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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


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プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
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狼式不動産投資理論。。。(その4)

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え?まだ埋まってないの?なんですのw

こんにちは。

さて、連載してみたもののあまりにウケが悪い今回の「狼式なんちゃらシリーズ」。。

正直、言うと今回のネタって物件が欲しい欲しいって思ってる人に釘を刺したいと言うより、不動産投資に対する見方を少し違った角度から見て欲しいってとこにあるんですがブログで書く以前にこの話、よく飲み会とかでドヤ顔してしゃべってるネタなので「その話、耳にタコが出来てるよ」って思われているのかもしれません。。

ま、そういう人はポチだけ押してくれればいいですw。(土曜日なんだしいろいろ忙しいでしょうからポチだけしてとっととお帰りください)

これだけ世間は不動産投資ブームだし資金もそこそこあるから始めたいって気持ちもわかりますが始める前にいろいろな角度で検証して「今はじめてもいいのか?」と言うことを自分にしっかり言い聞かせてから始めないとあとで「やっぱりそんな雰囲気に飲まれて始めちゃってたよ」なんてことにもなりかねません。(高い時のAUDポジって含み損になっちゃうって経験するとそういう事を言いたくなりますw)

また物件を売らないと飯を食えない人達はそういう人にいいこと言って物件を買わせようとします。

そういう時に冷静に判断出来てこそ真の投資家です。

このブログを読んでる人にはそういうスタンスで不動産道を邁進していただきたく、、、今日は④の社会属性がいいので手金無しで融資2億までの物件を買いたいの時のワタクシを考えてみます。


もしワタクシがこの立場であれば・・・

うーん、、

うーん、、、

うーん、、、、

ん?

ちょっと待って。。
社会属性が良いのになんで手金が無いのよ?wwww

このパターンで都銀あたりに融資案件持ち込んだら銀行の中の人、、
「なんだよ、、これだけ年収があるのになんでフルローン組もうとすんだよ?ww」って思ったりしないんでしょうか?(貯金が出来ないダメなやつってレッテル貼られますよw)

と言うことでワタクシ、まず嫁に給料の使い方をヒアリング゙するところから始めます。。

狼「ねーねー、、毎月これだけ収入があるはずだけどそのお金ってどこに消えてんの?」

「うっさいわねー!!あなたにそんなこと言ったらきっと怪しい投資とかの種銭に使いたいって言うだろうからそんなこと教えられるわけないじゃない!!」

・・・・

・・・・
うーん、

うーん、、

うーん、、、

まずい、これで納得しちゃったら今日のブログ書けなくなるので反論してみます・・・

・・・

・・・

狼「うっせーな、、俺がやることにいちいち口出ししないで出すもん出せって!」(小声)

まぁ、おそらく家にはお金があるけど家の主(この場合嫁さんですw)にガッチリ管理されて、「じゃ、手金が出せなくてもフルローン組んで毎月チャリンチャリンいう魔法の箱が出来るようにしよう」とか画策したくなっちゃいますねww。(たぶん、高収入なのに手金打てないって人のほとんどがこんなシチュエーションなんじゃないかと仮定して話を進めます)

しかしこの場合、万一買った物件でなにかやらかしちゃった場合、その家の主(しつこいけど嫁さんです)、、、

えぇ、、烈火のごとく怒り狂うはずです。。。。。
炎上
時期的に火山画像は不謹慎なのでこれ代用します。

と言うことでフルローンと言う他人のふんどしで相撲を取る方式でも(素敵な言い方をすればフルレバレッジですねw)失敗すれば家族共々巻き添えを喰らう可能性が高いですから物件選定はより慎重にならないといけません。。(あ、あくまでもこれは狼家の事例ですので参考になってなかったらすみません、、)

ホント、間違っても不動産会社が言ってることを鵜呑みにするわけにはいきませんよ。。。(最後に仲介から「投資は自己責任ですから」なんて捨て台詞吐かれたらこいつも道連れにしたくなっちゃいます、、)

幸い、ワタクシ、人の目を見ればなんとなく「あ、こいつ今ウソついたなw」ってのがわかるくらい社会経験を積んでるつもりです。(そういうイバラの道ばかり歩いてきてるのでこういう嗅覚は犬の3000倍あります)

そういう目に遭う確率は極めて低いと思いますが、、果たしてこんな時期にそんな都合の物件があるのか。。。と。

あ、そうそう。。
良い物件と言えば①の時に話した大手不動産会社のS社ですが残念ながらここの会社ではこの手の物件は滅多に見れません。(出してる物件が違いますから)

