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プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


あとFacebookとTwitterやってます

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「ryotaro morino」

Twitter 「狼旅団 森野狼太郎」

最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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スルガ様の物納の件


いきなり冬になりましたw

こんにちは。

ここ最近ブログの更新をサボってるせいで一昨日の夜に不動産投資業界に激震が走ったニュースも周回遅れ気味に更新ですw(こういうニュースは当日に書かないと読んで貰えないんだよなー、、w)

「スルガ銀、シェアハウスオーナー借金帳消し検討 和解進め信頼回復図る」(ソースは毎日新聞)

記事によればかぼちゃで返済が困難になった人に物件を物納してもらうことを条件に借り入れの返済を免除と言う方針を打ち出した模様。。

要するに今回の件を早期に幕引きし新たなスタートを切り出したいスルガが超法規的とも言える徳政令をやるってことなのですが、世間(と言うか大家業界)では

「は?不動産投資がなんたるかをよく考えもせずに安易に飛びついて炎上しただけじゃん(投資は自己責任論)」

という意見が根強くあり

「他でも無茶苦茶なサンタメローンで喰われた投資家も多いのになんでかぼちゃの被害者だけが救済されんだよww」

という意見が多いように感じます。

実際問題、スルガ以外の銀行でかぼちゃローンを組んでた人や、かぼちゃ以外のかぼちゃスキーム系シェアハウス業者から買った人はどんだけ苦しくても救済措置は無いわけですから「スルガ銀行」で「かぼちゃの馬車」を買い「スルガの不正行為が認定される人」というハードルこそあれこのレールに乗ってる人だけが救済されるってのはやはり不公平な気がします。

とは言え、スルガからしたらこの問題を解決しないと前へは進めませんからってか「投資は自己責任ですしウチは金貸しただけ」と開き直ってバッサリ切り捨てて前へ進むって案はダメなんでしょうか?断腸の思い出の決断だったのかもしれません。

スルガさんがそう決めたというなら誰も文句言えませんので仕方ありませんが、この決定までに長い時間にすでに自己破産しちゃった人や前途を悲観して自殺しちゃった人もいますから最後の最後までゴネてこの決定を勝ち取った人に於かれましてはもう二度と不動産投資なんて考えないでいただきたいところでございます。。(一度騙される人ってのは何度も騙されるものですから、、、)

さて、そんなスルガさんからの借金棒引きの条件に「物納(物件を引き渡すことを条件に債務免除)」があります。

これはかぼちゃ被害者側から「物件を引き渡すから債務免除しろ」という要求に応じた形になったものじゃないかと思うのですが、素人目に考えて借り入れ1億オーバーの借り入れをどう考えても5000万にもならない物件を差し出したら1億ー5000万=5000万の贈与になって2000万くらいの贈与税が掛かるんじゃね?って思います。

スルガさんがなかなかこの債務免除に踏み切れなかったのってこの辺の部分の調整というか国税当局に贈与税が掛からないかどうかの確認に時間が掛かってしまったからじゃないかと思いますが、これはあちこちの税理士さんに確認したところそもそも5000万の価値しか無い物件だから贈与税の対象にはならない可能性が高いとのこと。。

ただあちこちの税理士さんが心配しているのは債務免除税。。
これは1億の債務で仮に5000万の物納に成功したとしても債務免除された残り5000万に債務免除税として課税されるものでスルガの場合はすべての融資が個人向けでしたのでこの債務免除税は一時所得として今回の徳政令を受けた人にのし掛かります。

すでに自己破産してる人や業者のエビ偽造でモリモリに個人資産を偽装した人はそもそも資力が無いですから課税されない可能性が高いですが、エリサー系の本業所得が何千万もある人だとその所得にこの債務免除された額から一定額を差っ引かれた額(個人なので5000万-50万の1/2、、でしたっけ?)は一時所得として課税される恐れがあります。

スルガさんからしたら「オマエラの希望通り債務免除したんだからこれで文句ないだろ」って思ってるかもしれませんが「良かった、、これで助かった」と安心してる人に今度は国税が襲い掛かって来る(ま、納税は国民の義務ですから襲い掛かって来るってのはあんまりですねw)可能性が生じてくるわけで「スルガ系かぼちゃ被害者だけズルい」って思ってた人も多少は溜飲が下がる話になるかもしれません。

と言っても税金は利息は掛かりますが分納の出来ますので最悪2000万くらいの債務免除税を喰らったところで分割払いが出来るわけでなんとか払えるでしょう。(但し、延滞金利はスルガ様より少々お高め設定じゃないかと思いますが。。

今回の事件はかぼちゃの会社とこの融資に関わった不動産屋や融資ブローカ―は一切お咎めなしで終わり、すでにその時に儲けたお金を元手に各々違うお金儲けを始めていますので個人的になんともやるせないものもありますが、結果的にこの件が原点になって金融機関の融資が渋り、不動産投資家を志していた人達にめちゃめちゃ迷惑を掛けたのは事実です。

