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プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)

最近、このブログを丸々パクって掲載する人が多いので無断掲載された方には掲載記事一つにつき3万円/日をご請求させていただきます。(2018.4.12より適用)

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「ryotaro morino」

Twitter 「秘密結社狼旅団」

最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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セミナーの話と宅建試験の話。。。


鬼滅の刃見て来ました。。。w

こんにちは。

先日募集した次回の狼セミナーですが、
いきなりの募集だったので出遅れ組が続出した模様です。

そう思って今回はいつもより長めに募集を続けてたのですがそれでも出遅れるということは、、あれですね、、、
最近書かない日が多いから読まなくなったってことでしょう。。。(えぇ、、今回は日曜の午前中くらいまでは締め切らなかったですよw)

ただあまりに不意打ち的募集でしたので今回はそんな出遅れ組の方のために再度募集告知を出します。。

お申し込みはこちらから
もうホントのホントに受付終了です

とは言え、枠もほとんど残っていないので今度お申込みに間に合わなかった人はホントにあきらめてください。

それともう一つ、
先日お申込みくれた方で数人、メルアド間違いの人がいるようです。(昨日メールしたら3人ほどエラーメールで戻ってきました)

お心当たりの方がいましたら今回の受付でメルアド間違いしないようにお申込みください。
※前は電話してメアド間違いを訂正していただきましたが受付作業が膨大なのでそこまで対応できません

そんなセミナーですがお申込みいただいた方のご意見で一番多かったのが「騙し」についてでした。
とくにひよこ系大家さんはまだ南極のペンギンみたいに人を見てもあまり泥棒と思わないようで結構嵌め込まれてるかその寸前で気が付いたという人が多いようです。(そんな事例を今回たくさんいただきました)

そんなわけで今回はいわゆる「キラキラ系」の方を細かく分類しそれぞれの特徴と注意点なんて話も織り込む予定でございます。。(ってかそんなくだらないネタ繰り出して大丈夫なのか、、、とw)

さて、話は変わりますが、一昨日は宅建試験でした。
このブログの読者の方でも受験したという方もいるんじゃないかと思いますが、なんだか今年は例年より平均点が高そうでボーダーもやや高そうですね。。(一説では39点±1なんて話もありますが狼予想ではせいぜい37点ってとこでしょう。。)

この近年の高得点化ですが、
どうも業者ではない人が真剣に勉強してしまい軒並み40点越えでの合格を目指しているのが原因じゃないかと思います。

年に一度の試験で「あと1点届かず」で涙を飲んで「また翌年受験」では精神的にもきつく(宅建試験は真面目に合格しようと思うと半年以上は青春がなくなりますからw)それを見越して40点以上の自己採点で合格発表を左うちわで待ちたいという人が多いんでしょうねー。。(ちなみにワタクシの受験したときはボーダー予想が34点±1で、当時ワタクシは5点免除士でしたので余裕の39点で合格発表までの針のムシロは回避できましたw)

ということで今回の試験で自己採点37点の方、、
例年であれば楽勝で合格ってとこですがこのあたりの点数でも今年は針のムシロですので今から一か月半、、胃がキリキリする思いでお待ちくださいwww(えぇ、、あなたは神の審判を待つ身でございますww)

あと今回はコロナの影響で12月に受験する人もいると聞いておりますが(追加試験が12月27日に予定されてます)このブログ見てる人でどのくらいいらっしゃるんでしょうか?(大半の人が10月受験と聞いてるのでよくわかりません)

当然ですが出題内容も違うと思いますが10月の試験と傾向は似ているんじゃないかと思いますので10月の出題傾向を調べて少しでもお役立てください。

ちなみにワタクシも例年通り今年も試験問題解いてみましたが、、、、


例年通り17点でございました。。(ってか全然わかんなかったぞww)


そう考えるとやっぱり宅建の勉強って不動産の実社会ではほとんど役に立ってないんでしょうねー。。。(宅建に出た問題がワタクシの仲介ライフで登場するシーンはほとんどないしw)



不動産業界で汚れれば汚れるほど合格率が下がるもんなんじゃんw

次回の狼セミナーの件


今日もちゃっちゃと更新ですw

こんにちは。

先日、ちょろっと告知した次回11月7日の狼セミナー。。

そろそろ募集告知しないと間に合わなくなりそうなのでいきなりですが募集開始します。

「狼旅団不動産セミナー(無観客試合)」
セミナー日時 11月7日(土) 13:00~18:00(セミナールームは12:30より入場可)
セミナー内容 いつものワタクシの辻説法w
セミナー費用 3000円(セミナー終了後のお振込みいただきます)
セミナー会場 前回同様ZOOMを使った遠隔セミナーになります
セミナー参加資格 従来通り


