大きすぎるので分筆できれば土地を細かく切って再分譲出来るのですが50坪で道路間口3mじゃあどうにも出来ません。(二つに土地を切った瞬間、接道義務が果たせなくなりますから)

しかし建てた側からすれば「まだ建物も使えるんだから壊して売るなんてイヤ」って人も多く(当時は建築単価も高かったのでそんな高価な建物のオーナーに向かって「築年考えると建物価値がほぼゼロなんです」って言うと殴り掛かられちゃいますし媒介貰えませんw)土地の値段プラス建物代の価格設定で売ろうとしている人も多いです。

とは言え、そもそも今どきそんな中古戸建に需要はさほどありませんからいくら高値売却を目論んでも反響電話すら鳴りません。(1億超えの物件に住む人の融資属性だといくらでも物件を選べちゃうのでわざわざ設備が昭和チックな物件を好んで買いません)

しばらくするとあまりの需要の無さに売主さんも気が付くのですがまさか収益物件で利回りが出そうなくらいの土地値まで売値を下げるってわけにもいきません。(平成初期の融資ですから残債もまだそれなりに残ってることが多いです)

結局、いつまでもさらしモノ物件としてネット掲載されてしまう運命を辿るのですがそんな物件図面を見てると時々部屋数がやたら多い物件が見つかります。

最近、シェアハウス事業に乗り出した我々、、
こういう物件見つけるとまるで売主の足元見るような指し値(業者転売価格以上でエンドが買う価格未満がポイントですw)で価格交渉してますw。

「建物、壊さないから「ご家族の今までの歴史が刻まれたおうちをそのまま我々が引き継いで大切に使いますって言ってました」って言っとけ」と仲介さんに言わせてオーナーを感動の渦に巻き込んでまんまと買ってしまおうと企んでるのですが、いかんせん残債が我々希望の買値に届きません。。(平成初期の戸建てってこのパターン多いです)

こっちがちょっと価格面で譲れば買えるってとこまではいくのですが今年に入って2つ物件を仕込んでしまった我々としてはこれ以上無駄に買い上がる余裕はありません。

しかし売主さんによっては残債が結構減ってるとか、奥さんが老人ホームに入るので資金が必要なんて話で今まで高値で売ってたものがある日突然ガクッと下がったりするんです。(個人の年老いた売主って時々こういうことやるんです)

今どきの投資物件でこんな夢のような話が起こり得るのってこの手の実需系の物件なのでこんな物件を自力で料理して投資物件化出来る人は一つの戦略として覚えておくといいかもしれません。(実際にこの手法でガリガリ買い漁ってる人が旅団にいらっしゃいますが都内城南地域で投資利回り15%とかわけのわかんねー事態になってますw)


なんかダラダラ書いてたら長くなってしまいました。。
と言うことで本日はこれで終了です。。。


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慣れない経済の話なんか書いたらアタマ痛くなったんじゃんw


落とし物の話。。。

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運動しなくても痩せる方法が知りたいんですのw

こんにちは。

まずはお知らせから。。

先週申し込んで貰ったセミナー申し込みですが、パソコンも直りやっと本日ご案内メールを一斉に発送しました。
申し込んだのにご案内メールが来てないって人、、たぶん迷惑メールホルダーに入ってるか、携帯で申し込んでドメイン設定拒否してると思いますのでご確認ください。(なお、今回もキャンセル待ちがめちゃめちゃ多いのでエラーでメールが届かない人はキャンセル扱いとさせていただきます)

と言うことで今日のネタは裁判ネタになります。

今日のニュースでこんなのがありました。

「不発弾の処理費用返して 土地所有者ら大阪市提訴」(ネタ元は毎日新聞)

なんでも大阪の繁華街の土地所有者が自分の土地を掘り返してみたらそこから戦時中に米軍が落とした1トン爆弾(信管付き)が出土。。

当然、爆弾自体の処理費用は国が負担するのですが避難規模が大きかったため警備員などを配置。
「そもそも戦時中に落とされた爆弾なんて国とか自治体がなんとかすべきじゃねーの?」とこの費用の約580万円を返してほしいと市を相手取って返還訴訟起こしたのですが市側は「そんなの過去の慣例からも土地の所有者負担なんですよ」と言ってるそうで真っ向から対立しそうな図式になってます。

