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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


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で、次、どこのお店にする?

banner赤ずきん

こんにちは。

今日明日で年内の忘年会ラッシュは終わるのですが、、
いやー、、太った太ったwwww(体重計に乗るのも怖いですw)

不動産屋って真面目に節制してないとすぐに糖尿病とか痛風に罹る仕事なのでワタクシもそこそこ体には気を遣ってますがこれだけ毎日、大量のアルコールを摂取してると自分の体で何が起きてるかすらわからなくなっちゃいます。。。(この状態で来週、人間ドックで定期検査の予定ですw)

さて、そんな週末ですが、昨日のコンサル業務の対策について昨日飲んだ業者とこの話題になりました。(一応、同業の意見も聞いておこうと相談してみました)

5人くらいでこの話題についてディスカッションしましたが・・・それはそれは他人事な意見続出。。

業者A「そんなのもう詰みじゃんw」
業者B「それ助けてオマエに何かメリットあるの?」
業者C「どうでもいいけど今どき二重売契かよwww」
業者D「そんな相談乗ってる暇があったら俺が出した物件に客付けてよ」
業者D「話はおおよそわかった。で、次、どこのお店にする?」


毎回思うのですが、我々業者ってこの手の素人ゴシップ系の話って酒のつまみにならないんです。。。(そもそも彼らはエンド客と取引してないからでしょうか。。)

それよりも「〇〇(不動産会社です)が〇〇の物件仕入れてやがった」とか「〇〇が仕込んだ物件、、高買い過ぎるからぜってーシコるぞww」とか「〇〇の社長、、また愛人作ったらしいぞ」などの不動産的ワイドショーネタの方がお好きなようで飲み会中はずっとそんな話で盛り上がることになりました。(ワタクシ的にはこっち方面の話に最近疎いので話題についていけませんがw)

そんな話で小一時間くらい時間を潰した頃、、
そこで出た業者B氏からの衝撃的事実にワタクシ驚きを隠せませんでした。。。


続く・・・








再開

業者B「あれなんて言ったっけ?オマエのところに出入りしてたブローカー?」

ん?
B氏と共通な関係のブローカーと言えば例のスーパーブローカーTさんしかいませんが?

業者B「そうそう!!そのTさん、、一昨日、うちの会社に来てたよ」

え?
そんなはずありません。Tさんならずいぶん前にこの業界から足を洗って堅気な仕事してるはずですよ。

業者B「いや、そんなことねーよ。普通に売買ネタ持ち込んで売り込んでたぞww」

・・・・

・・・・

Tさん、、
この業界から足を洗ったのはいいけどやっぱり年末はお金が必要なんでしょうか?(そんな暇があるならコンビニバイトの方が確実だと思いますが)

実はワタクシ、このTさんが本当にこの業界から足を洗ったとは思っていないんです。

仮に足を洗ったとしてもこの業界は魅力的です。
きっと忘れた頃に戻ってくるんじゃないかと期待してましたww。。(ってか忘れる前に戻ってくるとは想定外ですw)

でもそのTさん。。
あの電話以来、特に連絡も無いので知らないふりしてた方が良さそうな気もします。(だってまとわりついてきたら面倒だしw)

特に今は年末です。
妙な絡みがまた復活して「モチ代貸せ!」とか言われるのも気分悪いです。

この話は聞かなかったことにします。。。


さて、
話は戻って昨日のコンサルの件。。

一応知り合いから頼まれた話なのでゆうべ必死になって考えました。

「ま、ここまで追い込まれちゃったらあの方法しかないよなー・・・」

今の状況であれば将来的に必ず血ヘド吐くような苦労をすると思うので早期解決手段としてとある方法を伝授しました。


と言ってもこの手段は緊急避難的対策なのである程度の返り血を浴びるかもしれません。(返り血で済めばの話ですがw)


この解決案、、
今度の狼セミナーで小ネタにしますのでお楽しみにw(だってこれブログで書いたら殺されるってwww)



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コメント欄に「もしかしてこれですか?」ってのは勘弁なんじゃんw

追証発生!!w

banner赤ずきん

こんにちは。

昨日のブログで「ワタクシ、コンサルはやらないよ」と書いておきながらあれですが、、
今日は午後からとあるお客さんのコンサル業務に出掛けてきましたw(取引のあるお客さんは断れませんからw)