当日のセミナー内容はお申し込み時に「聞きたいこと」という欄を設けておりますのでそれ見て関心度の高いものをネタに取り上げます。

あといつもご要望の多い「図面舞踏会」ですが、ZOOMでセミナーやると全国から視聴者が集結する関係でどこのエリアの図面でやったらいいのかわからず(関西圏の人に北関東の物件見せて意味があるのか、、、w)やったところであまり勉強にならないのでこのご要望はオンラインでセミナーやってるうちは却下しますw

それと最近セミナーのオープニングでやってたコロナがどうのと言うのもそろそろやってる方が飽きてきたので次回からはこれも排除してもう少し不動産投資目線でやろうと思ってます。

また最近Twitter経由での参加が増えていることも考慮して次回のセミナーはいわゆるひよこ系大家さん(初心者に近い人)のネタも多めに織り込もうと思っておりますので該当する方もぜひご参加くださいw(今回のセミナーでは先日書いたnoteのネタを深堀りしてひよこ大家さん向けに注意喚起もしたいと思ってます)

その際ですがTwitter経由でブログ見て参加って方は申し込みの時に記載していただく欄のどこでもいいので「Twitter見て申し込みます」なんて書いておいていただくと今後の参考に出来ますのでよかったらご協力ください。

最後になりますが、このセミナーはオンラインでZOOMを使用します。
ZOOMの使い方がわからないとか通信回線が不安という方だと当日フォローも出来ませんのでこの辺の問題をご自身でクリアできる方のみお申し込みください。(セミナー5分前に「繋がりません」とか「やり方がわかりません」と言われてもフォローしようがありません。。)

ということで以下のお申込みリンクからお申し込みください。
セミナーお申し込みはこちらから
受付終了しました



過去に無観客セミナーに参加経験のある人は優先的にご案内するので今までの受講回数書いておいてほしいんじゃんw

換気扇の話。。。


今日は短めの更新ですw

こんにちは。

そういや先日うちの台所の換気扇の蓋が開かなくなるというトラブルに見舞われました。

この換気扇、、
いわゆる電磁式というタイプでひも式のようにひもを引っ張ると動くのではなく電気的にファンが回り同時に背後の蓋がぱかっと開き換気を始めるというやつでございます。。(賃貸住宅だと大抵これじゃないかと思います)

背面の蓋が開かなければファンを回しても排気が出来ませんから修理しないといけないのですがこの換気扇はすでに製造中止で交換するとなると全交換必至。。

そんなわけで業者さんを呼んで見積もりを書いてもらうことにしました。

さて、そんな換気扇ですが昨今は少々お高めですがフードが薄くシロッコファンで排気するタイプもあり、どうせ変えるならこっちにしようかと思っていたのですが設備やさん曰く、サイズ的に後ろの開口部がデカすぎるうえにキッチンの上棚が邪魔でうまく収まらないから今の羽根タイプ以外は無理と言われました。。。

価格にして2万くらいなのでちゃっちゃとやってもらおうと思ったのですがここで意外な事実を知りました。

と、ここでこの換気扇の写真を載せますが、、


この画像見てどこがおかしいか気が付きましたか?(オオカミ検定難易度 ☆☆☆)

ワタクシも設備屋さんに言われるまで全く気が付かなかったのですが、、
この銀色の囲い込みフードが付いてるタイプだとこのプラスチック製の換気扇だと消防法違反になるんだそうです。。

ちなみにこの換気扇には同じくプラスチックのフィルターも付いているのですがフード付きのタイプは可燃性のフィルターは不可だそうで金網みたいなのじゃないとダメなんだそうです。。

ということでこれと同じ(後継機種)プラ製の換気扇にしようと思ってたところ金属性の換気扇に交換ということになりました。

価格にしてプラス5000円程度の話なので正直、そういうことであればそれで全然構わないのですが、
よくよく考えたら今まであちこちの物件見学に行った際、このプラスチック製の換気扇で囲い込みフードにしてる物件、、たくさん見た記憶があります

設備屋さんの話によれば通常の使用では燃えることはないですが、てんぷら油などが燃えて火柱になった際、換気扇のフィルターに火が移ってキッチンの棚に延焼して一気に燃え広がるなんておっかないことを聞きましたのでお心当たりのある方は早めに対処した方がよろしいかと思います。(ま、消防検査に来ても部屋に立ち入らず見落とされることが多いようなので気が付かないことが多いそうですが)

20年以上不動産やっててもまだまだ知らないことがありお恥ずかしい話ではございますが(てかこれで全然問題ないと思ってましたよw)これを機会に周知していただければと思い今日のブログネタにさせていただきました。。。

