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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


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但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
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ファイナルアンサー?w

banner赤ずきん

こんにちは。

本日は水曜日。。
相変わらず水曜日は電話も鳴らずまったりしているんですがそんなところに思いがけない物件情報が飛び込んできました。。

場所は市川なんですが土地130坪の整形地に平成初期の木造住宅が乗っかっていてこの建物、、なんと10LDKwww

近隣に短大もあるので「これなら女子系シェアハウスにでもして利回りブンブンできるんじゃんww(ワタクシ自ら管理人になりましょうw)」と思いつつ貰った重説を見ると・・・あれ?


なんと建ぺい/容積が60/200って書いてあります!!!

土地130坪×200%=260坪の床面積が取れる。。。と

・・・・

・・・・

おや?

これならうちのDINKSレジの図面をそっくりそのままパクってもスッポリ入るんじゃね?。。(地形も面積もほぼ同じだしw)

えぇ、、この時点でワタクシめちゃめちゃケツが浮きましたよwww

と言うことで速攻で収支計算。。。(この程度の計算なら電卓で3分掛かりませんw)

えーっと、、、、4m道路なので容積160%計算でも一種単価で15万。。
ここにS造で新築建てて満室にして速攻売却したらどう計算しても3000万くらい儲かりそうです。。。(埋るかどうかわからないのであくまでも妄想マシマシ利回り計算ですがw)

これは買いです。。(この土地買って新築レジ建てて即転売ですw)

そうと決まれば売り主の気が変わらないうちに早速買い付け証明作成です。。(ってかこれを買わずしてなにを買うって言うのよw)

で、FAXで仲介に速攻で送って買い付け1番手ゲットです。

と、ここまではワタクシ、絶好調だったのですが、、
googleマップで周辺の環境チェックしてるときにある異変を感じました。。

周りの建物、、妙に日影の斜線がキツいんです。。。(ワタクシの感覚ではこの町並みは一種低層住居地域な雰囲気です)

しかしこの重説は現実に前の売買の際に作られた重説のコピーです。。
いくらなんでもプロの仲介がこんな凡ミスやらかすわけがありません。。(っかて今の持ち主もこれ見て買ってるんでしょ?)

そこでネットで閲覧出来る「用途地域マップ」で容積、建ぺいの確認をしてみました。

ん?

なんじゃこりゃ?


ノーぅ!!!ここって50/100じゃねーかよ!!!
(しかも二種中高層じゃなくって二種低層ですw)

まさかのまさかですが、どうもこの重説の時点で容積率を間違えて売買しちゃってます。。
ってことはこの建物は明らかな容積オーバー。。
50/100では一種単価も合いませんから買ってもホントにシェアハウスで使うしかありません。(管理人にはなりたいワタクシですが実際の運営はやりたくありませんw)

・・・・

・・・・

でもあれです。

もしかしたら重説が正しくて用途地域マップが間違ってるかもしれません。。(だってここまで来て諦めきれますかってのw)

と言うことで確認のため役所の都市計画課にぷるりんこ♪

狼「すみませーん。。ここの住所の用途地域教えて欲しんですけど。。」

電話に出たのは真面目そうな好青年風の職員さん。。

都市計画課「あ、○-○-○ですね?えーと、ここは第二種低層住居で最高高さ10mで・・・・・・」

狼「え?60/200の一中高とかじゃないですか?」

都市計画課「いーえ。二低です(キッパリ)」

狼「それって最近変わったんですか?」

都市計画課「いーえ。昔から二低です(うぜーな、こいつw)」

狼「ファイナルアンサー?」

都市計画課「ふぁ、、ファイナルアンサー。。。」

・・・・・・


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富裕層ニーズw

banner赤ずきん

こんにちは。

我々仲介業者は業者間の横の繋がりのしがらみで他社仲介さん向けに物件を出すことがあります。
そんな繋がりがあるので他社仲介さんからよく「顧客ニーズ情報」というメールが届くのですが、大体そのニーズに合う物件なんて持ち合わせていません。。

そりゃそうです。
顧客ニーズがあるってことは自社の顧客のニーズもあるわけですからわざわざ手数料を半分(「分かれ」じゃなく「分かれの分かれ」ですw)にするなんざ愚の骨頂だからですw。