今の時勢、フルローンを組んでくれそうな銀行も限られていますから(4.5と2.3のとこくらいか、、)この銀行にアポイントを取りまずは適当な物件資料を抱えて持ち込みます。

そうですね。。持ち込む資料はネットで出回ってる物件で構いませんが出来るだけ土地の大きいやつにしてください。(じゃないと積算段階で「てめー、、ド素人だろ!!」ってのがバレますw)

これと自分の身上書を作り家族構成やら資産内訳的なものを作って銀行の担当者に見せます。(仲介経由じゃないときはこれが必須です)

「と言うことでワタクシ、こういう会社に勤めてて仕事の合間にいろいろ物件を見に行ってるんです」

そんないかにも不動産投資を研究している風を装いつつ自分が真っ当なサラリーマンで万一、買った物件全空になっても本業収入で充分払えますよっていう覚悟を担当に見せます。←この決意を見せるか見せないかで融資金額が変わるので重要ですw

で、次に持って行く物件資料はホントに買う物件の資料を持って行くことになるのですがこの時に担当に「稟議書書く前に弾かれちゃうような物件概要」を持って行くと非常に不利になります。(次に良い物件を持って行っても「こいつの持ってくる物件、、しょぼいからな、、」と色眼鏡で見られちゃうんです)

じゃ、どうやって物件を発掘するか?

・・・

・・・

ってこれここで書いても大丈夫かな?(ここからの話、これやってる業者さんが聞いたら怒るだろーなww)


ちょっと怖いので伏字で書きますが
○○でそれらしき業者さんの○ー○○に登録して○○を出して貰ってその○○の○○を調べて○○に○○する。。

○○を出して来た時点でまだ○○が決まっていないでしょうからまだ契○は○○○のはずです。
この○○を狙って○タッ○する手法。。。(なんか伏字にしたら何言ってんだかわからなくなっちゃいましたww)

成功率は低いですがこれがきれいに決まると売値が2億の場合大体、話が来たときの金額より2000万は安く買えますw。。(この手法ですがあくまでもワタクシが実際に不動産投資をしようとしたら・・・って話なので決して真似をしないでください) ※この手法は明日の名古屋セミナーのネタにもなってるのでお楽しみにw

選定するエリアや物件の対応は昨日書いたのでそれを参考にしていただくとして、買ったあとは原則、何もしないで保有します。(ここで余計なお金を掛けても意味がありません)

えぇ、、投資物件はあくまでもお金を稼ぐ道具ですから妙な思い入れを持っちゃいけません。
直していいのは「それを直さないと部屋が埋まらない」って時だけですよ。

修繕工事は出来るだけ○○で直すように心掛ける、、、ここ結構重要です。。(この空欄はこのブログ読んでる人ならだれでもわかることだと思うのでメールで質問されてもお答えしません)

で、ワタクシ、やっぱりここから出来るだけ早く転売を仕掛けます。
買う物件は早い段階ならまだ買った値段以上で売れるはずです。(そんな理由くらい自分で考えてください)

不動産投資は売却時に利益が決まりますから出来るだけ早く確定させるってのはどんな投資でも王道じゃないかと。。。

また物件を買う段階でその物件のローン残存年数を逆算して次に買う人がどのくらい融資残存があるのか確認しておかないと売りに出した時に「ローン期間が長く取れないので安くして」とバカ差しを喰らうこともあるのでここも併せて注意してください。

しかし運悪く買った値段以上で売れない場合、、
これは仕方ありません。。。売れる金額が残債を上回るまで保有です。。。。

この間に融資がきつくなって出口が無くなっちゃうようならそこからさらに擦り切れるまで保有することになるんですが、、実際の出口を迎えるまでは出来るだけ物件にはお金を掛けない・・・これがワタクシがこのレンジの不動産投資をやった場合の肝になります。。

と言うことで今日もまとめます。

結論
すみません、、なんか書いててグダグダになっちゃったので自分でまとめてくださいw


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要点が全部○○だからまとめられなくなっちゃったんじゃんw

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狼式不動産投資理論。。。(その3)

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え?入居審査で水着審査があるの?

