FC2ブログ
プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


あとFacebookとTwitterやってます

Facebook
http.www.facebook.com/ookamiryodan
「ryotaro morino」

Twitter 「狼旅団 森野狼太郎」

最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

フリーエリア
banner赤ずきん shobokuren
メールフォーム

名前:
メール:
件名:
本文:

カレンダー
01 | 2019/02 | 03
- - - - - 1 2
3 4 5 6 7 8 9
10 11 12 13 14 15 16
17 18 19 20 21 22 23
24 25 26 27 28 - -
検索フォーム

売買の目的の話。。。


「2月ってなんで28日で終わるか知ってます?」とエスパー君にマウントされて困ってますw

こんにちは。

よくある相談事で「今度物件買うんだけどその際の契約書と重説見てなにかヤバイことがあれば指摘して欲しい」というのがあります。(この手の相談をなんでワタクシ、タダでも引き受けるかと言うと、相談を引き受けると自分の仲介スキルアップに繋がるので喜んで引き受けてるんです)

一般論として大手さんが作る契約書や重説に関しては仲介担当以外に法務部なんて部署があるので社内コンプライアンスがしっかりしてて細かいところまで調査し尽くして分厚い書類になってることが多いのですが、そうじゃない業者さんだと抜けてる部分も多く時々ですが「これで契約しちゃうと万一揉めた時に負けちゃうなー」ってやつもあります。

一番多いのが引き渡し時の取り決め。。
中古の収益建物で取引することが多いこの不動産投資業界ですので一度他人が使ってたものを買い受けるとなると引き渡し時に細かいことまで取り決めていないと「話が違う」ってことが起こり

①買主「ここまできちんとして引き渡すって話だったじゃねーかよ」

②売主「いや、そんなところまでやって引き渡すとは言ってない」

となると売買契約書にどれだけの決め事がなされていたかが勝負になります。。

しかし、揉める時の契約書だとそういう部分がまったく想定されていないため記述そのものが無かったり、ものすごく大雑把に記載されていて残置物に関してもどこまでが残置物でどこからが設備として置いていくものか線引き出来てなかったり、部分修繕後お引渡しなどでもどこまでどう直すと決めずに曖昧な条文にしてしまい、一度直って引き渡し後3か月後に再発しなんてとき、「直して引き渡したからあとは知らん」と言われて泣き寝入り、、なんてことも稀に起こります。

ただ、これ、、物件を買う際の売主VS買主の力関係(「買ってください系売主」や「売ってください系買主」、「売ってやるよ系売主」や「買ってやるよ系買主」なんてパターン)や仲介さんのグリップ力や当事者との力関係で契約の中身が変わりますので契約の段階で誰が有利な立場で誰が不利な立場か?など空気を読んで主張すべきは主張するというスタンスで臨んでいただければと思います。(契約書もそんな力関係の差でどちらかに有利になってる契約になってること多いしw)

さて、それともう一つ、、
最近その手の他社が作った契約書を見てると「売買の目的」というものが抜けてる契約が多い気がします。(昔、この話を書いたことありますがもう一度書いてみます)

と言うのも不動産売買には
①土地と建物を買って投資物件で運用する
②建物を取り壊して新たに新築物件を建てる
③土地建物を買って自分が住む

などなどそれぞれ「買う目的」ってのがあります。。

時々揉めることで、この前は「売買の目的」を書かなかったばかりに売り主さんに買主さんから「物件の雨漏りを売主負担で直せ」と言われたって相談が飛んできました。

このケース、、のパターンだったのですが、売主は建物に関しては取り壊すと聞いての売買、買主も決済引き渡し日までは「新築建てるので取り壊します」って言うので解体費分の指値まで応じたのですが、昨今の建築費高騰で収支が合わず、結局全空物件だった建物をリノベして賃貸で数年運用して時期が来たら取り壊して新築を建てるというプランに変更しちゃったそうです。

その際にリノベの業者さんが雨漏りを見つけて「雨漏りは瑕疵担保だから売主負担で」と買主さんが言い出したわけですが、売り主さんは契約時に仲介さんから口頭で「瑕疵担保については土地だけになります」と言われていたのでまさに寝耳に水。(契約を急ぎたい仲介さんに口頭でさらっとごまかされちゃったんでしょうねー)

