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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

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テンパリモード。。。

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終日ドタバタなんですのw

こんにちは。

9月末の金融機関の四半期締めの影響なのか、、、
普段さほど忙しいわけでも無い我々もその流れに引きずられてテンパリモードに入ってます。。(相手の業者さんも詰め込むだけ詰め込んじゃえって勢いなので、、我々も必死ですw)

思い起こせば春先から8月のお盆前までは恐ろしいくらい静かだったのにお盆が明けてから物確が増えてここ一カ月くらいは新戦力君も機嫌が悪くなってきてます。(注:新戦力君は同時に3つ以上の契約を掛け持ちするとその忙しさでメチャメチャ機嫌が悪くなるんです)

しかも最近の契約は複雑怪奇なものが多く(なぜか2億の物件に3億の融資引いて買うらしいのでこっちも用意する書類が多いんですw)相手業者さんによっては予想もしないアクロバット芸を強いられます。

例えば、融資確定後その日に買主さん金消契約、、翌日決済ってのを前の日に言ってきたり(ワンルームじゃないんだから出来るわけねーだろww)賃貸契約書をゴニョゴニョしちゃったから○○の書類を○○○してくれとか(これは絶対ブログじゃ書けないので伏字にしますw)買主あっての話なのはわかりますが無茶な要求ばっかりで我々、毎回右往左往する事態、、。

しかも最近は融資内諾後に融資金額の減額要請が来ることが多く(恐らく、事前に出したエビデンスとの相違を指摘されての話ですよね?ww)契約したあとの融資内諾後にそう言われると我々売主さんになんて説明しても針のむしろになっちゃいます。。(「あ?融資通ったんじゃねーのかよww」と詰められ我々、バックドロップ土下座で応えますw)

とまぁ、、売る側は見事売り切って終わりなのでいいのですが、こんだけクソ高い物件を買ってしまった買主さん、、その後どうなっちゃうんでしょうか?

ここだけの話、利回りなんざ今の売主さんが買った時の利回りと比較しても3%は軽くダウンしています。(ひどいのになると8%ダウンなんてのもあります)

で我々、、売主さんの売却理由を必ず仲介さんから聞かれるので、、
表向きは「資産の入れ替え」と判を押したように言ってますが、、

本音は、「これ以上保有しているといつか空室ラッシュの巻き添え喰らっちゃうから今のうちに売り逃げ」です。。。(あとは大規模修繕なんかで儲けを剥がされたくないから今のうちに売り逃げって方も多いです)

なにか買ってからの策があるなら別にいいのですが、「このまま物件を引き継いで運営すれば確実に賃料が低下して当初の利回りなんか絶対確保出来ないでしょう」って物件を競って買っていきます。(大体の場合、その売主の運営能力が高かったから埋まってただけってのが多いです)

買い側の仲介さんは仲介手数料さえ入ってくれば「この物件はすごくいい物件です」って言うに決まってますし銀行も担保評価を出して(一部では鉛筆舐めて評価出してる銀行さんもいるとかいないとか)融資するので買う方に相応の知識が無ければ「いい物件が買えて良かった(仲介さんに言われて速攻で買い付け入れてよかった)と」思うはずです。

当たり前ですが、仲介さんも銀行も買主さんが不動産投資で儲けて大きくなって貰おうなんて本気で考えてる人はいません。(あくまでも仕事として禄を食むためにやってるだけです)

最近の売主さんは今の不動産マーケットを見て「今が売り時」とばかりに物件をマーケットに投入してくるのでその物件をレインズで見つけて「お客様にピッタリの物件が見つかりました」とサキモノ物件の帯だけ変えてメールしてくる仲介さんにはそんな物件に目の色変えて飛びつく人を単なる「カモ客」としか映ってないでしょう。。

さっきも某ポータルサイトを見てたのですがそこに載ってる物件は98%レインズで元付けから広告掲載可と言われて載せてるサキモノ物件。。

元付けが「広告掲載可」とまで言い切る物件ですからすでに両手仲介狙いどころか「とにかく早く売れねーと媒介切られちゃうからもはや片手でもなんでもいいです」って物件ばっかりなので載せ方もかなり雑です。。(いいところを必死に探してそこだけクローズアップしたかのような掲載手法です)