と言っても滅茶苦茶なイケイケ融資で物件価格が高騰の極みまで上昇しそれでも融資が出るからとついつい物件を買ってしまう「買いたい病」に罹ってる人にとっては強制的に買えなくなることで将来味わう予定だった返済地獄を回避出来たわけですからそれはそれで良かったのかな、、とも思います。

何度も言いますがこんな時期ですから「まだ〇〇スキームで融資を引くことが出来ます」とか「ウチのサロンに入れば加速度的に物件買えます。増やせます。」とか「今の時代は区分投資です(ドヤ)」なんて話が雨後のタケノコのように生えて来ます。

また、「不動産投資はもうダメですから仮想通貨に投資しましょう」だの「いやいや今の時代はFXですww」なんて別の勧誘も増えるでしょうから何度も何度も同じように騙されないでいただきたいと思います。

あと、最後に、、今回のスルガの件でかぼちゃ以外の物件を持ってるスルガホルダーの方、、(ちなみに現在、スルガ様の「一棟収益ローン」では要注意先債権が8515億もあるそうな)

「かぼちゃが債務免除になるなら俺のサンタメ物件もやってくれw」って思うかもしれませんが、、、

この債務免除税が存在する以上、この話に決着が着くまであまり大声で言うのはやめた方がいいかもしれませんね。。(ってか誰か国税に打診して確認してくれませんか?)



そのうちまたどこかの弁護士がクレサラ訴訟並みに「物納訴訟受け付けます」なんて商売始めそうな予感もするんじゃんw

狼さんはこんな不景気なのになぜ不動産屋を続けるんですか?


クソ物件オブザイヤーに応募したのに得点でポールさんにすら負けてますw

こんにちは。

最近、融資がシオシオになりウチみたいな投資系物件の仲介でしかメシ食ってない我々業者に対して「以前より仕事も減りじり貧になっていくのになんでまだ不動産屋さんやってるんですか?」と聞かれることがあります。

確かに一時期のサンタメ、エビどう?時代と比較したら比べ物にならないくらい取引は激減し、今後は人口の減少もあって賃貸物件は過供給になるし融資も出ないから不動産投資が出来るのは一部の富裕層に限られるしそんな富裕層の顧客がいなければ取引機会も減り仲介手数料が入って来ないから不動産屋なんて畳んでしまった方がいいということなんでしょうけど、、、

何十年も不動産屋をやってるワタクシの立場から言わせていただくと今の状況の方がいつもの不動産市場なんじゃないかと思います。。(えぇ、、ちょっと前までが異常なだけで今の状況が普通なんじゃないのか、、、と)

一時の過剰融資の時代しか知らない人から見たら昨今の融資事情は異常だと思うかもしれませんが金融機関だって元々はきちんと担保評価してリスクヘッジの掛け目を入れて融資額を決めていたものです。

そこに偶然、アベノミクスが起こり金融機関がいろいろこじつけて担保評価以上の融資に舵を切っただけでそこに偶然通りかかった「将来の雇用不安」「将来の資産不安」、」などで動揺していた比較的高属性なサラリーマン層に「この方法なら自己資金無しで不動産投資が始められます」と嗾(けしか)けたチョイ悪系の不動産屋さんの口車のうっかり乗ってしまった人が一斉に不動産を買いに走るもんだから物件価格が恐ろしいほど値上がりしバブってしまっただけに過ぎません。

融資が出てるうちは価格に上乗せが起こりさらに値上がりしどんどん膨張の一途を辿りますが何かが起きてどこかの銀行が融資を止めてしまえばあっという間に波及し今度は揃って融資を見合わせてしまうから一気に物件の流通が止まりスッ高値で買ってしまった人はもはや売るに売れず(とてもじゃないけど抵当外れるくらいの価格じゃ誰も買えませんから)いつまで経ってもマーケット価格は高止まりしちゃって「そろそろ暴落するんじゃね?」と思ってる人か若干肩透かし気味になってると思います。

こんな話は過去に何度もあったし昔から不動産屋をやってた人であれば「こんなバブルっぽいのはそう長くは続かねーよ」と身構えていつ何が起きても攻守の切り替えが出来るようにするものですが(ホント、今の惨状もそうそう長続きしませんからw)、途中から参入してきたイケイケ業者さんは稼ぐときに一気に稼いでさっと消えて行きます。

前者後者、ビジネスと考えればどちらが正しいとジャッジも出来ませんが個人的な意見を言わせていただくと一応、国や都道府県から免許を頂いてやってる事業だし、取引したお客さんのことを考えるとそう易々と会社を畳むわけにもいきません。(何度も言いますが一度仲介印を押した以上仲介責任は一生付きまとうと言っても過言じゃないし)

それでも会社を運営していて真っ赤かな赤字じゃこっちも困りますからワタクシの場合、業者として最低限生きていくだけの備えだけは作ってきました。(ま、社員も少ないし増やす気も無いので大した備えも要りませんけどw)

ウチの会社の場合は物件を保有することで仲介業務がゼロでも生きていくくらいの備えがありますが、他社さんあたりだとこれに加えて管理業務(5%課金が一般的)を付加して手厚く備えを作ってたりします。(いわゆるストックビジネスですね)