参考までに爆弾ではなく自分の土地から古墳などの文化財が出てくると規模にもよりますが法律的には現況保存して発掘調査しないといけない決まりだしその調査費用は土地の所有者負担。。(なので土地取引で文化財埋蔵地域なんて指定があるとちょっとビクビクしちゃうんですw)

なので土地から万が一文化財なんか出てきちゃうと工事費がさらに嵩んじゃうので噂ではユンボ掘り返す人が「見なかったふり」してそのままグチャグチャにしちゃう(こらこらww)」なんてのを聞いたことありますが(文化財埋蔵地域の指定外だと結構多いらしいですw)さすがに爆弾が見つかってユンボで埋め戻すってのはちょっと勇気がいることなのでなんとか掘り出して処理して欲しいもと思うのが普通でしょう。。。w(だってその手の爆弾って大概、信管付きですからw)

しかし1トン爆弾なんてのを処理しようとしたら半径300mくらいは避難地域に指定されちゃいますからそこに警備員を配置したり万が一のために土嚢を積む費用ってのが別途で掛かります。(外国みたいに一気に爆破と出来ないしw)

その費用負担を地主、自治体のどちらが負担するのかって部分が今まで曖昧になってたのもあれですが、この裁判の判決が一つの判例となって今後の不発弾処理の費用負担は土地の所有者なのか国や自治体なのかの前例になることは間違いないかと思います。(なんて言っても日本の場合、この判例があとあとの事例でモノ言いますから)

ただ、この裁判、、相当長期化するんじゃないかと思います。(だってこれ、一審で判決出て負けた方が上告して結局、最高裁まで争うパターンですもんw)

あ、そうそう。
よくくだらない民事裁判とかの一審判決で負けた奴が苦し紛れに「俺、こうなったら最高裁まで争ってやんよ」と息巻くことがありますがワタクシの経験では最高裁までなんか争えません。。(大体、高裁に上告しても一発結審して地裁の判決を支持されて上告棄却されるのが関の山ですw)

なので民事裁判やる人は地裁の一審が勝負ですのでここで一気に決めてください。(勝てる裁判を立証不十分で一方的に負けたワタクシが言うんだから間違いありませんw)

さて、
そんなワタクシ、自分の手掛けた不動産取引で爆弾が出土したことはありませんが、都内某所でとある文化財が出土した物件の取引に関わったことがあります。

文化財埋蔵エリアじゃないし、建築する建物が木造戸建てみたいな小規模な面積の土地でしたので重説にその手の記述無しで引き渡ししてしまったのですがその後、その土地が地上げに遭い、土地面積が広がったところに木造戸建てみたいな建物じゃなくRCの中規模レジが建つことになりそれなりに地中を掘り返したら江戸時代の水道だか下水道の跡が出てきたそうです。

そしたら当時の売主(ワタクシが仲介した買主さん)のところに「当時の仲介がロクに調査しなかったから」と責任を全部ワタクシにおっ被せようと最終的に土地を買った持ち主に飛び込んで来られたことがあります。

ワタクシがやった取引ではそんな地上げされて地中20mも掘り返す前提じゃなかったので「そんなことワタクシに言われても」と丁重にお引き取りいただきましたが、あとで聞いたらその発掘費用と工事が止まった際の保障等々で1000万を軽く超える損害が出たそうです。(なんでも江戸時代のその手の設備って貴重な歴史資料なんだそうです)

土壌汚染なら売主責任で除去する決まりですがこんな何百年も前に第三者が残したモノをたまたま買ってしまった人が負担しないといけない理不尽さを考えるとこの不発弾も原因はどうあれ70年前の落とし物(意図的に落としているので落とし物とは言い難いですがw)ですから土地を持ってる人の責任と負担で処理するって流れに見えちゃいます。

不動産投資をやってるといつかは土地から新築なんて考えも浮かんでくるでしょうから(ましてや、昨今は中古の物件と新築物件との利回り差が少なくなってますしw)こんな万が一ってことも頭に入れといた方がいいかもしれませんね。。