これから初めて投資物件を買うって人から見るとこれらポータルサイトは一瞬「宝の山」に見えるかもしれませんが買付入れて商談が進むにつれ様々な綻びが見えてきます。

仲介さんはこの綻びが買主さんにバレないよう、必死に隠して売ろうとしますが困ったことにその頃には融資の内諾が出始める頃です。。(不動産屋は重説で説明しないといけない事項以外は説明義務もありません)

こうなると一度進んだ話を止めるのは非常に困難になります。(きっとこの頃になると仲介さんも「この融資断るともうどこからも借りれなくなりますよ」くらいのハッタリかまして契約させようとしますからw)

毎年この9月と3月はそんな金融機関の締め期を重なり融資も緩く今までは問い合わせすら来なかった物件が面白いように売れていきます。

仲介さんから「今の時期は融資が緩い時期ですから」と言われその気になるのはいいですがそう言う時期に勧められる売り物件。。。

売ってる我々が言うのもなんですが、正直、「投資物件が欲しいって思ってる買主さん」にはまったく向いてない物件じゃないかと思います。。

とは言え、中には「これって価格の付け間違いだろww」って物件も時々ですがそれなりに出回ってます。

ただそういう物件はレインズに載った瞬間に争奪戦が始まりポータルに載ることなく終了します。

そんな逆流みたいな昨今の不動産マーケットで物件を探すのは極めて困難だし一昨日の日銀の話を総合するとどう考えてもしばらくは不動産のバブル期間が延長しそうです。(ジェービルさん情報でもそんな見解です)

こんな未知の領域で初めて不動産投資をやるって人、、
それでも始めるというのであれば悪いことは言いませんから仲介さんや銀行さんの言ってることの半分くらいはウソだと思って始めてください。

という事で更新時間も迫ってるので本日はここまでです。

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続きはまた来週なんじゃんw

買いたい病よもやま話。。。

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なにか忘れてる気がするんですのw

こんにちは。

昨日のセミナー募集ですが、なんでしょう、、、

締め切り時間がどんどん繰り上がってしまい昨夜は募集開始から一時間半を待たずに定員になってしまいました。。(おかげで出遅れ組続出です、、)

セミナー会場の人に急きょ、定員120人を140人に変更して貰い20席は増やしましたが前回のようにギューギュー詰めは聞く方もしんどいってことで大変申し訳ありませんが今回も追加募集とかキャンセル待ちの可能性はゼロになりましたので何卒ご了承ください。

さて、そんな募集の時に「書くと当選確率がアップする」という「セミナーで聞きたいこと」ってやつなんですが今回もたくさんご要望をいただきました。(どうでもいいけどデブなワタクシに「おススメなダイエット法は?」と聞いてきた人がいましたがそんなやつ、容赦なく落選ですw

そんな「セミナーで聞きたいこと」ですが、
いただいた質問を全部セミナーで話す時間も無いので今日のようなネタの少ない日は(水曜日って電話も少ないので面白そうなネタが無いんですよw)小出しに書いてみようかと思います。

と言うことでまずがこんな「聞きたいこと」、、

その1
「いつ買えばいいでしょうか?」


うーん、、

非常に短い質問ですが、この質問、
おそらく物件高騰期な今の状況を鑑み、これから物件を仕込んでいくって場面を考えると「一体いつ買ったらいいんだよ!」ってことではないかと思います。

ワタクシ、こう聞かれたら「買いたいときに買えばいいじゃん」って答えと「株価が下がりだしたら買いましょう」という二面性を持ち合わせています。(参考までに不動産屋さんに相談しにいけば100人中、98人の不動産屋さんが「買うなら今!」って言うことでしょうw

なぜ二面性なのかと言えば、やはり不動産って運がかなりの比率で左右してるってことと、現実的に誰も買えない時に買うのが一番安いんですよって意味合いです。

要するに「物件が欲しい」と思う時ってのは「買える状態」であるはず。(買える準備もしてないのに「物件が欲しい欲しい」って言ってるヤツなんか不動産屋も相手にしないしそもそもバk、、いやなんでもありません、、)