よくある今にも建物が傾きそうなボロいところで何十年も営業してる見た目にも「いつも暇そうにしてるおじいちゃん不動産屋さん」ってタイプの業者さんがずっと営業出来てるのも恐らくなんらかのストックビジネスを持ってるからこそ続いてるんだと思いますが、古くから不動産業を営んでる人ってのは何度も不動産業界の危機的状況を潜りぬけて来てるので自然とそんな備えを持ってるんでしょう。

またワタクシ、やっぱり不動産の仕事が一番性に合ってるように思います。

不動産業と言うのはどちらかと言うと利害関係者同士の利害が激突し、それの間に入って調整して円満な取引に持ち込むという仕事がメインなので、時々は「こんな醜い人間同士の擦れ合いに割って入るのはもうたくさんだww」と辞めたくなるときもありますが、考えてみれば人がする一番高い買い物の一つでそんなデカい取引に立ち会って成果を成し遂げお礼を言われてそれなりのフィーが得られる商売ってそうそうありません。(しかもそれほど大した学歴がなくともちょっとした専門知識と経験だけで出来ちゃうところも魅力ですw)

幸い、何十年も無事故無違反で信用無くさないように仕事をして来た甲斐もあり古くからのお客さんもいまだに健在で10年ぶりに仕事を依頼されたりまた過去のお客さんが新しいお客さんを紹介してくれるということも多く、最近はブログ書いてたおかげで相談から商売に結び付くことも少ないながらに徐々に増え数年前のサンタメ時代ほどのバカみたいな売り上げはありませんが毎月毎月の資金繰りに心配して仕事をやるような羽目にはなってませんw(ま、潤沢ってわけでも無いので誰か仕事くださいw)

あと、うちの会社に来たことがある人ならご存知ですが、正直今のうちの会社はワタクシにとって遊び場でもあります。(また恐らくですがエスパー君は給料が出るネットカフェだと思ってるはずw)

忙しいときはクソ忙しく応対してる暇もありませんがそうじゃない時はエスパー君といつも遊んでます。(いい年したおっさん二人が何して遊んでんだよとか言わないでw)

この年でいろいろ試行錯誤して仕事を思いついてやったりする時間もあるし、そういう時間が自由自在に取れる職場作りに精を出してきたので出来ることですが、ワタクシは今の環境にとても満足しています。

とは言え、一応会社なのでやはり年間にこのくらいの売り上げ上げないとダメって数字もありますから(夜な夜なの接待交際費は自力で稼がないとダメなんですw)それはそれで頑張りますが、その数字は今のまま普通にやってれば難しい数字でも無く振り返ってみれば「お客を騙して金儲けに走らなくてホント良かった」と思います。

えぇ、、不動産屋なんてのは経験値が上がれば上がるほど悪いことを覚えてしまいそれをド素人相手の金儲けに生かせばたちまち億単位のお金が作れてしまう魅力的な職種でございます。。

ただそれをやると嵌められたお客さんは知恵がついたときに気が付き二度と戻って来ません。(さらに悪評はどんどん喧伝され最後は携帯ポチポチする羽目になります

顧客を一度で殺すつもりの会社であればそれで一瞬のうちにお金を作ってさっさと店を畳んでしまえばいいですが不動産業の実業はブログのように偽名を使うわけにもいかず将来どこかで会った時に「あ、こいつは以前に俺様を嵌めた野郎じゃねーかよ」ってことにでもなればシャレにもなりませんし、まして相手が商売相手であれば取引もしてくれなくなるでしょう。(実際にいましたそういう人ww)

人の一生なんて長くてもせいぜい100年くらいでその時間で何をするかと悩む人も多いでしょうがワタクシは人生ってお金だけじゃないと思うし、一生暮らせるお金があればここから無理して会社をデカくしようとも思いません。(大きくする分一緒に仕事する人達との擦れ合いできっと自分の人生の削られるでしょうからw)

だからって現状に満足はしてるわけでもありません。
当然、日々あれこれ考えお金を使い「何か儲かるビジネスは無いか?」ってくらいはやってますが自分の信用を安売りして儲けようって気はありません。(古臭い考えですがやっぱビジネスって信用が第一と思ってます)

そんなこんなの毎日ですがワタクシが今、一番幸せだと思うのは仕事してもほとんどストレスを感じないこと、、です。

好きな仕事だし、仲間に恵まれてるし、好きな時間に好きなことを出来る今の環境でそこそこ食えているのになんでこの仕事を手放す必要があるのよwwってのが偽らざる本音。。

「ちょっと前の好景気が異常だっただけで今の状態が普通なのよ」と思ってるワタクシからするとサンタメ時代のまったく買う気も無いのにガンガン掛かって来るクソみたいな物確電話が無くなっただけで充分幸せなのでとりあえず体が動かなくなるまでは続けて行こうかと思います。(どうせ定年退職も無いでしょうから死ぬ前日まで仕事してそうですw)

あとよく「仕事辞めてストレスフリーな生活をしたい」って人もいるんじゃないかと思いますが、あれをやるなら本日もワイキキビーチで昼寝してるであろう赤井親分のように世界中を飛び回って好きな時に好きなことが出来る財力になるまでやらない方がいいかと思います。(一応、大して儲かって無いのに儲かってるアピールをして更なる騙し系商売に結び付けようとしてる人への牽制球も含まれてます