どこかにでもそんな文言が入っていれば連鎖的にどうでも出来たのですが、見ればよくある全日の定型フォーマットに最低限しか記載がない契約書と重説でしたから揉めに揉めてしまい、結局、売り主さんは雨漏り修繕で掛った費用の半分を負担する羽目になっちゃいました。

こういう時、契約書の備考欄に
「本物件売買は買主が建物を解体し、新築物件を建てることを目的とした売買契約とします」
なんて書いておけば建物は「取り壊し前提の古家付き土地売買」と出来たし、解体まで引き受けて滅失登記までして引き渡せば無駄な指値を受けることもなかったでしょう。

また、投資物件の売買の時は
「本契約は収益用途とした土地建物売買とします」
なんて書いておけば建ぺい容積にさえ影響が出なければ境界があとの立ち合い作業でズレて多少の土地の減少が発覚したとしても「投資物件の売買なんだからw」と逃げ切ることも可能です。(ま、それ以前に現況渡しの公簿売買にしちゃえばそんな心配も無いですがw)

これを書いておかないとオールマイティ―な土地建物となってしまい後になって「買った目的が達せられなくなった」とゴネられても文言になっていない以上反論立証が難しくなり裁判なんか持ち込まれると負けてしまったり和解させられつまらない出費を強いられます。

と、これを悪用しようとすれば買主の立場で考えてわざと売買の目的を書かせないでオールマイティーな土地建物売買に持ち込んでクレーム付けて費用を奪い取るってことも可能になったりもしますが、今日はとりあえずこの売買の目的を書く書かないでどんな影響を受けるか?ってことだけ覚えてくださいw(余計なこと覚えてしまい「狼ブログに書いてあった」なんて言われちゃうとワタクシの立場もございませんw)

と言うことで、、、

今日、このブログを読み終わった後に過去に契約した契約書、重説を読み返してみませんか?ww狙いは物件をろくすっぽ調べもしないサンタメ取引で売りつけられた人が大儲けして消えようとしてるサンタメ業者に一矢報いるための対策でございますw




逆に不利なことばっかり書いてあるかもしれないんじゃんw

ロンドン橋リターンズ。。。。


玄米食ってるとモテると聞きましたが、、効果ありませんw

こんにちは。

ここのところの不動産投資業界の体たらくぶりのニュースに接し、ワタクシ、最近頭の中で「ロンドン橋落ちた」って歌がずっとリフレインしてます。(なんか歌を思いつくとずっとそのメロディーが思い付き、つい口ずさんじゃうってことありません?)


そんなロンドン橋の歌を犬と散歩してるときに♪ふーんふんふんふんふんふん、、と鼻歌口ずさんでたワタクシ、、
過去ログでロンドン橋の歌の動画をブログに載せたことを思い出しました。。

「そういやワタクシ、、なんでそんな動画を載せたんだっけ?」
と思い、さっき過去ログを漁ったのですが、その記事は
「不動産バブル崩壊ってホントに来るのかよ?ww」って記事でした。。(最近のワタクシ、いちいちラスティー君に過去ログのありかを聞かずに自力検索できるようになりましたw)

要するにいつか不動産投資に掛かってる橋が落っこちるから巻き込まれないようにしてねという意味合いを込めて今から2年半前に書いた「5年先の備忘録」なのですが、、そんな2年半前と言えば、、
①まだかぼちゃの馬車の事件も表沙汰になっていなかった(楽待さんの不動産セミナー広告全盛期
②スルガにサンタメ案件を持ち込んだら2週間も経たずにフルローンが組めた
③仮に一番手の買主が飛んでも1週間あれば次の希望者が決済出来たw
④エビデンス偽造は当たり前でカーテンスキームが有名になり始めた
⑤不動産投資本最盛期!著者のセミナーがあちこちで開催される
⑥キラキラ大家さん大繁殖(大家塾の入塾費用100万円時代突入w)
⑦「民泊は儲かる」とSPAで取り上げられ民泊ブームに
⑧コインランドリー投資がもてはやされる
⑨「時代は太陽光!」とか言われてた
⑩「サンタメ屋さん以外は不動産屋にあらず!」と恵比寿の高そうな飲み屋でドヤ顔されるw