買える状態であるならばそれなりに準備も出来てるはずであとは「運次第」でお宝物件を探せばいいだけです。

また買った後も「運が良ければ」たとえクソ物件を掴まされようが不動産投資にありがちな「無知に起因する地雷」を踏むこと無く全力疾走で走り切ることも出来ます。(運よく逃げ切れるとその数少ない成功談を書籍にしてさらに大儲けすることも可能になって来ますw

ただあれです。
単に融資が付くってだけで運任せに物件を選ぶのは非常に危険です。(その状態で地雷の上を歩くとなると二重のリスクになりますから)

次回のセミナー、、
そんな運任せにことを運ぶと酷い目に遭っちゃうよってところもお話ししますので耳をかっぽじいてお聞きくださると幸いです。

となるとやはり真の買い時は「誰も買えない時」になります。

誰も買えない時期とは融資が渋々になったときってのが一番当て嵌まるのですが、これは日経株価を見るとよくわかります。
ワタクシの経験でも株価が安い時ってのは銀行も不動産融資どころじゃないのでそうそうお金を貸してくれません。

こういう時ってのは平常時、2億で売ってるRCレジ(利回り7%)が一瞬とはいえ、倍の14%なんて値段で売り出されることがあります。。(ただタイミングはほんの一瞬なので見逃すと目の前をスーッと通り過ぎていきます)

ただ株価の低い時期ってのはそういう絵皿(回転寿司で絵皿のお寿司が高いのは定説です)が目の前を通っても「金借りれねーし手持ちも無いから買えねーよ」って人が多く、取りたくても取ることは出来ません。

こういう時に資金調達出来る人が「え?これが2億ってバカじゃねーのww、、こんなの1億でも高いよ」「今日現金で買ってやるから8000万なw」とさらって行きます。(事実ワタクシも買主側仲介としてその現場に遭遇して寿命が3年ほど縮まった経験がありますw)

この話、2億のスケールで話すと「そんな金がねーから相談してんだよ!」と怒られそうですが、
これを10分の1スケールで考えればわずか2000万です。

融資がジャブジャブでる時期は皆さん、何億もする大物を一気に釣り上げそこからこぼれたCFを得ようとするものですが融資が出ない時期になると意外にこの2000万ってお金を持ってない人が増えてきます。

今の物件高騰期にお金を使わずこの領域までお金を貯めこみ株価が下がって銀行融資がシブシブになったとき、この2000万があれば銀行お得意の「では自己資金○割と諸費用負担は出来ますか?」の質問に満額回答出来るはずです。

ワタクシ、別に今無理して始めなくても途中で「今始めないと遅れを取る」とばかりに今のクソ高い時期に始めた人をも追い抜くことは十分可能ではないかと思ってます。(いや、むしろそっちの方が早道かもしれないし低リスクです)

なにしろ不動産の価格ってのはほぼ10年周期で激しく変動してます。

高い時に鉛筆舐めて無理して作った数字を合わせて買うより(意味わかります?)「この価格で買っとけば家賃が半減しても死なない」なんてことも十分可能です。

事実ワタクシも例の新築レジを始めたとき、「仮に家賃が半減しても毎月の支払いは出来る」って時期に新築してます。(これもはやり運なのですけどw)

この見極めって何年かマーケットを見つめてるとわかってくるのでそれがわかるまではじっと我慢してた方がよろしいかと思います。(それからでも全然遅くないですよ)


と書くとせっかく相談してきた人がセミナーに来なくなる恐れがあるので申しあげておきますが、次回のセミナーでは「そんな高値期にどんな物件を買ったらいいの?(ホントはこういう話、したくないんですけどねw)」って話も予定してます。

普段セミナーに来てる人には話してるネタですが(ほれ、例のなんとか区分の話ですよw)あれ以外にもなにか目ぼしいものがありましたらそれもネタにします。。

と言うことで本来であればもう一つか二つ質問を書こうと思いましたが例のシェアで現地に行かないといけないことが発生しましたので本日はここまでです。。(冒頭でなにか忘れてると書いたことを今思い出しましたw)



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インターホン交換するの忘れてたんじゃんw

狼セミナー募集のお知らせ。。(おまけつき)