特に先ほど書いたRCで新築やろうって方、
RCの場合、木造建物より地中深く掘り下げるので場合によっては江戸時代くらいまでの地層を掘り返す可能性があるので妙なものを掘り当てないようにしてくださいw。

どうでもいい話ですが、ワタクシの通勤経路で現在、老人ホームを建築してる現場があるのですがちょっと前までは外からでも工事作業が見れるようにアクリルガラスが貼ってあったのですが今週からの基礎工事作業ではなぜかそのアクリルガラスが鉄板に変わってました。。(心なし作業員の出入りの様子もおかしいんです)


さて、一体、中で何が起こっているんでしょうか・・・?(ってか知らないふりしてようっとw)



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知らぬが仏なんじゃんw




例のシェアハウスの件。。。

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今日も18時ギリギリの更新なんですのw

こんにちは。

三茶のシェアハウスの件。。

買ってから約2カ月の時を経て正式に始動です。。(決算期の8月末までに埋まってないと会社の税理士に詰められそうなのでいよいよ重い腰を上げたワタクシです。。。w)

まず本日はシェアルーム会社の担当さんに来てもらって現地の実測。。

現地で待ち合わせでしたがその際、向こうの方から歩いてくる担当さんを見たとき、不安顔で 「おいおい、、こりゃトンデモないとこに来ちゃったなー、、」って顔をして歩いてくるか、「お、なんか場所だけは良さそうじゃねーかよwww」って顔して歩いてくるか・・・なんでもそうですが不動産ってやっぱり「場所」なのでまだ我々と会ってないうちの「素の表情」をチェックするところから勝負は始まってますw。(会ってからだとおべんちゃらしか言いませんからこの待ち合わせ時の「素の表情」のチェック、、、とても大事なので今ここで頭に叩き込んでおいてくださいw)

で、今回は場所的に文句言われそうな場所でも無かったのか、表情を見る限り「後者」。。(心なしスキップしてこちらに向かってくるように見えましたw)

と言うことで「え?もしかしてこんな辺鄙な場所でシェアやる気ですか?」って言われる心配もありましたがどうやらワタクシの今回の企画の最大難所はクリアーとなりました。。(ダメって言われたらどうしようってメチャメチャ心配してたんですww)

今日の内見ですが、管理会社さんにOKが出た際にいろいろ交渉してくれそうな助っ人をお二人お招きして盤石な体制で迎え撃ちます。

ところでこの助っ人のお二人ですが、シェアハウスにはかなり精通されてる美人大家さんです。(と、いつものように「美人大家さんってとこのフォントを特大の赤文字にしないとコロスわよ」と、、以下略

なにしろこのお二人、、
簡単な間取り図見せると「この壁はいらないわねー、あ、、この柱もサクッと抜いちゃってww」とワタクシが最大7人しか収容出来ない図面しか作れないところ、、このお二人は図面を見るなりなんと「あ、簡単、、これなら9人収容できるわよ」、、、ですw。(え?マジっすか?ww)

実際、シェア運営会社の担当さんも「うーん、、たしかにちょっと無理すれば9人いけますねー、、(汗)」とか言ってます。。

ただ、問題はリノベ費用。。
いくら9人収容になってもリノベ費用が高額になると当然利回りは低下しちゃいますのでいかに安くやれるかが焦点になってきます。(ってか「焦点」って変換しようとすると毎回「笑点」になっちゃうこのPC。。まだ壊れているようです)

このままシェア運営会社にすべてお任せすると総工費で1000万をちょっとはみ出しそうなので言うがままにお願いすると実質利回りは10%くらいになってしまいます。

と言うことでここは普段ブログ書いてるところをさりげなくアピールしつつ「タイアップ企画」に持ち込んでリノベ費用削減作戦です。

狼「あの、ワタクシ、、実は不動産ブログ書いてまして今回の企画、、実名でブログに書いてもいいですか?(ま、要するに「月間8万アクセスのブログに御社の実名入れてさりげなくPRしますからタイアップ価格ってわけにはいきませんでしょうか?」と同義語ですw)