なんて時代。。。(弱小仲介な我々、、ホント、肩身が狭かった時代でございましたww)

ま、2年半前のワタクシの予想がどのくらい当たってるかとかは横に置いとくとして、ワタクシが一番危惧してた部分はここです。。

どのような形であれ金融機関が融資をストップすると不動産価格が下落するってのはおわかりだと思いますが次回の不動産バブル崩壊は今までのプロ系業者が飛ばされるパターンではなく初めて一般投資家さんが飛ぶケースになります。(融資残高の融資属性で一番多いのが今回はこの一般の方なんです)(当時のブログ記事抜粋)

これが冒頭で申し上げたロンドン橋の歌なんですが、
今週の月曜のスルガ前でのデモと見ると橋から落ちた人も多いでしょうが、まだ落ちた橋にしがみついて落ちないように頑張ってる人も多いかと思います。

そういう人は今起きてる現実を理解していろいろ行動に移しているからそんなに心配していないのですが、、、
問題は「目の前でロンドン橋のゲートが落ちてるってのに気が付かすにこっちに向かってくる人」の存在です。。。

2年半前以前にワタクシのブログの存在に気が付き、一から読み始め「不動産投資って実際はこんなに怖いんだ」と思ってくれた人だと「こんな物件売りに出てますけど、、笑っちゃいますよねー」と当時数少なかった「安値で拾えそうな物件」だけに手を出していましたが最近、ケンビヤコラム経由とかTwitter経由でやってきた人の中で「これから不動産投資をやりたい」と考えてワタクシのブログを読むようになった人からの相談を聞いてると、怖いくらいに安易に不動産投資の世界に飛び込んで来そうな人が結構いらっしゃいます。

ホント、、お願いですからワタクシに自分がどんな人かも言わずにいきなりメールして来て「不動産投資始めたいんですけど必勝法教えてください」ってのはやめてくださいww


そう聞かれたらこの画像をお送りしますw(不動産投資とはこう言うことですからww)


ワタクシが前に「不動産でわからないことがあればまずはググって検索して真実を確かめて」と言ってた話も今ではググると上位の検索結果はほぼSEO対策が施された詐欺系誘導サイト。。。(しかもページを下に辿っても全部埋め尽くすから真実らしき記述にはまったく辿り着かない仕様に仕上がってますwww)

そこで最近はまた紙媒体に頼って過去に出版された不動産投資本に回帰してそこで基礎を学ぶ人も多いと耳にしますが便利だと言われたインターネットも使いずらくなってる昨今はワタクシも「正直、こっちの方が早く知識武装出来るんじゃないか」って気もしてみました。。(えぇ、、今から5年以上前に書かれている不動産投資本って結構いいこと書いてる人が多かったんです)

実際に不動産に対する融資も止まりこれから新規参入を目論むサラリーマン投資家さんにとっては受難の時代になるとは思いますが、結局は歴史は繰り返すのでまた不動産に対して融資ジャブジャブ時代も到来します。

昨日、そのヒントらしきことを書きましたが、物件価格ってのはホント、その時の融資状況に左右されますので物件相場(ここでは利回りです)がどうであれそのうち物件相場から大きく乖離した物件ってのが飛び出してくるはずです。(現に、昨日くらいから「仲介さんが利回り算定だけで物件価格決めちゃったんじゃねーの?ww」と思わしき値付け間違いっぽい物件情報が出回り、土地の面積と路線価で割り算して「なんだこれ?ww」と気付いて走り回ってる投資家さんが多いと聞きかじっておりますw)

こういう物件が今後は増えるのは間違いないですから焦らずに確実に割安な物件を確保して、必ず来るであろう次期融資ジャブジャブ時代に物凄い売却益で売ってしまうという流れに乗っかっていただきたいと思います。