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気が付けば背後に2.5ゲーム差なんですのw

こんにちは。

本来であればいつものように約3000文字程度のブログネタを書き連ねるところですが、、

どうせ下まで一気にスクロールしてセミナー申し込みリンクを探す方が続出するかと思います

と言うことでネチネチと書いて申し込み時間を遅らせること無く本日はいきなりセミナー申し込みリンクを貼り付けますw。

「狼旅団プレゼンツ 炎の不動産セミナーIN池袋 10月分」

◆セミナー日時 10月29日 13時~18時
◆セミナー会場 当選者の方にお知らせします
◆セミナー内容 ワタクシのワンマンによるいつものネガティブ満載なお話
◆募集定員   120名

◆懇親会     同日    18時半~21時半(延長の可能性あり)
◆募集定員   80名

◆会費 セミナーのみの方・・・3000円
    セミナー懇親会セット・・・8000円(うち5000円が懇親会費になります)

◆申し込み資格 ワタクシをこよなく愛する熱心なブログ読者の方
       ※不動産コンサルやってるやつとか怪しいビジネスやってるやつとかひやかしっぽいやつは申し込み不可


お申込みはこちらです
定員に達しましたので締め切りました(19:22)

そんなセミナーですが、実はもう一つお知らせがあります。

この話、狼旅団熊本支局長からの一本の電話から始まります。。。

支局長「そういや、熊本に来る来るって言っときながら全然くる気配も無いけど、、何様のつもり?ww

・・・

・・・

そういやワタクシ、、
去年、支局長と東京で飲んだ時、酔っぱらった勢いで

「え?熊本でセミナー?、、なーに言ってんですかー、、支局長が来いと言えばワタクシ、、地獄の果てでも参上しますってwww

なんて大ボラ吹いた記憶がうっすらと残ってます。。(酔った勢いと言うのは恐いモノですw)

支局長「と言うことで11月5日の土曜日、、会場押さえたから絶対来いよ!」

と言われ、しかも

「あ、そうそう、、熊本の団員だけじゃ100人なんて会場埋まらねーから東京からも団員連れてくるように(ん?なんかこの無茶な展開、、どこかで記憶があるような、、、w)」

と厳命されました。

で、ワタクシ慌てて団員名簿で九州地区の団員数を確認しましたが、、
ホントに団員自体、100人もいねーじゃねーかよ!!!www(2000人くらいいるもんだと思ってましたよw)

しかもよくよく考えたら11月5日って10月の狼セミナーの翌週です。。。

狼「あの、、50人くらいでやるんでしたら暇そうな団員2~3人引き連れて行くのはやぶさかではないですが、、(ってか二週連続って時点で死にそうなんですけどwww)」

そしたら支局長、、こうおっしゃいました。。

「は?俺はさっき・・・100人って言ったはずだけど(あんだすたん?)」


・・・

・・・

と言うことで熊本行ってワタクシのセミナー聞いてやってもいいよって方。。(おそらく会費は3000円程度になるそうです)


ワタクシにご一報ください。。。(交通費、宿泊費などは全部自腹ですけど、、)



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いくらなんでもそんなやついるわけねーんじゃんw

困った時のマル秘切り返しマニュアル、、、の話。。。w

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今日も時間が無いのでサクッと更新なんですのw

こんにちは。

ちょっと前に契約して引き渡しが来月なんて売り物件があるのですが、先日、その物件の売主さんの自宅に見知らぬ不動産屋が名刺とこんなメモを投函されてたそうです。

○○○様(謄本上の持ち主の名前)

○○○○○○リアルエステート(株)の○山○彦と申します。
○○○様が所有されている○○○(物件名)をご購入させていただこうと思いお伺いしました。

まずはご連絡いただけると幸いです。
よろしくお願いいたします。


この業者さん、、うちの物確ノートでを見る限り、我々に一度だけ接触してきてます。

その時は「レントロールが欲しい」ってだけでしたのでよくありがちな「利回りだけ見て顧客に紹介するかしないかを決めてる系の業者」じゃないかと推測してました。(ま、昨今の投資系物件を扱う業者さんってほとんどこのタイプですけどねw