しかし、最近株とかで大儲けしちゃった系の顧客を持つ他社仲介さんから妙に鼻息の荒い「顧客ニーズ」のメールが届くようになりました。。

ニーズその1
【金額】 5億~10億(自己資金10億)
【種別】  収益レジデンス
【エリア】 世田谷区、渋谷区、千代田区、港区、中央区
【築年数】 平成築(築20年以内希望、できたら築10年以内)
【利回り】 表面5%以上(新築や築10年以内であれば、表面4%位でも検討)
【その他】急ぎであれば、現金購入可

ニーズその2
【金額】 ~10億
【種別】  自宅用地(一等地)
【エリア】 東京都内、高級住宅地
【面積】  50坪~100坪以上
【その他】 先日、松濤の物件を出したら「もっと一等地じゃないとダメ」と言われました。
      現金決済可能

ニーズその3
【金額】 10億~20億(自己資金30億)
【種別】  収益レジデンス
【エリア】 港区、渋谷区(但し駅名に拘ります)
【築年数】 平成築(築10年以内)
【利回り】 表面5%以上
【その他】現金決済可能

いやはや、、皆さんめちゃめちゃお金持ちですねww。

彼の会社はこういうお客さんが直でいるそうなのでさぞかし儲かってんのかなぁと思うかもしれませんが、いずれも【その他】に現金決済可と書かれているお客様。。

ほとんどのケースが一筋縄ではいかないお客様ばかりです。。。

この手の富裕層の方って嫌になるほど選り好みが激しくまた気が変わりやすいので昨日買うと言った物件でも平気で「やっぱやめた」とか言います。

ワタクシの経験では買い付け入れて契約書の詰めを終えて明日契約って日の夕方になって「あ、あの物件要らなくなったから(え?なになになに?ww)」と居酒屋の予約をキャンセルするかのような軽いお断りを喰らい、その瞬間に相手業者、売り主に土下座しに行ったことがありますw。(このタイミングのドタキャン、、確実に寿命が3年縮まりますw)

また、直客だからと安心してると実は他社にも声を掛けていて最近連絡無いなぁなんて思ってるといつの間にか数件の物件を他社から買っていたなんてこともあります。

さらに、普通の物件を普通に買う人は稀です。
「俺様に相応しい物件じゃないと買わないよ」と一体なにが欲しいのかをちゃんと伝えず「己の感性」で判断するので「こんな物件は出したら失礼だからやめとこう」なんて思って出さないと普通にその物件を他社から買ってたり、果てはどんな一等地を出しても「東京タワーが見えないからダメ」とか「芸能人の○○が住んでるとこだからイヤ」とか重説の調査では対応出来ない条件が突然飛び出し、「いい物件ってなかなか無いもんだねー」と煙に巻かれているうちに本業が没落して「あー、、今は良い物件無いから様子見するよ」と言われ永遠に様子見されてる方もちらほら、、。

特に10億とかする自宅用地を探されてる富裕層の人。。
大体、占いを信じる人が多いので 
いっそ不動産屋に頼むより「占い師」にブツアゲを頼んだ方が早いんじゃね?
って思うこともしばしばあります。。(渾身の一撃的物件を出しても「うーん、、興味ないなぁ・・」とか言うんですよw)

そんな富裕層のニーズ情報で確実に無くなったニーズがあります。。

えぇ、、田園調布の戸建用地です。。。

ちなみに田園調布と言って富裕層の方の指す田園調布は基本的に「田園調布三丁目」です。
また、田園調布三丁目でも宝来公園の円周道路まで行くと急坂でいきなり低くなり価値が下がるので欲しがるエリアは田園調布駅西口の道路が半円状になってる駅と等高な場所。。

かのダイエーの社長とかも住んでたこのエリア。
建ぺい40% 容積80%で地域協定(土地を小さく切ったらダメとか緑地を作れとか小うるさい決まり)で豪邸以外の建築は一切認めないという「金持ち以外が住めない街づくり」を強力に推進してるエリア。。