えぇ、、よく耳にするんです。。
「ウチの旦那、、仕事やめてからずっと家にいるから煩わしいんだよねー」(ソースは嫁友20名w)


「亭主元気で留守がいい(っつーか金だけ入れろw)」ってのは偽らざる奥様方の本音ではないかと。。。(と言うことでお互い気をつけましょうw)



「今日のお昼ごはんなに?」とか「どこ出かけるの?(ってか俺一人で留守番?)」って毎日言われると不意に殺意が芽生えるらしいんじゃんw

狼旅団は旅行会社じゃねーんだよww


珍しく連日の更新になりますw

こんにちは。

突然のご報告ですが、
この度、Twitter内で不動産クラスタの集合体の全宅ツイ様が毎年開催してる不動産業界の裏の祭典でもある「クソ物件オブザイヤー(略称KBOY)」に旅団の広告を載せていただきましたw(なお、広告費はエスパー君の机にあった誰のかわからない財布より徴収済

この広告掲載に伴い、明日からしばしの間、Twitter経由で今までに経験したことが無いくらいのトラフィックになる予感がしますが、その際に「ん?狼旅団ってなんだよ?(もしかして旅行会社?ww)」と言う声も聞こえて来そうなので改めてこの狼旅団について書かせていただきます。


それはそうと、、広告用のロゴが若干違って見えるのは気のせいでしょうか?ww

さて、、
この狼旅団ブログですがそもそもは当時蔓延っていた不動産投資ブームに乗っかった商材系ブロガーを駆逐してやろうと始めたブログでございます。(当初からここだけはブレてませんw)

人前で文章書くなんて考えもしなかったワタクシですが、書いてるとどんどん空から言葉が降って来るスキルがあることに気付いたワタクシ、、書けば書くほど文章量も増えてしまい一時期は「オマエのブログは長すぎて読みにくい」とお叱りを受ける3000文字レベルのブログを連日のように更新しておりました。(ひとつのセンテンスをどれだけ薄っぺらく伸ばして書くかがウリのブログでもあります)

ワタクシがブログを書き始めた2011年は震災があり株価も下落して不動産価格も低迷してた頃ですが、その頃はすでにどこの銀行もフルローン、オーバーローン対応。

その頃から光速投資だのエビ偽造だの様々な技を繰り出し今とは比較にならないくらいどこの金融機関も不動産融資をバンバン出しててすでに不動産投資を始めていた先人大家さんではそろそろ利益も出始めた頃でそれらの方は「カリスマ大家さん」と呼ばれ始め、またどこかでネットビジネスのやり方を金払って教わった人たちがこぞって情報商材を売り始めていた時期です。(ちなみにあの水●大家さんは例の無料面談からの錬金系黄金スキームどころか六本木の雑居ビルにやっと事務所を構え「レインズの物件持って来たらウチで仲介に入ります」って客付け仲介を抜きに掛かるメルマガを出してたレベルの時期でございます

今はそうでもないですが当時は不動産投資ブログは不動産屋が書くより大家さん達が書く方が主流でワタクシが普段常駐してる「不動産投資ブログランキング」でも上位はカリスマ大家さんと呼ばれる人達と商材系ブロガーさん達がほぼ独占してました。(不動産投資ブームな今でこそトップになるには5000点くらい必要ですが当時は2500点もあれば楽勝で1位取れてました)

後発組のワタクシ、その方たちのブログも読んでいましたが、ワタクシは一応業者なので業者目線で見ると結構薄っぺらいこと書いてるなーと思い、「もしかして業者が不動産業界のホントの話を書いたらどんなことになるんだろう」と思い始め、恐る恐るカリスマ大家さんが知らないホントの不動産の世界を書いたブログを発信し始めたのですが、なぜかこれが大ヒットww(アフィリエイトバナーや広告バナーを一切貼らないブログではワタクシのブログが初めての大ヒットだったそうな)

2011年の9月から書き始めたこのブログは当時の読者の方の盛大な応援もあってその年のクリスマスには絶対奪取できないだろうと言われたランキング首位に立つことが出来ました。

これは現在800人ほどいる狼旅団員の組織票があってこそトップに君臨し続けられてるわけですがこの狼旅団と言う組織、、単なるノリで作った組織なので特に決まり事もなく会費も無く当初は「読者であれば適当に団員を名乗ってもいいよ」ってレベルでした。。

そのうち、ワタクシが忌み嫌う商材系ブロガーさんや新進気鋭の薄口不動産コンサルさんたちが「俺も狼のマブダチ」とか言い出し始めて誰が団員なのかよくわからなくなり改めて名簿を作りちゃんとした組織にしたのですが団員になったところで何もフォローするわけでもなくやらずぼったくりの様相になってきたので今では団員も募集と言うのはやってません。(ってかいちいち名簿作るの面倒なので募集してないってのが真相ですがw)