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なわけないんですのw

こんにちは。

さて、
狼式不動産投資理論理論も3回目。。(そろそろ机上の空論ほざいてんじゃねーよなんて声が聞こえて来そうですw)
そんな連載も3回目くらいになるとそろそろダレて来るんですが、、今日も真剣に考えてみます。

③自己資金1000万で融資5000万までの物件を買いたい時のワタクシ

不動産投資に使えるお金が1000万ある場合、銀行から言われる「自己資金20%」という鉄則オーダーをクリアするとなると買えそうな金額帯はおおよそ5000万くらいじゃないかと思いますが、、、

実はこの価格帯が一番素人でも始めやすい価格帯なので激戦、、、ですw。(大体、1億くらいまでが激戦地帯です)

そんな激戦区の物件を探すとなると
果たして5000万の資金で今、どんな物件が買えるのか?。。。と。(またこのパターンかよww)

またこの金額帯になってくると昨日書いた②の作戦はロットの大きさの関係で使えません。(2~3000万ならまだしも5000万クラスの転売はホント、痺れますよw)

と言うことでそんな激戦区であってもここからは真面目に融資を受けて物件を買う選択を取ります。

ここでまず目標設定です。
5000万の物件を買っていくら実入りが欲しいか?(しつこいですけど家賃収入じゃないですよ。ここ。。)

この価格帯で買える物件は確率的に買った値段以上で売れる確率も低いのでインカムゲイン狙いでいかないといけないのですがその前に最初に投資したお金を回収しないといけません。
今回の手金は1000万ですからワタクシとしては最低でもこの回収を5年で終えたいところ。。(純利で年間200万の回収です)

また融資を受けますから返済やらも考慮して・・・表面10%の利回りだと年間600万の賃料収入で・・・諸経費引かれて税金引かれると、、、(こんなのわざわざ関数電卓弾かなくてもわかります。。)

うーん、、20年以上の融資を受けないと純利で年間200万なんて夢のまた夢です。。(なんか元本、全然減らない気がしてきたw)

しかもこの年間利益200万×5は最初に投下したお金ですので戻って来て当たり前のお金です。。
1000万の回収に10年も掛けちゃ何のための投資かわかったもんじゃありません。

でも買います。えぇ、、買わないとこれ以上話が進みませんw

一昨日の立ち位置ではハイレバ投資なんか考えてませんでしたがこの領域になるとそのブレーキも外さないと先に進みませんw。
しかし・・・外すならワタクシ、、いろいろと条件が付いてきます。

で、ワタクシ、このレンジで何を物色するかと言えば「地方の政令指定都市で東京の城南、城北、城西と雰囲気が似てるエリア」「都内なら1億くらいしそうな大きさ」「RCの低層レジ」を狙います。。(S造だと後々の転売で苦しむのとやはり鉄骨特有の生活音がうるさいのでパスです)

賃貸募集で「マンション」という括りで募集する際、内見時の見た目が重要だと言うことは過去の散々書いてますが案内時に仲介が「この物件がご案内する物件です」って車から客を降ろした時のお客さんの顔、、
あまりに建物が小さいとなんとなく暗い顔になる気がするのはワタクシだけじゃないはずです。。

案内は多いけどなかなか決まらないって物件、、仲介さんの広告写真で部屋の写真しか載ってなくて現地に来てびっくりってパターンかもしれないのでここはご注意ください。

地方の物件ですから都内で1億相当の物件であれば5000万は無理にしても6掛け程度ではあるはずです。あと大体こういうエリアの住宅地は60/200ってパターンが多いです。
また広い土地に低層レジが乗ってるっパターンも多いのでこんな物件を探すことになるんですが、、ここで問題になるのが、「地方の政令指定都市で東京の城南、城北、城西と雰囲気が似てるエリア」て部分。

何が似てるかと言えば大学だけとか工業団地だけなどの単種類の客層に頼らなくても大丈夫なくらいの入居需要があるってとこです。(ワタクシ、こういうエリアじゃないと物件買うのにためらいがあります)

近所に大学があるとか、工業団地があるとかで「賃貸需要は旺盛です」って場所はこれが無くなり次第一気に賃貸需要はしぼみます。こういうエリアで物件買って売った後にしぼむのは良いですが万が一逃げ遅れたら売っても損失持っても損失になる可能性大です。(これも一種の含み損w)

だからと言って一気にそんな状況になるとは考えられませんがこちとら1000万の現ナマ突っ込んだ投資です。万に一つでも可能性があることは出来るだけ排除しておきたいところです。

現に、あちこちの地方都市を回って思うのですがそんな都合のいいエリア、、結構あるもんです。

あとは電車です。
地方に行くと車社会だから駅なんて関係ないよってエリアもありますが、ワタクシ思うに近い将来そういう車社会の場所って賃貸需要が段々縮小してくるんじゃないかと見てます。