担当さん「え?そうなんですか?で、なんてブログですか?(ま、要するに「そう言ってつまんねーブログだと経費倒れになるし載せて悪い評判が立ったら最悪だからどんなブログか教えろよ」と同義語ですw)

一応ブログの名前を教えたのですが、、、やっぱりワタクシのブログなんてまったく知らない模様。。(一応「じゃあ今度ゆっくり見てみます」って言ってくれましたが・・・そう言う人で実際に見てくれた人はこの世に存在しません。。)

さて、そんな話をしつつ部屋を全部見て貰いましたが、2階の部屋は一度全部スケルトンまで戻して廊下と部屋割りした方が貸しやすいという結論でした。(ちなみに屋根裏のグルニエは利用者にとって多少危険な階段がある関係で完全にふさぐという案が現在のところの案にもなりました)

床もちょっとブカブカしていて床の張替は必須になりそうなので多少費用は掛かりますがこれは致し方ないでしょう。。

なんて言ってあちこちの部屋を見て回ってる時、助っ人1号もMさんが1階の押入れでヤバいものを発見しました。。



助っ人さん1号「狼さん、、ちょっとこれ見て・・・。」



1ミリくらいの黒いツブツブなんですが、助っ人さんの話ではこれってどうやらネズミのウンチの模様です。。(「ネズミの糞」って書けば聞こえがいいですが最近ウンチネタも書いてないので敢えて「ウンチ」と表現させていただきます)


木造築古の家ですからネズミくらいいても不思議じゃないですが、実際に糞の現物を見てしまうとちょっと意気消沈です。。(これで工事の前にネズミ駆除費用追加ですw)


でもいいです。

たぶんシロアリよりはマシですからwww(ブログではネガティブなことばっかり書いてますがワタクシ、こういう部分は極めてポジティブなんです)

そんなこんなで約一時間くらい掛けての現調も終わりブレーカー下げて帰る段になってワタクシ、2階にスーツの上着を忘れてることに気が付きました。。

狼「ごめん、、2階にスーツ忘れたからもう一度鍵開けて」



ワタクシ、そう言ってブレーカーが落ちた2階に駆け上がってクローゼット脇に置かれていたスーツに手を掛けた瞬間、、



悲鳴を上げちゃいました。。。





一瞬、目が合っちゃったじゃねーかよwww



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おかげで寿命が3年縮まったんじゃんw

聞き覚えのある声。。。

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何度も言いますが、カレーは5甘なんですのw

こんにちは。

本日のワタクシ、、
所用があって朝の出勤がちょっと遅くなったのですが、会社に到着するとオートロックのインターホンに向かってしどろもどろに話してるやつがいました。

しどろもどろ君「あの、、ま、マンション用地をですね、買いたいんですけど、、あ、ありませんかね?」

インターホン越しに「うるせーよ!!」って言ってる声が聞き覚えのある声だったので「あ、うちの会社に用があって来てるのね?w」と思ってワタクシも背後から「あ?そんな物件あるわけねーだろ!」とバッサリとやってしまったのですが、実は最近、この手の「いきなり訪問型のブツ上げ屋さん」の来襲が激増しています。

しかもこの訪問型の来襲をするやつのオドオドした態度を見る限り、まだこの不動産の道に入ったばかりの新人君なんでしょう。
想像するに上司から「いいか?今日は100件回って名刺を100枚集めてこい!」とか無茶なこと言われて廻らされているんじゃないかと思います。

ワタクシの経験だけで言わせていただくとこんなのが不動産屋を駆けずり回っている時ってのは不動産屋って名前が付くだけで銀行もわりと開発用途の資金の融資が付きやすい時。。(事実、うちみたいな弱小系にも都銀様が融資営業に来ますからホント、、世も末ですw)

銀行も「チマチマ中小企業に事業資金で貸すくらいなら一攫千金狙いの買い取り転売系の不動産屋にプロジェクト資金として貸し付けた方が楽ちん」とばかりに貸付期間1年とかなら10億まで貸すよとか言ってることもあり、「借りれる今がチャンス」とばかりに新興の不動産屋でも人員を増量してしらみつぶしに不動産屋を回って物件情報をかき集めているものと思われます。