ご参考いただけると幸いです。


ちなみに囲い込みフードがなければプラスチック仕様で全然OKらしいんじゃんw

入居率が5割を切りましたwww


セコムの満水警報は回避出来ましたw

こんにちは。

前々から徐々に下がり始めてるうちのシェアハウスの入居率ですが、
先月とうとう50%を下回ったと月例報告書で知りました。。(正確には44%でございます)

外国から人が来なくなればこうなるのは当然なので文句を言うつもりはありませんが、そろそろ鎖国をやめて貰わないとワタクシの会社でのポジションが悪くなるので何とかして欲しいところです。(「時代はシェアハウスじゃけん(ドヤ)」と言って買ってる手前カッコ悪いです)

さて、そんなコロナの感染ですが、
どうやら先月の4連休で人が動いてもそれほど激しく感染率が上がることもなくこの勢いだとオリンピック開催も夢ではなくなりそうな気がしてきました。(個人的には先週の金曜日あたりに感染者800人になって「やっぱりGOTOトラベルはまだ早かった」ってシナリオでした)

ただ、日本はともかく外国ではまだまだ猛威を振るってそうなので外国人観光客を日本に呼ぶのはどうかと思うし、日本であまり猛威を振るわないのはみんながみんな真面目にマスクして拡散を防いでいる気もするのでマスクを付けたがらない外国人が普通に日本に入ってくるとなるとここがまた感染源になるやもしれずですから次のハードルはこのあたりになるんじゃないかと思います。(どちらにしても国内で人が動き回ってもこの程度と言うことがわかって来たので引き続き感染対策しながら経済を回していくスタンスなんでしょうね)

そんな方向性が見えて来たので不動産投資の戦略もちょっとづつ変わるかもとは思ってますが、事業系賃貸の惨状を見ると果たして経済はいつ上向くんだろうと思ってしまいます。

大抵の場合、事業系賃貸の退去予告居は6か月前予告なので4月、5月くらいに経営が行き詰まったところは今月か、来月くらいには退去してしまいますので今でもこれだけ空き店舗だらけになってもここからさらに追加の空き店舗が増えてしまいその分、そこで働いていた人が職にあぶれてしまうわけです。

そんな人が借りてる賃貸物件のお家賃だって入りにくくなるし大学などは来年3月まではオンライン授業となるところが多くこっちの退去問題もまだ解決してません。

そこでGOTO EATのキャンペーンが始まったわけですが(学生バイトも飲食店が多いですからここの対策やってくれてホント良かったかと))ソーシャルディスタンスを考えると客席をいっぱいにするわけにもいかず難しい運用を強いられてしまうと思います。

経済の立て直しが早いか、それとも今後もアクセルとブレーキの微妙な操作を強いられるかわかりませんのでやはりもう少し様子見するしかないのかなーと思いますが、どちらにしても不動産投資家様に於かれましてはそろそろ赤旗再スタートするであろう物件争奪レースの準備運動くらいはしておいたほうがいいんじゃないかと思っております。

ウチの会社は元付で仲介することが多く、日々の物確電話を受けているとどこの業者が元気いいかとか掛かって来る電話で営業マンにヒアリングしてマーケットの状況を逐一把握しております。(ホント、日々電話取ってるとマーケットの動きってわかるんですよw)

現在のところは不況時に多い「買取電話」の方が多いですが、そのうち普通の仲介さんから物確が増えてくると予測してますしそうなったらブログやセミナーで合図を出しますw(ワタクシが鼻を触って「明日は晴れるかなー」と言ったらGOですw)

個人的に思ってるターニングポイントは11月。。(大統領選挙が終わらないとどっち転びするのかさっぱりわかりませんw)

そこを過ぎれば先行きも見えてくると思いますのであと1ヵ月辛抱して世の中の流れを眺めていてください。



何度も言うけど不動産の時間軸と株の時間軸は違うんじゃんw

あと番外ですが、
一度はもうやらないと決めた狼セミナーのオンラインバージョン。。

結局年内はどこかに集まってやることが事実上不可能になってしまったので(大人数だと飲み会の会場も取れないことが判明w)復活させようと思っております。

差し当たり11月7日(土)あたりで出来ないか検討しておりますのでご希望の方はその人を空けておいてください。
(10月にやろうと思っていたのですが本業が忙しくてそれどころじゃありませんでした。。)