電車もただ通ってればいいってもんじゃありません。
都内でも東急と京成じゃ雲泥の差ですし、東武と西武でも走る場所によっては入居属性も全然違います。

と言うことでワタクシが地方に行った場合、「どの電車が東京でいうところの東急線なのか?」を現地の大家さんに聞いたりして情報収集しています。

例えばですが札幌だと東西線がそれに該当しますし、名古屋だと東山線がそれに該当するようですので(と大家さんから仕入れた情報ですがワタクシ、未だにいまいちピンと来てません)その沿線で勝負できそうな駅をなんとなく把握していきます。

あと競合物件がワンルームなのかファミリーなのかや、不人気なタイプほど利回りがやたら高く売りに出る特性を考えつつそこのエリアを徹底的に探します。(これで無ければ出てくるまで待ちます)

時々、そのエリア以外からも物件情報が出てくると思うのですが、自分の投資条件に合致しない限りワタクシなら絶対に手を出しません。

えぇ、、このボールの見極めが出来ないと結局打てない球に手を出して内野フライで凡退してしまうのがこの不動産投資の怖さでもあります。(過去にもう散々見て来たのでこれだけは自信を持って宣言しますw)

地方に行くと都内より土地が安いのでなんとなく建物も安いんじゃないかと錯覚しがちですが、それは間違いで固定資産評価を見ると今まで都内の物件を見てた頃は土地7:建物3だったものが土地3:建物7に変わってるはずです。(ひどいとこだと土地2:建物8なんてのもあります)

えぇ、、家賃は安くなるうえに建物価格は都内と変わらないってことですから家賃が安くても掛かる原状回復費や設備の保守費用は都内とさほど変わりません。。

となると運営経費が賃料と見合ってないことも考慮されますからワタクシなら余計な設備が無い物件を選びます。大体高さのある物件(6階建て以上)になるとエレベーターやら高架水槽が邪魔だし共用部の電気代もバカになりません。

出来るだけ賃料から余計な経費が出て行かない物件。。
ワタクシ、こんなことも考え物件を探すことになると思います。

そうは言っても結局はパーフェクトな物件が出てくる可能性は低いでしょうからここで「どこが妥協出来てどこが妥協出来ないか」を予め頭でで整理しておきます。この整理が出来てないと仲介から出てきた物件を全部見に行く羽目になるし、段々と妥協点が変わってしまい最後は「妥協の産物w」みたいな物件になってしまい効率も悪いです。物件が出てきたら頭で整理した妥協出来るものとの照合をするため仲介さんにいろいろ質問します。

ちなみにワタクシの絶対条件は「決めた家賃でちゃんと貸せることw」(買ってから「賃料下げれば埋まりますよ」とか買った仲介に言われると刺したくなります)

物件を紹介してくれる仲介さんは間違っても「とてもじゃないけど埋まるとは思えません」なんて言いませんからここの判断はホント自分の五感を駆使してやらないとその責任は己に跳ね返ってくるので質問だけでなくその裏取りも必要です。

そんな質問しているとその物件の素性が段々と見えてきます。

さて、地方の物件を買うとなると運用は遠隔運用となりその地域の管理会社に管理を依頼することになるのですが設備に余計なものがなければさほど費用も掛かりません。しかし原状回復などは絶対にお願いすることになると思うのでちゃんと選ばないといけません。ここで力になってくれるのは地元の大家さんです。

ワタクシなら地元の大家さんが使ってる管理会社を紹介してもらってその大家さんと同じような仕様で管理して貰います。

欲しいエリアが決まっているならそのエリアの大家さんと仲良くなり常に新しい情報を入手するのは欠かせません。
今はブログを書いているので全国どこの大家さんでも気軽に電話出来るのでいいですがもしそういう接点が無ければSNSなどを駆使してそういう集まりを探してこちらから出向いてでも友達になっているんじゃないかと思います。

こういう横の繋がりがあるのと無いとでは結果がまったく別物になるのでこれは出来るだけやっておいて欲しいことです。。

で、そんな地元の大家さんに「この物件買おうと思うのですか?」と聞いてみると大体こう言われます。。

「あー、、その物件ね。。知ってるけど地元の大家さんは誰も買わないよね。。。」

地方の物件を東京のお客さんに勧めてるってケース、、
大体がこのパターンの物件です。。。。(都内と比較したら確かに魅力的な利回りに見えますからねw)


と言うことで今日の結論です。(え?これでまとめちゃうの?w)

結論
自己資金1000万で融資5000万までの物件を買うなら「地方の政令指定都市で東京の城南、城北、城西と雰囲気が似てるエリア」で「都内なら1億くらいしそうな大きさ」の「RCの低層レジ」を狙う。。(ただしいろいろな条件付w)

ってか段々とりとめが無い話になって来てますけど続けてもいいですか?


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ポチが増えないから不安なんじゃんw