思い起こせば今から10年ほど前にもこんな新人営業マンが都内の不動産屋を片っ端、ローラー営業掛けてブツ上げやってた時期がありましたが、リーマンショック後は戸建て業者くらいしか転売系業者はいなくなり10年経った今、また同じような光景になってるのを見ると結局、歴史は繰り返すんだなと感慨もひとしお。。

これがエスカレートすると買い取る側の収支計算に「無理やり感」の売れ行き予測が入りそれが元で買い取り価格も上がり最後に高値掴みした業者さんが泣きを見るという循環になります。

実際、ワタクシ、
その最後のババを掴んだ業者さんを知ってますが、その業者さん、、リーマン末期に赤坂某所で小さいビルを転売物件として仕込み出口を失ってしばらくそこを本社ビルに使ってましたが最後はFAX送っても「この電話番号はお客さまのご都合により・・」ってアナウンスが流れる事態になりました。(今ではどこで何してるのかすらわかりません)

ここ最近の地価相場を見るとオリンピック需要を当て込んでるのか、都市部での地価相場値上がりが顕著ですので例のオリンピック招致の際の不明朗な送金疑惑とかで東京開催がまさかのロンドン開催になったりしないよう祈るばかりでございます。(このハシゴが外れたらきっとエライことになる予感ヒシヒシです。。。)

とは言え、やっぱりお金を貸してくれると言われちゃうと我々もなんとなく「貸してくれるなら何か買っちゃおうかな?」って気分になるもの事実。

まして昨今の「仕入れちゃえばなんとかなりそうな高値相場」を見てると半年前の土地相場が坪200万くらいだったのが坪250万でも販売事例があるなんてのとレインズの成約事例で発見しちゃうと業者間価格で坪220万の売値で一度業者間で転がっていようともチャレンジしたくなるのも事実ってもんですw。(まさに先っちょギリギリまで攻めるチキンレースみたいなもんですがww)

以前にとある区分を仕入れて一年以上シコってしまい最終的に買った金額より低い売値で手放してしまったという転売業者版「サッカーで股下を抜かれる」に等しい黒歴史を持つワタクシ、、

まだあと一年くらいしないと喪が明けないので我慢してますが(結構トラウマなんですw)来年の今頃になってもマーケットがこんなだったら・・・いや、、やめときます。。

だって来年の今頃、こんなだったらババ引きそうなのってワタクシになる可能性が大ですからwww(ドル円で120円ロングやらかして今の値段は109円ってのと同義語ですw)

しかし、さっきのしどろもどろ君を追い返した後も(そういやこいつも「名刺交換だけでもダメですか?」ってしつこかったです)電話での買い取り営業26件、アポなし襲撃は6件と激しさを増してるのを見るとまだまだ不動産価格は上がりそうな気がします。

えぇ、、
高い高いって言ってた1~2年くらい前に物件掴んじゃった人でももしかしたら逃げ切れちゃう相場になるかもしれませんよw。


特にファミリータイプの区分マンション、、
ワタクシの感覚ではちょっと前の相場観より15%は間違いなく値上がりしてます。。(ホント、、なんすか?板橋区 昭和60年築 70㎡で売値5000万ってアタマおかしいですよwww)

こんな時注意して欲しいのは、「実需の激しい値上がりが観測されると時の政府が黙ってない」ってことです。

投資物件が高騰しているなんてくらいの話であればまだ対岸の火事くらいで政府も動きませんが実需の値上がりが激しくなると「住宅が高くて買えない」って話になりどこかの国会議員とかがこれを政争の道具に利用しようと企みます。(「総理!このままじゃ国民は住宅買えなくなっちゃいますよ!!」とか言い出すんです。。)

事実、過去の不動産価格暴落もこんなところから綻び始めて一気にドカーンと行きました。(バブル期の総量規制なんて無茶な急ブレーキももこの辺から来てます)


そんなわけでワタクシ、この仕入れ転売系業者の(1)の業者がいつまで会社に押し掛けてくるか?って部分でも定点観測を続けます。。。(だから新戦力君、、業者の名刺の( )の番号見ないうちに「うるせー!!」とか言って追い返しちゃダメだってwww)