ホント、あれです、、
今、セミナー広告を出してる不動産屋の無料セミナーなんかにおめおめ参加しちゃうとロクなことないですよ。。。(今のご時世に他人を出し抜くようなスーパースキームなんてあるわけねーしw)




要らぬ知識を叩きこまれたうえに嵌めこまれるだけなんじゃんw

期間限定キャンペーン物件の話。。。。


調子に乗って3日連続で更新してみました。

こんにちは。

まず最初に、、
昨日急きょ追加募集した広島セミナーでございますが、おかげさまでたくさんの応募いただき、この時間を持って締め切りとさせていただきます。(今からコメント欄で申し込んでも無効とさせていただきます)

さて、、
今日のニュースであのレオパさんが最近までに調査した物件14000件のうち12000件がヤバイ物件だと報じられていましたが、、、

日本に散らばる3万9000件の全レオパ物件を考慮すると「最初からこのヤバイ仕様が標準工事だったんじゃないか?」と思ってしまいそうになります。。。(これでも指示系統が上手くいってなかったと強弁するならもはやそんなの上場会社じゃねーしw

と、スケールメリットがデカい会社がこういうことしでかすと各方面にいろいろな影響が出ます。

例えば引っ越し。
3月までの繁忙期引っ越しシーズンでレオパの住人を集団疎開させるとなればそれだけ余計な引っ越し案件が増えてしまい普通に引っ越す気でいた人達の引っ越し手配が出来にくくなっちゃいます。

また、連日の投資不動産案件の不祥事報道で益々不動産投資への融資の目が厳しくなりせっかくもうすぐスルガ様の喪が明けるってタイミングだったのにさらに融資が厳しくなるってのも困りもの。。(たしか4月中旬にはスルガ様の喪明けでしたよね?)

おかげで融資があまり要らない中古戸建のニーズが高まり過ぎて最近は想定利回り7%の都内そこそこ好立地借地戸建て物件が情報公開直後に何枚も買い付けが入る始末。。。(っつか築40年超えの借地戸建てがなんでこんな人気になっちゃうのよwww)

今までであれば中古戸建投資なんてのはベテラン大家のブルーオーシャン狙い案件でしたからここに一般投資家が一気に乱入しちゃえばバブルとなり最近聞いた話では数年前のブルーオーシャン時代に仕込んでいたベテラン大家さんが買った値段の倍額でも即日買い付けが入るらしく次々に手離してそのお金で土地仕込んで安くなり始めた建築費で新築アパートを独自のデザインで建ててます。(こういう人が手掛ける新築ってすでにノウハウがあるので建売アパートメーカーの設計したものより実利回りで1%~2%以上上がる物件に仕上がるそうなw)

そんなノウハウの詰まった物件だけに新築して売り出すとすぐ売れちゃうんですが(だってすでに確定利回りみたいなもんですからねw)最近はこの手の大家さんが手掛けた新築案件が弊社の稼ぎ頭になりつつあります。。

あ、

それはそうと、あれです。

融資が付きにくい物件に関しては投げ売りが始まってて物件によっては3月末までなら、、、と期間限定キャンペーンが始まってますが、これって結構注意して見てないと痛い目に遭うので今日はその辺のお話を書いてみます。

例えばですが今ワタクシの手元にそんな「期間限定キャンペーン物件」の情報が届いたとします。

物件所在 東京都杉並区某所
土地面積 120㎡
建物面積 145㎡
築年数   30年(平成元年築)
構造    木造
年間家賃 年間賃料425万
売値    6200万 5000万円※3末まで決済条件ならこの価格
年間想定利回り利回り   7% 8.5%

ぱっと見でこのブログの読者であればケツが浮く人も多いんじゃないかと思いますが、
融資が出なくなったとはいえ、「なぜこんな売値になってしまうのか?」先に考えないといけません。。(安くなっちゃうのには、なにか深い理由があるもんです)