とは言え、そんな暑苦しい熱意ある団員さんの存在のお陰でそれ以降、ほぼこの首位の座を明け渡すこともなく過ごしてきましたが、そもそもこのブログはどこかで「狼さんってブログ書いてるんですか?」って話で「ブログ?えぇ、、当然書いてますよww」なんて嘘をついてしまったためのアリバイ作りで一週間書いたら辞めようと思ってたブログだし、連載も2000回を超えてくるとさすがにモチベーションも下がってしまいます。(書いてて楽しかったのって最初の2年くらいであとはほぼ惰性で書いてたと思います)

また、ワタクシは単なる街場のしがないおっちゃん不動産屋に過ぎず、ワタクシのブログがすごいすごいと褒めてくれる人も多いですが、ワタクシなんかより上には遥か上がいるんですよともずっと言い続けてきました。(えぇ、、不動産業界でワタクシの立ち位置なんざ遥か底辺でございますゆえw)

そんなわけで2000回のブログ更新が終わったあたりでブログは不定期更新に切り替え、ワタクシは新天地のTwitterでいつものように毒吐いたりもっとすごい不動産屋さんのツイート読んだりして更なる上のスキルを身に付けようとしていたのですが、そのワタクシの上位層とも言える集団を見つけここ一年くらいずっと追っ掛けてツイートを読んでました。

それが全宅ツイ(全国宅地建物取引ツイッタラー協会)なのですが、彼らはそもそも内輪でウケてればいいって集団なので追っかけてると内輪話に巻き込まれがちですが内輪話だけに発言に一切の容赦もなく、読んでるとホント、もの凄くハイレベルな会話を毎日してます。(「わずか140文字しか書けないのにこの表現力の違いって何?」っていつも打ちひしがれています)

また今、現実に起きてる不動産業界の出来事も正確にまた忖度無しに論評していてホント内輪話ばっかりな話題の中にいつもキラリと光る論評が含まれています。

このブログの古い読者の人であればこの全宅ツイがあのたろうさん率いる「しょぼくれん」に似てるって気が付くんじゃないかと思います。(たろうさんは素人投資家業界をおもちゃにして好き勝手やってましたが全宅ツイは完全に不動産業界をおもちゃにして好き勝手に遊んでますww)

たろうさんの繰り出す情報も面白かったし結構ちゃんとしたバイアスが掛かっててあれを見てれば不動産投資業界で騙されるわけも無いですが全宅ツイのTwitterもちゃんと読んでれば不動産投資で騙されるはずもありません。(あの長嶋センセだってケチョンケチョンにされてますからw

ワタクシ、この全宅ツイの人の書き込みを一年以上読んでましたが「これがタダで聞けちゃうってスゴクね?ww」と思い、最近のセミナーでは「とにかく手始めにTwitterのどエンドさんをフォローしろ」と言い続けてますが、正直な話、Twitterでここだけ押さえておけば大抵の不動産投資の話は得られてしまいます。(えぇ、、わざわざ100万なんて無駄ゼニ出さなくてもタダで手に入る広範囲な分野を押さえたコンテンツがここにあるんですw)

ワタクシもここの存在を知らなければ未だにお山の大将気分でブログ更新出来てたのですが上には上がいると言うことを心底思い知らされて今ではすっかりブログを書く気力も失せてしまいました。。

ま、それでも時々書きたくなる時があるので今まで通りこの狼ブログも更新していきますが、今は不動産ブログや高額塾でお金払って薄っぺらい情報を得るよりもTwitterで情報得る方が正しい情報を得やすくなってるのは紛れもない事実です。

実際、先日コインランドリーで激しく苦戦されてるアインさんと言う方とTwitterで絡みましたが彼は「コインランドリ経営を始める前にGoogle検索でコインランドリーについて調べたけど儲かってない話はほとんど見つからなかった」とおっしゃってました。

「わからないことはなんでもググれ」というネット先人の教えがありますがGoogle検索は今や使い方に長けた広告主やSEOを知り尽くしたネット系商材を扱う人だらけでいくら上位検索しても肝心なことは得られません。

かぼちゃ事件だってネット検索しても広告やまとめサイトの書き込みばかりで実際に不利益を被った人の記述はほとんど見つかりませんし当時、ブログでかぼちゃの危険性を書いてたブログなんてほとんど見つからず(ま、それでも後出しじゃんけんで「私は前々から注意喚起してましたが・・」なんてドヤ顔で書いちゃう薄っぺらい不動産コンサルはたくさんいましたけどw)実際にかぼちゃの恐怖を赤裸々に書いてたのは恐らくはTwitterだけじゃなかったかと思います。(と、過去の投稿を見るとかぼちゃ開始一年くらいでいかにポータルサイトのセミナーに行って嵌められたか、、なんて記述が載ってます)

不動産投資は情報の収集力がかなりのウエイトを占めますが、その情報を収集する際に「その情報が正しい情報なのか?間違った情報なのか?(いわゆる情報弱者ってやつです)」を判断出来ない人が多く存在しています。