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(1)ってのがポイントなんじゃんw



このお客さん、、無職ですけどいいですか?ww

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まさかの春風亭昇太に腰抜かした日曜の夕刻、、、なんですのw

こんにちは。

長いこと不動産屋をやってると「送ってくれ」と頼んでいないメール以外にも頻繁にスパム的なFAXが届きます。

ほとんどが「物件買いとります」と「妙なセミナー系」のFAXなのですがそんなのに紛れてこんなFAXも届きます。


アリバイ会社のFAXです。。

実際にこんな広告が世の不動産屋間で流通しているんですからそれなりにアリバイ会社の需要ってもまだまだあるんでしょうけど、この「アリバイ会社の使い道はなに?」と言われると「無職の人の申し込みで勤務先をでっち上げる」のと「人様に言えない仕事をしてる場合の勤務先でっち上げ」、「入居審査が厳しい物件での高属性を装うため」あたりじゃないかと思います。

写真にもありますが、単に勤務先への連絡(在籍確認)だと1万円くらいですが、源泉徴収票、給料明細の作成は別料金でやって貰えるのでこれを使うと無職の人とか風俗店勤務の方などでも簡単に審査の目をくぐり抜けることが可能になります。

とは言いつつ、こんなアリバイ会社を使わないと入居審査に受からないってやつを自分の物件に入れてしまっては後々トラブルになる可能性はかなりのもの。。(というか未だにこんな商売が成り立ってる我々の業界、、相当なブラックですw)

事実、ワタクシも以前にアリバイ会社を使っているのを見抜けずに審査を通してしまい、オーナーからめちゃめちゃ怒られた黒歴史があるだけに(この時は入居した瞬間から滞納されましたw)こんなふざけた会社の存在すら鬱陶しいものがあります。

しかし、このアリバイ会社、、
仲介さんが利用しなければそうそう被害は出ません。

ってことは「こんなアリバイ会社なんか使わなきゃいいじゃん」って結論になるのですが、賃貸の仲介さんによってはどうしても使わないと売り上げが上がらない性質を秘めた会社も多いんです。

例えば、、低家賃を売りに広告出してる仲介さん。。

昨今のスマホ需要激増に伴い、スマホで物件探しが主流になってる関係で家賃が安い物件ってのはほぼスマホの検索で飛んできます。

また賃料が安い物件ほど検索上位に出て来ないと反響が弱い関係で(この価格帯を探してる見る側ってなぜかめんどくさがりが多いんです)どこの仲介さんもこの低家賃物件に関しては価格com並みに1000円単位での賃料広告合戦になってます。

そもそも低家賃で物件を探してる人ってもは言うまでもなく収入が低いことが多いし、賃貸属性もそれなりに低いです。

それでもちゃんと定職についていればいいのですが「来月から就職予定です」とか「住むとこ先に決めないと就活出来ねーんだよ」って人もスマホ広告見て大量に来店するのでこの貴重な来店客を取りこぼしちゃもったいないとばかりに仲介さんも「定職についていれば審査通せるのになー」って考えがちです。

そんなところに「在籍確認1万円」だの「源泉徴収票2000円~」なんて書かれてるFAXが届けば、、、おわかりですよね?

えぇ、、世の不動産屋さんは間違っても大家さんの味方じゃないんですww(だっていくら集客しても成約しなきゃお金になりませんからw)

まして低予算で部屋を探している人ってのは「住めればいい」って人が多く、さほど部屋の内装だの設備で決めてる人は多くありません。(そんなとこで選り好みしてると住める部屋はまず見つかりませんから)

となると来店したお客さんと仲介さんから見れば、、
とにかく大家さんさえOK出せば成約する確率が格段に上がるってことになります。

しかし大家さん側からしてみれば「入ってくれれば誰でもOKです」ってわけでも無いでしょう。。
またそんな「誰でも簡単にOK出す大家さん」と仲介さんから認定されると「ちょっとヤバそうなお客はあの大家のとこ紹介しろ」と上司からゲキが飛ぶのも事実。。(「あの物件は誰紹介しても絶対OK出すから」なんて思われちゃうと上客は他の物件へ回され、そんな客ばっかりぶつけられちゃうのがこの不動産業界ってもんですw)