コンサルと言っても相談内容は「どの物件をどのタイミングで売却すると一番得なのか?」だったのでとりたてて面倒な話にもならず終わったのですが帰る間際になってこのお客さんに「ついでだからこの人の物件の相談に乗ってあげてくれない?」ともう一人座ってた男性の相談にも乗るハメになりました。。(もしかしてこっちがホントの目的なんじゃねーの?ww)

こちらの男性、、(仮にAさんとしておきます)
ここ2か月くらいで一気に物件を3つ購入したそうなんですが買った3つの物件全部で「埋まらない部屋」があるそうです。

「募集はやってるんですが、、全然埋まらないんですよ。なんででしょうね?」

Aさん、ワタクシに空室対策を質問したいそうなんですが・・・ワタクシもここでこのAさんに逆質問です。

「なんでこんなとこで物件買ったんですか?」(だって気になるじゃないですか)

物件A
北の大地のナマポ層が多そうなエリアの3点ユニットワンルーム物件4800マソ(表面12.5%)

物件B
北陸某所の車が無いとおそらく生きていけないだろうエリアの駐車場無し物件5600マソ(表面13%)

物件C
九州某所(カステラ発祥の地)の階段でしか上がれない軽鉄アパート4200マソ(表面16%)
 

このブログを読んでる方ならこれだけで埋まらない理由くらいわかるんじゃないかと思いますがこれを例の新中間省略売買にて融資をフカして購入してました。。。(しかも全部売契が二種類存在するタイプ。。。)

確認するまでもなく返済率も高そうなので今の状態だといきなり手出し現金発生、、です。

「今は融資実行時のお金が余ってるのでなんとかなってるんですが、そのお金もあと3か月くらいで尽きちゃうのでさすがにちょっと心配になって・・・」とワタクシのお客さんに相談してきたそうなんですが、

えーっと、、
この方にホントの事言っても大丈夫ですか?(末期がん患者にがん宣告する医師の気持ちがわかった気がします)

Aさんの表情を見れば「やっぱりこれって私、失敗しちゃってるんですよね?」って顔してましたのでワタクシに相談するまでも無く理解はしてるんじゃないかと思いますが、、これを見せられてワタクシ、フォローする上手な言葉がどうしても浮かんできません。(もはやフォローできる次元じゃない人のコンサルほど辛いものはありません)

ただでさえ価値の無い物件にフカして融資付けてますからこの状態で売り抜けるが出来ません。(買値で売っても抵当消せません)
また場所的にこの賃料では埋まらないので下げて募集するしかありませんが賃料を下げてしまえばたちまち手出し現金なのでそれも出来ません。
金利が高いので今の金融機関から別の金融機関に借り換えさせようにも違約金が掛かるので仮に出来ても違約金がありません。当然、現在は金利の値下げを認めていないので金利交渉も出来ません(借りて2か月で金利交渉なんてリスケと同じじゃんw)

昨日の昼間も似たような相談があったのですがこのAさんのは昨日の話より遥か上を行ってます。。(昨日の人ならまだなんとかなりそうでしたから)

いわゆる「買ったら最後、前に進むしか選択肢のない買い方」で業者からキレイにカタに嵌められちゃったこのAさん。

こうなればどうやって保有期間中を耐え抜くかを考える以外に道はありません。。(あー、、いやだな。。こんな相談。。。)

かと言ってこれだけ全国バラバラに物件が散らばってると実際に物件を見て判断するなんて時間的に無理ですから買った時の資料を見て判断するしかありません。(レントロール見てわかる話じゃないですけどねw)

「やっぱり買う時に家賃保証付けてもらえば良かったかな(良かねーよw)」と言ってる時点で業者の養分の資質は充分なのですが(家賃保証の原資はあなたの払った物件価格に含まれますから)取引のあるお客さんの友人じゃ必死に考えてあげないといけません。。(イヤだけどw)

FXで言うところのGBPJPY189Lで100枚(わかる人だけわかればいいですw)状態のこのAさんの相談。。







15万払ってくれたら真剣に考えることにしようかと。。。(だってこれタダで考えるってのはいくらなんでも、、、でしょw)


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