皆さん平等な環境のインターネットで情報を吸い上げてるはずなのになぜここまで情報弱者が多いのよ?ww

ワタクシ、ブログを書きながら常々その点について考えつつ出来るだけ正しい情報をタダで発信しようと心掛けていましたがたまに会う読者の話を聞いてると「こいつは一体どこで情報を収集してんだろう?」って思う人も多くずっとモヤモヤしてました。

しかし、、ここ一年くらいTwitterに移行してなんとなく言葉で表現できるくらいわかるようになりました。(今年やたらセミナー増やしたのってこれをたくさんの人に言葉で伝えたかったからなんですw)

えぇ、、これは「情報の非対称性」と言い、我々業者や経験豊富な不動産投資家さんはこのことを十分理解しており間違った情報にはすぐ気が付きますが、そうじゃない人はそれだけを信じてしまい見事嵌められます。

たぶんこれ、
最初に出会った人やその取り巻きから得られた情報が正しいと信じちゃって突き進んだところで今さら元には戻れないってバイアス(高属性の人ほど自分の間違いを否定されるのを嫌がりますから)が掛かってしまっているんじゃないかと思います。

先日もTwitterで別のアカウントを作り「俺ならこいつは絶対フォローしねーぞw」ってやつだけを厳選してフォローして発言を見てましたが、、これだけを読んでたらワタクシ、きっと薄っぺらい人生論に酔いしれ「何も考えずにとにかく行動」と突き進み気が付いたときにはリカバリー不能な状態にまで追い込まれていたと思います。(そのくらい薄っぺらく悲惨な情報しか集まらねーですww)

またこれらの人達、、
なぜか皆さん@LINEに誘導したがります。ま、LINEに囲いこんだ方がクロージング楽ですからw

ワタクシ、本アカのTwitterではフォロワー3500人くらいいてもダイレクトメッセージ(DM)にメッセはほとんど飛んできませんがわずか200フォロワーしかいない別のアカウントでは連日のように「●●に興味ないですか?」とか「本気で稼ぎたいですか?」と何かの詐欺的商売に誘導するんだろうなーってDMが届きます。

要するにネットを使って大喜利やったりまともなことを自分の意見として真面目に発信してる人と、ネットを完全に商売道具として活用してる人がネット上に混在してるってことなんですが、ここに気が付かないといつまでもどこかのセミナーに出没しては集合写真にVサインして収まり続けることになりその写真は主催者の次のビジネスの時の「ほら、私はこれだけ集客できるカリスマ的存在なんです」って用途に二次使用されそこに映った人は養分画像として永遠にネット空間を彷徨い続けることになるわけです。

そんな「情報の非対称性」という存在を一人でも多くの人に知ってもらいたいと言う意味合いも込めて全宅ツイの人に拝み倒して普段は絶対やらない広告掲載をしていただきましたがこれを機会にこのブログを読んでる人がTwitterにもアカウント作って投稿を読んだりして正しい情報と間違った情報の違いに気が付いてくれたら広告代で払った税込3万円の元も取れるんじゃないかと。。。。w(財布の持ち主の人もきっと草葉の陰から喜んでくれてるはずです)

またTwitterからやってきた人が狼旅団と言う組織が旅行会社と勘違いしないで覚えていただけると幸いでございます。



ま、Twitterで旅団の知名度上げたいってヨコシマな気持ちの方が大きいんじゃんw

黒々としたビルの某地銀さん。。。


京雄さんに風俗好きを思われて傷心してますw

こんにちは。

先週の某日、、
とある人の紹介で日本橋にある黒々としたビルの某地銀さんにお邪魔してきました。

この地銀さん、、
いつぞやは道路に横断幕ぶら下げたデモ隊(なぜか皆さんスーツだったのは出勤途中だったのでしょうか。。)に連日押し掛けられていましたが、今ではその熱もすっかり冷めてしまい、その黒々とした建物も自社物件では無くなってました。。

ワタクシ、、サンタメ全盛期にはAB間取引の元付としてちょくちょくこの銀行に出向いて決済に明け暮れてましたが、この銀行での融資付けと言うのはまだ法人融資をやってた15年くらい前を最後に一度もやったこともなく今回のように融資状況を聞くために会いにいくなんてことは初めての経験です。

それでも聞くべきことはちゃんと聞かないといけないと思いズケズケ聞いてしまいましたが、今のこの地銀さん、、昔感じたギラギラ感というかあの独特の威圧感も無くホントに普通の地銀さんになってる印象。。

で、肝心の聞きたいことは
①木造物件で融資は可能なのか?
②可能だとしたら築年数は何年くらいまでが上限なのか?
③貸出金利は何パーセントなのか?
④貸し出すときの審査はどのくらい厳しいのか?
⑤融資エリアはどこまでなのか?