大抵、こういう時ってのは道路付けがとことん悪いことが多いです。
現に本物件の接道道路は幅員2.1m(建て直しの場合セットバック食らいます)。

また前面道路への接道は2mジャスト。
この時点でこの物件の土地は分割が出来ないので高く戸建て用地にするという夢は儚く散ります。

杉並区で土地120㎡と言うとギリギリ2つに切れれば狭小新築戸建て用地としていい土地値が付きますが、二つに切れないことで将来にわたりずっとこの36坪なんて妙に中途半端な土地に新築分譲戸建てを建てるとなると限りなく1億になりこんな道路のクソ狭いところに億の戸建てを持ちたいなんて人も少ないでしょうから大した需要もなく土地としての資産価値は低いままとなります。

あと謄本を見ると現オーナーが買った時期は3年前。。
抵当権者には静岡銀行が付いていて乙区に載ってる融資額は5800万。。
これってオーナー属性を紐解くと「どこかのサンタメ系仲介に嵌めこまれたエリサー」と推測が出来ます。(おおかた物件価格5300万で諸経費込みのオーバーローンで買っちゃったんでしょうね。。。)

そうなると残債はほとんど減ってないということになり損切りしているとはいえ、これ以上の指値なんかしようにもそもそも残債が消せませんから指値なんて受けてくれるはずもありません。

問題はここからで、
このオーナーさん、、この時期に損切りしてまで売り出さなきゃいけない理由ってなんでしょうか?(えぇ、、こういう理由が変わると指値幅戦略って大きく変わるものなんです)

そこでワタクシ、まずはレントロールを見ます。
そこには賃貸原契約が一年前の今頃で、敷金礼金ゼロ、家賃も明らかに生活保護の最大受取金額じゃねーかって賃料収入が並んでます。

あと2部屋だけ10年くらい前に契約した部屋の契約がありましたがその部屋はきっちり敷金礼金を取っていてそっちの家賃はこの敷礼ゼロゼロの部屋より1万円以上高い家賃です。

となるとこの想定利回りというのは将来的にフェイクとなり最終的な着地点は満室であっても7%台前半に落ちるのは確実でしょう。(ま、よくある利回りお化粧物件ってやつですw)

そんな物件に見えるワタクシ、
当然、こんなの誰にも出さずにゴミ箱に捨てちゃうのですが、、ここでワタクシが考えるのは「なぜ3末までに売らないといけないのか?」です。。

人と言うのは困った時であっても出来るだけ安全圏で逃げ切ろうと考えるので、「3月末までであればこの金額で売り切ってしまえばなんとかチャラくらいには持っていけるか、ちょっと浮きで逃げられる」って話なんじゃないか?と思うんです。

恐らくですがこのオーナーさん、、
これ以外にも物件を抱えていてどれかが立ち行かなくなり換金しやすい都内の物件を高く売って傷口を浅くしようとしたけど思ったように売れなくてギリギリの価格に下げて来た、、、か、銀行から早期返済を促され3末をめどに売らされているんじゃないかと思います。

言うまでもなく不動産投資での最大の買い時は相手がどん底に落ちて「命以外はなんでも持っていけ!」とオーナーが諦める時。。(ちなみに「死んでお詫びします」って時はあまり安くならないんです

まだ、傷が小さい状態に見える時ってのは本当の安値じゃないのでワタクシ、今回の売値自体は「まだまだ3年前くらいのちょっと物件価格が上がって来た時の売値(それでも去年くらいと比較したら安いですけどw)」と判断してます。

今のご時世ですから融資審査も時間が掛かるし物理的にも今から3末決済となるとスケジュール的に厳しいものもあり、むしろ「この物件、、売主希望の3末過ぎたらどうなっちゃうのかな?」と考えると更なる踏み込んだ売値(捨て値)でも放出する気もするので今の利回りの10%相当額を超えてくるほんの一瞬のタイミング(恐らくこのタイミングってホント、一瞬だと思います)で食いついてみようと思ってます。(その間に高値で売れてしまえば縁が無かったと諦めちゃいます)

えぇ、、これからは償還期限の限界値を超えた物件ってのが出てくると思うので普通の指値で買えるってレベルの物件を探すならいっそこっち系の物件探したほうがいいんじゃないかと思うんです。。。(リーマンショックの時、こういうパターンで買えた物件がいくつもありましたっけ)