週末雑感。。。


またセコムの雨水満水警報が出そうです。。w

こんにちは。

今から1年半くらい前に突如やって来た黒船「OYO」。。(一年半前にワタクシが書いたOYOを憂うブログはこちら

スキーム自体もあまりに外国仕込みすぎてちょっとアレで「こんな家賃設定でホントに回せるのかよw」と遠目に心配していましたが、運営があまりに素人すぎたのか、わずか開始半年で立ち行かなくなりさらに今回の黒船より大きいコロナ船団と言う名の黒船の襲来を受けてあえなく座礁する羽目になった模様です。(ま、コロナが無くてもダメだったんじゃないかって気もしますが)

すでにOYOに部屋を貸していたオーナー様には解約予告の通知が行き渡り始めたそうですが又貸しビジネスだっただけに恐らくはサブリースやってたOYOも部屋の中をしっかり確認出来てるとも思えず、借りてた人の属性によっては派手に荒れて原状回復費用を巡ってOYOお抱えの弁護士さんと激しくやり合うなんてことも想定されます。(恐らくはブロガーshikonさんのようにポイズン条項をこっそりぶち込んで違約金取る気満々で契約してた人も少ないでしょうし。。。)

そう思うとやっぱり賃貸事業と言うのは民泊ブーストだのノマド民ブーストなどの相場より高い賃料が得られると安易に飛びついちゃいけないんじゃないかと思うわけですが、、、、あれです、、

昨今の物件高騰化で通常家賃じゃ利回らないので「ブーストありき」で賃貸経営を始めたって人もそこそこ多いんじゃないかと。。。(通常の家賃でもそれなりに儲かるけどブースト効かせてもっと利益取るってのとブース掛けなきゃ返済もおぼつかないって話とは違うんです)

もちろん永遠にブースト掛けられれば話は別ですが事業自体に問題があってうまく機能しなかったり今回のコロナのような予期しない特殊事情が発生しすればそのブーストはまったく効かなくなってしまいます。

それでも「なーに、、普通の賃貸でも借金は返せるから大丈夫」ってならいいですが、昨今不動産投資に目覚めた人ってのはこんな浮世が永遠に続く(かぼちゃだって買ってた人は同じ賃料で30年サブリースが付くと思って買ってるはずだし)と思ってる傾向が強く、今後10年以内に起こるであろう「都心狭小アパート(マンション)の需要減」でどれだけの屍が増えるのかと思うと今の新築ブームにも警鐘鳴らしたいくらいです。(ワタクシ、今の若い世代の生活習慣の変化の速さを見る限り狭小ブームが永遠に続くとは思えません)

それと前にもブログで書きましたがいよいよ平成初期の収益物件への金融機関の見方が厳しくなってきました。(当たり前ですが平成も31年続きましたから「平成モノ=築浅」では無くなって来ました)

築古アパートは土地値レベルで買えばCFがブンブン回るので最後は更地にして戸建て用地なんて甘い夢を見てる人も多いでしょうが、普通賃借でいつまでも貸し続けていれば強力な賃借権では賃借人に対抗できず結局立ち退き料を払う羽目にもなりかねず「現況のままでは高く売れない」、「更地にも出来ない」、「残債が減らない」という三重苦になる人も今後増えるんじゃないかと思います。

それを打破するには昔の金融機関がやってた「耐用年数なんてぶっ壊せ!w」の復活以外に道がありませんが今じゃ築古物件に積極融資だったノンバンクさんも「耐用年数超えは厳しい」とか「手金2割無いと、、」なんて都銀さん並みの塩対応に変化しつつあり、挙句、話は輪廻してかのスルメ銀行さんが「ノンバンクで借りれなければ当行へどうぞw」なんて訳の分からない話になっておりますw元はと言えばオタクの銀行の不祥事でこうなったって自覚はありますかってのww

このように日々目まぐるしく変わっていく不動産投資業界ですし、そんなところで右も左もわからずにボーっとしてると一見知的に見えるマネタイザーが近寄って来て「僕のnote買って不動産の初歩を勉強しませんか」だの「@LINEで新築勉強会やってるからフォローして」なんて話に乗っかってその中にいる釣り師の餌に引っ掛かって薄っぺらい断片的な情報を得て不動産投資家になった気になってしまったり、果ては北関東くんだりで絶望的賃料設定利回り9%の狭小1K新築物件に手を出す羽目になるわけです。

状況が刻々と変わっていきますが昔よりその変わり方も早いのが今ですのでとにかく今は爪を研ぎつつ自分に合う物件が出て来た時のみ動くと言う習慣を忘れなければそうそう失敗するわけでもありませんから地に足付けてじっくりやってみてください。

あと、最後になりますが、昨日Twitterで「#やめよう不動産投資」というタグで大いに盛り上がりましたので先輩大家が経験した楽しい不動産投資の経験談も御一読していただくと幸いです。。。(どなたも楽しそうに不動産投資ライフを満喫されていますよw)



但し一部グロ画像注意なんじゃんw