の5点。。

この地銀さん、、
先週も書きましたがある日を境に木造APへの融資を止めてしまいました。(社内的に木造アパートへの融資は適当じゃないと言い出した役員さんがいたそうでいきなりストップしたんです)

それが最近の騒動でいつの間にか解禁になったという噂を聞き実際に話を聞きに行ったわけなのですが結論からいくと
①木造の場合50年から築年数を引いた年数
②最大融資年数は35年
③金利は2%前半で場合によっては2%切ることもありえる
④原本チェックは必須でサンタメ取引不可
⑤基本都内と言えるところ(23区外でもいいけどあまり遠いのは無理)

とのこと。。

7~8年前の融資金利が1%後半~2%前半くらいだったので金利に関してはあまり贅沢言っちゃいけないしそもそも金利が安くないと廻らないって物件を買ってちゃいけませんから金利に関してはむしろ4.5なんてリスキーな金利じゃないと貸せないって言わないだけマシになった気がしますが、融資金利が下がった分、物件評価はそれなりに厳しいものになると思います。

それでもあれだけ貸してくれなかった築古木造物件でも貸してくれそうなのはすごい進歩だと思いますし、今後は木造物件の売り出し利回りが売れ行きの悪さから上昇してマーケットに登場するはずなので2%の金利も余り怖くない気もします。

ただ、あれです。
だからと言ってここからフルローンで買おうとしちゃいけません。(フルでも貸せないことも無いけど相当金融資産が無いと無理ですよと釘も刺されましたw)

このブログを古くから読んでる人は当然のように手金は持ってるはずなので出来るだけ自己資本を突っ込んで無理のない借り方をしていただけると幸いです。。(なお、ワタクシは今後も融資のあっせんはやる気も無いので各自で頑張って融資付けてくださいw)

さて、そんな先週ですがウチの団員でもある大家さんより
「元付に直で行っても取られる手数料は一緒なので狼さんちで客付け側の仲介に入りませんか?」と飛びあがるほどケツが浮き、そのまま失神しそうなくらいうれしいオファーをいただきましたww(片手でも800万を超えますw)

この場合、売契も重説も元付さんが作成してくれるので我々の仕事は買い主さんが得するような取引に持ち込むだけという簡単な業務(ま、そんな簡単じゃないけどww)。。

「とりあえず元付仲介さんに連絡してみて」と言われたのでケツの浮いたワタクシ、、早速電話してみたわけですが、、、電話の相手がのっけからタドタドしい日本語なうえ、売主はまったく日本語が通じない人と判明。。(えぇ、、売主、中国の人、仲介も中華系仲介さんでしたw)

それでも物件がちゃんとしてればそのまま取引にも持ち込めるのですが、土地の面積と建物のコンデションを考えるとこの売値では高く(ま、買うご本人さんは将来的に壊して新築するって言ってましたが)指値しようにも相手仲介さんの話によれば「ここまででも相当お金を掛けて直してるから指値なんてとんでもない!!」とタドタドしい日本語でご立腹されてました。(「60㎡の居室に30万かけてリフォームしたって言ってましたがそれって「相当なお金」はかけてねーだろww)

それ以外にも買ってから管理会社は外せないとか言われるし、貰ったレントロールにも不審な点が多く(3年間くらいで同じ間取りの部屋の家賃差が1万5千円ってなんか怖いですw)「ちょっとこれはいろいろ問題ありそうですよ」と買主様に具申したところ「うーん、、じゃ、買うのは見送ります」って話になっちゃいました。。。(こんなことやってるからウチの会社、、全然儲からないんですね。。。)

先週も書きましたがこういう物件でもそのうち売値が落ちてくるはずですのでこの仲介さんにも「このくらいで買えるならロン特無しで買付け出します」と伝えておいたのですが恐らくはこの物件、融資の関係もあり売主希望額じゃそうそう誰も買えないでしょう。(えぇ、、口開けて待ってればそのうち自然落下してくると思います)

今後はそんな話が増えてくると思うし、一番手が買付け入れたところで無事に決済まで行くくらいの融資もなかなか出にくくなってますので一番手の買付けなんてあっけなく飛ぶことも前よりは多いはずです。

そんな自信もあるのでこんな駆け引きしてますがこれからは間違いなくそんな時代になると思いますので一番手の買い付けが入ろうが諦めずに欲しい気持ちを出しつつ「このくらいしか出す気が無い(このくらいしか出せないではないですよw)」と多少強気の交渉入れてみた方がいい結果が付いてくる気がします。

ま、それでも満額で売れてしまう時もあるかもしれませんが不動産なんてセンミツの世界ですし、手金さえ持ってればそこそこ勝負は出来ます。(意外に持ってない人の方が多いんだってww)

冒頭の某地銀さんも方針が変わって来てるし他の銀行さんもいつまでも融資に渋々ってわけでもないですから頑張りましょう。。(と、なにやらいろいろ矛盾することの多い話に聞こえなくもないですが、、ホント、皆さんワタクシの教えを守って手金を溜め込んでますよね?ww)



なんかぼちぼち地殻変動が起きそうな予感がするんじゃんw

下がる下がると聞いてましたが、、w


セミナーの当選メールは本日発送しました。

こんにちは。

不動産投資向けの融資が渋くなり初めてそろそろ一年半くらいになりますが、、
ようやっとその余波で物件価格が下がり始めた気がします。

と言ってもネットで出回ってる物件はまだまだ下げ渋っているわけで(そりゃ残債考えたら下げて売るわけにもいかない方が多いですから)実際に下がり始めているのはいわゆる「業ブツ」でございます。