なーに、、、
「弊社は不動産屋なので融資特約無しでやります」なんて言っておいて適当に安い手付入れて契約しておいて「物件にいろいろあり過ぎて審査が遅くなってるんです」なんて理由つけて決済が遅くなったところでこの手の手負いになってるパターンなら今から新たに契約相手探してこっちには「違約だ!このやろー!」なんてなかなか言いませんから大丈夫ですってwww(不動産投資で怖いのってこういう感じで自分でどうにも出来なくなっちゃって相手に委ねる以外に方法が無いってとこまで追い詰められた時ですからねw)


ワタクシ、ホント思うのですが、
今後はこちらから攻めずとも勝手に木から落ちてくる果実で腐ってないものだけ選択すればそこそこいい買い物出来るはずですよ。。(融資が出なくなるということはすなわちそういうことですw)



そんな余裕ばっかりカマしてるからいつまでも買えないって側面もあるんじゃんw

OYOってなんですか?


おかげさまでTwitterのフォロワー様が一週間で300人も増えましたww

こんにちは。

昨日の四角い傷の件、、

躯体になにかあったら怖いので念のため建築わかる人に来ていただき見ていただいたところ、、、
ジャンク姉さん説がビンゴでしたwww(まさにコンパネ・ガムテープ説でございましたww)

そんなわけで、躯体にも影響無いことがわかったので早速借主さんに連絡して「壁が四角く傷が付いてますが建築時のガムテープの跡なのでそのまま使ってください」都合の悪いことは先に言う戦術で事なきをえました。(「モルタル打ちっぱなしの風合いですからww」と言っときましたw)

そんなジャンク姉さんが今日のブログで「これから不動産投資を。って人々へ。」と記事を投稿しております。

ワタクシも読みましたが、常日頃から言いたいことはまさにこれで、ポールさん@入院中みたいなどんなことが起きても笑い飛ばして自分で解決できるような人ならいざ知らず、、今まで日本語が通じないような人接したことが無いエリサーの人が築古系投資物件を運用する難しさを丁寧の説いてますので是非ご一読ください。。。

さて、話は変わりますが、、
先日より「OYO」と言う単語が不動産業界を駆け巡ってます。。

このOYOですが、調べてみたら元々インドのホテルチェーンでソフトバンクが出資して日本にもやって来るそうなのですが、宿泊と言うより不動産分野の賃貸住宅として乗り込んでくるそうです。。

恐らくですがホテル業として許可を取るより賃貸で短期貸しみたいなイメージの方が日本の法律ではやりやすいと判断したんではないかと思いますが、取り急ぎ都内23区からスタートと言うことで今年から順次事業展開するそうです。

そんなOYOの賃料体系を見ると家具・電化製品などはすでに常備されていて平均家賃相場の2割高ってところ。。
すなわちシェアハウスや簡易宿所みたいなイメージの部屋を少々割高で貸すって話ではないかと思うのですが、最新の不動産テックを駆使して家賃は需要によって変動させるとか敷金礼金不要でスマホ一本で入退去の管理も出来ちゃうそうでしかも貸主直で契約できるので不動産屋も介在せず初期費用はほとんど発生しないという不動産屋泣かせな仕様に仕上がってます。。。

と言ってもファンドのように物件を買って運用するって感じでも無くOYOの条件にマッチするのであれば現行の賃料で借り上げるという戦略で賃貸物件を増やしていくというアメーバ戦略なのでもしかしたら将来的に不動産仲介業者を通さずに物件の貸し借りが出来るようになるんじゃないか?、、、と囁かれ始めています。。

ただこの話、、
今、問題になってるレオパレスの家具家電付きアパートと基本的にはあまり変化もないので二番煎じっぽい側面もあり果たしてこのシステムが普及するかと聞かれると少々疑問符が付いちゃいます。

また、OYOの場合、入居審査が無さそうな気もするので(クレジット決済だろうからカードブラックが申し込み出来ない分、有利かもしれませんが)どんな属性の客なのかがわからず借り上げ方式にしちゃうと貸したオーナーも不安になる気がします。(ま、レオパもオーナーには借主の属性なんて一切開示していなかったぽいですから関係ないかもしれませんがw)