仮にそんな「誰でもOK」な大家さんでも「このお客さん、、無職ですけどいいですか?」と聞かれて「いいです」って即答する大家さんはそういません。(ってかワタクシ、見たことありませんw)

でもあれです。
傾向として「定職さえついてればOK」って大家さんあたりがこのアリバイ会社経由の申し込みによく騙されちゃうんです。。


ワタクシも経験があるので書いちゃいますが、そう言うオーナーの物件、、なぜか次もそんな客の申し込みが入るものです。

なぜかと言えば、まんまとアリバイ会社経由で入居出来たお客が「この大家は審査が緩い(俗にいう「審査がザル」ってやつです)」とその友人に言いふらしその友達繋がりで「あ、俺、そういう審査がザルなアパート知ってるよ」ってなり気が付けば全部が全部アリバイ会社経由の「無職だけど定職についてる風な入居者」で埋め尽くされる(ま、実際にはこんな極端なのは無いですけどねw)ってパターンが最たる例。。

ホント、悪意の嘘つく入居者を入れて大家にいいことはまずありません。

しかし厄介なのは申し込みがアリバイ会社利用なのは否かをなかなか見抜けないこと。。

やれ源泉見せろと言っても偽造かどうかもなかなかわからないし、保険証の原本見せろだの言っても国保の支払いどころかそもそも未加入の場合も多いし、それよりなにより仲介さんがグルなだけに一般の大家さんがこれを見抜くのがホント至難の業です。

またそういうとこで変に疑ってばっかりだと「あの大家は細かくてうるさい」と評判になりこれまたお客さんを案内しなくなるなんてこともよくあります。

そこでワタクシ、、
賃貸契約書に特約を付けることをお勧めします。。

例えばですが、「虚偽の申し込みが発覚した場合は特に催告することなく即時白紙解約」。。

あと「勤務先が変わる際は遅滞なく貸主に報告する」なんてのも書いておくと結構効きます。

不動産の契約(特に賃貸の場合)、あまりに貸主有利な条文だと書いてあっても無効にされちゃうことがあるのですが「特約」として盛り込んでおけば有効、無効はともかく少なくとも借主にはプレッシャーが掛かります。

また文章化することで確約事項化出来るので借主に虚偽の申し込みがあった際に即座に立ち退いてもらい面倒なトラブルになる前に解決となる可能性も上がります。

ただ、注意して欲しいのは入居審査の段階で「こんな文言を付けるからね」と仲介に言うのではなく契約段階で「あ、そうそう、、こういう文言を特約に入れて欲しいんですけど」ってやること。(念のためおまけで付けといてよって軽い感じで頼むのがコツです)

なんでもそうですが不動産の契約ってのはどれだけ文章に落とせるか?がポイントです。

特に「何ら催告なく解約できる」って条項は特約でも何でもいいので出来るだけたくさん盛り込んでおくと「信頼関係が損なわれたとき」なんて曖昧な理由で文章作っちゃったために裁判じゃないと追い出せないってことから少しは解放されます。

ワタクシ、よくこんな特約入れて「ほら、、ここに書いてあるじゃん。これにハンコ押したの君だよね?」って詰め方で裁判なしで追い出しやります。(ただ、実際に裁判に持ち込まれちゃうと「貸主有利な契約」ってことで負けることがあるので出来るだけこの場で一気に詰め切るのもコツでありますw)

そういや、昔、連帯保証人のハンコを借主が無断で押してあとでその保証人から「俺がいつそんなハンコ押したんだよ!!」って詰められたとき、「あぁッ?、、じゃあそのハンコ押してないって証明してみろよ!!(ってかそっちの証明の方が金掛かるじゃんw)」と無茶苦茶な逆切れして難を逃れたことがありますが、これも契約書の覚書とかで「保証人のハンコは保証人本人が押したものとする」なんて書いておけばあんな罵声を浴びせなくても良かったかもしれませんね。。。


と言うことで今日のコメント欄でのお題は「俺(私)はこういう特約付けて借主ヘコましてますw」です。



皆様からのナイスな特約、、お待ちしてます。。。w


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座布団10枚貯めると、、、いや、、なんでもないんじゃんw