となると物件検討する資料はほとんど見てないのに「買いたい」って言ってることになります。。

我々もケツが浮くほど売値が安い物件だと細かい資料なんか見ないで買付け入れることもありますが、本物件の売値、、、
フェラーリの新車が20台くらい買えちゃうくらいの売値だし、そもそも論ですが我々が設定した売値だけにその売値は無慈悲なくらい高値設定です。。(買い取り業者が見たら裸足で逃げ出しちゃう売値なんですw)

この物件もウチの会社の専任物件ですからこういう行為は「ヌキ行為」。。

しかもレインズ見て一度はうちに物確してきてますので「専任物件だとは知りませんでした」は通用しません。

明らかにウチを飛ばして売主さんと直接取引を持ちかけるべく接触してきたことは明白です。。(「てめーら抜いてんじゃねーよ!!」と罵声のひとつでも浴びせても文句なんか言える権利もありません)


しかし、、、しかし、、です。。

契約が既に完了し、引き渡し日が決まってるとはいえ、今の契約価格より高く買いたいって言うならばこれは売主さんにとって有利な話ですから一応話は聞いてみたいものがあります。

ちなみにこの物件、、
今から契約を手付け解除するには手付倍返しで2000万上乗せが必要です。
フェラーリ20台分+2000万円以上で買いたいというならこれは売主さんにとって有利な話なので一体いくらで買う気なのか?

本日はそこを聞くべくその業者さんにコンタクトを取りました。(と言うことでいつものようにワタクシ、売主さまの弟役での登場ですw)

狼(弟)「あー、もしもし、、なんかポストに名刺と手紙が入ってたんですけど。。。」

業者「あ、お電話ありがとうございますぅぅ。実はワタクシ共で○○様の物件の購入を検討いたしたく、、、(以下略」

狼(弟)「あ、そうなんですか?で、いくらくらいで買ってくれるんですか?」

業者「えーっと、、その前にですが、今、○○様は○○○って不動産屋さんと媒介契約を結んでますよね?」

狼(弟)「えぇ、、そうです」

業者「買値をお知らせする前にその契約を解除していただけないでしょうか?」

狼(弟)「高く買ってくれるなら解除してもいいけど」

業者「買値につきましては弊社も精一杯頑張りますので何卒よろしくお願いいたします。」


・・・

・・・

なんだ、、
買値は我々の専任媒介外さないと教えてくれないんですね。。。(じゃ、仕方ありません)

狼(弟)「じゃ、今から媒介契約してる不動産屋に電話して契約止めて貰いますから買い値教えてください」

業者「はい、わかりました。ただその不動産屋さんに電話すると激しく抵抗すると思うので「売りやめ」にすると嘘ついてください」


なんか話を聞いてるとオチが見えてくるので(どうせ「ウチで買うならいくらで仲介なら今と同じ金額で」とか言うんだろうな。。。w)ここからは不動産屋として新戦力君にバトンタッチです。。

で小一時間後、、
会社の電話から新戦力君が「抜かれた間抜けな業者」として参戦です。。。

新戦力「もしもーし、○○さんって営業の人いますか?」

業者「少々お待ちください・・・」

~保留音~

業者「お待たせしましたー!、、○○です」

新戦力「なんかうちのお客さんが満額で決済寸前の物件を突然売りやめにしたいって言うから詳しい話を聞いたらオタクの名前が出てきたんだけど・・・・なに? 」
(この「なに?」って部分だけ大声で言うと相手は今起きてることを即座に理解してくれますw)

業者「えーっと、、それはですねー、、先ほど物件所有者さんから相談があって弊社に媒介契約を変更したいとお申し出があったのでそれにはまず現行の媒介業者様との媒介契約を切らないとお受けできかねますって申し上げた次第でありまして・・・」 


ほほう、、、

この話を横で聞いてたワタクシ、、この場で弟として登場して

「てめー!言ってることが全然違うじゃねーかよ!!」

って言っても良かったのですがうちの新戦力君の問い詰めに対してとても見事な切り返しを見て、、

むしろ感服しちゃいましたwww(とっさの切り返しとしては100点満点な言い訳っぷりですw)


・・・・

・・・・

ん?