日本の賃貸の習慣として「どこの誰だかわからない人に部屋を貸すのは不安」という部分があるので今までは不動産仲介業者が形式的にもお客の属性をチェックしてオーナーに伝え許可を取って後々問題にならないよう契約書を交わして入居させてますからこのOYOのやり方が果たして日本の賃貸業界に通用するのか?、、って部分が見ものです。

ただあれです、、
このOYOって会社は今が創業当初になるのできっと借り上げ物件を大量に募集するはずです。(噂ではホントに割引賃料じゃなく現行賃料でも構わない言ってますからw)

となれば今朝、スルガの店先で大規模なデモやってた被害者の会の人が保有するかぼちゃ物件の受け皿になるんじゃないかって気もするし(レオパ難民は地方が多くて無理っぽいけどこれは23区中心ですから足立区も入るかもしれません)普通に空室になってる部屋でもここに貸し出せば利回りもそのままで運用可能になる予感がプンプンしますwww(空室がなかなか埋まらない大家さんにとってこれは救世主になるかもしれませんよwww)

・・・

・・・

すみません、、

若干、話が逸れてしまったようですが、ワタクシが何を言いたいかというと

不動産領域ではこれら海外から入って来た賃貸システムってのは親和性が限りなく低いってことです。。ついでに言わせていただくと不動産テックでまともに稼働してるものも限りなく少ないですw

そもそも論ですが、賃貸契約って長期にしても短期にしても悪いことしようと思えばなんでも出来ちゃいます。
特に今回の場合、身元確認がスマホになるでしょうから第三者のクレジットカードなんかを使われたらほぼ身分を隠して契約出来ますので最初から悪いことをしようと部屋を借りる輩とか家賃を滞納して夜逃げした人なんてのも流れ込んでくる可能性が高いです。(なんでも遠隔操作でって考えると必ず悪意を持つ人が悪用を考えるものなんです)

そういう土壌のシステムに「家賃が毎月入って来るから」と安易に部屋を貸してしまい事件事故が起きた時に真っ先に建物がマスコミに囲まれるなんてことになるとたちまち大島てる行きになっちゃいます。

不動産テックの中の人がどこまで日本の賃貸事情に精通しているかわからないですからこういう部分がきちんと担保されるとわかったところで貸し出すくらいしないといけないってことを頭に入れて今後、このOYOがどんな動きをするか見守っていただけると幸いです。。(なんて言いながら例のSPAかないかで「賢い大家はOYOでウハウハww」なんて記事になったりしてww)


さて、最後になりますが、、先日の広島セミナー。。
懇親会の予定人数を超えそうになったので慌てて募集を止めてしまいましたが、申し込みを整理したらあと10人くらいなら受け入れ可能だってことが判明しました。(実際にはセミナーはあと20人くらい、懇親会はあと8人くらいなら大丈夫です)

と言うことで3月23日(土)に広島までセミナー聞きに来れる人で今回申し込みしそびれてしまった人がいましたらコメント欄に
①連絡用メアド
②お名前
③連絡先電話番号
④セミナーのみ or セミナー+懇親会のどちらか
をご記入の上お申し込みください。(コメント欄は反映しないようにしておきます)




80人部屋借りちゃったので今のままだとスカスカになりそうなんじゃんw

退去立ち合いと四角い傷の話。。。


超痛い整体に行ったら揉み返しで熱が出ちゃいましたwww

こんにちは。

ちょっと前に書いたブログネタで「退去時期を前倒しにして貰って繁忙期中に次の成約を目指す」なんて話を書きましたが続報が届きましたのでご報告致します。。(ちなみにこの時の記事です)

この話、、本来であれば2月10日に退去してくれれば良かったのですが、一週間遅れの昨日、めでたく退去となりついでに次の部屋の仲介させて貰えて仲手までGET。。(久しぶりに賃貸の重説読みましたけどいろいろ忘れてること多くて苦労しましたw)