単に金を持ってるだけでは住めないのがこの田園調布三丁目なのですがここに住みたければお金持ちをずっと続けることが出来てかつ相当な人格者ってのが条件になります。。(金持ちなのに近所付き合いとかもうるさそうだしw)

しかもここの住所は「大田区」です。(大田区の方、これから若干辛辣なこと書くのでお気に触る様でしたら読み飛ばしてくださいw)

ニワカにお金持ちになった人だとなんとなく敬遠したくなる微妙な高級住宅街なのがここですw。(これでワタクシ、、大田区のお金持ちまで敵に回しそうです、、、)

最近は商業施設が住環境の近くで充実しているエリアを好む方が増えて来たので今後もこの田園調布と言う地名ではそうそう富裕層を引っ張ることは厳しいのではと、ワタクシ、個人的に思う次第であります。。。

さて、そんな10億の実需ニーズが増えて来るってことが一体、巷では何が起こっているのかと言えば、土地のバブルが始まるってことです。。(いやむしろ始まってしばらく経ってるって言った方が正解かもw)

時代時代であることでその時代の成功者ってのはなぜか自分の古墳でも作る気なのかこの手のデカい土地を持ちたがります。。(自己顕示欲が強いのか単に家族のために大きい家が欲しいのかわかりません)

そういう人の売買事例が相場になり「あの土地、坪600万で売れた」とか「いやいや今どき坪600万じゃ買えないよ」などと土地価格をけん引しちゃう悪しき事例が次々と生まれます。。

その近隣もそんなご祝儀相場みたいな土地値に引っ張られ値上がりしそこに建ってる小さい古屋を地上げして整形地にして転売を企てるヤツが派生していき、ちょっと前は坪200万くらいで取引されていたエリアが1年くらいで倍になったりしちゃうんです。。(近隣取引事例で価格を決めてる傾向が強い住宅地ではよく起こります)

しかしそんな景気の良さもやがて終焉が来ます。
本業が儲かっているうちは10億現金買い出来た人もやがて少しづつ消えていき(こういう富裕層の消え方って派手な散りっぷりであることが多いですw)知らないうちに取引価格が下落しまた次の時代の成功者が現れて高値取引されるってのを繰り返しています。

不動産仲介は富裕層の直客を持つとしばらくの間はこれらのお客さんの取引で儲かるのですがいつまでも付き合ってると没落時にも売買を付き合う羽目になり「あの時の飛ぶ鳥を落とす勢いだった人がここまで落ちぶれちゃうのか・・・」ってシーンにまで付き合うことになりあまりいい気分じゃありません。

今の景気がどこまでホントなのか不透明な昨今、、
こういうニーズを追っかけるのもいいですが昔、散々この手の富裕層顧客に苦しめられた経験のあるワタクシとしてはあまり関わりたくない人種です。。。(だってわがままを言うだけ言っていきなり消えて行っちゃうんですもんww)

さて、昨日は土地が値下がりするかもしれないと書いておきながらバブるかもしれないと矛盾することをヅラヅラを書いてますが要するにこれって土地の地域格差が拡大するんじゃないかとワタクシ、感じるんです。

賃貸用不動産で考えれば人が集まるところを狙って投資すれば家賃の設定間違えさえしなければそこそこ安定して埋まります。しかしそこが人気のエリアで土地値が高いと富裕層とまでは言いませんが高級実需を欲しがる層とバッティングしちゃって安く仕込むことは難しくなります。

ってことは逆の発想で昔人気のエリアだった地名の場所を選んで買えば・・・安く買える気がしなくもありません。。

そこでこの大田区狙いですw(なーんか、、褒めたり貶したり忙しいなw)


最近、都心に利回りが高い物件が無くなってて、出てくる物件は比較的城東エリアの物件が増えてますがこの辺の土地安いのは当たり前です。そういうところを狙うんじゃなくマイナーだけど昔はそこそこ高級住宅地が多かったってエリアの道が細くて周囲に古い家ばかり建ってるところをくまなく探すって手法。。

数撃てば当たりますからぜひ狙って欲しいと思います。。


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結局、大田区の住人を敵に回す終わり方になっちゃったんじゃんw