待て待て、、、(待てーーーーい!!!)


ってことはあれです。。

常日頃からこういうヌキばっかりやってるからこんな切り返し技も普通に身についてんじゃねーの?wwww(社内にそんな「困った時の㊙切り返しマニュアル」とかあったりしてww)

若いくせしてこんな息を吐くように嘘付けるやつですからきっと頭の回転も速くて使えそうな気がしたのでいっそウチの社員としてスカウトしようかと考えましたが、後からバレるウソをつくやつは結局のところ最後は墓穴を掘るタイプでもあるので残念ながら今回は採用見送りでフィニッシュです。。。(残り時間は新戦力くんのサンドバックとして電話でボコボコにしちゃいましたとさw)



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新戦力君の弱いものイジメっぷり、、ハンパなかったんじゃんw

価格査定の話。。。

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会社のトイレが壊れてウ○チが流れなくなったんですのw

こんにちは。

最近、会う人会う人から「最近の狼さんのブログ、、すっかり毒っ気が無くなっちゃいましたよねー」と言われるようになりました。(ってかさっき相談で掛かってきた電話の人からも同じこと言われましたよw)

なんで毒を吐かなくなったかは昨年4周年記念のブログ記事を隅から隅までお読みいただけばわかると思いますが、、掻い摘んで言えば「食物連鎖」「捕食」ってことですw(やはり不動産投資の世界では情報弱者が一番おいしい獲物だそうですからw)

とは言えオフラインでは今も普通に毒ばっかり吐いてますのでそんな毒っ気あるお話が聞きたければいつでもお電話いただくなり会いにくるなりしていだだくと幸いです。。


さて、話は変わりますが、、
よくポータルサイトとかで「物件の一括査定」なるものがあります。

ワタクシに物件相談される方でもよくこのサービスを利用してある程度の価格を知ったうえで相談してくるのですが、「同じ不動産物件なのになんでこんな何千万も乖離しちゃうのか?」ってことがよく起きます。

先日の事例では
神奈川県某所
土地 約70坪
平成築のRCレジ
最高価格27000万円
最低価格21500万円

ってのがありました。

同じ売り物件なのに5500万も開くなら何も知らずに最低価格で査定する業者に飛び込んでしまえばその分損しちゃうことになります。

だからって最高価格の27000万円の業者にお願いしても必ずこの売値で成約するわけじゃありません。(いつも言ってることですがこの売値はあくまでも媒介契約を取って元付け側に立って売り側の仲介手数料を確定させたいからって場合もあるんです)

となると物件の査定はご自身でやられた方がいいわけです。(そうすればやたら高い査定してくれば「こいつ無茶な売値設定して媒介取りに来たな?w」とわかるし安い査定してくれば「そうやって安い売値設定して転売業者経由で両手手数料狙ってんだろ」ってわかりますからw)

と言っても一般の投資家さんが自分の物件の本当の価値を理解してるかと言うと意外にそう多くはありません。
また不動産ってのは需要と供給の関係で絶えず価格変動しています。

「買った時が2億だから今売ると3億くらいで売れるんじゃね?」とか「えー、、2億で買ったのになんで15000万でしか売れねーんだよwww」なんてことはしょっちゅう起こるし無茶な価格設定で売り出すと反響の電話すら鳴らないことしばしば。。

次回のセミナーではこの辺を突っ込んで説明しようと思っているのですが、おそらくそのセミナーに来れる人も最近の応募倍率を考えるとそんなに多いとも思えません。

と言うことで簡単ではありますが自分の物件をどう査定すればいいのか、、って部分をちょっとだけ書いてみます。

まず第一にですが、、
不動産ってのは土地と道路の関係で価格が上下動するってことを頭に叩き込んでください。

売値が高い土地ってのはどれを見ても道路付けがよく土地が整形地であることがほとんどです。(間違っても道路幅員2.5mの二項道路で接道が2m、隣地の建物が超接近しているような土地だと駅から数分なんてロケーションでも高い値段じゃ売れません)