しかもこの部屋、、たしか犬が一緒に住んでたはずなのに犬がいた形跡も無くこのまま貸せるんじゃねーのと思ってたら退去したその日に内見しに来た人から申し込みをぶち込んでいただきめでたく契約の運びとなり二重三重の喜びだったのですが、、、

そんなことよりも何よりも前回の本丸の話だった件、、
すなわち、この退去した住人さんが新しく引っ越した新居のオーナーとも面識が出来たことで例の件を実行してみました。。。w(平たく言うとあれです、、「オタクの賃料ちょっと安いカモヨ作戦」、、、ですw)

聞けば、やはりこのオーナー、、
当初、賃貸系仲介さんに賃料査定をやって貰ってその中から一番高い賃料査定した仲介さんに客付けを依頼した模様で、一部屋一部屋を他のライバル物件とちゃんと比較して値付けしてれば全体でもう少し高い賃料で募集出来てたんじゃね?って類。。。

新築時の物件って仲介さんが言ってる査定よりも高いところでも埋まることがあるので表向き査定調査書なんて仰々しい書類作るわりに実際は「えーっと、、この周辺の平均坪単価は、、、」なんて辻褄合わせのガバガバ設定の仲介さんに依頼しちゃうと高いと思ってた賃料が実際には安く募集してた、、ってことになりがちです。

賃料相場なんてものは近隣ライバル物件との需要と供給で決まるので家賃検索サイトで相場を調べたところで誰もが借りたい物件であれば相場を上回り、そうじゃないものは想定より安くしても埋まらないってのが真実なので「仲介なんざ成約数伸ばしたいだけなんですから新築時は埋まる査定出して来るんですよ」なんて話と一緒にこのオーナーにぶつけてみたところ「次の募集からちょっと家賃見直してみる」と言ってましたから次回からはウチの物件と同じような賃料となりなんとなくですが本作戦は成功したような気がしますww

ま、それはそれで良かったのですが今朝、ウチの空いた部屋の原状回復をどこまでやるかって話で職人さんを引き連れてその部屋を見に行ったら、、、壁にこんな風になってました。


遠目からの画像


アップにした画像

そういや前にもお茶会やった空室で謎の文字があってひと騒動になりましたが(サンドペーパーが擦切れるほど擦って消しましたw)どうもウチの物件、この手のミステリーが続きます。。。

で、この壁、、モルタル打ちっぱなしなのでこんな傷をつけようと思えば相当の体力が必要になるし、よくよく見たらこの四角い傷、、新築時から付いていたような傷です。。

と言ってもこんな四角い傷が付くような作業やった記憶も無いし、そもそもこの傷って何をしようと思って付いた傷なのかさっぱりわかりません。。。(ちなみにこの四角い傷が付いてる部屋は唯一この部屋だけです)

可能性的には
①隣にあるコンセントカバーをここに取付ようと格闘して地中で「あ、ここってモルタルじゃんww」と作業を中止した
②工事でモルタル打設してるときに型枠に四角い何かを落としてそれが形になった
③妖精がここから出入りしようと思って夜な夜な穴を開けようとしたけど「おい!こんなモルタルこじってたら朝になっちゃうよ」と断念した
くらいでしょうけど、
傷の深さもそこそこ深いので前みたいにヤスリで擦り切れるまで擦っても消えそうにもないし、残ってれば残ってたでなんか妙な傷なので気味悪いです。。

さて、皆さんならこの傷どうします?

現在のところ、我々、「この傷は傷ではなく風味(コンクリ打ちっぱなしのテイスト)なんですよw」と突っぱねてそのままにしておこうと思ってますが、、決まってしまった入居者の方が引っ越し時に「ん?何だこの傷、、消してください」なんて言われちゃうと大変なので今のうちに「さらにもっともらしい言い訳(「だからそのままにしてたんです系)」「万一、指摘された時に短時間で消す方法(ヤスリで消すのは体力的に無理ですw)」を会得しておきたいところです。。

どなたか我々に妙案をお授けくださると幸いでございます。。。。




ちなみに入居日は今週末なんじゃんw