業ブツとは不動産屋さんが転売用の物件として仕入れ虎視眈々と出口を見つけて嵌めこむように抱えてた物件なのですが、これらの物件の融資は一般の融資と違い長期の融資じゃありません。(または数千億単位の包括的な融資を組んで融資枠の範囲で回してるのですがそれの組み換え等で短い償還期限のものがあります)

長期の融資じゃないのは仕入れてから一年程度までの期間に転売して一括返済しちゃうからですが、こうも融資が渋くなれば転売向けエンド出口がなかなか見つからずそうこうしているうちに償還期限がやって来て最終的には利益なしでもいいから売り切っちゃえとマーケットに放出、、と相成ります。(特に大手は決済時期を見越して早めに動いてくるのですが見てるとかなりの損切りも仕掛けてきますw)

しかし、利益無しでと言ってもその売値じゃまだまだ高すぎるって物件の場合、更なる値下げを強いられるわけですが、転売系の不動産屋の大手ともなれば様々なオトナの理由で買値よりも安く売り出すことがあります。

こういう情報はサッと出てサッと消えることも多く、しかも決済スピードが速く、普通に融資付けしようとしてもそのスピードの追い付かず結局現金客や融資があっさり出る富裕層の人がモノに出来ちゃうのですが日頃からの営業努力の賜物で最近は我々クラスの弱小不動産屋にもそれらの情報が出てくるようになりました。(「なにしろうちには2000人くらいは常に手金3割入れられる崇高な投資家がいますからww」とかなり吹かし気味に盛り付けておりますゆえw

特に10月の後半くらいからでしょうか、
上場系の再販業者さん(サンタメやらずに真面目に登記して大規模リノベして再販してくれるありがたい業者さん)から頻繁に「こういう物件、、いくらなら買ってくれそうなお客さんいます?」と担当さんからの直打診が増え、実際に我々クラスの弱小業者でもポツポツ成約し始めてます。(数年前から「金貯めて爪研いでなさい」って言ってたのがやっと実を結び始めてますww)

今後もこういう売買のケースが増えるんだろうとは思いますが、今後はこれら業ブツ以外に「保有耐性の無い投資家の持ち物件」がリストに加わって来ます。

保有耐性の無い投資家さん、、
さすがにこのブログ読んでる人で当て嵌まる人もいないでしょうから派手に書いちゃいますが、ここ数年のサンタメ決済+サンタメ業者の家賃保証1年+エビデンス偽造などなどのパワーワードを駆使して物件を買ってた人たちでADをいくら出そうと埋まらない物件や、買った瞬間に大規模修繕が必要でそれしないと入居者が内覧にすら来ない物件あたりから先にマーケットに任売状態で出回って来ます。

そんな任売物件が増えてくればマーケットの動揺も激しくなりあまり知識の無い投資家さんは「この先、もしかしたら暴落局面に入るんじゃないか」と誤解して売り急ぎする人も増えてくると思います。(今から10年耐えられるって人は別に無理して売る必要も無いってのに、、、です)

こういう段階になると数年前に起きた「スルガ木造融資ショック」と同じように大半の人が売り急ぎ始めマーケット利回りが徐々に上がって来ます。

もちろん全部が全部残債を下回った売値で出てくることも無いし、そもそも見た目の売値は変わってないので(数百万の値下げ表示は出てもガツンと値下げ表示はしませんw)どこまで無茶な指値が通るかの神経戦になると思いますが、そんなのはどこから融資を受けていたか?その融資期間やどこが仲介しているか見ればおおよそ想像もつくので十分に勝算があるんじゃないかと思います。(そんな時のために過去ログ残してあるので読んでみてくださいw)

また、来年の5月には民法の大改正があります。
まだどのような売買契約書になるのか定かではありませんが瑕疵担保が大幅に改正され相当売主不利な契約になりそうですので不動産のスキルの高い人であればここを突いて更なる指値が通ることも充分に予想できます。(なにしろ今度の改正ではきちんと記述しておかないと買主にジャンジャン突っ込まれる契約になりそうですからw)

そんなことも踏まえ、次回の狼セミナーは久しぶりに法律論(邪悪な部分含むをブチかます予定でいますw

前回のセミナーでは「投資物件を買う」という部分でどこまで物件資料を深読みし、なにをどう考えたらいいのか?を中心にやりましたが次回はここに法律論を突っ込み、取引で相対する人をコテンパンに打ち負かせるやり方を中心に話しますので頑張って聞いてくださいw(前回よりさらに小難しくなりますがきっと来年の今頃には聞いててよかったと思えるネタをブチかます予定ですw)

最後になりますが、、
先日、販売した旅団Tシャツですが、業者さんの手違いでサイズ違いや数量の発送ミスがあった模様です。
一応連絡のあった方にはすでに対処してるそうですが、いまだに「お金を振り込んだのに届いてない」とか「数やサイズが違う」と言う方がいましたら業者さんに連絡しつつ念のためワタクシにもご一報ください。(ワタクシの方からもまとめて業者さんに伝えます)



あとインフルが流行り始めてるので手洗いうがい励行なんじゃんw