そう言う土地だと誰もが欲しがるし使える用途も幅広いです。
すなわち「欲しい」と思う競争相手が多いと想定される土地は高くなる傾向があるのでこれは近隣相場で似たような土地を探して比較してみんなが欲しがる価格以上に設定、かつこれ以上吊り上げると買える人が誰一人いなくなっちゃうってレベルのちょっと下くらいの超強気価格で設定で大丈夫です。(意外にこんな価格設定でもお腹の空いた転売業者が無茶な社内稟議を力ずくで通して買っちゃうことも多いんですw)

しかし、それはあくまでも土地に建物が乗っかっていない更地時のお話です。

えぇ、、土地ってのはどんな建物が乗ってるかでも価格変動するんです。

例えばその土地に一戸建てが乗ってる場合、、
一戸建てに賃借人がいなければ売った瞬間その建物は空き家になりますので取り壊しも可能になります。
またその建物がまだ使えそうだとなればその建物価格も乗せて売ることが可能になります。

このケースだと売り出し価格が「取り壊し費用込みの更地価格」と「取り壊し費用込みじゃない更地価格」、「建物価格が乘った土地+建物価格」の3パターンの査定が必要になります。。

で、その中で一番高く売れるであろうパターンを選択して価格設定します。

これが非常にケースバイケースなので我々も査定するときにとても神経を使います。

なのに周辺相場だけで「この物件だと坪○○万が相場ですから○○○万くらいですかねー」なんて査定してくる業者がいたらそれは売主の予想を超えた最低価格であることが多いです。(10年前くらいってホントこういうザックリ系業者さんばっかりだったんですw)

さて、乗ってる建物が一戸建ての場合はこの程度の考え方でいいのですがもっとややこしいのが土地上に収益物件が乗っかってる場合。。。

よく投資物件を買うときに「この売りアパート、、土地値で売りに出てるんですよ」って話を耳にするのですが、なぜ「土地値で売ってるのか?」ってちゃんと考えないといけないよってワタクシ教えてます。(いくらいい土地でも住人を追い出して建物壊して更地にする土地値と何も建ってない更地の土地値って全然違いますから)

だた、これって逆を言えば土地値がどエンド価格の相場土地値じゃなければって条件と建物を引き続き利用するから解体費や再建築費用を考えると安いってことですので売る際はともかく、買う場合には安く買える可能性があるので「この土地値ってなにを参照した土地値なのか?」って部分に大いに注目してくださいw。(固定資産税評価での土地値なんてパターンもちらほら散見しますので)

第二に、通常のケースの投資物件が載ってる物件の自己査定での注意点です。

我々が査定を頼まれて物件を見に行く場合、
①収益物件でしか土地としての用途を満たさないのか?・・・2つ以上に切れない土地など。
②戸建て分譲で細切れにしたらもっと価値が出ないのか?・・・最低ロット13坪とかだとメチャメチャ高く売れますw
③取り壊すと今の収益物件以下の価値になってしまわないか?・・・実需だと誰も買わない土地なんてパターンですw
なんていろんな角度で土地を見てます。

一括査定の恐ろしさは実はここにあって単に「査定して」と頼まれると現地にもいかずにレインズか何かで適当に周辺物件を調べただけでとか近隣で売られてる投資物件価格と比較しただけの査定書が出てくることもあります。(近隣って言っても駅が同じ名前ってレベルで比較しちゃうから怖いですw)

何度も言いますが不動産ってのはその土地がどのくらい受益があるかで価格を決めないといけないと思います。

特に投資物件の価値はその土地と収益を生んでる建物の合算ですから「現況で売ったらどうなるか?」とか「リノベして売ったらどうなるか?」とか「その建物が大して利益を生んでないなら解体して更地にしたときはどうなのか?」とか最終的には「売らずに保有し続けたらどうなるのか?」まで検討する必要があるはずです。

と言うことで最後にお聞きしますが、、

過去にこんな「一括物件査定」をした方で

「いや、査定したけどこの物件なら売らずに持ってた方が得ですよ」って言われた人ってどのくらいいらっしゃいますか?


・・・・

・・・・

なんか手短に書くつもりがセミナーでしゃべろうと思ってたことの大半をしゃべってしまった気がします。。。。


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だからセミナー前はネタの温存しないとってあれほど言ったんじゃんw